Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями.
Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.
Категории особо охраняемых объектов и зон
В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).
1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ.
Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные.
К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки.
Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны.
К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки.
На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда.
Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.
Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.
Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.
В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.
Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах.
Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию.
При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.
Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений.
Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями.
Местные власти свои действия должны согласовывать с:
• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;
Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.
Специфические ограничения в водоохранных зонах
Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.
- Строительство жилых помещений разрешается в случаях:
- • наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм; - • прохождение проектной документацией экологической экспертизы.
Статья 5.1. Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследияКомментарий к статье 5.1
1.
В комментируемой статье установлены требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия (п. п.
1 — 4), а также параметры особого режима использования земельного участка, водного объекта (или его части), в границах которых располагается объект археологического наследия (п. 5).
В первом пункте статьи содержатся некоторые запреты, а также условия для осуществления некоторых видов работ в границах территории объекта культурного наследия.
Такие требования зависят от вида объекта культурного наследия (памятник, ансамбль или достопримечательное место).
На территории любых объектов культурного наследия разрешается ведение хозяйственной деятельности, отвечающей следующим двум условиям:
1) она не должна противоречить требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия. Меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, принимаемые при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов и иных работ, установлены ст. 36 настоящего Федерального закона (см. комментарий к указанной статье);2) она должна быть направлена на обеспечение функционирования объекта культурного наследия в современных условиях.
Помимо этого, на территории достопримечательного места разрешается осуществление работ:
— по сохранению памятников и ансамблей (см. комментарий к ст. ст. 40 — 47, 47.2);- направленных на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в ЕГРОКН и подлежащих обязательному сохранению. Требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, выявленного объекта культурного наследия определены ст. 47.3 настоящего Федерального закона (см. комментарий к указанной статье);- строительство объектов капитального строительства — исключительно в целях воссоздания утраченной градостроительной среды;- осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства — при обязательном условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в ЕГРОКН и подлежащих обязательному сохранению.
Наиболее строгий режим действует при осуществлении деятельности на территории памятника или ансамбля. Установлены запреты:
1) на строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик (например, этажности) существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства;2) проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ.
Важно учесть уточнение, которое дано законодателем в рассматриваемой норме, согласно которому такие работы могут осуществляться в рамках работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (см. комментарий к ст. ст. 40 — 47 раздела VII «Сохранение объекта культурного наследия»).
2. В соответствии со ст. 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. При их установлении должны учитываться в том числе требования охраны объектов культурного наследия.При этом действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в ЕГРОКН, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами, то есть в отношении территорий памятников и ансамблей — в соответствии с комментируемым Законом.Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Так, согласно п. 2 настоящей статьи вышеуказанные требования в отношении территории достопримечательного места в обязательном порядке должны учитываться в градостроительных регламентах применительно к такой территории. Требования к ним устанавливаются в соответствии с порядком, предусмотренным п. 3 настоящей статьи, одновременно с требованиями к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места.3. В п. 3 комментируемой статьи определены полномочия органов по установлению требований к осуществлению деятельности и требований к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места с учетом категории историко-культурного значения объектов культурного наследия.Для достопримечательного места федерального значения названные требования устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, — то есть Министерством культуры РФ.В качестве примера можно привести изданные Министерством культуры РФ Приказы от 17 мая 2016 г. N 1096 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Щелыково», расположенного в Островском районе Костромской области»; от 16 марта 2016 г. N 612 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Усадьба Абрамцево и ее окрестности», расположенного в городском поселении Хотьковский Сергиево-Посадского муниципального района Московской области».
Для достопримечательного места регионального значения указанные требования и градостроительный регламент устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (это может быть региональное министерство, управление, департамент и др.). В качестве примера приведем Постановление Инспекции ОКН Рязанской области от 29 января 2016 г. N 1-п «Об утверждении требований к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, ограничений использования лесов и требований к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места, включая требования к видам разрешенного использования земельных участков, к хозяйственной деятельности на земельных участках в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место, связанное с жизнью и творчеством А.А. Тарковского», Рязанская область, Путятинский район, п. Мясной».
Для достопримечательного места местного (муниципального) значения они устанавливаются органом местного самоуправления, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (комитет, управление, отдел). Например, Постановлением Администрации г. Иванова от 4 октября 2016 г. N 1782 утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места местного (муниципального) значения «Рождественская улица» (г. Иваново, ул. Красной Армии).4. Согласно п. 4 комментируемой статьи орган, установивший вышеуказанные требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, в течение 5 дней со дня вступления в силу акта об установлении таких требований должен направить его копию в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, а также в его территориальные органы. Названными полномочиями в настоящее время обладает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), осуществляющая исполнение ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Комментируемая норма предусмотрена для обеспечения своевременного включения сведений об объектах культурного наследия в ЕГРН.5. В п. 5 комментируемой статьи определены условия (особый режим) использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия. Главным обременением права законного владельца такого участка является обязанность обеспечить сохранность объекта археологического наследия, находящегося в границах такого участка. На указанном участке предусматривается возможность проведения:1) археологических полевых работ в порядке, установленном комментируемым Законом (см. комментарий к ст. 45.1);2) земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов (из числа предусмотренных ст. 25 ЛК РФ, за исключением указанных в п. п. 3, 4 и 7 ч. 1 указанной статьи) и иных работ при условии обеспечения:- сохранности объекта археологического наследия, включенного в ЕГРОКН, либо выявленного объекта археологического наследия (см. комментарий к ст. 36, устанавливающей меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия, принимаемые при проектировании и проведении земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ);- доступа граждан к указанным объектам (см. комментарий к ст. 47.4).В отношении водного объекта (или его части), в границах которых располагается объект археологического наследия, также устанавливается особый режим использования: возможно проведение работ, определенных ВК РФ, но также при условии обеспечения:- сохранности объекта археологического наследия, включенного в ЕГРОКН, либо выявленного объекта археологического наследия (см. комментарий к ст. 36);- доступа граждан к указанным объектам (см. комментарий к ст. 47.4);- проведения археологических полевых работ в порядке, установленном комментируемым Законом (см. комментарий к ст. 45.1).Следует обратить внимание, что данные обязанности должны выполнять лица, являющиеся собственниками или иными законными владельцами земельных участков (водных объектов), в пределах которых расположены объекты археологического наследия, с момента обнаружения объектов археологического наследия на таких участках (объектах) (см. п. 16 ст. 16.1 настоящего Федерального закона).Обязанности предоставлять доступ лицам, имеющим право на осуществление полевых археологических работ, для поиска таких объектов Закон не предусматривает.
Статья 99. Земли историко-культурного назначения
- СТ 99 ЗК РФ
- 1. К землям историко-культурного назначения относятся земли:
- 1) объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия;
- 2) достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел;
- 3) военных и гражданских захоронений.
2. Земли историко-культурного назначения используются строго в соответствии с их целевым назначением.
Изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность не допускаются.
3. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством.
На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.
4. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия.
В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель.
Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.
Комментарий к Статье 99 Земельного кодекса РФ
Отношения, указанные в настоящей статье, регулируются также в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Правовой режим земель историко-культурного назначения зависит от масштаба объектов культурного российского и мирового наследия и достопримечательных мест, которые могут быть федерального, субъекта РФ и местного уровня и объявляются таковыми соответственно исполнительными органами государственной власти РФ, субъектов РФ либо органами местного самоуправления по согласованию с Минкультуры России и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры, их органами и организациями.
В пределах указанных в комментируемой статье зон могут запрещаться производство земляных, строительных и других работ и иная хозяйственная деятельность без разрешения органов охраны памятников и Минкультуры России.
Проекты районной планировки, генеральные планы городов, городских и сельских населенных пунктов, проекты детальной планировки и застройки должны предусматривать охранные зоны, зоны регулируемой застройки и зоны охранного природного ландшафта в соответствии с Жилищным и Градостроительным кодексами РФ.
К ограничениям, связанным с обеспечением землепользования, относится право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления частично или полностью запрещать движение транспортных средств по дорогам, прилегающим к памятникам истории и культуры или пролегающим через охранные зоны, если создается угроза существования памятника.
К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены ансамбли и комплексы памятников, представляющие научную, художественную или иную культурную ценность.
Они могут быть объявлены историко-культурными заповедниками (например, Владимиро-Суздальский музей, Соловецкие острова, Кижи, Бородинское поле, Куликовское поле, московский Политехнический музей, Новодевичье кладбище, Воробьевы (Ленинские) горы, Московский Кремль), охрана и использование земель которых осуществляются на основании особого о каждом из них положения.
Могут быть объявлены заповедными отдельные территории городов и других населенных пунктов, имеющие историческую ценность, а также памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями.
Решение об этом принимают исполнительные органы государственной власти субъектов РФ по согласованию с Минкультуры России и Всероссийским обществом охраны памятников, их органами, учреждениями и организациями.
Может устанавливаться особый режим и осуществляться повышенная охрана земель произведений садово-паркового искусства и природных ландшафтов, отнесенных к памятникам истории и культуры или связанных с ними.
К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены согласно Федеральному закону от 6 января 1999 г.
N 7-ФЗ «О народных художественных промыслах» земли, на которых расположены места традиционного бытования народных художественных промыслов, в порядке, устанавливаемом земельным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Отдельные земли историко-культурного назначения могут быть изъяты из хозяйственного использования, включая земли, на которых и в которых располагаются историко-культурные объекты, подлежащие исследованию и консервации.
Особенности правового режима земель историко-культурного назначения регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 г.
N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и иным федеральным законодательством, в котором даются определение и классификация объектов, предусматриваются обязанности исполнительных органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц по сохранению соответствующих земель.
Порядок использования земель историко-культурного назначения определяется в Градостроительном кодексе РФ, а также строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89), решениями публичных органов об объявлении природных объектов памятниками истории и культуры, достопримечательными местами.
Государственными органами охраны памятников признаются Минкультуры России и находящиеся в его ведении федеральные органы и учреждения, которые осуществляют также государственный контроль за охраной и использованием памятников в соответствии с законодательством РФ.
Земли историко-культурного назначения ограничиваются в обороте и подлежат судебной защите. Государственный Бородинский музей-заповедник Указом Президента РФ от 20 февраля 1995 г. объявлен памятником истории и культуры федерального значения, а усадьба музея — особо ценным объектом; земля усадьбы относится к землям историко-культурного назначения.
На территории усадьбы находится жилой поселок музея; И. обратился в суд с жалобой на действия администрации Бородинского музея-заповедника, отказавшей в передаче ему в собственность части жилого дома, в котором он проживает.
Решением городского суда, оставленным без изменения судебной коллегией Мособлсуда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес протест на указанные судебные постановления, указав, что жилой фонд музея в перечень памятников истории и культуры, закрепленных за музеем-заповедником на праве оперативного управления, не включен, поэтому предусмотренных законом оснований к отказу в приватизации жилья лицами, проживающими в домах поселка, не имеется. Постановлением президиума Мособлсуда судебные постановления отменены с указанием на то, что суд не проверил доводов ответчика о том, что факт приватизации жилья влечет за собой получение истцом права собственности и на земельный участок под домом, представляющий единый объект права, в то время как земля музея, включая усадьбу, имеет особый режим.
Земли Бородинского музея-усадьбы согласно ст. 94 ЗК РФ относятся к землям историко-культурного назначения, поэтому изменение режима земли возможно согласно ст.
8 ЗК РФ на основании постановления Правительства РФ: земельный участок в случае приватизации жилья может быть закреплен за лицом на праве аренды.
В ЗК РФ эти земли обозначены как земли историко-культурного назначения и входят в состав земель особо охраняемых территорий и объектов, оборот которых ограничен в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.
Загрузка...
