Статья 28. Отчуждение земельных участков

Условия и порядок отчуждения земельного участка в соответствии с гражданским законодательством рассматривается как совершение действий одностороннего характера или сделок, результатом которых становится изменение владельца территории. Законодатель говорит о том, что отчуждение наделов может носить принудительный или добровольный характер. Также ГК закрепляет переход правомочий владения на основе возмездной или безвозмездной.

Статья 28. Отчуждение земельных участковОтчуждение территории по доброй воле

Владельцу земельного надела предоставлен полный перечень правомочий, связанных с распоряжением рассматриваемым объектом. Шпаргалка подсказывает, что гражданин или предприятие имеет возможность выбрать разные способы реализации своего имущества.

Если провести анализ положений, содержащихся в гражданском законодательстве, то можно отметить, что используются несколько разных способов отчуждения. К ним отнесен добровольный отказ от участка и от правомочий на него. Это говорит о том, что земля подлежит возврату в собственность муниципального или государственного органа. Кроме того, владелец может совершить сделки возмездного значения.

Для примера, это купля-продажа. Указанные действия могут быть и безвозмездными, что указывает на использование таких сделок, как дарение.

В результате перечисленных вариантов у новых владельцев образуется правомочие собственности. Если территория отнесена к владению государства или муниципалитета, то отчуждать его необходимо только при использовании оснований, прописанных в законодательных актах. В частности, в данном случае речь идет о приватизации.

Она понимается как передача земель людям, при этом платить за это не потребуется. Реализован надел может быть при проведении процесса торгов, так и без него. Кроме того, допускается использование иных способов отчуждения.

У лица, которое наделено правомочиями собственности в отношении надела, есть возможность самостоятельно определить, какой вариант из вышеперечисленных использовать. Он может брать плату за землю или не делать этого.

ВНИМАНИЕ !!! В законодательных актах не содержится ограничений относительно того, что участки вправе передаваться на условиях безвозмездности третьим лицам. Это допускается даже в той ситуации, когда нет родственных отношений между сторонами сделки.

В данной ситуации важно понимать, что должны соблюдаться общие правила, связанные с отчуждением земельных наделов. Они прописаны в ГК РФ. Обязательным требованием становится прохождение процесса регистрации.

Для этого нужно обратиться в регистрирующий орган, им рассматривается Росреестр. Затем обновленные данные относительно собственника участка закрепляются в реестрах.

Кроме того, важно учесть, что с целью отчуждения требуется сформировать определенный тип документа. Он может быть односторонним или двусторонним.

Когда в отношении участка существует несколько собственников, то продать долю или другим способом ее реализовать получится только после того, как направляется уведомление каждому из владельцев. В этот же момент происходит возникновение правомочий для производства выкупа долей.

ВАЖНО !!! Если установлена совместная собственность, то нюансом становится то, что отчуждением допускается при наличии согласия всех владельцев. В противном случае продажа будет рассматриваться незаконной.

У нового собственника возникает обязанность относительно того, чтобы соблюдать установленный режим использования участка. Учитывается целевое назначение территории. Во внимание требуется принимать правила, установленные относительно землепользования.

Также в действующих правовых актах отражается несколько запретов по поводу отчуждения участков. Эти правила касаются только тех земель, которые прошли надлежащим образом процесс регистрации в реестрах.

К примеру, если есть обременение, выраженное в форме зарегистрированных залоговых отношений. В данном случае потребуется получить согласие от держателя залога. Если такое разрешение не получить, что не удастся реализовать участок.

Сотрудники регистрационного органа откажут в проведении необходимых процедур. Когда происходит добровольное отчуждение земли, по отношению к территории будут действовать аналогичные обременения и ограничения, что имели место до того, как произошла смена владельца.

Может быть такое, что территория передается в аренду. Тогда у нового собственника не возникает возможности расторгать соглашения по своему усмотрению.

Аналогичные правила распространяются на ситуации, когда имеет место публичный или частный сервитут. Это касается только тех обременений, которые прошли регистрацию в реестрах.

Если реализуется возмездный процесс отчуждения надела, то определить условия и порядок вправе стороны самостоятельно.

Когда происходит согласование стоимости данного объекта, то допускается использование стоимости, закрепленной в кадастрах или установленной на рынке.

ВАЖНО !!! У государственных органов нет полномочий по оспариванию стоимости, используемой во время сделок.

Стоит понимать, что при определении величины налоговых платежей обязательно будут применяться разные критерии для выравнивания стоимостной оценки. Это происходит для того, что установлены были объективные цены.

Принудительные способы

В некоторых ситуациях земельные наделы могут отчуждаться без получения согласия от владельца. Данные ситуации прописаны в положениях гражданского и земельного законодательства. Земельный надел может в принудительном порядке вернуться в собственность государственного или муниципального органа.

Для этого предусматриваются основания, выраженные в изъятии территорий с целью реализации целей, установленных у перечисленных властных органов. В этой ситуации обязательным требованием становится вынесение официального акта распорядительного значения.

Также в рассматриваемом порядке происходит изъятие, когда лицо не соблюдает установленное использование в отношении земель. Применяться может конфискация на безвозмездной основе.

Это происходит, когда судебный орган установил в своем решении подобную меру. Это касается постановлений, выносимых по уголовным делам. Допускается проведение реквизиции участков. Данное основание используется, если возникли обстоятельства чрезвычайного значения.

ВНИМАНИЕ !!! Допускается изъятие только в том случае, когда решение вынесено судебным органом. Для отчуждения потребуется установить факты таких нарушений. К примеру, что действия гражданина приводят к загрязнению земли или нарушают окружающую обстановку.

К примеру, если вводится на территории военное положение. В каждой из указанных ситуаций, за исключением конфискации, у владельца есть возможность получить денежную компенсацию. Сумма высчитывается за отдельно взятый надел, при этом сравниваются стоимости аналогичных участков.

Также допускается выделение законным собственникам других наделов, чтобы заменить тот, что был изъят. Особого типа условия предусматриваются в законодательных актах относительно отчуждения территории.

В данной ситуации подразумевается нарушение правил, установленных по использованию наделов.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Содержание

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

  • продан;
  • передан другому лицу по наследству;
  • передан в аренду;
  • подарен;
  • приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

  • решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
  • вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
  • любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

  • Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
  • Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
  • Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
  • Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

  • Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
  • Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
  • Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

  • отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
  • экспертиза земельного участка;
  • документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
  • выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
  • идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
  • если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
  • если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
  • собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
  • если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
  • при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.
Читайте также:  Раздел II. Плата за земли сельскохозяйственного назначения

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

  • Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
  • Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
  • На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
  • Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
  • В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
  • Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

  • договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
  • договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
  • завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

  • решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
  • Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

  • расположенных в границах особо охраняемых территорий;
  • входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
  • в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
  • на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
  • относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
  • предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
  • используемые для удовлетворения нужд связи;
  • занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
  • используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

  • Какая организация проводит независимую экспертизу перед отчуждением?

Наталья24.09.2020 05:20

Добрый день.

Для отчуждения недвижимого имущества экспертиза не требуется. Если имеется спор о праве, рассматриваемый в судебном порядке, то к эксперту предъявляются следующие требования, согласно ст.13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»:

«Должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. 

В силу ст. 41 Закона В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

http://base.garant.ru/12123142/4d6cc5b8235f826b2c67847b967f8695/

Уточните ситуацию, пожалуйста. 

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Чашин Константин Викторович24.09.2020 10:17

Задать дополнительный вопрос

При оформлении договора дарения собственник участка не присутствует, но он оставил документы для оформления. Он оставил ксерокопию своего паспорта и оригинал документа на земельный участок. Достаточно ли документов от собственника для оформления договора дарения?

Аида05.09.2020 21:37

Добрый день!

При регистрации договора дарения как минимум, будт нужна еще нотариально заверенная доверенность.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — Москва№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ruКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону

Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна06.09.2020 11:20

Задать дополнительный вопрос

Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?

Наталия09.07.2019 11:25

Добрый день. 

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Сазонов Сергей Владимирович09.07.2019 13:42

Задать дополнительный вопрос

Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
 
1.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

10.07.2019 00:00

Читайте также:  Статья 57. Участие государства в возмещении убытков и вреда, причиненных радиационным воздействием

Задать дополнительный вопрос

Земля не приватизировалась. В выписке из ЕГРН указано: собственность, свидетельство о праве собственности на землю пожизненное наследуемое владение В-946, выданное на основании Постановления … Свидетельство о праве на наследствопо закону от…. Решение Ленинского районного суда г. … (дело …) от … Необходимо ли для отчуждения земельного участка его приватизировать?

Татьяна26.07.2018 12:32

Добрый день, Татьяна. Согласно вашим данным земельный участок уже находится в собственности. Соответственно для его отчуждения не нужно его приватизировать.

Коханов Николай Игоревич07.09.2018 12:50

Задать дополнительный вопрос

Все верно.

10.09.2018 07:00

Задать дополнительный вопрос

ст 28 ЗК РФ с ми

(Утратила силу с 1 марта 2015 года — Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)

Комментарий к статье 28 Земельного Кодекса РФ

1. Настоящей статьей определены те правовые титулы, на основании которых лица могут приобрести и использовать земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

До принятия данного ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о земельной реформе, Земельного кодекса РСФСР 1991 г.

Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления согласно ст. 29 ЗК РФ в пределах предоставленной им компетенцией в соответствии со ст. ст. 9 — 11 ЗК РФ и иными нормативными актами.

Предоставление земельного участка рассматривается земельным законодательством как особый юридический факт, который выражается в действии органа государственной власти или органа местного самоуправления по принятию индивидуального акта, в котором выражается воля уполномоченного органа передать земельный участок конкретному лицу в пользование, владение или собственность. При этом предоставление рассматривается как действие по передаче земельного участка лицу, ранее не приобретавшему права на него. Так, переоформление на право собственности, или право аренды права постоянного (бессрочного) пользования, или право пожизненного наследуемого владения не должно сопровождаться предоставлением земельного участка.

Предоставление земельных участков осуществляется на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом право постоянного бессрочного пользования, а также право безвозмездного срочного пользования возникают на основании данного акта как правоустанавливающего документа.

Право собственности может возникнуть на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, если земельный участок предоставляется в собственность бесплатно, либо на основании акта уполномоченного органа и договора купли-продажи земельного участка.

Право аренды земельного участка возникает на основании акта уполномоченного органа и договора аренды. Согласно действующему законодательству одним из распространенных и требуемых законом способов заключения договоров на приобретение земельных участков из публичной собственности являются торги (см. ст. ст.

30, 38 и др. ЗК РФ и комментарий к ним).

Статьей 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ определяются особенности переоформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в порядке реализации ст. ст. 20 — 24 ЗК РФ, а также в особом порядке решаются иные проблемы распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности.

2 — 3. Платность предоставления земельных участков проистекает из общего принципа платности землепользования, определенного настоящим Кодексом. Согласно подп. 7 п. 1 ст.

1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Возможность бесплатного предоставления земельного участка должна быть специально закреплена законом (см., например, ст. ст. 30, 34 ЗК РФ).

4. Пунктом 4 настоящей статьи установлен исчерпывающий перечень оснований возможного отказа в предоставлении земельного участка гражданам или юридическим лицам.

При этом в отличие от прежней редакции данного пункта его положения распространяются не только на случаи предоставления земельных участков для строительства, но и на любые цели использования земли. Обратим внимание на то, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (Постановление от 13 марта 2007 г.

N 15355/06 по делу N А62-1807/2006) пояснил, что в силу ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. В соответствии с ч. 1 ст.

36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

5. Установление платы за землю и порядок ее определения, в том числе и для иностранцев, основаны на нормах ст. 65 ЗК РФ.

Другой комментарий к статье 28 ЗК РФ

Комментируемая статья предваряет описание порядка предоставления земельных участков (ст. ст. 30, 30.1, 30.

2, 31, 32, 34 ЗК РФ), которая в главе V ЗК РФ следует за статьями вводного, если можно так сказать, характера (ст. ст. 25 — 27, 29, 33 ЗК РФ). Статья 28 ЗК РФ со следующей за ней ст.

29 ЗК РФ объединена, по сути, общим объектом — земельными участками, право собственности на которые не разграничено.

Применяя нормы ст. 28 ЗК РФ, необходимо учитывать то обстоятельство, что возможность распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не поставлена в зависимость от наличия государственной регистрации права .

———————————
Постановление Тринадцатого ААС от 26.11.2013 по делу N А56-8989/2013 // СПС «КП».

Пункт 1 ст. 28 ЗК РФ перечисляет виды прав на предоставляемые земельные участки. Принцип платности закреплен в п. 2 и в п. 5 вместе с оговоркой об исключениях, которая (второе предложение первого абзаца) имеет отсылочный характер. Одно из таких исключений приведено в абз. 2 этого же пункта. Пункт 4 также является нормой-принципом и также сопровождается оговоркой.

Правило второго предложения первого абзаца п. 2 комментируемой статьи предусматривает предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Необходимо разграничивать переоформление и предоставление прав на земельный участок. Анализ п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ позволяет говорить о, по сути, типологической близости переоформления прав на земельный участок и регистрации такого права собственности на земельный участок.

Рассматривая отношения предоставления прав на него, нет оснований для противопоставления им именно двух групп отношений: переоформления (ч. ч. 1, 2 п. 9.1 ст. 3 N 137-ФЗ) и перерегистрации (ч. 3 п. 9.1): в обоих случаях возникают отношения по переоформлению прав на земельные участки.

Более правильно использовать термин «переоформление» (оформление), поскольку как в первом, так и во втором случае допускается не только изменение существующего (если можно выразиться — очевидного) права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения), но и оформление ранее предоставленного (неочевидного) права .

———————————
Болтанова Е.С. Основы правового регулирования застройки земель. С. 212 — 214.

Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает запрет на предоставление в собственность земельных участков, изъятых из оборота, закрытый перечень которых приводится в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Также в этом пункте предусматривается отказ на предоставление в собственность земельных участков в случае установленного законом запрета на приватизацию земельных участков. В соответствии с п. 12 ст.

85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Запрет на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования также установлен в п. 8 ст.

Читайте также:  Глава III. Органы, осуществляющие оперативно-розыскную деятельность

28 Закона N 178-ФЗ.

Предусмотренный в пункте 4 комментируемой статьи отказ на предоставление в собственность земельных участков в составе земель, которые резервируются для государственных или муниципальных нужд, отсылает нас к статье 70.1 ЗК РФ, в п.

1 которой к таким случаям относятся: размещение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, создание особо охраняемых природных территорий, строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории.

Правило п. 5 ст. 28 ЗК РФ формулирует принцип возмездного приобретения в собственность иностранными физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся а государственной или муниципальной собственности.

Соответственно, в силу принципов свободы договора и диспозитивности в осуществлении субъективных гражданских прав земельные участки, находящиеся в собственности частных лиц, могут отчуждаться ими свободно, в том числе на безвозмездной основе, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Однако, если земельные участки находятся на приграничных или иных установленных особо территориях Российской Федерации, иностранные физические и юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений, имеют лишь преимущественное право аренды таких земельных участков .

Иностранцам запрещается приобретать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, в границах морских портов, расположенные в закрытых административно-территориальных образованиях и особых экономических зонах .

———————————
Бобряшова М.А. Права на земельные участки иностранных физических и юридических лиц в России: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2012. С. 24.

Селифонова С.Ю. Правовое регулирование земельных отношений с участием иностранных лиц: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2012. С. 10.

Отчуждение земельных участков | 33 Юриста

Власти хотят изъять ваш участок для государственных нужд? Как защитить интересы хозяина и не остаться в убытке? Какими правами наделяет закон собственника в таких ситуациях? Государство в исключительных случаях может претендовать на вашу землю, но при условии равноценной компенсации. Консультанты ресурса 33urista.ru ознакомят с условиями и порядком отчуждения земель, чтобы вы смогли грамотно отстоять свою позицию.

Само слово принудительное отчуждение земельного участка подразумевает игнорирование мнения собственника в отличие от добровольного, когда хозяин участка самостоятельно определяет покупателя, стоимость и другие условия сделки.

Вопросы юристу по отчуждению земельных участков

1. В каких случаях изымается участок?

Власти применяют принудительное изъятие только в специально оговоренных федеральным законом случаях:

  • Для выполнения межгосударственных контрактов.
  • В целях обеспечения работы объектов энергетики, обороны, безопасности, транспорта, связи и т. п. Главное условие применения этого пункта — отсутствие других альтернатив для размещения вышеперечисленных объектов.
  • По ходатайству монополистов, недропользователей и иных организаций, список которых утвержден Правительством.

2. Кто принимает решение об отчуждении?

От того, для чьих нужд изымается участок, зависит принадлежность субъекта власти, принимающего решение о выкупе земли. Это могут быть федеральный, республиканский (автономный) органы или муниципалитет. С ними же и подписывается договор отчуждения земельного участка, определяющий основные условия компенсации.

При несогласии собственника с условиями соглашения об отчуждении участка непосредственное изъятие осуществляет суд.

3. Как проходит процедура отчуждения?

Основные этапы принудительного изъятия таковы:

  1. Государственный орган, нуждающийся в земельном участке, выносит соответствующий акт о его отчуждении. Это решение направляется в Росреестр, и впоследствии ложиться обременением на право собственности.
  2. Инициатор публикует принятое решение на официальном ресурсе и в СМИ.
  3. Власти извещают собственника о предстоящем изъятии.
  4. Проводится оценка имущества земельного участка в независимой оценочной компании.
  5. Между государственным органом и собственником земли заключается соглашение об отчуждении. В нем стороны договариваются о виде и размере компенсации.
  6. Собственнику выплачивается компенсация или предоставляется другой участок.
  7. Инициатор проводит государственную регистрацию приобретенного права в Росреестре на основании заключенного соглашения.

Новым собственником становится государство или муниципалитет, который затем реализует запланированное на изъятом участке.

4. Имеет ли отличия отчуждение части земельного участка?

Государству может понадобиться не целый участок, а лишь его часть. Выкуп части земельного участка характерен рядом существенных отличий:

  • Проведением предварительных землеустроительных работ по выделению доли земельного участка в полноценный объект прав. Если стороны не согласны заниматься соответствующими мероприятиями, их к этому понуждает суд.
  • Осуществлением регистрации нового объекта, образованного за счет доли земельного участка, в Росреестре.

Все остальные стадии идентичны этапам вышеизложенного процесса.

5. Что входит в выкупную стоимость?

Выкупная цена изымаемого участка включает в себя:

  • рыночную стоимость земли и расположенной на нем недвижимости;
  • убытки;
  • упущенную выгоду.

Сумма компенсации определяется не позже 60 дней до направления хозяину участка проекта соглашения. Если собственник не согласен с предлагаемой ценой, он вправе провести повторную оценку и направить свои замечания инициатору.

Претендовать на возмещение могут не только собственники, но и иные лица, которые владеют землей на законных основаниях (арендаторы, безвозмездные пользователи и т. д.).

Если хозяин после получения извещения властей затеял стройку или осуществил другие улучшения на участке, то понесенные им расходы не входят в возмещаемую стоимость.

Компенсация может по желанию собственника предоставляться в натуральном виде, то есть, в виде равнозначного по стоимости и другим характеристикам участка.

6. Как заключается соглашение об отчуждении?

Если участок принадлежит нескольким собственникам, то соглашение подписывается со всеми хозяевами, осуществляющими отчуждение доли государству.

При несогласии с условиями проекта документа, хозяин вправе вносить замечания. Если договоренность между сторонами не достигнута и соглашение не подписано собственником в течение 90 дней, власти инициируют подачу иска в суд.

Если отчуждение части земельного участка или всего объекта проводится по ходатайству монополиста или других аналогичных лиц, то все переговоры относительно изъятия ведутся с ним.

7. Как защитить свои интересы?

Столкнувшись с намерением властей изъять ваш участок, удостоверьтесь в том, что:

  • Решение государственного органа является обоснованным, то есть подтверждено международным договором, лицензией на недропользование, ходатайством монополиста, нормативной документацией и т. п.
  • Не истекло 3 года со дня принятия решения. В ином случае, действие его прекращается.
  • Рыночная стоимость реальна и включает в себя цену всех отчуждаемых объектов.

Несоответствие положения дел указанным условиям является основанием для обжалования незаконных действий в суд. Грамотный юрист поможет подготовить нужные бумаги, выступит в суде и сохранит вашу собственность.

  • Прекращение договора аренды земли Вопрос Здравствуйте! Присмотрел бесхозный садовый участок. Есть кадастровый номер. Больше 5 лет назад оформлен в аренду на 49 лет, но ни каким образом не…
  • Как выделить часть из межеванного участка Вопрос Здравствуйте! Сложилась неприятная ситуация с соседями. Они замежевали часть дороги, являющейся общей собственностью. СНТ дороги не межевали, но на схеме 1995г. эта дорога…
  • Согласие жены на продажу земельного участка Вопрос Участок в садоводстве был в пользовании с 19994 года . Я тогда в браке не состоял . В 2006 году женился, в 2008…
  • Кредит наличными под залог участка Вопрос Хочу получить в кредитном кооперативе займ под материнский капитал на строительство жилого дома своими силами. Обязательным условием является предоставление в залог участка. Насколько…
  • Договор купли продажи земельного участка с администрацией Вопрос Всем привет. С Новым годом! Здоровья! Удачи! Помогите, пожалуйста, найти точный ответ в рамках земельного законодательства. Вопрос: по Земельному Кодексу и ФЗ 137,…
  • Продажа участка несовершеннолетнего Вопрос Могу ли я продать земельный участок оформленный на несовершеннолетнего, за 30000 при кадастровой стоимости 120000, разрешение на продажу с соц.опеке имеется!
  • Самозахват земли, что делать Вопрос Здравствуйте. В 2003г. Заключил договор аренды земельного участка с администрацией поселка сроком на 5 лет. Договор действовал до мая 2008г. В феврале 2008г.…
  • Покупка земельного участка у администрации Вопрос Больше десяти лет арендуем участок в центре города у Администрации, нам не хотят его продавать. На этом участке построили несколько лет назад магазин.…
  • Соглашение определения долей земли Вопрос Доброго времени суток, подскажите пожалуйста, четыре собственника владеют земельным участком, может ли один из собственников вывести свою долю в индивидуальную, если остальные собственники…
  • Продажа земельного участка без межевания Вопрос Добрый день! Подскажите, пожалуйста, можно ли проводить сделку по продаже дачного земельного участка без процедуры межевания? Если все-таки проводить межевание земельного участка, то…
Ссылка на основную публикацию