16 сентября 2020 в 20:39
Покупка жилья – мероприятие дорогостоящее, чаще всего, граждане вкладывают в приобретение все, что у них есть. Если это к тому же единственное жилье, то при признании сделки недействительной покупатель рискует остаться без крыши над головой. Суд признал договор купли-продажи недействительным: в каком случае это происходит?
Последствия признания сделок недействительным — возвращение квартиры продавцу (в конкурсную массу при банкротстве), а денег покупателю. Но на момент вынесения решения денег у покупателя уже может и не быть.
В каких случаях суд может признать договор купли-продажи квартиры или дома недействительным? Как доказать свою добросовестность? И какие основные признаки того, что сделка может быть оспорена?
Продажа квартиры перед банкротством или во время банкротства
Одна из частых причин для оспаривания договоров – это продажа жилья должником перед банкротством или после возбуждения дела о банкротстве.
Должник любыми способами пытается вывести имущество из конкурсной массы. Но конкурсные кредиторы или арбитражный управляющий активно стараются это имущество вернуть, в том числе, путем оспаривания сделок.
Сроки совершения сделок, которые могут быть оспорены при банкротстве, в зависимости от основания составляют от месяца до трех лет до возбуждения дела о банкротстве, ну и конечно, если жилье продано уже после начала процедуры.
Вам может быть интересно:Что нельзя делать гражданину перед своим банкротством
Как не поддаться на ухищрения продавцов
Что должно насторожить покупателя при совершении сделки?
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Проверяйте историю квартиры, запросите у покупателя правоустанавливающие документы, на основании которых у него возникло право собственности.
Проверьте предыдущего собственника на наличие исполнительных производств, а также на банкротство (в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве), особенно, если квартира продавцу была подарена.
Очень рискованно заключать договор не с собственником, а с его представителем по доверенности. Очень много мошеннических сделок производят именно с помощью доверенностей.
Как не проиграть в цене
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Где смотреть информацию?
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Когда еще могут признать сделку по купле-продаже жилья недействительной
Оспорить в суде договор купли-продажи жилья могут также в случаях:
- нарушения прав несовершеннолетнего,
- нарушение прав супругов.
Если продавец состоит в браке, должно быть обязательно нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Кроме того, если брак расторгнут недавно, а имущество не разделено, то сделка также может быть оспорена, так как иск о разделе имущества супругов можно подать в течение трех лет после расторжения брака.
Выясните у продавца его семейное положение, если он разведен, уточните, когда он развелся. Если недавно, запросите решение суда о разделе имущества или нотариальное соглашение.
Нарушение прав несовершеннолетнего
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Если продавец не исполнил разрешение и не приобрел новое жилье для несовершеннолетних, то договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным (Определение ВС РФ от 13.04.2018 №48-КГ18-1).
Чтобы снизить риски, покупатель может истребовать у продавца предварительный договор купли—продажи нового жилья. Также в договоре можно указать ответственность продавца за нарушение условия предварительного разрешения.
Еще одно распространенное основание для признания сделки по продаже квартиры недействительной – нарушение прав несовершеннолетних при приватизации жилья.
Необходимо запросить у продавца архивную выписку с перечнем всех, кто был ранее прописан в жилом помещении. И если там на момент приватизации были прописаны несовершеннолетние, проверьте, были ли им выделены доли.
Также суды признают недействительным договор купли-продажи квартиры, которая была приобретена продавцом с использованием средств материнского капитала, но в нарушение закона доли детям в праве собственности на жилье выделены не были. (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.01.2017 №33-910/2017).
Поэтому обязательно проверяйте договор купли продажи, в котором будет указано, что жилье приобретается с использованием средств материнского капитала. Запросите сведения в ПФР.
Как покупателю доказать свою добросовестность
Добросовестность покупателя не всегда спасет от признания договора недействительным, она не поможет, если квартира была отчуждена не по воле предыдущего собственника, а в результате неправомерных действий третьих лиц.
Но все же у добросовестного лица есть шанс отстоять сделку. Кроме того, если покупатель добросовестный, то даже при возврате квартиры первоначальному собственнику он вправе потребовать возместить затраты на содержание и на улучшения жилья.
- Покупателя признают добросовестным, если с точки зрения разумного человека у него не могло возникнуть сомнений в правомочиях продавца, если перед совершением сделки он удостоверился в личности продавца, проверил в ЕГРН информацию о собственники жилья, о наличии судебных споров, обременений и ограничений.
- Покупатель не мог знать и не знал о притязаниях третьих лиц.
- Покупатель должен убедиться, что стоимость квартиры соответствует рыночной, проверить все необходимые документы и сведения.
Проверяйте общедоступную информацию, запрашивайте документы у продавца:
- основания приобретения права собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, ренты, судебный акт, завещание, свидетельство о праве на наследство по закону и т.п.)
- закажите выписку из ЕГРН,
- проверяйте личность продавца и его семейное положение, наличие несовершеннолетних детей,
- узнайте, кто зарегистрирован в квартире,
- проверьте историю жилья, закажите архивную справку,
- проверьте задолженность по оплате коммунальных услуг,
- выясните. есть ли в отношении продавца и предыдущего собственника исполнительные производства, не возбуждено ли дело о банкротстве, особенно, если продавцу квартира подарена.
Именно квалифицированный юрист поможет проанализировать документацию продавца, подскажет, какие еще документы необходимо запросить.
Когда подан иск о признании сделки недействительной, сразу же обращайтесь к адвокатам. От того, насколько правильно выстроена линия защиты, написан отзыв, подобраны доказательства, во многом зависит результат судебного процесса.
Адвокатское бюро «Правовая гарантиЯ» предлагает комплекс услуг по правовой помощи покупателям недвижимости
- Юридическая экспертиза документов на квартиру — от 10 000 рублей
- Юридическое сопровождение сделки по покупке/продаже квартиры от 30 000 рублей
- Юридическая консультация — 5 000 рублей
- Защита интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.
Продавцов квартир обяжут вернуть деньги при отмене сделки
Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец или третье лицо выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Тогда есть шанс, что покупатель не останется ни с чем, если появятся какие-то другие претенденты на жилплощадь.
«Российская газета» публикует постановление пленума Верховного суда России «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одно из принципиально важных разъяснений касается покупки квартир.
Постановление открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.
Как пояснили «РГ» эксперты, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. Часто у нового владельца просто забирают квартиру, и все. Он остается без денег на улице.
Если же прописать в договоре пункт о поручительстве, то повысятся гарантии, что в случае неудачи деньги покупателю будут возвращены.
Верховный суд разъяснил, когда жилье при разводе нельзя делить поровну
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится исполнять данные им обязательства.
Правда, обычно люди выступают поручителями за хороших знакомых, получающих кредиты. Разъяснения Верховного суда позволяют найти новое применение старому доброму институту поручительства.
«Сегодня механизмы, призванные обеспечить стабильность гражданского оборота, срабатывают далеко не всегда, — подчеркнул председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев. — При покупке квартиры нужно соблюдать особую осторожность. Не имея юридической квалификации, невозможно проверить необходимые правовые нюансы и обеспечить чистоту сделки.
Более того, проверка квартиры банком при оформлении ипотеки также не гарантирует безопасность сделки. На практике известны случаи, когда люди, купившие квартиру в кредит, лишались жилья, но были вынуждены продолжать выплачивать долг. Поэтому, конечно, при оформлении жилья необходимо обращаться к нотариусам.
Нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной компенсирует ущерб».
В свою очередь адвокат Вячеслав Голенев назвал возможные опасности при покупке квартиры. Например, если квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники.
Еще одна опасность: если бывшие хозяева использовали в свое время для покупки квартиры средства материнского капитала, но не оформили долю ребенка.
В целом родные продавца квартиры могут причинить немало головной боли новому владельцу.
Бывает, люди, купившие квартиру в кредит, лишаются жилья, но вынуждены выплачивать долг
«Представим ситуацию — приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, — рассказывает Вячеслав Голенев.
— На такой случай можно установить, что продавец (по первой сделке с недвижимостью, если она приобретается по третьей или четвёртой сделке в цепочке перепродаж) или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю».
Это станет хорошей страховкой. Другой вопрос, что потом несчастному покупателю надо будет еще найти поручителя и реально что-то взыскать.
Признание договора купли-продажи недействительным
Если два физических лица заключили сделку о купле-продаже недвижимости с нарушением предусмотренных законом условий, то такой договор может быть расторгнут или признан недействительным. Признание договора купли-продажи недействительным возможно только при наличии установленных законом чётких оснований.
В каких случаях может потребоваться признание договора купли-продажи недействительным
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
При каких условиях сделка может быть признана недействительной
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.
Какие сделки считаются ничтожными
Если заключённый договор является ничтожным, то, независимо от признания его таковым судебным органом, он изначально является недействительным. То есть, отменяется даже без решения суда, независимо от желания сторон, договор:
- форма и содержание которого не соответствуют нормам законодательства и одновременно противоречат интересам общества, граждан и третьих лиц;
- был ненастоящим (мнимым);
- заведомо противоречил основам нравственности и правопорядка;
- был притворным и заключённым для того, чтобы не совершать другую обязательную сделку (к примеру, человек дарит, а не продаёт квартиру, чтобы затем уйти от уплаты налога на недвижимость);
- был заключён заведомо несовершеннолетним ребёнком до 14 лет или психически больным человеком, официально признанным недееспособным.
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.
Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.
Особенности процедуры признания договора недействительным
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
В каких случаях вам может помочь юрист
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства.
В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента.
В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
С уважением к Вам и вашему бизнесу,
юридическая компания «Деловой подход»
Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью и как его считать? — Спик
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.
Купля-продажа и другие сделки по отчуждению недвижимости можно опротестовать через суд. Конечный итог зависит от того, насколько грамотно стороны будут отстаивать свои позиции в ходе заседаний. Но чтобы представители Фемиды начали рассматривать обращение, нужно соблюсти некоторые требования. В полной мере это касается соблюдения срока исковой давности по сделкам с недвижимостью.
Основания для обращения
Причина подачи иска в суд – признание сделки по отчуждению квартиры или дома недействительной. При этом она может относится к ничтожному или оспоримому договору. Как правило, представители Фемиды рассматривают оспоримые сделки.
Если исковые требования удовлетворяются, это означает, что юридические последствия по результатам заключения договора купли-продажи, дарственной, обмена, ренты и т.п. признаются недействительными. Результат – двусторонняя реституция, в соответствии с которой стороны возвращают друг другу все то, что получили по условиям соглашения.
Для справки! При невозможности вернуть полученное имущество в натуре, выплачивается его стоимость на момент совершения сделки. Учитываются и другие последствия недействительности договора по отчуждению имущества, предусмотренные действующим законодательством.
Ничтожные сделки не нужно признавать через суд. Соответственно, для них срок исковой давности не предусмотрен. Особенность таких договоров в том, что исковое производство по ним необходимо, чтобы признать недействительным их последствия. Заявление представителям Фемиды может подать любое лицо, заинтересованное в разрешении вопроса.
Причины признания сделки ничтожной:
- Проведена с нарушением прав собственников;
- Совершена по поддельным документам;
- Не преследовала указанных целей, являлась мнимой;
- Проведена лицом, признанным на момент заключения договора недееспособным;
- Продавцу не исполнилось 14 лет.
Нарушение прав собственников можно обнаружиться в любом звене длинной цепочки сделок по отчуждению одного и того же объекта недвижимости. К ним относятся следующие случаи:
- Нет разрешения другого супруга на продажу квартиры, являющейся совместной собственностью;
- Отсутствуют письменные разрешения других владельцев;
- Не соблюдены интересы и нарушены права несовершеннолетних лиц.
Если в ходе купли-продажи или другой сделки использованы поддельные документы, такие соглашения также оспариваются. Основание – установленный факт, что документы (или подписи) были недействительными.
Мнимые сделки преследуют иную цель, чем та, что указана в договоре. Например, должник может оформить ее, чтобы уберечь имущество от ареста и взыскания. Другая разновидность – притворные сделки, которые своим фактом прикрывают другие действия. Например, вместо купли-продажи оформляется дарение, чтобы уйти от налогов.
Необязательно, что участие недееспособного лица может стать основанием для признания сделки недействительной. Если последствия для продавца выгодны, его опекун может подать в суд иск, чтобы, наоборот, признать договор по отчуждению действительным. Этот судебный акт обезопасит обе стороны от потерь в результате возможного признания незаконными последствий ничтожной сделки.
Едва ли можно встретить продавца квартиры, который по закону считается малолетним. Но такая ситуация Законодателем предусмотрена, ее нужно учитывать.
Сроки обращения
Для общих случаев предусмотрен трехлетний срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он начинает отсчет не с момента заключения договора, а с той даты, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении его прав.
Например, ошибочно считается, что после развода супруги обязаны разделить имущество в течение трех лет с момента признания брака недействительным. Эту ошибку допускают не только обыватели, но и судьи. Отсчет начинается с того момента, когда один из супругов узнал о сделке с недвижимостью, которая является совместной. Поэтому в суд он может обратиться и через 10 лет после развода.
Рассматриваемый срок может приостанавливаться или восстанавливаться. В первом случае необходимо:
- Наличие непреодолимой силы;
- Реальных действий ответчика, который признает ответственность и совершает активные мероприятия, направленные на восстановление законных прав истца.
На практике это выглядит следующим образом. Лицо, обнаружив нарушение своих прав, обращается письменно или устно к лицу, который незаконно распорядился его имуществом.
Стороны приходят к согласию, заключают двустороннее соглашение, заверяют его у нотариуса. С этого момента считается, что нарушитель взял обязательства перед пострадавшим лицом.
Срок исковой давности по сделке с недвижимостью приостанавливается.
Если условия достигнутого соглашения не выполняются, первый день, который следует за последний, когда должно проводится выплаты или другие действия со стороны нарушителя, открывает новый отсчет срока обращения в суд.
Для справки! На восстановление упущенного времени представители Фемиды идут в том случае, если считают объективным действие непреодолимой силы.
Особенности применения рассматриваемого срока актуальны в большей степени для покупателей. Они рискуют деньгами, особенно, если умышленно занижают стоимость сделки. При обоюдной реституции возвращается сумма, указанная в договоре. Получить реально уплаченные деньги будет сложно.
Рекомендации о выборе квартир по которым последняя сделка проводилась на позднее, чем три года назад, не объективна. Нарушение прав, как указано выше, может обнаружиться и спустя 10 лет после заключения договора. Выход – титульное страхование или помощь специалиста, который проверит квартиру, дом на юридическую чистоту.
Читайте еще
Внимание!
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Причины расторжения договора
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.
В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.
О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.
При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
- Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
- Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
- Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Как происходит расторжение договора купли-продажи
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.
Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.
Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.
И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Вс указал на возможность оспорить сделки по перепродаже имущества банкрота как единую сделку
19 июня Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС17-19678 по делу об оспаривании конкурсным управляющим сделок по отчуждению недвижимого имущества должника, впоследствии сменившего несколько собственников.
Недвижимость, проданная организацией, впоследствии признанной банкротом, сменила ряд владельцев
В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст.
488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.
Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.
В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.
В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.
Апелляция и кассация не стали удовлетворять требования конкурсного управляющего по оспариванию сделок
Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.
Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости.
В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника.
В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.
В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения.
Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем.
Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты.
Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.
Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.
Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.
ВС напомнил правила определения фиктивных сделок по отчуждению имущества должника
Изучив материалы дела № А11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.
Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником.
В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст.
301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.
Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.
Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК.
При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.
В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве.
«Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст.
167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.
Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.
ВС выявил нарушения, допущенные нижестоящими судами
Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником.
Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.
«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров.
Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности.
В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров.
О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.
ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.
Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст.
167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.
В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.
Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию.
Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус.
Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.
Адвокаты прокомментировали выводы Суда
Адвокат, партнер Tenzor Consulting Group Антон Макейчук полагает, что в данном определении ВС повторил свои правовые позиции по вопросам оспаривания сразу всей цепочки сделок по выводу активов в рамках банкротного дела. «Одно из первых определений подобного рода (№ 305-ЭС15-12239) было принято Верховным Судом в декабре 2016 г.
, хотя до этого указанный подход был отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 июля 2014 г. № 1004/14, в котором упомянута возможность признания недействительной всей цепочки сделок. Затем в постановлении АС Уральского округа от 4 февраля 2015 г.
№ Ф09-6661/12 была признана недействительной цепочка сделок между третьими лицами как связанных со сделками самого должника», – отметил он.
ВС показал, когда прекращение дела в связи с его неподведомственностью суду является правовым пуризмом По мнению Верховного Суда, кассационная инстанция не должна отменять судебные акты и прекращать производство по делу исключительно в целях соблюдения правила о подведомственности, а не для устранения существенной судебной ошибки
По мнению эксперта, в целом такой подход безусловно верный и согласуется с позицией о правовом пуризме, изложенной в том числе в Определении ВС от 28 мая 2019 № 308-ЭС16-6887, согласно которой недопустимо, чтобы суды, формально соблюдая процессуальное законодательство, тем самым отдавали приоритет формальному над существом. «В комментируемом определении также справедливо отмечено, что существенное значение для правильного рассмотрения данного обособленного спора имели обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, реальности передачи прав на него по последовательным сделкам», – подытожил Антон Макейчук.
Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5, адвокат Вячеслав Голенев считает, что в рассматриваемом споре ВС пытается развивать доктринальные подходы к соотношению реституции и виндикации при истребовании имущества, выбывшего из конкурсной массы должника.
«В целом можно согласиться с подходом, предложенным Судебной коллегией ВС, которая разделила ситуации с оспариванием вывода имущества из конкурсной массы.
В случае реального приобретения надлежащим иском является виндикационный, вне рамок дела о банкротстве – в такой ситуации конкурсный управляющий (кредиторы) будут истребовать от конечного приобретателя имущества в общеисковом порядке.
Таким образом, приобретатель имущества имеет шанс на защиту от предъявленного иска, заявляя о добросовестности приобретения. Однако, на мой взгляд, доктрина добросовестного приобретателя в части недвижимого имущества фактически не работает)», – отметил он.
По мнению адвоката, в случае фиктивного характера приобретения имущества по «цепочке сделок» применяется реституция «от первого продавца к последнему приобретателю».
«Притворными в таком случае могут быть не только сами договоры, но и субъектный состав сделок – за счет доверительных отношений истинный бенефициар (сам должник или контролирующее его лицо) будет скрыт за “ширмой бумаг и лиц”.
В этой части ВС фактически процитировал собственное Определение от 31 июля 2017 № 305-ЭС15-11230, которое заложило основу для “разделения” сделок прикрытия и сделки, прикрываемой в ситуации обособленного спора об их оспаривании», – пояснил Вячеслав Голенев.
Эксперт также обратил внимание на вывод Верховного Суда о том, что существенное значение для правильного рассмотрения спора такого рода имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом и реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.
«Это более четкое разъяснение, которое, наверное, будет более понятно нижестоящим судам.
Несмотря на его явное практикообразующее значение, полагаю, что арбитражным судам все равно будет сложно отделять одни типы ситуаций (реальные) от других (фиктивные), при этом и в том, и в другом случае конечным приобретателям активов должника не позавидуешь, даже если они были добросовестны», – резюмировал он.
Загрузка...
