Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие

Продолжаю серию публикаций, касающихся вопросов обслуживания секьюритизированных закладных. Рассмотрим процедуру хранения секьюритизированных закладных в банке по договору хранения.

Хранение закладных оригинатором по договору хранения – довольно востребованный оригинаторами (кредитными организациями) и часто использующийся в сделках секьюритизации способ хранения секьюритизированных закладных. При заключении договора хранения секьюритизированные закладные не покидают своих мест хранения, и физически хранятся в тех же подразделениях банка, в которых хранились до их включения в ипотечное покрытие.

Что же представляет собой хранение банком закладных по договору хранения? Хранение таких закладных нельзя отнести к депозитарному учету ценных бумаг в банке, так как такое хранение не сопровождается удостоверением прав на ценные бумаги, а предполагает всего лишь хранение банком неких ценностей, принадлежащих клиенту.

Стоит отметить, что хранение закладных без их депозитарного учета для кредитной организации вещь довольно редко встречающаяся. Обычная практика для кредитной организации, занимающейся выдачей ипотечных кредитов, оформленных закладными, является депозитарный учет собственных закладных.

Возможна ситуация хранения кредитной организацией чужих закладных, выступающих предметом залога по различным кредитным сделкам, но такие закладные также отражаются в депозитарном учете кредитной организации.

Случаев принятия кредитной организацией закладных к хранению по договору хранения, кроме как в рамках сделки секьюритизации, я представить не могу.

Начнем немного с теории. В соответствии с Федеральным законом от 11.11.

2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее – Закон об ИЦБ) учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется спецдепозитарием.

Закладные как раз и являются тем самым имуществом, которое спецдепозитарий обязан хранить и учитывать. При включении закладных в ипотечное покрытие закладные должны быть переданы на хранение в спецдепозитарий.

В тоже время, пунктом 4 статьи 33 Закона об ИЦБ установлено, что спецдепозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей по хранению и (или) учету прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие, другой депозитарий, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Таким образом, в случае наличия у оригинатора лицензии на осуществление депозитарной деятельности, он может хранить закладные, хранение и учет которых осуществляет спецдепозитарий.

Возможность передачи закладных на хранение оригинатору (скорее оставления им закладных у себя) предмет договоренности между спецдепозитарием и оригинатором, а также наличия доверительных отношений, ведь, несмотря на то, что закладные переданы на хранение в банк, спецдепозитарий продолжает нести ответственность за сохранность закладных в соответствии с Законом об ИЦБ. 

Взаимоотношения банка и спецдепозитария в части хранения закладных регулируются нормами гражданского законодательства Российской Федерации о хранении, а именно главой 47 Раздела IV Части 2 Гражданского кодекса РФ.

Хранение закладных осуществляется на возмездной основе (так как это сделка между юридическими лицами), но размер вознаграждения должен быть необременительным для спецдепозитария (так как, в конечном счете, расходы будут отнесены на расходы ипотечного агента).

Обычно размер вознаграждения устанавливается в пределах 10 тыс. рублей за годовое хранение всех закладных.

Основные причины, побуждающие стороны использовать схему с передачей закладных на хранение

Для оригинатора хранение секьюритизированных закладных у себя, а не в спецдепозитарии, значительно упрощает документооборот по сделке, что в конечном итоге сказывается на эффективности всей сделки секьюритизации.

Отпадает необходимость в действиях по передаче закладных в спецдепозитарий (снятие с хранения в банке, транспортировка до спецдепозитария, передача на хранение в спецдепозитарий), а также их возврата к месту нахождения предмета залога.

Еще одним плюсом является ускорение процедуры передачи закладной залогодателю для погашения записи об ипотеке. Не секрет, что затягивание сроков возврата закладной заемщику негативно сказывается на репутации банка.

Эффект от хранения закладных у кредитора возрастает в разы в случае высокой диверсификации портфеля кредитов по месту нахождения предмета залога, а также в случае отсутствия у спецдепозитария филиальной сети, пересекающейся с региональной сетью подразделений банка, хранящих закладные. Еще одним плюсом хранения закладных для кредитора является снижение общего тарифа за услуги спецдепозитария по хранению и учету закладных в рамках договора на оказание услуг специализированного депозитария ипотечного покрытия.

Для спецдепозитария передача закладных на хранение в банк также позволяет  значительно снизить временные и человеческие затраты при их приеме на хранение, хранении в течение срока нахождения закладной в ипотечном покрытии и при выдаче в  случае полного погашения кредита.

Порядок хранения закладных по договору хранения

Порядок хранения закладных определяется кредитной организацией самостоятельно. Предписаний регулятора относительно порядка хранения таких ценностей нет.

Кредитная организация может хранить закладные как в помещениях касс (хранилище ценностей или сейфы касс), так и вне кассовых помещений (в запираемых металлических шкафах, стеллажах, сейфах и пр.).

Закладные могут храниться как централизовано в одном месте, так и децентрализовано (например, в филиалах).

При хранении закладных вне кассовых помещений значительно повышается риск утраты закладных, что связано с более свободным доступом к месту хранения закладной.

При хранении закладных в помещениях касс все движение закладных происходит через подотчет материально-ответственных лиц, а окончательное списание закладной с учета происходит только в случае наличия документов, подтверждающих возврат закладной спецдепозитарию (акт приема-передачи закладной).

Таким образом, хранение закладных в помещениях касс я считаю более предпочтительным, так как вероятность утраты или повреждения закладной в данном случае минимальны.

Порядок бухгалтерского учета хранения закладных по договору хранения

Закладные, принятые банком на хранение по договору хранения, отражаются в бухгалтерском учете кредитной организации на внебалансовом счете 90803 «Ценные бумаги на хранении по договорам хранения». Учет по данному счету ведется по номинальной стоимости ценных бумаг – рыночной стоимости предмета залога, указанной в закладной.

Учитывая то, что ипотечное покрытие по облигациям формируется до момента продажи закладных ипотечному агенту, при включении закладных в ипотечное покрытие банк обязан передать на хранение в спецдепозитарий закладные, еще принадлежащие банку на праве собственности. Прием закладных на хранение осуществляется в тот же день, в который закладные были переданы в спецдепозитарий. Все движение закладных оформляется соответствующими актами приема-передачи закладных.

В день передачи закладных на хранение в спецдепозитарий в бухгалтерском учете кредитной организации необходимо отразить изменение места хранения по всем закладным, включенным в ипотечное покрытие (Дт 98000 Кт 98020; Дт 98020 Кт 98015).

С момента включения закладных в ипотечное покрытие не происходит списание закладных со счета 98050 «Ценные бумаги, принадлежащие депозитарию» (они продолжают числиться на этом счете до момента продажи).

В тот же день банк оформляет прием  закладных на хранение (Дт 90803 Кт 99999), причем счета 90803 открываются в разрезе каждого места хранения.

В случае временной выдачи закладной (для внесения отметок о смене владельца закладной, для изготовления скана закладной, для внесения изменений в закладную и пр.) в бухгалтерском учете кредитной организации оформляются следующие операции: выдача закладной подотчет (Дт 91203 Кт 99999), возврат закладной с подотчета (Дт 99999 Кт 91203).

В случае возврата закладной спецдепозитарию (например, при полном погашении кредита) закладная списывается с учета (Дт 99999 Кт 90803). Основание для списания закладной со счета 90803 – акт приема-передачи закладной спецдепозитарию.

Стоит отметить, что все движение закладных обычно оформляется со спецдепозитарием актами, подписанными сторонами электронными подписями с использованием электронного документооборота (что не противоречит действующему законодательству).

Учитывая значительную трудоемкость операций передачи закладных в спецдепозитарий и одновременного приема их на хранение в один день (несколько тысяч закладных нужно списать со счетов 98000 и тут же поставить на учет по счету 90803), некоторые кредиторы отражают прием закладных на хранение только после продажи закладных ипотечному агенту. В данном случае в бухгалтерском учете кредитной организации с момента включения закладных в ипотечное покрытие не происходит изменения места хранения закладных (закладные продолжают числиться на счетах 98000 и 98050 до момента их продажи), а прием закладных на хранение по договору хранения отражается только в день продажи закладных.

Отражение операций в бухгалтерском учете при хранении закладной:

Содержание операции Дата отражения операции Первичная учетная форма Отражение в бухгалтерском учете Сумма операции Назначение платежа
Основание   для проведения операции Документ,   которым оформляется операция Дебет Кредит
Прием Закладной на хранение Дата   подписания акта приема закладных на хранение Распоряжение   по операциям с закладными Мемориальный   ордер 90803 99999 Номинал   закладной Прием   на хранение  закладных по договору   хранения №  ___ от ___  с _____
Снятие Закладной с хранения Дата   подписания акта передачи закладной Спецдепозитарию Распоряжение   по операциям с закладными Мемориальный   ордер 99999 90803 Номинал   закладной Выдача  закладных по договору хранения №  ___ от ___    с _____
Выдача подотчет Закладной Фактическая   дата выдача закладной подотчетному лицу Распоряжение   по операциям с закладными Мемориальный   ордер 91203 99999 Номинал   закладной Передать   в подотчет ФИО закладную  по договору   хранения №  ___ от ___  с _____
Списание подотчет Закладной Фактическая   дата возврата закладной подотчетным лицом Распоряжение   по операциям с закладными Мемориальный   ордер 99999 91203 Номинал   закладной Снять   с подотчета ФИО закладную  по договору   хранения № №  ___ от ___  с _____
Читайте также:  Статья 19. Имущественное страхование, осуществляемое коммерческой организацией с иностранными инвестициями и филиалом, представительством иностранного юридического лица

Порядок проведения сверки по наличию закладных на хранении

Условиями договора хранения закладных может быть предусмотрено проведение процедуры сверки закладных, находящихся на хранении. Обычно сверка проводится раз в квартал.

Сверку можно проводить путем реального пересчета закладных в каждом месте их хранения (что довольно трудоемко, учитывая большой объем закладных в сделке), так и путем использования данных бухгалтерского учета (выписка по счету 90803 в разрезе каждого места хранения).

Фактическую проверку наличия закладных на хранении можно привязать к ревизии кассы (если закладные хранятся в помещениях касс кредитной организации), которая проводится с определенной периодичностью, установленной кредитной организацией (но не реже одного раза в год).

Рыночный Спецдепозитарий — Публикация — Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Ипотечное покрытие: проблемы правоприменения

Основные направления развития и обеспечения стабильности и функционирования финансового рынка Российской Федерации на период 2016-2018 годов[1] предусматривают дальнейшее развитие рынка облигаций.

В целях повышения роли рынка капитала в финансовой системе Банк России предполагает не только осуществить совершенствование института секьюритизации и создать единые стандарты, но и совершенствовать инфраструктуру управления обеспечением.

В соответствии с ст.ст. 32 и 33 Федерального закона от 11.11.

2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее – Закон) специализированный депозитарий  на основании договора с эмитентом облигаций с ипотечным покрытием (далее — эмитент) или управляющим ипотечным покрытием (далее — управляющий) осуществляет учет имущества, составляющего ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием, хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением указанным имуществом.

  • Безусловно, в настоящее время, когда специализированными депозитариями, эмитентами и управляющими наработан определенный опыт по управлению ипотечным покрытием, а регулирующие их деятельность нормативные правовые акты  устарели[2] и не в полной мере отвечают изменившемуся гражданскому законодательству и потребностям рынка, совершенствование инфраструктуры управления ипотечным покрытием облигаций  необходимо.
  • Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие при   осуществлении деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия, которые, на наш взгляд, требуют более четкого законодательного  и нормативного регулирования.
  • Хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие и депозитарный учет закладных.

На специализированный депозитарий ипотечного покрытия (далее также спецдепозитарий) Законом возложена функция по хранению  имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Спецдепозитарий обязан принимать на хранение и хранить документы, которыми подтверждены обеспеченные ипотекой требования, ценные бумаги в документарной форме и документы, подтверждающие права на иное имущество, составляющее ипотечное покрытие.

 Как правило, в состав ипотечного покрытия входят обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа,  удостоверенные закладными. Закон устанавливает требования хранения документарных ценных бумаг в специализированном депозитарии (ч. 2 ст. 33 Закона), но не определяет способ их хранения.

Закладные могут быть переданы в спецдепозитарий на хранение (без депозитарного учета) или обездвижены и переданы на депозитарный учет для хранения и учета на счете депо эмитента, открытом в спецдепозитарии.  Депозитарный учет закладных  не является обязательным.

Передача на депозитарный учет всецело зависит от решения эмитента, хотя очевидно, что при передаче прав на закладные от предшествующего кредитора к эмитенту проставление на каждой закладной (хранящейся к тому времени в спецдепозитарии) отметки о новом владельце закладной занимает более длительное время, чем проведение депозитарной операции по списанию закладных со счета депо предыдущего кредитора и зачисления их на счет депо, открытый эмитенту, а также не исключает совершение ошибок при проставлении отметок.

Временная выдача закладных эмитенту для внесения изменений в условия закладной.

При выпуске жилищных облигаций с ипотечным покрытием в состав ипотечного покрытия входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений, а это значит, что залогодателями и должниками по таким требованиям являются физические лица.

Правовое состояние граждан не статично: физические лица вступают в брак, расторгают брак, осуществляют раздел  имущества при расторжении брака, умирают, вступают в наследство.

Все эти события в жизни физических лиц влекут за собой необходимость внесения изменений в закладную.

Положениями п.п. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998  № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрено право должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной изменить ранее установленные условия закладной, заключив соглашение об изменении содержания закладной.

  1. Соглашение должно предусматривать  либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала соглашения и указания должностным лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной,  либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдачу новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
  2. Указанное соглашение должно быть представлено в орган по государственной регистрации прав для государственной регистрации, которая осуществляется в течение одного дня с момента обращения, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.
  3. В случае если соглашение предусматривает аннулирование закладной  и  выдачу новой закладной, то должна быть также представлена новая закладная, которая вручается залогодержателю взамен аннулированной закладной, остающейся на хранении в архиве органа по государственной регистрации прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
  4.             Таким образом, для изменения ранее установленных условий закладной  Закон об ипотеке императивно устанавливает обязательность представления в орган по государственной регистрации прав оригинала закладной, который, в случае включения удостоверенного закладной права требования в состав ипотечного покрытия, должен храниться в спецдепозитарии. 

Для внесения изменений в закладную спецдепозитарий должен выдать закладную владельцу закладной, т.е. перестать осуществлять ее хранение. Вместе  с тем, если  исходить из буквального толкования норм Закона, спецдепозитарий должен хранить закладную постоянно, весь период времени, в который закладная включена в состав ипотечного покрытия. 

Но сам по себе факт включения закладной в состав ипотечного покрытия не может служить препятствием для внесения изменений в закладную, иное означало бы необоснованное ограничение прав физических лиц, являющихся залогодателями или должниками по этой закладной. Спецдепозитарий не может препятствовать реализации прав, предоставленных физическим лицам и эмитенту  Законом об ипотеке. 

Безусловно, внесения изменений в закладную не может осуществляться эмитентом  без получения предварительного согласия спецдепозитария на внесение изменений.

Но какие документы должны быть представлены спецдепозитарию для получения согласия? Каков  порядок временной выдачи спецдепозитарием закладной эмитенту? На какой срок, учитывая, что внесение изменений в закладную требует представления ее в орган по государственной регистрации прав, спецдепозитарий вправе выдать закладную?  Требуется ли уведомление Банка России, если закладная длительное время не возвращается эмитентом в спецдепозитарий, хотя не исключена из реестра ипотечного покрытия и  платежи по такой закладной поступают эмитенту регулярно? Все эти вопросы требуют дополнительного нормативного урегулирования.

Изменение условий закладной или замена предмета залога?

Позиция Банка России по вопросу возможности внесения изменений в закладную была высказана в письме Департамента коллективных инвестиций и доверительного управления, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[3]. По изложенному в указанном письме мнению Департамента, правила, предусмотренные п.п. 6 и 7 ст.

13 Закона об ипотеке, представляют собой изменение обеспеченного ипотекой обязательства,[4] требование по которому входит в состав ипотечного покрытия и, соответственно, находится в залоге у владельцев облигаций с ипотечным покрытием.

Департамент полагает, что поскольку замена предмета залога допускается по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст.

345 ГК РФ), спецдепозитарий вправе дать согласие эмитенту облигаций с ипотечным покрытием на распоряжение закладной, входящей в состав ипотечного покрытия, в связи с внесением в условия закладной изменений, при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной[5].

Закон не выделяет закладные как документарные ценные бумаги, которые могут входить в состав ипотечного покрытия, а всего лишь уточняет, что входящие в состав ипотечного покрытия обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа могут быть удостоверены закладной (ст. 3 Закона).  

Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. При этом залог возникает с момента возникновения прав на такие облигации у их первого владельца (ч. 1 ст. 11 Закона).

Таким образом, в залоге в силу закона находится ипотечное покрытие в целом. При этом залог каждой отдельной закладной не оформляется в соответствии с требованиями Закона об ипотеке и не возникает с момента  проставления специальной залоговой надписи на каждой закладной или, при депозитарном учете закладных, с момента фиксирования факта залога закладной по счету депо.

Если ипотечное покрытие составляют только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, удостоверенные закладными, не следует ли к залогу ипотечного покрытия применять нормы ст. 358.

1 ГК РФ, регулирующие залог  имущественных прав (требований), вытекающие из обязательства залогодателя? Эмитенту облигаций с ипотечным покрытием принадлежат права требования о возврате денежных средств и он является кредитором в кредитном (заемном) обязательстве, из которого вытекает закладываемое право, т.е.

Читайте также:  Статья 7. Срок рассмотрения жалоб и заявлений инвесторов Банком России

является залогодателем, а залогодержателями по такому залогу являются владельцы облигаций.

Залог документарных ценных бумаг регулируется иными нормами ГК РФ, а именно ст. 358.

16, в соответствии с которой залог закладной возникает с момента передачи ее залогодержателю, если иное не установлено законом или договором, а в случае, если закладная обездвижена (передана на депозитарный учет) залог возникает с момента внесения записи о залоге по счету, на котором учитываются права владельца закладной, если законом или договором не установлено, что залог возникает позднее[6].

Залог ипотечного покрытия является «квази» залогом, залогодержатели – владельцы облигаций с ипотечным покрытием не обладают правом обращения взыскания как на ипотечное покрытие в целом, так и на закладные, входящие в состав ипотечного покрытия.

Вместе с тем, по общему правилу к отдельным видам залога должны применяться общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

В связи с этим, представляется, что в   Законе следует определить, какие нормы ГК РФ подлежат применению к залогу ипотечного покрытия.

  • Независимо от того, какие нормы ГК РФ применяются к залогу ипотечного покрытия (залог имущественных прав (требований) или залог ценных бумаг),  вряд ли возможно согласиться с тем, что внесение изменений в закладную (например, в части изменения ФИО залогодателя или должника, либо замены умершего  залогодателя его наследником) является изменением обеспеченного ипотекой обязательства и может быть осуществлено только при наличии соглашения эмитента и владельцев облигаций с ипотечным покрытием о замене соответствующего предмета залога в виде закладной, поскольку само имущественное право (требование) о возврате денежных средств не изменяется, а новая закладная, выданная взамен аннулированной, идентифицируется тем же номером государственной регистрации ипотеки, который был указан в аннулированной закладной.
  • Необходимость внесения изменений в закладную, как правило, не связана с изменением обязательства по возврату основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа. Изменения, вносимые в закладные, условно можно разделить на три группы:
  • — изменения, связанные с личностью залогодателя или кредитора;
  • — изменения, направленные на устранение ошибок, допущенных в тексте закладной (адрес объекта недвижимости, его площадь и др.);

— фиксация изменений процентной ставки по кредиту или ежемесячного аннуитетного платежа в связи с наступлением события, предусмотренного   договором и/или условиями закладной.

  Этот вид изменений  не фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и если бы такие изменения вносились в договор об ипотеке, то такое соглашение не требует и государственной регистрации.

Допускаем, что могут  иметь место такие изменения закладной, которые затрагивают права владельцев облигаций, поскольку могут влиять на  качество и надежность ипотечного покрытия,  и должны быть осуществлены только с  согласия последних, например, замена предмета ипотеки, указанного в закладной, с погашением закладной и регистрация ипотеки иного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств  должника с выдачей новой закладной. Представляется, что такие случаи должны быть определены на законодательном уровне или в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием[7].

Документы, подтверждающие факт страхования недвижимого имущества.

Согласно пп. 3 п. 4.4. во взаимосвязи с пп. 6 п. 4.3.

Правил ведения реестра ипотечного покрытия, утвержденных Приказом ФСФР России от №05-60/пз-н (далее – Правила ведения реестра) к распоряжению о внесении в реестр записи о включении в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству из кредитного договора или договора займа, удостоверенного закладной, должен быть приложен, в том числе, договор страхования недвижимого имущества (копия) или иной документ, подтверждающий факт страхования недвижимого имущества, на которое установлена ипотека, на условиях, предусмотренных Законом.

 По мнению Банка России, изложенном в письме, направленном в адрес ООО «Спецдепозитарий Сбербанка»[8], факт страхования подтверждается либо договором страхования либо страховым полисом (свидетельством, сертификатом, квитанцией), врученным страховщиком страхователю.

Формально, если представлена копия договора страхования требования Правил ведения реестра выполнено. Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 957 ГК РФ  договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса.

Таким образом, наличие договора страхования само по себе не свидетельствует о том, что недвижимое имущество застраховано.  

Приведенный в настоящей статье краткий анализ законодательства и правоприменительной практики наглядно показывает актуальные направления совершенствования  законодательных и нормативных актов, регулирующих вопросы управления ипотечным покрытием.

 

[1] ЦБ РФ, Декабрь, 2015/ http://www.cbr.ru/finmarkets/files/development/opr_1618.pdf

[2] Так, Положение о деятельности специализированного депозитария ипотечного покрытия и Правила ведения реестра ипотечного покрытия утверждены Приказом ФСФР от 01.11.2005 № 05-60/пз-н и последние изменения в указанные акты вносились в 2008 г.

Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

  • Принят Государственной Думой 13 декабря 2013 года
  • Одобрен Советом Федерации 18 декабря 2013 года
  • Статья 1

Внести в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года N 17-ФЗ) (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 27, ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 6, ст. 492; 2001, N 26, ст. 2586; N 33, ст. 3424; 2003, N 27, ст. 2700; N 52, ст. 5033; 2004, N 27, ст. 2711; N 31, ст. 3233; 2005, N 1, ст. 45; 2007, N 31, ст. 4011; N 41, ст. 4845; 2009, N 23, ст. 2776; N 30, ст. 3739; 2010, N 31, ст. 4193; N 47, ст. 6028; 2011, N 7, ст. 905; N 27, ст. 3873; N 48, ст. 6730; N 50, ст. 7351; 2012, N 27, ст. 3588; N 31, ст. 4333; N 50, ст. 6954; N 53, ст. 7605; 2013, N 11, ст. 1076; N 19, ст. 2329; N 26, ст. 3207; N 27, ст. 3438; N 30, ст. 4084) следующие изменения:

1) статью 8 дополнить частью восьмой следующего содержания:

«Кредитная организация обязана раскрывать информацию о сделках по уступке ипотечным агентам или специализированным обществам денежных требований, в том числе удостоверенных закладными. Состав такой информации, порядок и сроки ее раскрытия устанавливаются нормативными актами Банка России.»;

  1. 2) статью 26 дополнить частью тридцать пятой следующего содержания:
  2. «Справки по номинальным, залоговым счетам и счетам эскроу могут быть предоставлены третьим лицам в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.»;
  3. 3) статью 401 дополнить частью пятой следующего содержания:

«Кредитная организация обязана вести учет денежных требований, в отношении которых она, не являясь кредитором, на основании договора исполняет обязанности по получению и переводу поступивших от должников денежных средств и (или) осуществляет иные права кредиторов по указанным денежным требованиям (обслуживание денежных требований). Такой учет осуществляется в соответствии с нормативными актами Банка России.».

Статья 2

Внести в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 10, ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 50, ст. 4855; 2004, N 27, ст. 2711; N 35, ст.

3607; N 45, ст. 4377; 2005, N 27, ст. 2717; 2006, N 27, ст. 2881; 2007, N 1, ст. 21; N 27, ст. 3213; N 41, ст. 4845; N 43, ст. 5084; 2008, N 52, ст. 6236; 2009, N 1, ст. 14, 20; N 29, ст. 3642; 2010, N 28, ст. 3554; 2011, N 49, ст. 7064; N 50, ст. 7347; 2012, N 27, ст. 3587; N 41, ст. 5531; 2013, N 14, ст.

1651) следующие изменения:

  • 1) в статье 5:
  • а) в части четвертой в первом предложении слово «Справки» заменить словом «Сведения», слово «документов» заменить словами «документов и нотариусов в связи с совершаемыми нотариальными действиями», второе предложение изложить в следующей редакции: «Справки о выдаче свидетельств о праве на наследство и о нотариальном удостоверении договоров дарения направляются в налоговый орган в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.»;
  • б) дополнить частью пятой следующего содержания:
  • «При совершении нотариальных действий согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных для совершения нотариальных действий не требуется.»;
  • 2) в статье 11:
  • а) наименование изложить в следующей редакции:

«Статья 11. Личная печать, штампы и бланки нотариуса. Электронная подпись нотариуса»;

  1. б) дополнить частью второй следующего содержания:
  2. «Для совершения нотариальных действий с электронными документами и передачи сведений в единую информационную систему нотариата нотариус использует усиленную квалифицированную электронную подпись (далее — квалифицированная электронная подпись), созданную в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 года N 63-ФЗ «Об электронной подписи».»;
  3. 3) главу I дополнить статьей 111 следующего содержания:
  4. «Статья 111. Государственная поддержка нотариата
  5. Нотариусы, занимающиеся частной практикой, и нотариальные палаты имеют право на заключение договоров аренды, а равно и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности и используемых для осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально удостоверенных документов) или размещения нотариальной палаты, без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
  6. При возмездном отчуждении из государственной или муниципальной собственности помещения, арендуемого нотариусом, занимающимся частной практикой, или нотариальной палатой более трех лет и используемого для осуществления нотариальной деятельности (в том числе для хранения архива нотариально удостоверенных документов) или размещения нотариальной палаты, нотариус или нотариальная палата имеет преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», без проведения конкурса или аукциона.»;
  7. 4) в части первой статьи 15:
  8. а) абзац четвертый изложить в следующей редакции:
  9. «истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы (в том числе содержащие персональные данные), необходимые для совершения нотариальных действий;»;
  10. б) абзац пятый изложить в следующей редакции:
  11. «представлять в установленных федеральным законом случаях и порядке заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и получать свидетельства о государственной регистрации прав и иные документы, выдаваемые этим органом.»;
  12. 5) статью 22 дополнить частью шестой следующего содержания:
  13. «Отношения, связанные с оплатой нотариальных действий и других услуг, оказываемых при осуществлении нотариальной деятельности, не являются предметом регулирования антимонопольного законодательства.»;
  14. 6) в части 1 статьи 221:
  15. а) пункт 7 признать утратившим силу;
  16. б) дополнить пунктами 121 — 125следующего содержания:
  17. «121) за регистрацию уведомления о залоге движимого имущества — 300 рублей;
  18. 122) за выдачу выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества — 40 рублей за каждую страницу выписки в пределах первой — десятой страниц включительно, 20 рублей за каждую страницу выписки начиная с одиннадцатой страницы;
  19. 123) за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;
  20. 124) за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе — 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;
  21. 125) за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним — 1000 рублей;»;
  22. 7) статью 26 изложить в следующей редакции:
  23. «Статья 26. Органы нотариальной палаты
  24. Органами нотариальной палаты являются:
  25. 1) общее собрание членов нотариальной палаты;
  26. 2) президент нотариальной палаты;
  27. 3) правление нотариальной палаты;
  28. 4) ревизионная комиссия нотариальной палаты;
  29. 5) иные органы, создание которых предусмотрено уставом нотариальной палаты.
  30. Компетенция органов нотариальной палаты регламентируется гражданским законодательством, настоящими Основами и уставом нотариальной палаты.
Читайте также:  Статья 38. виды выплат за счет средств пенсионных накоплений

Неиспользуемое имущество. Продажа, консервация

В практике предпринимательства нередки случаи, когда основные средства в какой-то период перестают использоваться для деятельности, которая приносит доход. Возможно, позже эти активы понадобятся снова, а может быть, стали ненужными навсегда.

Как отражать такое имущество в бухгалтерском учете? Как списывать его амортизацию, если по факту оно не изнашивается, поскольку не работает? Каким образом вновь вовлекать «законсервированные» ОС в оборот? Можно ли их реализовать? Рассуждаем в нижеприведенной статье.

Что такое неиспользуемое имущество

Неиспользуемым считается имущество, которое временно не участвует в основной деятельности организации. Причины, по которым это может иметь место, различны:

  • изменение объемов производства;
  • переход организации на другой вид деятельности;
  • попадание имущества в ремонт;
  • сезонная деятельность организации;
  • устаревание основного средства (моральный износ) и др.

СПРАВКА! В качестве таких основных средств может выступать оборудование или (чаще) недвижимость.

Если планируется через определенное время вновь пользоваться этим активом, это означает, что с точки зрения учета он «законсервирован». Можно сдать неиспользуемое ОС в аренду или продать – то есть так или иначе вновь вовлечь в хозяйственный оборот.

Перевод неиспользуемого имущества на консервацию

Консервация – это перевод активов в такое состояние, которое позволит сохранить их в пригодности к эксплуатации через установленное время. Консервации можно подвергать:

  • объекты незавершенного строительства – если нет средств на продолжение стройки или в данный момент вкладывать их нецелесообразно;
  • как технологические комплексы, так и части целого;
  • готовые основные средства – если их не планируется использовать в течение минимум 3 месяцев.

ВАЖНО! Такую процедуру можно выполнять на основании п. 23 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» и п. 3 ст. 256 НК РФ.

Процедура консервации

Перевод на консервацию делается согласно решению руководства предприятия или, если имущество государственное, соответствующим постановлением министерства.

Порядок процедуры консервации и расконсервации принимается внутренним решением руководства конкретной организации и фиксируется локальным нормативным актом.

Должен быть составлен и подписан акт о переводе объекта основных средств на консервацию (типовой формы нет, ее нужно утвердить). Акт подписывается комиссией, которую руководство учредило приказом.

В акте нужно в обязательном порядке отразить:

  • наименование неиспользуемого актива;
  • его инвентарный номер;
  • первоначальную стоимость, по которой ОС принято на баланс;
  • сумму амортизации, которую на него уже успели начислить;
  • причины консервации;
  • срок будущей расконсервации;
  • подписи членов комиссии.

Бухучет законсервированного ОС

  • Расходы на содержание неиспользуемых основных средств, в том числе и переведенных на консервацию, относятся к прочим, их следует отражать на счете 91 «Прочие расходы».
  • Когда утрачивается амортизация
  • На неиспользуемое имущество временно не нужно начислять амортизацию, если выполняется одно из условий:
  • если консервация оформлена более чем на 3 месяца;
  • ремонт (восстановление) рассчитано дольше чем на год;
  • модернизация (реконструкция) будет проводиться дольше чем 12 месяцев;
  • имущество передано по договору безвозмездного пользования (это уже не консервация).

Если временный простой меньше, экономически не обоснован либо его не оформляют как консервацию, амортизация начисляется обычным порядком.

При консервации срок полезной эксплуатации основного средства увеличивается на тот период, пока оно не использовалось.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если законсервировано было не все ОС, а только его часть, при этом остальные части продолжают принимать участие в деятельности предприятия, амортизация не начисляется на все ОС, хотя оно и значится на балансе как единое целое. Например, в эксплуатируемом здании закрывают один этаж под ремонт, остальные продолжают функционировать.

Налоговый учет консервации

Налоги платятся с тех средств, которые применяются для извлечения дохода. С одной стороны, ОС продолжают находиться на балансе и являться имуществом предприятия. С другой, вследствие простоя они прямо не применяются для извлечения экономической выгоды.

Если на неиспользуемое основное средство продолжает начисляться амортизация, она может быть учтена для снижения налоговой базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 252 НК РФ), поскольку эти расходы:

  • экономически обоснованы;
  • подтверждены документально;
  • направлены на будущее получение дохода (ведь актив позже будет расконсервирован).

Как только расконсервирование произошло, амортизация должна начисляться так, как это делалось раньше, до начала простоя.

Если не консервация, то что?

Когда средство не планируют возвращать в эксплуатацию, консервировать его нет смысла. Практичнее все же получить с него определенный доход, а затем списать с баланса. Это можно сделать одним из способов:

  • передача неиспользуемого имущества в аренду (лизинг);
  • продажа основного средства.

Как правило, условия для этих действий получаются льготными, выгодными для покупателя или арендополучателя. Часто реализация неиспользуемых объектов недвижимости происходит путем аукционов или другим способом организованных торгов.

Вовлечение неиспользуемого имущества в оборот

Государство особенно строго относится к неиспользуемому имуществу, находящемуся в коммунальной собственности. Перечень его утверждается правительством, а далее вовлекается в хозяйственный оборот согласно соответствующему указу. Основные пути вовлечения:

  • продажа на аукционе, где начальная цена будет базовой величиной, установленной законодательно;
  • передача в бесплатное пользование индивидуальным предпринимателям или частным юрлицам;
  • передача в безвозмездное пользование;
  • иное использование, не противоречащее закону.

Безвозмездно, но не бесконтрольно

Передача ненужных государству объектов частным инвесторам происходит не просто так, а на основании конкретного инвестиционного проекта.

Если предприниматель готов вложить деньги в неиспользуемый объект (чаще всего это недвижимость), этот процесс строго регламентируется и контролируется.

Инвестор должен доказать, что данному объекту будет действительно дано целевое применение, предоставив проект (бизнес-план). В случае удачи получится обоюдная выгода:

  • вместо пустующих зданий и сооружений появятся полезные функционирующие объекты;
  • на них будут востребованы новые рабочие места, которые принесут доходы и предпринимателю, и в бюджет;
  • при выполнении всех условий объект потом переходит в собственность вложившего в него средства инвестора.

Продажа с аукциона

Аукционные торги по неиспользуемому имуществу как средство вовлечения его в оборот применяются наиболее часто.

С предметами и оборудованием все ясно – они просто переходят в собственность нового владельца, который планирует их использовать. Если же продается недвижимость, то земельный участок, на котором она расположена, чаще всего отдается в аренду. О торгах заранее объявляется в СМИ, на специализированных площадках и изданиях, подаются заявки на участие, и аукцион проводится среди заявителей.

Если лот никто не приобрел, могут приниматься следующие меры:

  • стоимость снижается на 20%;
  • после вторых нерезультативных торгов – еще на 50%;
  • максимальное понижение – до 80% от начальной цены.

Новый владелец должен внести деньги в установленный срок, иначе результаты торгов будут аннулированы.

Если объект совершенно нерентабелен

Если вновь ввести в оборот неиспользуемое имущество не представляется целесообразным, его следует утилизировать, чтобы хранение не занимало экономически неоправданные ресурсы.

Если ОС не требуется ни инвестору, ни собственнику, нужно освободить место для нового. В отношении недвижимости это означает снос.

Ссылка на основную публикацию