Статья 20. полномочия общего собрания членов кооператива

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Общее собрание членов жилищного кооператива

Как и любой организации, кооперативу необходим орган управления, который будет участвовать в решении принципиальных вопросов, действовать в интересах участников кооператива.

Содержание

Граждане, решившие объединиться для совместной деятельности, результатом которой становится приобретение в собственность жилища, могут вступать в кооперативы. Такая возможность есть и у юридических лиц.

В зависимости от предмета правоотношений, в которых участвует кооператив – жилого дома, различается название организации, и ее цели.

Кооператив может быть жилищным, вся его деятельность направлена на приобретения жилья в уже готовом доме, его содержание и реконструкцию.

В случае нахождения в жилищно-строительном кооперативе, граждане и юридические лица вступают в правоотношения по поводу строящегося жилья.

Рассмотрим правовое положение высшего органа управления кооператива, порядок его создания и процесс принятия решений.

Правовой статус собрания, его правомочие

Российский жилищный закон называет общее собрание членов ЖК высшим органом управления организации.

В случае, когда кооперативы имеют в составе не менее пятидесяти членов, участвующих в собрании, общее собрание получает статус конференции.

Границы осуществления конференцией полномочий, порядок ее созыва, требования к процедуре проведения определены основным документом ЖК или ЖСК – уставом.

Важно отметить, что компетенция рассматриваемого органа не может вступать в противоречия с положениями закона, как и содержание устава. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если в нем приняли участие 50 % и более от общей численности членов организации.

Решение общего собрания

Результатом обсуждения и рассмотрения документации членами общего собрания становится решение общего собрания членов жилищного кооператива, которое фиксируется посредством специального документа – протокола. В протоколе должна раскрываться повестка дня, рассматриваемая собранием, указываются данные о времени и дате проведения собрания, месте его проведения, численности участников.

Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Остальные виды организаций не содержат такого требования.

Процедура оформления прописки в апартаментах

Расходы на содержание и эксплуатацию дома также делятся в равных долях, но на этапе предоставления квартир рост цен замораживается.

ЗАКОН

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

РИСКИ

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

Это важно знать: Покупка квартиры в гражданском браке

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас	ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра	Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться	Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку	Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома.

Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли.

Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

ТРЕБОВАНИЯ К УСТАВУ ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст.

№112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя.

Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
В уставе должна быть информация о названии ЖСК
Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

ПРАВА ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.

Полномочия общего собрания членов кооператива

Бизнес-сессия «Основы сельскохозяйственной потребительской кооперации и перспективы развития»

Ноябрь 2020

Структура органов управления

Общее собрание членов (собрание уполномоченных при численности членов кооператива более 200). Высший орган.
Наблюдательный совет(обязателен в потребительском, в производственном- если число членов последнего более 50). Не менее 3 членов, срок не более 5 лет (председатель наблюдательного совета 3 года).
Правление (обязательно при численности членов более 25). Председатель (менее 25 членов председатель + заместитель председателя). Исполнительный орган. Правление не менее 3 членов, срок не более 5 лет.
Исполнительный директор (передача ряда полномочий председателя согласно устава – решения членов). Трудовой договор.

Управление и контроль

Общее собрание – решение важнейших вопросов. Исключительная компетенция (п.2 ст.20 закона «О с/х кооперации»). Полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.

Правление (Председатель) – обеспечение функционирования СПоК как организации (п.4 ст.26 закона «О с/х кооперации»). Текущее руководство деятельностью, заключение сделок, подготовка проектов решений о приёме в члены, формирование повестки и созыв общего собрания и др.

Наблюдательный совет – внутренний контроль за соблюдением кооперативных норм и деятельности в целом (ст.30 закона «О с/х кооперации»). Контроль деятельности Правления, проверка отчётности, ревизия деятельности, учета (документации), утверждение решения о приёме в члены/исключения из членов.

Исключительная компетенция общего собрания (ст.20 193-ФЗ)

утверждение устава кооператива, изменений и дополнений к нему;
выборы и прекращение полномочий председателя, членов правления и наблюдательного совета, заслушивание отчетов об их деятельности;
утверждение программ развития, годового отчета и годовой бух. отчетности;
установление размера и порядка внесения и возврата паевых взносов и других платежей;
порядок распределения прибыли и убытков между членами кооператива;
отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу 193-ФЗ или уставом отнесено к компетенции общего собрания;
определение видов и размеров фондов кооператива, а также условий их формирования;
вступление кооператива в другие кооперативы, общества, союзы, ассоциации, а также выход из них;
порядок предоставления кредитов членам кооператива и установление размеров этих кредитов;
создание и ликвидация представительств и филиалов кооператива;
реорганизация и ликвидация кооператива;
создание исполнительной дирекции;
определение условий и размера вознаграждения председателя кооператива, компенсации расходов членов наблюдательного совета кооператива;
привлечение к ответственности членов органов управления;
утверждение внутренних документов (положений) кооператива, определенных 193-ФЗ и уставом кооператива;
решение иных отнесенных 193-ФЗ или уставом к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива вопросов.

Статья 115 Жилищного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2021 год

Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом.

Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов.

Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья.

Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом.

Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

Накопительные кооперативы

Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года.

Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким.

В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.

По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.

ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей.

Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива.

При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.

Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)

Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:

срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.

Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.

Жилищные и жилищные строительные кооперативы

Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах.

Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ.

Согласно этой законодательной базе, такие кооперативы являются потребительскими кооперативами. Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:

приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
реконструкцию данной совместной собственности;
дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.

Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.

Жилищный кооператив, как способ управления многоквартирным домом

Главное отличие жилищного кооператива, например, от ТСЖ заключается в том, что главной целью организации нередко является приобретение или строительство жилья.

Кроме того, существуют и другие характерные особенности ЖК:

В организацию могут вступать как частные лица, так и юридические. Сама процедура осуществляется на добровольных началах и подразумевает внесение определенных членских взносов.
Члены ЖК имеют право занимать в организации руководящие должности.
Строительство или приобретение недвижимости осуществляется исключительно за членские взносы участников.
Все сделки с недвижимостью для ЖК осуществляются на выгодных условиях и позволяют сэкономить.
ЖК может рассчитывать на льготы от государства.

Организация имеет как преимущества, так и недостатки, но при выполнении участниками своих обязанностей является удобным способом для покупки или возведения жилого дома.
Что такое жилищный кооператив узнаете из видео:
Что такое жилищные кооперативы?

Деятельность кооператива согласно ЖК РФ

Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов.

Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива.

В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:

общее собрание участников данного объединения;
возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель. Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.

Председатель правления ЖК или ЖСК

Председатель выбирается из состава правления путем отбора и рассмотрения кандидатур. На председателя, как на должностное лицо, возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах организации, отчитываться за свои действия, и в случае причинения ЖК или ЖСК убытков возмещать их.

К полномочиям председателя относятся контроль за процессом реализации принятых правлением решений, совершение от имени кооператива и в его интересах сделок.

Рассмотренный ряд полномочий не является исчерпывающим, председатель может участвовать и в иных направлениях деятельности, если она осуществляется во исполнение основной цели и интересов членов кооператива.

Важно отметить, что избранные должностные лица ЖК или ЖСК при реализации полномочий осуществляют профессиональную деятельность, соответственно, в случае допущения нарушений закона указанные лица несут юридическую ответственность.

Автор статьи

Деятельность высшего органа управления

Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ.

В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления.

Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.

Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.

) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава.

Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.

Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ.

Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил.

А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.

Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.

Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.

Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста.

Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.

Кто такие учредители?

Для создания кооператива требуется инициативная группа. А учредители ЖСК – это люди, которые организуют кооператив, причем учредителем может стать любой желающий.

Особенность такой организации состоит в том, что ее создание является стандартным для юридического лица:

основатели принимают решение о создании кооператива;
их согласие оформляется с помощью протокола;
осуществляется подготовка необходимых документов для регистрации.

Именно с момента регистрации ЖК его создатели становятся учредителями и обязаны нести ответственность за свою деятельность. Что касается дополнительных документов, то необходимо подготовить учредительные документы, протокол, различные внутренние приказы.

К учредительным документам относится Устав. Он содержит права, обязанности участников, размер и порядок внесения платежей, прием и выход участников, а также другие важные ведения.

Образец протокола общего собрания с решением о создании ЖСК.
Образец Устава ЖСК.
Справка: вся деятельность кооператива должна осуществляться на основании Устава.

Как работает жилищный кооператив и действительно ли это альтернатива ипотеке. Мое мнение.