Статья 6. Права инвесторов

   Защита прав инвесторов требуется в современном развитии предпринимательской деятельности и предпринимательства в целом. В каждом индивидуальном случае защита осуществляется по нескольким направлениям, где учитываются интересы отдельных групп инвесторов.

   Наш адвоката по корпоративным спорам будет Вашим помощником в отстаивании своих интересов в проблеме инвестора.

Нарушение прав инвесторов в области недвижимости

   На сегодняшний день наибольшее число обращений в суд приходит от инвесторов, вложивших средства в строительство жилых домов. Причин выявляется несколько в подобных случаях: недобросовестные застройщики, сложная экономическая ситуация, либо инвестор связался с обычными мошенниками.

   Чтобы интересы вкладчиков при вложении приличной суммы денег не пострадали, нужно внимательно и скрупулезно изучить всю информацию о застройщике, вникнуть в содержание и характер договора, который предстоит подписать. Часто подводные камни условия соглашения кроются в самом тексте договора, который сводится к тому, что практически невозможно получить долгожданное жилье и возвратить вложенные деньги дольщику.

   В судебной практике встречались случаи, когда выяснялось, что уплата конкретной суммы была обязанностью инвестора, а обязанности застройщика указаны в договоре неоднозначно и расплывчато.

Как результат – длительные судебные тяжбы, потеря больших сумм денег, времени и нервов.

Поэтому защита прав инвесторов должна осуществляться при помощи грамотного специалиста, который сможет заставить недобросовестных партнеров вернуть вложенные средства.

ПОЛЕЗНО: смотрите также видео про арбитражные споры, пишите свой вопрос в х ролика

Нарушение прав инвесторов на рынке ценных бумаг

Права инвесторов могут нарушаться путем обмана, совершения мошеннических действий и т.д., например:

• могут продаваться неликвидные акции
• инвестор не может перевести акции в другую компанию
• инвестору не предоставляются выписки по операциям с его ценными бумагами
• инвестору не предоставляется и не раскрывается информация на финансовых рынках
• инвестор может быть введен в заблуждение, в том числе, путем подписания проспекта эмиссии ценных бумаг.

Формы и способы защиты прав инвесторов в РФ

   Права инвестора можно защитить с помощью привлечения к ответственности эмитента, организации по ст. 15.19 КоАП РФ.

   Также лицо можно привлечь к уголовной ответственности по ст. 185.1 УК РФ, если он злостно уклоняется от раскрытия или предоставления информации, а также, если предоставляет неполную или ложную информацию, при этом должен иметь место крупный ущерб, причиненный гражданам, организациям или государству.

•    Инвестор при совокупности определенных обстоятельств вправе обратиться в суд с иском о взыскании ущерба, который ему был причинен; также с иском о защите прав и законных интересов.
•    Инвестор вправе подать жалобу или обратиться с заявлением в Банк России.
•    Защиту интересов инвесторов – физических лиц могут осуществлять общественные объединения инвесторов.

Защита прав иностранных инвесторов

   Иностранный инвестор может рассчитывать на возмещение ему убытков, которые причинены незаконными действиями (бездействием) госорганов, органов местной власти или должностными лицами соответствующих органов.

   Защита прав иностранных инвесторов обеспечивается как законодательством РФ, так и международными соглашениями и договорами.

Защита прав соинвесторов

1.    Соинвесторами могут выступать граждане, которые вкладывают свои сбережения в строительство многоквартирных домов.
2.    Защита прав соинвесторов может осуществляться органами местного самоуправления, прокуратурой, судом.

3.    В целях предупреждения нарушения прав соинвесторов уполномоченные органы осуществляют контроль за сроками строительства.

4.    В судебном порядке соинвесторы могут предъявить иски о взыскании неустоек с застройщика, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

5.    Защита прав соинвесторов – участников долевого строительства заключается в том, что деньги соинвестор не передает до ввода в эксплуатацию объекта застройщику, а деньги находятся на специальном эскроу-счете до момента ввода дома в эксплуатацию.

Адвокат по защите прав инвесторов в Екатеринбурге

   Что же сделать, чтобы не быть обманутым строительной или финансовой компанией или иным участником гражданско-правовых отношений? Нужно еще на этапе заключения договора обратиться за помощью к квалифицированному специалисту – нашему адвокату, оказывающему юридические услуги в сфере защиты прав и интересов предпринимателей.

   Конечно, инвестирование, это в некоторой степени опасное дело, однако, чтобы не быть обманутым, нужно взять гарантии со строительной компании или любой другой организации и прописать в договоре определенные санкции в случае срыва коммерческого соглашения. Контрагент, предлагаемый свои услуги и требующий инвестирования, должен проработать ни один год, иметь хорошие рекомендации на строительном рынке и умение выживать в условиях постоянных экономических кризисов.

• ВНИМАНИЕ: в настоящее время у нас выгодные предложения в сфере юридического ведения и сопровождения Вашего бизнеса, а также мы готовы провести для Вас арбитражные судебные дела направленные на скорейший положительный результат.
• Читайте еще о работе адвоката инвестора:
• Про защиту прав акционеров со стороны нашего адвоката
• Помощь и сопровождение инвестиционных проектов профессионально

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Юридическая квалификация инвестиционного договора в строительстве недвижимости в свете Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости.

Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

• Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
• Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.
• Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.
• Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

1. Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.
2. Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:
3. 1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.
4. Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

• 2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.
• Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.
• При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
• Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.
• 3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.
• Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило.

Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости.

Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство.

Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

1. Возникновение первичного права собственности на объект строительства
2. Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
3. Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
4. Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса
5. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
6. Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП.

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

• Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.
• С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.
• Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

1. 1) имущество имеется в натуре;  2) им владеет продавец по договору; и 
2. 3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП.

II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности.

1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но 2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.

III. Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков.

1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо  2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

Пункты 3 и 4 статьи 487 и статья 15 ГК РФ

Закон о категориях инвесторов – классификация, ограничения, особо защищаемый и неквалифицированный инвестор

Простому неквалифицированному инвестору по новому законодательству будут доступны все инструменты, что и особо защищаемому, маржинальное кредитование и все остальные ценные бумаги, кроме бумаг, предназначенных для квалифицированных инвесторов, также будут доступны деривативы (фьючерсы и опционы).

С остальными ценными бумагами и деривативами будет одна сложность: каждая такая бумага или дериватив должны будут проходить тестирование на предмет того, подходят ли они данному инвестору или нет.

Я думаю, что в большинстве случаев брокер посчитает, что бумага или дериватив подойдут каждому простому неквалифицированному инвестору, максимум — введёт ограничения по размеру позиции для каждого клиента. Но это моё мнение, как будет по факту — пока непонятно.

Согласно новому законопроекту такой тест на приемлемость будет выполняться не автоматически, а по заявлению клиента. Если формально следовать букве закона, то работа на фондовом рынке обещает быть очень интересной.

В случае с акциями всё довольно просто. Если захотел купить какую-то бумагу из дальнего эшелона, то пишешь заявление брокеру, проходишь тестирование — торгуй на здоровье.

С облигациями может быть чуть интереснее, поскольку облигации периодически погашаются — придётся писать заявление на каждый выпуск облигаций, который хочешь купить.

Самое интересное будет на срочном рынке, особенно для тех, кто любит играть с недельными опционами и собирать сложные опционные конструкции.

Формально опционы с разными страйками, но с одинаковой датой экспирации — разные контракты, соответственно, тестироваться должны отдельно. Если трейдер собирает опционную конструкцию на четырёх страйках, то ему придётся писать четыре заявления на тестирование. А если при этом опционы недельные, то через неделю заявления нужно будет повторить.

Как будет на самом деле — неясно. Хочется верить, что здравый смысл восторжествует. Вполне возможно, что порядок тестирования будет допускать своего рода группировку ценных бумаг и деривативов. Если, например, инвестору подходит какой-то выпуск облигаций одного эмитента, то ему будут автоматически одобряться другие выпуски облигаций этого эмитента.

С другой стороны, Банк России в 2019 году меняет требования к маржинальной торговле.

Теперь срочный рынок в части фьючерсных контрактов (если они учитываются в одном портфеле с ценными бумагами) должен будет оцениваться с точки зрения управления рисками по тем же принципам, что и классическая маржинальная торговля.

С учётом этого есть ожидания, что Банк России всё-таки допустит на срочный рынок простых неквалифицированных инвесторов без каких-либо дополнительных тестов. 

В продолжение темы давайте поговорим о том, как осуществляется переход между категориями инвесторов.

Продажа прав требования. Продажа прав инвестора третьему лицу. Переуступка права требования по ДДУ

Рынок долевых инвестиций нередко содержит сделки по продаже прав требования.

Часть инвестиций, которые спонсоры вкладывают по договору участия в долевом строительстве, осуществляется исключительно в коммерческих целях.

Именно поэтому, если новостройка перестает быть перспективным объектом капиталовложения, такие участники ДДУ перепродают свои имущественные права на квартиру третьему лицу.

Если предприниматель вкладывает в новостройку инвестиции на начальных этапах строительства, то к моменту окончания строительных работ цены на жилые площади в квартирах возрастут до 20-30% от первоначальной цены. Это означает, что при благополучном стечении обстоятельств инвесторы могут заработать на капиталовложениях приличную денежную сумму.

Еще одной причиной учащения совершения операций по продаже права требования является потребность инвестора в оборотных средствах. Инвестору могут потребоваться дополнительные средства, которые он будет расходовать, например, для оплаты долгов по кредиту и для других безотлагательных нужд.

Часто отчуждение инвестором своих инвестиционных прав спровоцировано сложностями с оплатой привлеченного банковского кредита.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ДДУ

Ограничения при продаже прав инвестора по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор по договору участия в долевом строительстве желает продать свое право требования, он должен помнить о ряде законных ограничений. В число ограничений по продаже доли в ДДУ входят следующие пункты:

• в соответствии с частью 1 статьи 11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ продажа права требования по договору участия в долевом строительстве может быть осуществлена только при условии, что инвестор полностью оплатил суммы долевых инвестиций застройщику или перевел долг на лицо, приобретающее его права на квартиру в новостройке;
• в соответствии с частью 2 статьи 11 ФЗ N 214-ФЗ продаже прав по договору участия в долевом строительстве не допускается ранее наступления даты регистрации договора участия в долевом строительстве;
• продать право требование по договору участия в долевом строительстве нельзя после подписания между застройщиком и долевым инвестором передаточного акта, подтверждающего факт предоставления помещения в собственность инвестора;
• в соответствии с частью 3 статьи 1 ФЗ N 214-ФЗ нельзя продать имущественные права по инвестиционному договору участия в долевом строительстве от юридического лица в пользу гражданина. Данный императив сформирован в связи с наличием недобросовестных застройщиков, которые могут всячески злоупотреблять нормами закона.

Особенности продаже права требования по договору участия в долевом строительстве

Если инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, передает имущественные права банку, кредитующему эту сделку, то такая продажа может происходить только после получения письменного согласия кредитного учреждения, как это зафиксировано в статье 3476 ГК РФ.

Новый инвестор в такой ситуации получит обязанности по кредитному договору с банком. Также долг по кредитному обязательству может быть погашен банковской организацией за счет средств, которыми новый инвестор оплатил право требования прежнего долевого инвестора.

Кто совершают операцию по продаже   

Инвестор, выступающий стороной по договору участия в долевом строительстве, вправе продать свои права:

• самостоятельно;
• через риелтора;
• путем обращения к застройщику.

Каждый из указанных способов предполагает получение застройщиком комиссии в размере 3% от суммы сделки.

Как оформляется передача прав по ДДУ

Передача права требования по договору участия в долевом строительстве оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Сторонами дополнительного соглашения выступают:

1. цедент, то есть прежний инвестор, продавший свои права;
2. цессионарий, то есть новым инвестор, выкупивший имущественные права;
3. застройщик.

Дополнительное соглашение к ДДУ вступает в юридическую силу после прохождения юридической процедуры регистрации сделки. Постановка документа на государственный учет осуществляется в органах Росреестра.

Условия об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

При составлении проекта сделки, регулирующей порядок уступки права требования по ДДУ, следует уделить особое внимание следующим условиям соглашения:

• предмет уступки права требования со ссылкой на ДДУ. Договор участия в долевом строительстве выступает основным документом, из которого возникли права требования, поэтому его номер обязательно должен фигурировать в дополнительном соглашении;
• цена уступки права требования;
• порядок государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома;
• порядок передачи документов по ДДУ;
• порядок расчетов между прежним и новым долевым инвестором;
• порядок урегулирования правоотношений по кредиту. Данные условия необходимо оговорить в той ситуации, если имеется факт кредитования долевых инвесторов банком;
• вопрос о согласовании факта продажи имущественных прав прежнего инвестора с банком-залогодержателем. Такие условия описываются, если долевые инвестиции кредитовались со стороны банка под залог права требования по ДДУ;
• иные важные условия, которые, по мнению сторон сделки, должны быть отражены в дополнительном соглашении к ДДУ.

Регистрация дополнительного соглашения в органах Росреестра

Когда документ составлен и подписан, прежний и новый инвесторы, которые являются физическими лицами, закладывают согласованную денежную сумму в банковскую ячейку. После этого стороны подают заявку о регистрации соглашения в местное отделение регистрирующего органа.

Документы для проведения регистрационных действий

Росреестр принимает заявление и необходимые правоустанавливающие документы, а также и экземпляры дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. Также должностное лицо потребует от заявителей оплатить установленную налоговым законодательством государственную пошлину и предоставить квитанцию, подтверждающую факт оплаты.

Если какая-то из сторон не сможет лично присутствовать при регистрации документа и уполномочит на эти действия своего представителя, то от гражданина потребуется представить нотариально удостоверенную доверенность, которая будет подтверждать его полномочия, и паспорт, удостоверяющий его личность.

Если право требования по ДДУ заложено, то уполномоченный сотрудник регистрационного органа потребует от заявителя предоставить письменное согласие залогодержателя на осуществление сделки по продаже права требования.

Также сторонам рекомендуется заранее оформить справку от застройщика, подтверждающую оплату всей суммы долевых инвестиций. К справке следует приложить копии каждого платежного документа, как это зафиксировано в пункте 1 статьи 11 ФЗ от 30.

12.2004 N 214-ФЗ.

Регистрационные действия

Внося документ об уступке права требования в ЕГРП, должностное лицо ставит на соглашении специальный штамп Росреестра синего цвета. Сотрудник регистрационного органа фиксирует номер записи в ЕГРП и свою личную роспись. Подготовленный документ передается заявителю.

После государственной регистрации дополнительное соглашение к ДДУ, регламентирующее порядок и условия продажи имущественных прав инвестора, приобретает полную юридическую силу.

Это значит, что новый инвестор приобретает право требования к застройщику по договору. Инвестор, продавший свои права, получает деньги из банковской ячейки в счет оплаты сделки.

Когда строительство многоквартирного дома завершается, то объект недвижимости передается  в собственность новому инвестору.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках ПДКП

При составлении предварительного договора купли-продажи дополнительное соглашение об уступке права требования оформляется между прежним инвестором и новым инвестором. При оформлении соглашения должен присутствовать застройщик.

Так как ПДКП не нуждается в государственной регистрации, то любые дополнительные соглашения, уточняющие его содержания, также не следует регистрировать. Такие договоры начинают действовать с момента их подписания.

Продажа имущественных прав инвестора в рамках жилищного кооператива

Передача имущественного права на пай в жилищном кооперативе должна быть согласована с руководством организации. Отечественное законодательство не содержит прямых указаний на нормы, регулирующие продажу пая. Отчуждение такого вида имущества должно происходить в порядке, регламентированном общим собранием членов жилищного кооператива.

Как оформить продажу пая

Чтобы оформить передачу права на пай в жилищной кооперативе сторонам сделки потребуется пройти через:

• подписание договор купли-продажи пая. Данная процедура происходит между прежним и новым инвесторами. В договоре следует указать разницу между оплаченной суммой пая и его рыночной стоимостью, а также порядок оплаты пая;
• подачу заявления на выход их жилищного кооператива. Подача документа осуществляется прежним инвестором;
• подачу заявления о вступлении в члены жилищного кооператива, которая осуществляется новым инвестором;
• выплату суммы пая жилищного кооператива, которая производится новым инвестором после прохождения процедуры по вступлению в члены жилищного кооператива;
• перечисление жилищным кооперативом суммы пая в счет возврата средств прежнему инвестору;
• подписание соглашение об отсутствии претензий между новым и прежним инвесторами. После этого новый инвестор получает членскую книжку и вносит последующие паевые взносы, необходимые для участия в жилищном кооперативе.

Отчуждение прав

В момент отчуждения инвестиционных прав продавец должен передать покупателю ту документацию, которая подтверждает право требования к застройщику. Такая сделка не может происходить без получения согласия со стороны самого застройщика. Избежать последующего конфликта с застройщиком можно только путем поэтапных переговоров.

Что передают при продаже прав:

• продавая право требования по ДДУ, прежний инвестор передает новому:

• o    оригинальный экземпляр договора об участии в долевом строительстве; o    оригинал соглашения к ДДУ;
• o    оригинал бумаг об оплате квартиры;

• продавая право требования по ПДКП, прежний инвестор передает новому:

1. o    оригинальный экземпляр предварительного договора купли-продажи o    оригинал соглашения;
2. o    оригинал документов, подтверждающих факт оплаты объекта недвижимого имущества;

• продавая пай в жилищном кооперативе, прежний инвестор передает новому пай по передаточному акту.

При этом, если данная деятельность рассматривается как основная, то используют 60 счет:

При получении объекта недвижимости инвестор формирует в своем учете проводку с использованием 08 счета, при этом учитывается НДС, уплаченный подрядчиком:

Если величина стоимости объекта будет выше инвестиционных вложений, появляется доход. В учете разницы попадает на 91 счет. Полученная сумма облагается налогом на прибыль.

Пример 1. Инвестор передал застройщику средства в размере 6 000 000 руб. Согласно полученным документам, размер перечисленного НДС подрядчикам при строительстве равен 1 000 000 рублей. По результатам операций в учете инвестора появятся следующие записи:

Если объекты инвестиций планируется использовать для перепродажи, при формировании проводок участвует 41 счет. Для участников долевого строительства при покупке квартир НДС включается в первоначальную стоимость, так как жилые помещения налогом при продаже не облагаются.

Пример 2. Инвестор вложил денежные средства в размере 3 000 000 рублей для приобретения квартиры по договору долевого участия. Затем объект был продан третьим лицам за 3 500 000 рублей. В учете появляются записи следующего содержания:

Полученная сумма является налогооблагаемой базой для расчета налога.

Гарантия прав и законных интересов инвесторов в Российской Федерации



Статья посвящена всестороннему анализу гарантий прав и законных интересов инвесторов. Поэтапно проведен анализ гарантий в этой сфере, предусмотренных действующими нормативно-правовыми актами. Выявлены секторы с полноценным правовым регулированием гарантий прав и законных интересов инвесторов, параллельно определены сферы, нуждающиеся во внимании законодателя.

Ключевые слова: инвестор, права, законные интересы, гарантии, инвестиции, инвестиционная деятельность

Осуществление инвестиционной деятельности традиционно связано с существованием определенного коммерческого риска. Для иностранного инвестора такие риски обычно выше.

Но, что еще более важно, инвестиции в последнем случае часто связаны с существованием рисков некоммерческого характера, так как могут зависеть от социально-экономической, и, в первую очередь политической стабильности государства, принимающего инвестиции; от развитости правовой системы; изменений законодательства; введения чрезвычайного положения и т. д.

• Одним из важнейших средств защиты от некоммерческих рисков является получение от государства определенных правовых гарантий вложения инвестиций [7].
• Гарантии прав и законных интересов являются процессом гарантирования со стороны государства инвестору права собственности и других вещных прав, имущественных прав, приобретенных непосредственно на законных основаниях, защищая их [7].
• В целом гарантии законных интересов и прав в Российской Федерации регламентированы тремя основными актами: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» [4], «Об иностранных инвестициях в РФ» [5] и «О соглашениях о разделе продукции» [3].
• В первом нормативно-правовом акте закреплен перечень следующих гарантий прав и интересов инвесторов: обеспечение равных прав в процессе осуществления инвестиционной деятельности; гласность при обсуждении инвестиционных проектов; защита осуществленных капитальных вложений, а также право обжаловать в суд решения и действия или же бездействие органов местного самоуправления, органов государственной власти наравне с их должностными лицами [4].
• Вторым законом закреплен куда более расширенный перечень гарантий инвесторов, призванный способствовать защите инвестиций последних: гарантии правовой защиты деятельности на территории РФ; использование инвесторами всевозможным форм осуществления инвестиций в России; переход прав, а также обязанностей иностранного инвестора иному лицу; гарантии по вопросу компенсаций в случае реквизиции и национализации имущества инвестора или при коммерческой организации с иностранными инвестициями; гарантия от неблагоприятного изменения для инвестора с коммерческой организацией с иностранными инвестициями законодательства РФ; обеспечение наиболее надлежащего разрешения спора, который возник в связи с осуществлением инвестиций, предпринимательской деятельности на территории РФ иностранным инвестором; использовать на территории РФ, переводить за пределы страны прибыль, доходы, другие, полученные правомерным образом денежные суммы; права инвестора беспрепятственным образом выводить имущество и информацию в документально выраженной форме, форме записи в электронных носителях, которые изначально были ввезены в РФ в качестве иностранной инвестиции; гарантии права на приобретение различных ценных бумаг; участие в приватизации, в предоставлении инвестору права на земельные участки, здания, различные природные ресурсы, сооружения и иное недвижимое имущество в установленных законом случаях [5].

Федеральным законом «О соглашениях о разделе продукции» содержит в себе положения о государственных гарантиях прав инвестора, который заключил соглашение о разделе продукции.

А именно, инвестору гарантирована защита имущественных и других прав, приобретенных и осуществляемых им в соответствии с заключенным соглашением.

Кроме сказанного, на инвестора не распространяется действие нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и других нормативно-правовых актов субъектов Федерации, правовых актов органов местного самоуправления в том случае, если они устанавливают какие-либо ограничения прав инвестора, кроме предписаний органов надзора, которые выдаются в соответствии с законодательством РФ для обеспечения безопасного ведения работ, охраны окружающей среды, недр, обеспечения здоровья населения, в целях обеспечения государственной и общественной безопасности [3].

Важен не только рамочный анализ этих гарантий, но и раскрытие их содержания, так как это позволит определит значимость гарантий, предоставляемых в России.

Законодательством установлен широкий перечень государственных гарантий, способствующих реализации прав субъектов инвестиционной деятельности. Фактически, в нем закреплены принципы инвестиционной деятельности, её основополагающие начала.

Обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности — это одна из основополагающих гарантий.

Этот принцип реализован не только в инвестиционном законодательстве, но также в конституционном [1] и гражданском [2]. Всем субъектам инвестирования предоставляются равные права, равные возможности.

Это положение неоспоримо и позволяет защищать всевозможные инвестиции, реализуемые в России.

Гласность в обсуждении инвестиционных проектов. Очевидно, что все субъекты инвестирования должны обладать полной и достоверной информацией о содержании перечня инвестиционных проектов [8]. В связи со сказанным, особо большую роль в этой сфере играет такое начало, как гласность при обсуждении подобных проектов.

Не менее важным является и право обжаловать в суд решения на действия или бездействие органов местного самоуправления, государственной власти, их должностных лиц. Субъекты инвестиционной деятельности по своему личному усмотрению могут применять административный или судебный способ защиты собственных вложений.

В определенных случаях, когда срок окупаемости инвестиционного проекта составляет более семи лет, а также, при наличии специальных условий, установленных Правительством РФ, может увеличиваться срок применения стабилизационной оговорки.

Последняя представляет собой принцип защиты иностранного инвестора, коммерческой организации с иностранными инвестициями непосредственно от ужесточения национального законодательства [6].

Сказанное подразумевает собой, что для инвесторов, и, с целью защиты их инвестиций, сохраняется правовой режим при неблагоприятном изменении положений законодательства.

Капитальные вложения подлежит национализации лишь при условии равноценного и предварительного возмещения государством убытков, причиненных субъектов инвестиционной деятельности [7]. Такие вложения могут быть реквизированы лишь по решению государственных органов, в случаях и порядке, на условиях, определенных гражданским законодательством.

1. Согласно с этой гарантией, инвестору предоставляется полная, безусловная защита прав и интересов, обеспечиваемая законодательством РФ. В таких случаях инвестору предоставляется перечень следующих гарантий:
2. право на возмещение убытков, которые были причинены в результате незаконных действий или бездействия органов местного самоуправления, государственных органов, их должностных лиц;
3. инвестиции в РФ могут осуществлять в любых, не запрещенных законом формах;
4. иностранный инвестор в силу положений заключенного договора имеет непосредственно право передавать свои права и обязанности;
5. имущество не может быть принудительно изъято, не может подлежать реквизиции и национализации, как ранее было сказано, кроме случаев, установленных международными договорами и законодательством РФ;
6. гарантия использовать на территории РФ и переводить за пределы страны прибыль, доходы, другие, правомерное полученные денежные средства;
7. гарантия беспрепятственно вывозить за пределы РФ имущество, информацию в документальной форме или же в форме записи на электронных носителях, которые были первоначально ввезены в РФ в виде инвестиций;
8. право инвестора приобретать ценные бумаги.

Как можно понять из сказанного, отдельные гарантии прав и законных интересов инвесторов в законодательстве дублируются.

Более того, столь большой их перечень не гарантирует того факта, что инвесторы в России являются полностью защищенными, особенно, в современных социально-экономических и политических условиях.

Это крайне негативно сказывается на инвестиционном климате в нашей стране, буквально отпугивая многочисленных инвесторов из-за рубежа.

В законе наибольшее внимание уделено капитальным вложениям и их защите. В иных актах о гарантиях, а соответственно, и о защите инвестиций, идет только поверхностно. Необходимо на законодательном уровне данную проблему устранить, не просто расширив гарантии для инвесторов, но и дополнив акты законными интересами, конкретными особенностями их защиты.

Одним из тех средств, которые бы могло помочь устранить едва ли не все проблемы в данной сфере, можно назвать разработку и принятие единого инвестиционного кодекса. Это бы позволило унифицировать нормы законов, привести их в соответствие к международным стандартам, закрепить гарантии прав и законных интересов инвесторов в одном кодифицированном акте.

Литература: