Статья 13. образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Земельные споры » Выдел земельных участков

Содержание

Среди способов образования земельных участков особое место занимает выдел. Это система кадастровых и землеустроительных работ, связанных с отделением доли или долей из общего земельного участка на местности. При выделе может образовываться один или несколько новых объектов. При этом исходный участок, из которого осуществляется выдел, продолжает существовать в измененных границах.

Выдел земельного участка возможен, когда преобразуемый объект находится в общей долевой собственности. Такой правой режим регламентирован главой 16 Гражданского кодекса РФ.

Отличительная особенность долевой собственности состоит в том, что доли совладельцев известны заранее. Кроме того, они могут быть неравными, например: ½ + ¼ + ¼. Для сравнения: доли совместных собственников определяются только в момент раздела имущества. По общему правилу они равны.

Участок может стать объектом права общей долевой собственности по разным причинам: наследование, сделка, обращение взыскания на имущество должника.

Совладельцы зачастую затрудняются определить, на каком праве им принадлежит участок. По умолчанию устанавливается режим долевой собственности (ст.224 ГК РФ). Право совместного владения характерно для общенажитого имущества супругов (по умолчанию), для активов фермерского хозяйства (по согласованию).

Земельный кодекс России не ограничивает круг возможных дольщиков. Преобразуемый участок может одновременно находиться в собственности:

граждан;
иностранцев;
организаций;
государства;
муниципальных образований.

Преобразуемый и выделяемый земельные участки

Земельный участок – особый объект права собственности, который представляет собой часть земной поверхности с установленной границей. Его правовой режим определяется одновременно гражданским и земельным законодательством.

Как и другие индивидуально-определенные вещи, участок может быть делимым или неделимым. Согласно ст.

133 Гражданского кодекса РФ неделимым признается имущество, которое не может быть разделено в натуре без изменения целевого назначения.

Земельный кодекс России уточнил эти предписания применительно к участкам.

Последние признаются делимыми в случае, если могут быть разделены на части, каждая из которых образует самодостаточный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Это положение обретает особое значение в отношении земель сельскохозяйственного назначения. При выделе речь идет о следующих объектах:

исходный участок, из которого выделяется одна или несколько частей. В результате процедуры он не перестает существовать, а лишь преобразуется. Площадь такого участка уменьшается, его границы изменяются.
вновь образуемый участок или участки, не существовавшие в качестве самостоятельных объектов гражданского и земельного права ранее. Они появляются в связи с выделом.

Для наглядности сравним состав исходных и образуемых объектов при выделе (ст.11.5 ЗК РФ) и разделе (ст. 11.4 ЗК РФ). В последнем случае исходный участок, выступающий территориальной базой размещения вновь образуемых участков, прекращает свое существование как самостоятельный объект права.

Образование земельного участка путем выдела

Исключительный перечень способов создания земельных участков оговорен ст. 11.2 ЗК РФ. Среди них есть:

единственный первичный – выдел из неразграниченных земель, пребывающих в муниципальной или госсобственности;
несколько вторичных (раздел, выдел, объединение, перераспределение), предполагающих преобразование существующих участков.

Таким образом, понятие «выдел земельного участка» в зависимости от контекста может иметь разный логичный объем.

Создание нового объекта гражданского права из целины – ранее не использованных просторов, пребывающих в публичной собственности. Земли муниципальной и госсобственности в России до сих пор не разграничены. Участки из них не образованы, на учет в госкадастре недвижимости и ЕГРП они не поставлены. Освоение таких земель для различных целей (комплексная застройка, прокладка трубопроводов, садоводство) неминуемо сопровождается выделом участков, определением и фиксацией их правового режима в ГКН, ЕГРП.
Преобразование земельного участка, принадлежащего двум и более дольщикам, по правилам статьи 11.5 Земельного кодекса России либо согласно предписаниям Федерального закона №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преобразование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ выделенного, уточнения границ исходного участков.

Правовые последствия выдела земельного участка

Правовые последствия выдела земельного участка могут быть следующие:

Исходный (преобразуемый) участок изменяет свои площадь и границы, в остальном его правовой режим остается прежним.
Вновь созданный (выделяемый) участок учитывается в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По умолчанию он обретает правовой режим исходного объекта: относится к той же категории и территориальной зоне, касательного него разрешены те же виды использования.
После выдела сервитуты и обременения продолжают действовать в том же правовом объеме и территориальных границах.
Дольщик, по заявлению которого выделен участок, становится его единственным собственником. Он утрачивает право долевой собственности на уменьшенный исходный участок.
Остальные дольщики сохраняют свои права на преобразованный участок, их доли пропорционально увеличиваются. Учитывая, что площадь объекта общей собственности уменьшилась, объективно объем прав совладельцев остается прежним, то есть в случае раздела они смогут претендовать на ту же площадь, что и ранее.

Порядок выдела земельного участка долевой собственности

Ст. 252 Гражданского кодекса РФ гарантирует дольщику возможность требовать выдела своей доли из общего имущества. Процедура осуществляется по инициативе одного или нескольких совладельцев участка, пребывающего в долевой собственности.

Для проведения выдела требуется согласие всех заинтересованных лиц, в том числе – арендаторов, ипотеко- и залогодержателей (ст. 11.2 ЗК РФ). Мнение лиц, в пользу которых установлен сервитут, не испрашивается.

Выдел доли земельного участка в натуре может быть результатом:

решения дольщиков, принятого на общем собрании по заявлению; заинтересованного лица;
вердикта суда.

Решением общего собрания дольщиков утверждают:

проект межевания земельных участков;
перечень собственников образуемых участков, если их несколько;
перерасчет долей на исходный участок.

Если участок образуется на основании решения собрания дольщиков в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, то дополнительное согласование расположения границ нового участка не требуется. В противном случае собственник выделяемой доли обращается к кадастровому инженеру. Последний на договорных основаниях готовит проект межевания участка для выдела в счет земельной доли.

Размер выделяемого участка определяется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю. С учетом особенности конфигурации земельного участка и свойств почвы итоговая площадь выделенного участка может отличаться от указанной в правоустанавливающих документах в большую или меньшую сторону. Лица, права которых ущемлены, могут запросить денежную компенсацию.

Выдел земельного участка через суд

Если дольщики не смогли достичь соглашения о способе и условиях раздела общего участка, заинтересованное лицо вправе произвести выдел земельного участка через суд на основании ст. 252 ГК РФ.

По результатам рассмотрения дела суд вправе отказать истцу-дольщику, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, связанному с невозможностью или неудобством его использования по целевому назначению (п.

35, 36 совместного Постановления Пленума ВС и ВАС от 01.07.96 № 6/8).

В случае отказа заинтересованное лицо стоит перед выбором: оставаться совладельцем имущества или требовать от остальных дольщиков денежной компенсации. По общему правилу замена выдела земельного участка в натуре на такую компенсацию требует инициативы правообладателя.

Однако суд вправе принять такое решение по собственной инициативе без согласия дольщика, если:

его доля незначительна;
она не может быть выделена в натуре по техническим причинам;
дольщик очевидно не заинтересован в использовании общего участка.

Если выдел осуществляется через суд, вердикт последнего признается правоустанавливающим документом и полноценной заменой решения общего собрания дольщиков для целей госрегистрации.

Регистрация выдела земельного участка

Заинтересованного в выделе дольщика ждет существенное облегчение при регистрации в ГКН. Для образования участка требуется только:

заявление о постановке на учет вновь образуемого объекта;
документы, необходимые для его кадастрового учета.

Государство не обязывает дольщика, осуществляющего выдел земельного участка, подавать заявление о регистрации изменений границ и площади преобразуемого объекта (ст. 24 № 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости»). Их учет осуществляется автоматически в течение трех дней со дня госрегистрации права на выделенный участок.

Порядок госрегистрации земельных участков путем выдела установлен ст. 22.2 Федерального закона №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правовым основанием может быть:

соглашение о выделе из земельных участков;
решение дольщиков об утверждении схемы расположения выделяемого участка на кадастровом плане территории;
решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности;
решение об изъятии участка для муниципальных и госнужд;
вердикт суда как самодостаточный правоустанавливающий документ.

Госрегистрация создания участка осуществляется на основании заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются:

правоустанавливающая документация на исходный участок (не предоставляется, если преобразуемый объект зарегистрирован в ЕГРП);
нотариально удостоверенные согласия правообладателей (арендаторов, ипотеко- и залогодержателей) на выдел.

Правовым основанием госрегистрации права собственности на участок, образуемый при выделе в счет земельной доли, признаются документы, подтверждающие право собственности на такую долю. К ним прилагается заверенная уполномоченным чиновником муниципалитета ксерокопия протокола общего собрания дольщиков – совладельцев сельскохозяйственный угодий, которым утверждены:

проект межевания земельных участков;
список владельцев вновь образуемых объектов;
их доли в общем участке.

Одновременно с регистрацией права собственности на вновь образуемые участки производится госрегистрация существующих ограничений и обременений. Если права на исходный (преобразуемый) участок в ЕГРП не зарегистрированы, то они регистрируются одновременно с выделом. Примечательно, что в реестр вносится запись как о новых (измененных), так и о старых (существовавших до выдела) границах.

Регистрация выдела нового объекта из земельного участка, который уже был зарегистрирован в ЕГРП, имеет такие последствия: регистратор по собственной инициативе (без заявления дольщиков) вносит в реестр сведения об изменении площади и долей. При этом размер долей выражается в простых дробях.

Выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Существует множество причин, по которым ведение товарного сельского хозяйства подразумевает использование земельных угодий больших площадей. К примеру, растениеводство требует севосмены, использования спецтехники, проведения мелиоративных работ. Специфика земель сельскохозяйственного назначения учитывается законодателем при урегулировании процедуры образования участков.

Выдел земельного участка из таких земель регламентирован Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Предписания Земельного кодекса РФ и профильного закона соотносятся как общие и специальные. В случае их противоречия надлежит применять нормы закона.

Ст. 13 Федерального закона № 74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» гарантирует дольщику возможность требовать выдела участка в счет его доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ №101 для создания или расширения фермерского хозяйства. Специфика выдела сельскохозяйственных угодий должна быть соблюдена и в этом случае.

Множество юридически значимых действий с земельной долей сельскохозяйственных угодий можно провести без выдела в натуре. В их числе:

передача в доверительное управление;
внесение в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия, использующего общий участок;
отказ от права собственности;
завещание;
продажа/дарение другому дольщику, сельскохозяйственному предприятию или члену фермерского хозяйства, которые используют общий участок.

Чтобы реализовать другие правомочности по распоряжению земельными площадями, долю нужно выделить в натуре. Порядок действий регламентирован ст. 13 Федерального закона № 101. Установлено, что дольщики вправе выделять сельскохозяйственные угодья в счет долей в случае, если это не противоречит требованиям к образованию сельскохозяйственных угодий, оговоренных профильным Законом №101.

Ключевая особенность процедуры заключается в необходимости учета состояния почв (правила утверждаются субъектом РФ). Для реализации этих целей допускается выдел участка большей или меньшей площади, чем предполагается правоустанавливающей документацией. При этом заинтересованные лица вправе претендовать на доплату.

Выдел долей из сельскохозяйственных земель, пребывающих в муниципальной собственности, происходит согласно правилам, действующим для частных земель.

Согласно Земельному кодексу России в первую очередь выделяются неиспользуемые земли худшего качества.

В отношении сельскохозяйственных земель действует специфическое правило о госрегистрации прав через Россреестр или МФЦ. Если исходный участок находится в собственности пяти граждан и более, процедура может осуществляться по заявлению уполномоченного дольщиками лица.

Его права подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, заверенной чиновником муниципалитета (п. 2.1 ст. 22.2 Федерального закона № 122).

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Министерство экономического развития Российской Федерации — Обращения граждан

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 13.03.2013 № ОГ-Д23-1210

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) рассмотрел Ваше обращение от 13 февраля 2013 г., поступившее на портал Минэкономразвития России, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О порядке образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей и установлении критериев обоснованности возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (далее – Возражения).

В соответствии с пунктами 2 – 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г.

№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 – 6 статьи 13 Закона об обороте на основании проекта межевания земельного участка, подготовленного кадастровым инженером. При этом, размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте.

Согласно пунктам 6, 12 статьи 13.

1 Закона об обороте при подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 — 11 статьи 13.1 Закона об обороте от участников долевой собственности не поступят Возражения, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Порядок оформления Возражений установлен пунктом 13 статьи 13.1 Закона об обороте.

В соответствии с пунктами 14, 15 статьи 13.1 Закона об обороте Возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Таким образом, оформленные в порядке, установленном Законом об обороте, Возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания. При этом, вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия Возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или судебном порядке.

Кроме того сообщаем, что Законом об обороте не установлены критерии, а также случаи при которых Возражения необходимо относить к обоснованными либо необоснованным.

При этом сообщаем, что порядок образования земельных участков установлен главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Не требуется такое согласие на образование земельных участков в следующих случаях:
— при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
— при образовании земельных участков на основании решения суда независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

При этом, пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте, предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Таким образом, в случае образования земельного участка путем выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли или земельных долей, необходимо обязательное согласие на образование земельного участка, за исключением вышеуказанных случаев, предусмотренных законодательством.

Также сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об обороте договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2003 г.

), должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Закона об обороте в течение восьми лет со дня вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2011 г.).

При этом, каких-либо правовых последствий неисполнения вышеуказанных требований Законом об обороте не предусмотрено.

В целях приведения договора аренды земельного участка от 17 июля 2000 г.

в соответствие с действующим законодательством, Департамент недвижимости полагает, что в настоящее время необходимо провести мероприятия по образованию земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте и в дальнейшем, осуществить государственную регистрацию права аренды на такой земельный участок.

2. О порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым.
В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Решение иных вопросов участниками долевой собственности положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте не предусмотрено.

При этом, согласно статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок образуемый в счет выдела земельных долей, принадлежащих несколькими собственникам, принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам.

В соответствии с пунктом 1 стати 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Выдел доли земельного участка — Юридическая консультация

Согласно п. 1-3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

По общему правилу, только по соглашению сторон возможно договориться о том, как разделить общее имущество. При этом вполне допустимо произвести мену доли в доме на долю в земельном участке эквивалентной стоимости.

Таким образом, ваша 1/3 доли в доме может быть передана в собственность второго совладельца, что позволит ему получить в свою собственность дом целиком, а взамен вы сможете прирастить свою долю в земельном участке за счет переданной в порядке мены в вашу пользу дополнительной доли в нем.

Указанная доля в новом размере в земельном участке также по договоренности сторон может быть выделена в натуре.

Также, если вы не желаете получить с других совладельцев компенсацию за долю в доме, у вас есть возможность передать такую долю всем или одному из совладельцев в дар, т.е. безвозмездно (ст. 572 ГК РФ).

Однако, если согласия достигнуть не удалось, спор может быть решен только в судебном порядке.

При этом, если раздел дома в натуре технически невозможен, собственник доли, который не может выделить такую долю в натуре в свою пользу, вправе взыскать с других участников долевой собственности стоимость такой доли. В этом случае его право на долю в доме будет прекращено.

То есть в вашу пользу с других совладельцев может быть взыскана стоимость 1/3 дома. Однако присуждение в вашу пользу в указанном порядке денежной компенсации за долю в доме не позволит вам обменять ее принудительно на часть (долю) земельного участка.

Из общего земельного участка суд принудительно в вашу пользу может выделить лишь часть, соразмерную вашей доле в нем, т.е. 1/3. Поскольку право на долю в доме будет прекращено, вы вправе претендовать на часть участка, домом не занятую, т.е. свободную от застройки.

Однако при этом при выделе в натуре в счет вашей доли части земельного участка следует учитывать минимально допустимую площадь такого участка, установленную органами местного самоуправления (п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.).

Если образованный соразмерно вашей доле участок получается менее минимально установленной нормы площади в соответствующем регионе, выдел его в натуре будет невозможен, а вопрос может быть решен путем присуждения в вашу пользу компенсации в размере стоимости принадлежащей вам доли участка в порядке, аналогичном вышеописанному (т.е. как и за долю в доме) за счет других совладельцев участка.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (абз. 2, 3 п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе в случае, указанном в абз. 2 п. 4 ст.

252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Правоприменительная практика не дает однозначного ответа на вопрос о том, какая доля является незначительной.

Как правило, вопрос решается в сопоставлении с размерами, площадью объекта, находящегося в общей долевой собственности, возможностью выделить в счет доли имущество нормальной для использования величины, отвечающей признаку пригодности для использования такого имущества по прямому назначению.

Поэтому следует иметь в виду, что если площадь участка, соразмерная вашей доле в нем, окажется слишком маленькой и на нем нельзя будет возвести жилой, дачный дом или какие-либо строения в силу градостроительных ограничений, а также вы не докажете, что заинтересованы в занятиях огородничеством или нуждаетесь в использовании участка для отдыха и оздоровления, не имея других возможностей реализовать такие свои потребности, или будет доказана невозможность совместного с другими совладельцами использования участка, то согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ по требованию других совладельцев участка в вашу пользу за их счет, но без вашего согласия, может быть присуждена денежная компенсация в размере стоимости земельного участка, что повлечет прекращение вашего права на него.

Например, если в итоге выдела на долю в 1/3 земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства приходится всего 2 сотки (200 кв.

м), что, вероятнее всего, существенно меньше минимально допустимой площади обособленного земельного участка в конкретном муниципальном образовании (он в вопросе не указан), то такая доля может быть признана незначительной, поскольку такой участок не только не отвечает требованиям минимальной площади, но и едва ли может использоваться по целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства. Если на 1/3 вашей долю приходится участок площадью не менее 5-6 соток, тогда он вполне может быть использован по целевому назначению, т.е. для строительства дома, если речь идет о населенном пункте, для строительства дачного дома, полноценного садоводства и огородничества, если речь идет о дачном поселке. В таком случае, вероятнее всего, вам удастся добиться желаемого результата.

Образование земельных участков

Земельный участок обладает удивительной способностью: он может территориально преобразовываться на легитимном уровне. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, в частности ЗК РФ, где прописаны конкретные случаи образования земельных участков.

Способы образования земельных участков

На законодательном уровне выделяется несколько вариантов формирования новых участков земли:

Разделение имеющегося земельного надела на неопределенное количество новых.
Объединение имеющихся участков в единую территорию.
Перераспределение текущих земель, вследствие чего образуются новые.
Выдел определенной территории.
Формируются новые земельные участки на территории муниципального образования.

Важно понимать, что преобразование участка влечет за собой утрату и прекращение физического и правового статуса. Прежние территории документально становятся недействительными.

Порядок образования земельных участков

Процедура преобразования территории земли достаточно простая: определить границы нового участка, прописать эту информацию в государственном кадастре, а затем подать заявление. Всего выделяется два варианта порядка формирования:

Первичный, то есть ранее надел никак не преобразовывался.
Повторное формирование: например, объединение имеющихся участков.

Одна из частых проблем: сформированный участок не имеет четко установленных границ, а это главный пункт заявления. Тогда проводится независимая экспертиза, на основании которой выносится план образования земельных участков.

Основания образования земельных участков

Среди причин преобразования участков земли можно выделить:

изменение физического и правового статуса имеющихся земель;
формирование новой территории из имеющихся наделов, официально не признанных земельным участком.

Согласие на образование земельного надела

Одно из условий легитимного преобразования земельной площади – подтверждение собственников земель. Достаточно предоставить его в простой письменной форме. Не исключено, что формирование нового надела может происходить по воле судебного органа, тогда согласие не требуется.

Вид целевого назначения и разрешенное использование земельного участка

Нормативными актами регламентировано множество категорий земель, разделенных по цели использования. Об этом свидетельствует ст. 8 ЗК РФ. Подобное правило актуально для всех видов территорий: зарегистрированных как личная собственность или арендуемых, используемых для сельскохозяйственных нужд или застройщиком.

Исходя из этого, выделяются следующие категории земель:

Исходя из выделенных категорий, устанавливаются и цели эксплуатации имеющихся наделов. Данные сведения прописываются в следующих бумагах:

федеральные акты;
кадастр недвижимости РФ;
различные гражданские договора;
бумаги, устанавливающие права собственности.

Законом регламентируется, что у собственника есть право изменить целевое назначение его земельного надела. Однако об этом следует оповещать Росреестр. В ином случае гражданин привлекается к административной ответственности.

Особенности образования земель муниципальной и государственной собственности

Территории, признанные собственностью региона или государства, также вправе участвовать в реорганизации. Данная процедура реализуется после опубликования соответствующего постановления Правительства региона или РФ. Проект возможен на следующих участках:

входящих в площадки для строительства жилищных помещений;
принадлежащих некоммерческим объединениям;
находящихся в пожизненном владении по наследству;
расположенных в границах территории застройщика.

Процедура регламентирована ст. 11.3 ЗК РФ, а также рядом правоустанавливающих кадастровых документов, чтобы в полной мере правомерно обеспечить образование земельного участка.

Нюансы при образовании нового участка

Как уже отмечалось выше, выделяется несколько способов, обеспечивающих образование границ земельного участка. Одним из основных признается – раздел. Перед непосредственным делением территории собственники заключают соглашение, где в рамках законодательных норм определяется размер итоговой недвижимости.

Противоположностью указанного выше способа можно назвать объединение участков. Тогда прежние небольшие наделы прекращают свое существование и организуются в единое целое. Для легитимной процедуры необходимо составить соглашение между собственниками.

При выделении земли общий размер территории не изменяется. Индивидуальный надел лишь отграничивается в пределах прежнего участка. Распоряжаться им может только новоиспеченный собственник, согласно созданному плану образования земельных участков.

Важно! Первой инстанцией при разрешении земельных споров считается Росреестр. Если данная процедура не привела к желаемому результату, рекомендуется обращаться в суд.

Прекращение существования старого земельного участка

В ходе образования новых участков, былая территория аннулирует свое существование. Данный принцип регламентирован ЗК РФ. К тому же, при оформлении кадастрового паспорта необходимо подавать заявление на снятие с учетной комиссии старой недвижимости.

Среди земель, которые не аннулируют свое существование после реорганизации, можно выделить:

часть местности некоммерческого предприятия;
земли государства или региона, выделенные под застройку.

При возникновении вопросов или предложений, звоните по номеру, указанному на сайте или оставляйте свою заявку в форме обратной связи. Наши специалисты имеют продолжительную и обширную практику, поэтому уже сегодня вы можете проконсультироваться с квалифицированным юристом, чтобы правильно произвести образование земельного участка.

Консультация юриста и адвоката!
Предварительная запись по телефонам:
+7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.

Защита права собственности на земельную долю

Коротко суть дела:

Родственники Иванов и Петрова (фамилии изменены). В 2001 г. по решению суда получили в собственность: Петрова 3/5 земельного участка и половину дома, мать Иванова – 2/5 участка и половину дома. Иванов унаследовал от матери. В 2002 г.

Петрова и Иванов присоединяют соседний участок, выкупив у администрации и затратив средства в долях (3/5-2/5), и в тех же долях регистрируют в собственность образовавшийся участок по соглашению между ними в 2006 г. В 2013 г.

до Иванова доходит, что надо бы и землю пополам, и он подает в районный суд СПб.

И первая инстанция принимает в пользу Иванова не моргнув. Мотивировка – меньше страницы. И решение: признать за Ивановым право собственности на разницу между половиной и 2/5, прекратить право собственности Петровой на разницу между половиной и 3/5, признать недействительной регистрацию Петровой на 3/5.

Хотя в х все твердят в один голос, что «Если права общей долевой собственности уже зарегистрированы, перераспределить доли нельзя. Изменить соотношение долей можно только путем совершения сделки: дарения, купли-продажи и т.д.

», прямого указания в законе на это, насколько я знаю, нет (как нет и прямого указания на то, в каком случае суд вправе изменить доли сособственников). Допустим, суд может принять соответствующий иск (п.1 ст.199 ГК РФ), но только когда имеется нарушение прав.

Но и в этом случае если другая сторона заявит о применении исковой давности, в связи с исковой давностью истцу должны отказать (п.2 ст.199 ГК РФ).

В данном случае права Иванова не нарушены, они законные сособственники земельного участка (Петрова по суду 2001 года, Иванов по наследованию в 2002; потом оба по регистрации в 2006). Суд принял иск, Петрова заявила о давности, суд проигнорировал заявление о давности в своем решении.

Суд может обязать стороны придти к какому-либо соглашению, но не может перераспределить (изменить) доли так, чтобы один из них безвозмездно утратил часть собственности. Обязать, чтобы сособственники совершили в отношении друг друга или третьих лиц какие-либо действия (сделку) суд не может, если нет нарушения прав. В решении суда ничего не сказано о нарушении его прав.

Если условный Иванов был вправе обратиться в суд, то поводов напрашивается всего 4 варианта:
— виндикация, но Петрова владела по закону;
— оспорить регистрацию доли земли за Петровой. Но сроки вышли, его и ее доли земли прошли регистрацию и в 2001, когда были установлены судом, и в 2006 по заявлениям обоих, и не оспорены им в установленные законом сроки;
— подать на нарушение своих прав пользования землей – предположим, ему мешали пользоваться участком, соразмерным его доле. Доказать это, и тогда суд бы обязал Петрову всего лишь устранить препятствия в пользовании Ивановым участком;

— подать в суд на раздел дома и (или) участка, в случае если он перед этим обращался к Петровой о разделе или выделе в натуре и получил отказ (в случае если они не пришли бы к соглашению).

Тогда суд решал бы на основании экспертизы что и как кому выделять в натуре и при этом кто кому что компенсирует.

Если установленные доли невозможно было бы выделить в натуре и пришлось бы их перераспределять, то суд обязан был бы принять решение о размере компенсации для того, кто увеличил бы свою долю – тому, чья доля бы уменьшилась.

Считаю, что применение Земельного кодекса РФ в данном деле – вопрос спорный: