Статья 47.6. охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр

  • Что такое охранное обязательство?
  • Это документ, согласно которому  собственник (пользователь) объекта культурного наследия берет на себя обязательство по сохранению и содержанию в надлежащем состоянии, непосредственно памятника архитектуры, что также включает в себя ограничение эксплуатационных прав владения объектом и выполнение определенных обязательств по содержанию памятника архитектуры в соответствии с предписанными в обязательстве требованиями.
  • Для чего необходимо охранное обязательство?

Действующим законодательством предусмотрено оформление охранного обязательства для каждой квартиры, которая находится в доме — памятнике. Оно в обязательном порядке потребуется при согласовании перепланировки.

Для согласования перепланировки разрабатывается проект приспособления объекта (квартиры) для современного использования, и информация из охранного обязательства, используется при его изготовлении. В дальнейшем, оно входит в комплект документации проходящей процесс согласования перепланировки.

Пример охранного обязательства, фото:

Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр

Оформление культурного обязательства предусмотрено Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». К нему же прилагается Инструкция о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры.

В обязанности собственника, предусмотренные охранным обязательством, входит:

  • Содержать объект и все, связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии.
  • Не допускать нового строительства, не согласованного с Москомнаследием на территории земельного участка Объекта.
  • В соответствии с указаниями Москомнаследия выполнять ремонтно-реставрационные, противоаварийные, проектные и иные виды работ, предусмотренные Актом технического состояния объекта  при необходимости.
  • Не допускать без соответствующего согласия Москомнаследия возведения пристроек, реконструкцию, внутреннюю перепланировку помещения, являющегося Объектом культурного наследия.
  • Обеспечивать страховую защиту памятника архитектуры в установленном порядке.
  • Обеспечивать беспрепятственный доступ представителей Москомнаследия для контроля за состоянием Объекта и выполнение обязанностей, установленных охранным обязательством.

В обязанности собственника входит несение ответственности при сдаче объекта в аренду или передаче его в доверительное управление; уведомление Москомнаследия в установленные сроки о купле-продаже, залоге или передаче собственности в наследство с последующим оформлением охранного обязательства с новым собственником.

В случае выявления Москомнаследием нарушений эксплуатации объекта, предусмотренных охранным обязательством, к примеру:

  • самовольных пристроек,
  • внутренних и внешних перепланировок,
  1. Департаментом культурного наследия будет предписано устранение всех незаконных изменений средствами  пользователя в одностороннем порядке, определяемом Москомнаследием.
  2. Акт технического состояния объекта, фото:
  3. Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр
  4. Чем регламентировано оформление охранного обязательства?
  5. Порядок оформления культурных обязательств осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 214-ПП от 9 апреля 2013 года «О совершенствовании порядка оформления охранных обязательств собственников (пользователей) объектов культурного наследия, расположенных на территории города Москвы».
  6. Срок оформления:

Общий срок предоставления охранного обязательства Департаментом культурного наследия (п.2.5. ПП № — 214) не должен превышать 60 рабочих дней с момента начала процедуры оформления.

Где оформлять:

Охранное обязательство оформляется в Департаменте культурного наследия г. Москвы.

  • Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр
  • Процесс оформления:
  • Процесс оформления охранного обязательства включает в себя: подготовку проектов охранных обязательств и правовых актов Департамента об их утверждении, которое заключается соответствующими структурными подразделениями Департамента.
  • При разработке документа должностными лицами актуализируется информация об объекте культурного наследия; в рамках осуществления контроля за состоянием памятников истории/архитектуры оформляется акт о техническом состоянии объекта культурного наследия.
  • В вышеописанный акт входит:
  • описание текущего состояния объекта,
  • имеющиеся нарушения,
  • несоответствия условий содержания объекта предписанным в охранном обязательстве нормам.
  • а также перечень выводов и рекомендаций по содержанию объекта культурного наследия  в надлежащем состоянии санитарном, техническом, и противопожарном состоянии.

В случае необходимости выполнения работ по дополнительным охранным мероприятиям в соответствии с пунктом 3.3.8 ПП-№ 214 собственнику выдается предписание Департамента, по форме, утвержденной правовым актом, в котором приведен весь перечень необходимых мероприятий с указанием календарных сроков окончания предписанных работ.

Перечень документов, которые собственник должен предоставить для оформления охранного обязательства:

  1. Итогом завершения административной процедуры – является оформленное охранное обязательство, утвержденное правовым актом Департамента или заключение должностного лица Департамента о невозможности оформить охранное обязательство в случаях, предусмотренных Жилищным законодательством.
  2. Постановление Москомнаследия, фото:

Кто должен сохранить культурное наследие: арендатор или собственник — новости Право.ру

В общих нормах ГК РФ обязанность по содержанию и текущему ремонту имущества возложена на арендатора, а по капитальному – на арендодателя, если иное не установлено договором.

В свою очередь, работы по сохранению объекта культурного наследия (ОКН) формально выведены из регулирования общих норм ГК, так как отраслевое законодательство (№ 73-ФЗ) выделяет их в отдельную категорию, объясняет Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры».

С 22 января 2015 года в этот ФЗ вступили значительные изменения, которые среди прочего конкретно прописали, кто несет обязанность сохранять ОКН и поддерживать их в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, – это собственники таких объектов.

Даже если они передали имущество во владение или пользование третьего лица. Однако на практике эта новелла не всегда помогает убрать путаницу в вопросе, кто и как должен ухаживать за такими объектами.  

Требования к арендатору

Автономная некоммерческая организация Центральный дом работников искусства (ЦДРИ) с 1993 года арендует у Департамента госимущества Москвы (ДГИ) часть старинного здания на ул. Рождественка.

В этих помещениях находится объект культурного наследия – «Зал, в котором Ленин Владимир Ильич выступал на III Всероссийском съезде Советов народного хозяйства и на II Всероссийском съезде профсоюза медико-санитарного труда в 1920 году».

Осенью 2016 года Мосгорнаследие отправило ЦДРИ охранное обязательство «собственника или иного законного владельца ОКН» и сопроводительное письмо, в котором власти попросили арендатора ежегодно отчитываться о выполнении требований, установленных обязательственным документом.

Документ, согласно которому  собственник объекта культурного наследия берет на себя обязательство по сохранению и содержанию в надлежащем состоянии памятника архитектуры. Это включает в себя ограничение эксплуатационных прав владения объектом и выполнение определенных работ по содержанию такого имущества в соответствии с требованиями, которые прописаны в обязательстве.

Но в ЦДРИ решили, что они не должны выполнять эти функции, и оспорили действия госоргана в судебном порядке. В своем иске арендатор утверждал, что по закону охранное обязательство нужно выдавать только собственнику объекта культурного наследия.

Однако три инстанции не согласились с позицией заявителя. Суды подчеркнули, что Мосгорнаследие правомерно возложило на ЦДРИ обязанность исполнять требования из охранного обязательства, так как истец пользуется этим объектом (дело № А40-230582/2016).

Обязанности по закону и по соглашению

Организация не согласилась с выводами нижестоящих инстанций и оспорила их в Верховный суд. На заседании в ВС представитель заявителя, юрист Максим Денисов, пояснял, что в п. 11 ст. 47.

6 № 73-ФЗ конкретно определен круг лиц, которые обязаны выполнять охранное обязательство: «И в этот перечень не входит арендатор объекта культурного наследия».

Он пояснил, что такие требования на истца можно было бы возложить, прописав их в арендном договоре: «Однако наше действующее соглашение с ДГИ такого пункта не содержит». 

Факт Столько составляет годовая плата истца за аренду здания, в котором расположен объект культурного наследия.

Денисов подчеркнул, что законодатель четко указал: функции по сохранению ОКН принадлежат собственнику подобного имущества: «Мы по закону несем только обязанности по содержанию и использованию этого объекта».

Денисов заметил, что его доверитель в 1993 году получил это здание в аварийном состоянии: «Сейчас у нас там театр, живем за счет продажи билетов и сдачи части площадей в субаренду.

Но все равно стараемся сами его ремонтировать – починили крышу, провели косметический ремонт. Мы следим за имуществом».

  • Истец:АНО ЦДРИ
  • Ответчик:Мосгорнаследие
  • Суд:Верховный суд
  • Суть спора:Должен ли арендатор исполнять требования охранного обязательства по сохранению объекта культурного наследия?
  • Решение:Не должен

Вадим Величко, представитель ответчика, утверждал, что они в отправленных истцу документах не заставляли арендатора исполнять требования охранного обязательства: «Мы просто представляли уведомления о том, что такие работы проводятся». Более того, за невыполнение этого приказа ЦДРИ нельзя привлечь к ответственности, настаивал оппонент: «Права и интересы заявителя спорная бумага не затрагивает, это же не предписание».

Читайте также:  Статья 19. Основания производства судебной экспертизы в государственном судебно-экспертном учреждении

– Зачем Вы ее тогда отправляли в ЦДРИ? – поинтересовалась председательствующая судья Наталья Павлова.

  1. – Чтобы организация знала, как правильно использовать и содержать объект, – объяснил Величко.
  2. В ответ Денисов заметил, что по закону охранное обязательство исполняет тот, кому этот документ направлен.
  3. Выслушав все доводы стороны, «тройка» судей ВС удалилась в совещательную комнату и спустя полчаса огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих судов отменить, а действия Мосгорнаследия, обязавшего арендатора исполнять требования охранного обязательства, признать незаконными.  

Эксперты «Право.ru»: «Если в соглашении не прописано – ремонтировать должен собственник»

Наталья Лопатина, юрист «Содружества Земельных юристов», соглашается с решением ВС. По ее словам, позиция нижестоящих инстанций основана на неверном толковании № 73-ФЗ.

Она разъясняет, что до 2015 года законодательство действительно допускало заключение охранного обязательства напрямую с владельцем или пользователем ОКН.

Однако вот уже три года по закону эта функция принадлежит собственнику такого имущества. 

Но распределение обязанностей по содержанию и использованию объекта культурного наследия между собственником и арендатором можно установить в их соглашении, подчеркивает она.

Таким образом, если в этом договоре на арендатора не возложена обязанность по консервации, ремонту и реставрации объекта, то перечисленные работы должен выполнять собственник объекта, резюмирует Алексей Алтухов, руководитель проектов АБ «Павлова и партнеры».

Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр

Арендаторам непросто обезопасить себя от подобных судебных разбирательств. Если охранное обязательство на них возлагает орган госвласти своим решением, то этот документ надо оспорить очень оперативно. Надо подать заявление о признании такого решения незаконным в течение трехмесячного срока, со дня когда арендатор узнал о наличии такой бумаги.

Оксана Петерс, управляющий партнер «Тиллинг Петерс» 

А для того чтобы обезопасить арендатора от таких споров, необходимо вести грамотную работу с уполномоченным органом исполнительной власти в этой сфере и собственником ОКН, советует партнер ART DE LEX Евгений Арбузов: «Это включает в себя согласование приемлемого для обеих сторон содержания охранно-арендного договора».

  • Верховный суд РФ
  • Арбитражный процесс

Нарушение охранных обязательств объектов культурного наследия

Статья 47.6. Охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр

В каждом городе, особенно в центральной его части, найдется здание с длинной историей, уходящей в глубь веков. Порядок придания таким сооружения статуса исторической ценности прописан в специальном законе об объектах культурного наследия России. Все объекты, охраняемые на уровне государства, подлежат включению в особый реестр и требуют к себе бережного отношения.

Часто здания, являющиеся памятниками культуры, используются предпринимателями для ведения бизнеса. При передаче такого объекта производится осмотр его инженерных и коммунальных систем, состояние которых отражается в акте, затем подписывается охранное обязательство.

По указанному документу пользователь обязуется беречь историко-культурный объект, поддерживать его в надлежащем состоянии, аккуратно эксплуатировать, не нарушая целостность и архитектурное решение, исполнять требования, указанные в обязательстве.

Соблюдение предписанных правил проверяет специально уполномоченный орган в регионе. Для этого он наделяется правами на осуществление контрольно-надзорных мероприятий и на обращение в суд с требованиями о выполнении возложенных на пользователя обязательств.

За каждое нарушение, выявленное властной структурой, полагается штраф в сумме 50 тыс. рублей. Привлечение к ответственности требует от госоргана сбора доказательств и подтверждения того, что нарушение действительно было допущено конкретным пользователем.

В АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области 14 ноября 2018 г. был рассмотрен подобный иск, предъявленный к обществу, использующему помещение внутри здания, являющегося объектом культурного значения. Госоргану было отказано в иске, так как им не были предъявлены доказательства вины ответчика.

Фабула дела

Санкт-Петербургский комитет, ведающий вопросами охраны культурных объектов (далее — Комитет), передал в 2003 году ООО «Аромалюкс» в пользование помещение в одном из зданий, охраняемых государством.

Было оформлено охранное обязательство.

По его условиям Общество обязалось обеспечивать сохранность одного из помещений в здании, которое с 2001 года являлось памятником культуры, охраняемым РФ (далее — Памятник).

Правительство Санкт-Петербурга наделило Комитет правом на проведение контрольных мероприятий за порядком использования и обеспечения сохранности культурных памятников. Комитет уполномочивался обращаться с исками к нарушителям порядка и требовать от них взятых на себя обязательств по сохранению объектов культуры.

В июле 2018 года Комитет осуществил проверку состояния старинного здания, по итогам которой составил соответствующий акт. Проверяющие выявили следующие недостатки:

  • весь фасад здания, отмостка вокруг, полы, лестничные перекрытия, оконные проемы и крыша находились в плохом состоянии: имелись многочисленные трещины, сколы, следы намокания и биопоражений, порча красочного покрытия;
  • по фасаду здания проложены провода, установлено различное технологическое оборудование, а также вывески рекламного характера, нарушающие внешний вид Памятника. На установку не было получено разрешение от Комитета.

Охранное обязательство предписывало Обществу содержать эксплуатируемое им внутри Памятника помещение в исправном состоянии, проводить уборку прилегающей территории от мусора.

За нарушение данных обязательств Комитет имел право назначить штраф в размере 50 тыс. руб.

В связи с тем, что в акте были зафиксированы многочисленные нарушения, Комитет просил суд назначить Обществу штраф в размере 200 тыс. руб. за 4 нарушения.

Помимо штрафных санкций, Комитет просил суд обязать Общество:

  • не позднее 9 мес. со дня придания его решению законной силы переустроить входы со стороны двора;
  • не позднее 18 мес. с указанной даты отреставрировать фасад со стороны двора;
  • не позднее 3 мес. — демонтировать рекламную вывеску, находящуюся на фасаде со стороны помещения, используемого Ответчиком;
  • не позднее 12 мес. — произвести ремонт и реставрацию лестниц, расположенных в одной из частей помещения, используемого Обществом.

Суд рассматривал дело в упрощенном порядке, без вызова сторон, основываясь на имеющихся в деле доказательствах.

Порядок проведения работ по сохранности культурных объектов

Объекты, относящиеся к культурному наследию, включаются в специальный реестр в целях их надлежащей охраны от дальнейшего повреждения, разрушения или порчи третьими лицами, защиты от губительных факторов окружающей среды и других отрицательных воздействий, а также для предотвращения нарушений порядка пользования такими объектами (ст. 33 Закона № 73-ФЗ об объектах культурного наследия).

Сохранность объектов обеспечивается за счет комплекса различных мер (периодический ремонт или реставрация, осуществление работ по сохранению объекта и т.п.).

Проводить любые ремонтные работы в отношении объектов культурного наследия допускалось только с согласия уполномоченного органа и на основании его письменного разрешения.

На пользователя в силу ст. 47.3 Закона налагается ряд обязанностей:

  • затрачивать финансовые средства на поддержание здания и его инженерных сетей в исправном виде;
  • не допускать осуществление работ, которое могу ухудшить состояние объекта;
  • не приниматься за работы, которые могут повлечь изменение его внешнего облика и планировку, если не известен предмет охраны объекта

Охранное обязательство имеет пределы его применения

Комитет требовал осуществить ремонтные работы в отношении фасада здания, его входов и лестничных пролетов.

Общество не было согласно с данными заявлениями, так как условия охранного обязательства не требовали от Ответчика осуществлять охрану всего здания.

В отношении занимаемого Обществом помещения, расположенного внутри Памятника, в акте отсутствовали сведения о его ненадлежащем состоянии.

В самом охранном обязательстве было указано на необходимость содержать в исправности конкретное помещение, а не все здание целиком.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ заявитель должен был доказать документально, что Общество нарушило порядок охраны вверенного ему помещения. Все доказательства в рамках конкретного дела собирает каждый из участников судебного процесса самостоятельно.

Представленные доказательства должны относиться к находящемуся в суде делу и подтверждать конкретные обстоятельства по делу.

Суд не наделен правом по сбору документов, подтверждающих позиции сторон, так как иное нарушило бы их право на состязательность и равноправие.

Если какой-то факт может быть подтвержден в суде только определенным документом, то иная документация не может быть принята к рассмотрению.

В данном случае единственным доказательством наличия вменяемого Обществу нарушения мог являться только акт проверки.

Читайте также:  Статья 41. прекращение выплаты пенсии при утрате на нее права

В нем отсутствовали сведения о наличии каких-либо недостатков в части выполнения Обществом охранного обязательства в отношении используемого им помещения, расположенного внутри Памятника.

Комитет не доказал, что Общество было ответственно за обеспечение исправности всего объекта культурного наследия. В связи с этим суд в указанной части отказал Комитету.

Возложение на юридическое лицо конкретной обязанности должно быть обосновано

Одним из требований Комитета являлось взыскание штрафа за установку вывески на фасаде Памятника без получения на это соответствующего разрешения. В обоснование своей позиции Комитет ссылался на п. 2.10 охранного обязательства, в котором было прописано право на установку различных информационных стендов, вывесок, козырьков, решеток и пр. только по согласованию с Комитетом.

Общество в отзыве на иск предоставило суду все необходимые разрешения на установку рекламной вывески. В связи с этим Комитету было отказано в наложении штрафа.

К охранному обязательству прилагался акт технического осмотра объекта, датированный 2013 годом. В данном акте имелся план ремонта и реставрации Памятника, определялись их сроки. Так, Общество должно было переустроить вход со стороны двора и отреставрировать фасад здания в срок до 26 марта 2015 г. Работы должны были выполняться в соответствии с единой концепцией архитектурного облика здания.

Общество в обоснование своей позиции указало, что использует лишь часть здания и не отказывается от ремонта, указанного в плане, но выполнить его не имеет возможности. Ответчик сообщил суду, что единая концепция, по которой ему необходимо производить работы, никем не принята и не утверждена, в связи с чем он не может по своей инициативе приступить к ремонту.

Дополнительно Общество обратило внимание на тот факт, что Истец неправомерно заявил обозначенное требование, так как по нему истек срок исковой давности. Действительно, работы согласно плану должны были быть выполнены до 26 марта 2015 года, а иск был подан 31 июля 2018 года, то есть после истечения трех лет со дня допущенного нарушения.

По общему правилу срок для обращения в суд начинает течь с того момента, как истец узнал о том, что его право или законные интересы нарушены (ст. 200 ГК РФ).

Из данного правила есть некоторые исключения, которые устанавливаются кодексом или другими законами.

Срок может быть прерван, если осуществляется подача иска или сторона совершает какие-то действия, которые свидетельствуют о признании ею долга.

Пленум ВС РФ в постановлении от 17.11.2015 г. разъяснил, что если срок обращения с иском пропущен без наличия на то уважительных причин, то в таких случаях следует отказа в иске.

Таким образом, при предъявлении исков, связанных с назначением штрафа за нарушение требований охранного обязательства, необходимо собрать достаточные доказательства вины пользователя объекта культурного наследия.

Охранное обязательство на объект культурного наследия и его оформление

Начиная с 2015 г. существенно изменился порядок, связанный с выдачей разного рода документов. Охранное обязательство на объект культурного наследия, как раз, относится к их числу.

Основные понятия

ФЗ № 73 дает определение понятия «объект культурного наследия» — это формы недвижимости, произведения искусства и прочие материальные предметы, появление которых соотносится с важными с исторической точки зрения событиями. Они обязательно должны иметь ценность как свидетельства истории, искусства, а также любых отраслей науки.

Закон позволяет выделить следующие их виды:

  • Памятники – это отдельно расположенные сооружения (дом, квартира, индивидуальное захоронение и пр.).
  • Ансамбли – это группа памятников на одной территории, о которой можно сказать, что она исторически сложилась. Они могут иметь дворцовое, жилое, научное и пр. назначение. Сюда же относят садово-парковые и ландшафтные ансамбли.
  • Достопримечательные места – плод трудов человека и природы, памятные места, которые связаны с историческими событиями или личностями, а также свидетельствующие о формировании этнических групп.

Следует учесть возможность взаимного проникновения представленных видов. Например, памятник может находиться на территории достопримечательного места и т. д.

Рассматриваемые структуры могут быть трех уровней значения:

  • Федерального.
  • Регионального.
  • Муниципального.

Все сведения, касающиеся границ объекта и обязательных рекомендаций по его использованию должны заноситься в Росреестр. Правила осуществления деятельности на территории объекта регулируются ФЗ № 73. Прочие требования устанавливаются соответственно органами федеральной, региональной и муниципальной власти.

Объекты культурного наследия должны охраняться

Если объект располагается на земле, которая принадлежит определенному лицу, то это лицо (физическое, юридическое, общественное) обязано выполнять ряд требований по его содержанию:

  • Не осуществлять работы, которые могут изменить вид объекта.
  • Поддерживать надлежащее техническое и санитарное состояние за счет собственных средств.
  • Не использовать объект для тех видов деятельности, которые не предусмотрены особым порядком.
  • При авариях и повреждениях надлежит незамедлительно сообщать о случившемся компетентным органам.

Собственник (или арендатор) объекта или участка земли, на которой он располагается, должен взять на себя ответственность за его сохранность. С этой целью каждому такому лицу должно быть выдано охранное обязательство – документ, подтверждающий факт принятия обязательств. В него включают все требования, которые зафиксированы в Росреестре.

Правила оформления документа

Начиная с 2015 г., получение обязательства больше не носит заявительный характер. Такой документ создается исходя из Приказа органов исполнительной власти. Копия его должна быть вручена владельцу (арендатору) объекта. Сделать это можно двумя способами:

  • Отдать лично в руки под роспись.
  • Отправить заказным письмом по почте с уведомлением о вручении.

При выдаче документа действуют следующие правила:

  • При условии, что к сроку продажи или передачи в аренду или управление охранное обязательство уже было оформлено, то оно передается вместе со всем имуществом новому хозяину. И во время регистрации в Росреестре предъявлять его обязательно.
  • При условии, что на момент передачи объекта новое свидетельство еще не было оформлено, то к составляемому договору о продаже (сдаче в аренду и пр.) необходимо приложить любой документ, который имеет охранные функции.

При смене хозяина получать новое обязательство не нужно, все обязанности, закрепленные в первичном тексте, сохраняются за новым владельцем

  • Если до регистрации в Росреестре не было оформлено никаких охранных документов, внести запись регистрирующий орган все равно обязан. Но при этом в договоре о передаче прав необходимо указать все обязанности, которые теперь есть у нового владельца по отношению к приобретаемому имуществу.

Когда у нового хозяина отсутствуют охранные документы на объект, это не считается причиной освобождения его от обязанностей, закрепленных в ФЗ № 73.

В охранном обязательстве должна содержаться следующая информация:

  • Перечень требований к владельцу, цель которых осуществление мероприятий по сохранению объекта.
  • К документу должен быть приложен паспорт объекта. Если таковой отсутствует, то все его основные данные должны быть внесены непосредственно в обязательство:
  1. Наименование объекта.
  2. Адрес, местоположение и сведения о границе (если таковые имеются).
  3. Основные даты, с ним связанные (время постройки, исторических событий и пр.).
  4. К какой категории относится (федерального или регионального значения).
  5. Сведения о внешнем облике.
  6. Дата регистрации в государственном реестре.
  7. Фотография или графическое изображение (исключение составляют отдельные структуры, связанные с археологическими изысканиями, для фотографирования которых надлежит оформлять специальное разрешение).
  8. Сведения о возможных вариантах деятельности, которую допустимо осуществлять в границах объекта.
  • Перечень обязанностей владельца.

Образец оформления охранного обязательства на объект культурного наследия может видоизменяться исходя из особенностей процедуры.

За неисполнение обязательств грозит как штраф, так и уголовная ответственность

Мера ответственности

Нарушения правил, установленных Федеральным законом, предусматривает два вида ответственности для виновных:

  • Уголовную.
  • Административную.

Уголовная ответственность может наступить за хищение предметов, которые имеют историческую или культурную ценность, а также за причинение серьезного вреда или разрушение объекта культурного и исторического наследия. При совершении деяний, степень вины, за которые определяется согласно УК РФ, положены следующие наказания:

  • Принудительные работы на срок до 5 лет.
  • Ограничение свободы на срок до 15 лет плюс штраф до 500 тыс. руб. или в размере дохода за 3 года.
Читайте также:  Статья 29. адвокатская палата субъекта российской федерации

Правонарушения административного характера влекут за собой наложение штрафа (данные значения действительны на момент 2018 года):

  • На физических лиц – до 600 тыс. руб.
  • На юридических лиц – 5 млн. руб.

К нарушениям административного характера может быть отнесено ненадлежащее исполнение хозяином или другими ответственными лицами мероприятий по сохранению облика объекта и пр.

Как осуществляется контроль

Надзор за выполнением ФЗ № 73 и в частности за соблюдением обязательства возложен на федеральный орган по охране объектов наследия. На местном уровне действует региональный орган, которому были делегированы соответствующие полномочия.

Исполнение обязательств по охране контролируется госорганами

Предметом надзора являются:

  • Соблюдение требований по охране и содержанию объекта в надлежащем состоянии.
  • Осуществление мер по защите и сохранности.

Организации по контролю имеют право не только выявлять нарушения, но и привлекать виновных лиц к административной ответственности, направлять в компетентные органы материалы, которые могут послужить причиной возбуждения уголовного дела, а также подавать исковые заявления в суд на нарушителей (например, с требованием изъятия из собственности объекта). Самой известной структурой по надзору является ГКИОП – комитет при Правительстве Санкт-Петербурга.

Защита и сохранение памятников старины и культуры – одна из первейших задач государства. Именно для ее реализации разработана система, при которой каждый владелец (пользователь) такого объекта обязан получить охранное обязательство и соблюдать его.

Узнать об обязательствах можно из видео:

Охранное обязательство на объект культурного наследия в Санкт-Петербурге, исторического поселения — Проект 1

Получить бесплатную консультацию

Чтобы сделать ремонт или перепланировку в доме-памятнике, нужно знать: 

  • что именно в здании охраняется государством;
  • является ли конкретный элемент предметом охраны объекта культурного наследия;
  • есть ли у вас охранное обязательство.

Без этого нельзя не только разработать проект перепланировки, но даже поменять окна или двери.

Что такое предмет охраны и охранное обязательство

Охранное обязательство — это обязанности владельца или арендатора по сохранению объекта и ответственность за их нарушение. До 2018 года охранные обязательства заключались как договор между КГИОП и владельцем или арендатором. Сейчас охранные обязательства существуют в виде распоряжения КГИОП в отношении объекта, и их должен выполнять любой собственник или арендатор.

Перечень предметов охраны — это приложение к охранному обязательству, список того, что должен сохранять владелец здания.

Что мы сделаем

  1. Проведем научно-исследовательские работы по определению перечня предметов охраны вашего здания или помещения.
  2. Согласуем результат в КГИОП и получим распоряжение.

  3. Составим дополнительное соглашение к вашему охранному обязательству, чтобы исключить или подтвердить мероприятия, которые выполнены или должны быть выполнены в соответствии с охранным обязательством.

Мы работаем со зданиями и помещениями любого размера и любого уровня охраны (региональные, федеральные памятники, выявленные объекты культурного наследия).

Но мы не возьмемся скрыть важные исторически части объекта — к примеру, камин, лепнину, розетку — по вашему желанию.

Зачем это нужно

  1. Без утвержденного перечня предметов охраны никакие работы с ОКН невозможны. Даже простой ремонт.
  2. Перечень предметов охраны может сформировать и КГИОП, но это очень долго.
  3. При обследовании объекта КГИОП может найти нарушения. Вам придется устранять их и платить штраф.

  4. КГИОП может выявить объекты охраны, которые вам захочется оспорить. Дело будет решаться в суде, а это надолго.
  5. Важно исполнять все пункты «Распоряжения об утвержденных предметах охраны». Утвердив предметы охраны, КГИОП выпустит охранное обязательство. Это займет от трех до восьми месяцев.

Время, деньги

  • Формирование предметов охраны: от 500 000 рублей, от 90 дней
  • Подача заявления на формирование предметов охраны — 5000 рублей, семь дней с момента передачи документов заказчиком.
  • Научное исследование по выявлению предметов охраны — от 350 000 рублей, от 60 дней с момента передачи документов заказчиком.
  • Утверждение предметов охраны в КГИОП — от 145 000 рублей, от 30 дней с момента окончания научного исследования.

От чего зависят цены и сроки

Цены и сроки зависят от размеров и назначения здания: тщательно изучить большой многоквартирный дом куда сложнее и дольше, чем маленькое нежилое здание.

Рассчитаем точную стоимость согласования в вашем случае.

Узнать стоимость

Если предметы охраны объектов не определены, то объект культурного наследия нельзя даже ремонтировать. Если вы начнете какие-нибудь работы без определения предметов охраны, вам выпишут огромный штраф, а формировать их перечень все равно придется — только уже в ускоренном темпе.

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) влечет штрафы, предусмотренные статьей 7.13 КоАП РФ.

  • Для физических лиц
  • Для юридических лиц
  • Для должностных лиц

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (статья 7.13. КоАП РФ)

От 15 000 до 200 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении ОКН федерального значения, особо ценных, включенных в список Всемирного наследия (статья 7.13. КоАП РФ)

От 20 000 до 300 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении выявленных объектов культурного наследия (статья 7.13. КоАП РФ)

От 15 000 до 100 000 рублей

Нарушение требований градостроительного регламента к архитектурному решению объекта капитального строительства на территории исторического поселения (статья 7.13. КоАП РФ)

От 15 000 до 100 000 рублей

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (статья 7.13. КоАП РФ)

От 200 000 до 5 000 000 рублей.

Действия (бездействие) в отношении выявленных объектов культурного наследия (статья 7.13. КоАП РФ)

От 1 000 000 до 20 000 000 рублей.

Нарушение требований градостроительного регламента к архитектурному решению объекта капитального строительства на территории исторического поселения (статья 7.13. КоАП РФ)

От 100 000 до 1 000 000 рублей.

Нарушение требований градостроительного регламента к архитектурному решению объекта капитального строительства на территории исторического поселения (статья 7.13. КоАП РФ)

От 100 000 до 1 000 000 рублей.

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (статья 7.13. КоАП РФ)

От 200 000 до 400 000 рублей.

Действия (бездействие) в отношении выявленных объектов культурного наследия (статья 7.13. КоАП РФ)

От 50 000 до 500 000 рублей.

Нарушение требований градостроительного регламента к архитектурному решению объекта капитального строительства на территории исторического поселения (статья 7.13. КоАП РФ)

От 20 000 до 300 000 рублей.

Нарушение требований градостроительного регламента к архитектурному решению объекта капитального строительства на территории исторического поселения (статья 7.13. КоАП РФ)

От 20 000 до 300 000 рублей.

Перечень предметов охраны и охранное обязательство — это разные документы.

Перечень предметов охраны объекта

Этот документ определяет особенности здания, которые подлежат обязательному сохранению. Он утверждается распоряжением органа охраны памятников (в Санкт-Петербурге это КГИОП).

Утверждение предметов охраны объекта культурного наследия — это способ его защиты, сохранения его исторических особенностей. В документе детально прописывается, что именно должно сохраняться неизменным не только в процессе эксплуатации, но и во время реставрации, приспособления объекта.

Предмет охраны может формироваться как уполномоченным государственным органом — КГИОП, так и специализированной организацией, имеющей лицензию Министерства культуры РФ.

Научно-исследовательские работы по формированию предмета охраны проверяются специалистами Комитета по охране памятников, а итоговый перечень утверждается распоряжением КГИОП.

Без утвержденного перечня предметов охраны здание-памятник нельзя даже просто ремонтировать (а тем более — перестраивать, благоустраивать фасад, вешать кондиционеры). Его можно только продать, подарить, заложить или сдать в аренду.

Перечень предметов охраны определяет возможности развития объекта культурного наследия. Очень важно, чтобы документ, очерчивающий границы этих возможностей, был создан профессионалами, а не написан под копирку.

Охранные обязательства

Охранные обязательства сейчас существуют в двух видах:

  • в виде договора;
  • в виде распоряжения.

Охранное обязательство старого образца — документ (договор), согласно которому собственник (пользователь) объекта культурного наследия берет на себя обязательство по сохранению и содержанию памятника в надлежащем состоянии.

Охранные обязательства заключались с собственниками и другими законными правообладателями зданий и помещений до 2018 года. Однако постоянная ротация собственников и арендаторов обессмысливала эту практику. В настоящее время старые охранные обязательства действуют, однако новые не заключаются.

Сейчас КГИОП выпускает распоряжение об утверждении охранного обязательства на конкретный объект (помещение). Собственник и арендатор не участвуют, узнают по факту.

Раньше без охранного обязательства нельзя было зарегистрировать в ФРС договор на куплю, продажу, дарение или аренду, сейчас можно.

Охранное обязательство нового образца относится к широкому кругу лиц — любому собственнику и иному законному владельцу объекта культурного наследия. Вы ничего не подписываете, но обязанности у вас появляются.

На выполнение обязательств дается определенный срок (его можно продлить).

Пункт 5 «План выполнения работ» определяет, что можно и чего нельзя делать с объектом. В графе «Мероприятия к выполнению» (в новой редакции — в пункте «Дополнительные требования к объекту культурного наследия») описывается, что собственник (или другой законный владелец) должен сделать с объектом. Если у вас есть охранное обязательство, рекомендуем внимательно его изучить.

Не все знают, что после выполнения каждого пункта обязательств нужно исключить этот пункт из соглашения: подписать акт и сделать дополнительное соглашение к охранному обязательству. В графе «Мероприятия к выполнению» (в новой редакции — в пункте «Дополнительные требования к объекту культурного наследия») должна появиться фраза «Не требуется мероприятий к выполнению».

 

Ссылка на основную публикацию