Статья 14.1. льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии

Арендаторам объектов культурного наследия (ОКН), находящихся в неудовлетворительном состоянии, планируют предоставить льготы.

В региональный закон об ОКН предложено внести изменения в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Об этом на заседании комитета Законодательного собрания по развитию инфраструктуры рассказал начальник государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края Александр Жуковский.

Предлагается, что неиспользуемые ОКН, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, по решению уполномоченного органа исполнительной власти могут быть переданы в аренду на срок до 49 лет по льготной ставке.

Как заметил Александр Жуковский, это повысит интерес инвесторов к таким объектам. Порядок предоставления, по его словам, необходимо утвердить нормативным актом регионального правительства.

При этом прокуратура в своем заключении указала, что целесообразно требования, предъявляемые к арендаторам, прописать непосредственно в законе.

Законопроект предполагает, что для расположения информационных надписей и обозначений, а также установки флагштоков, осветительных приборов и иного оборудования, например, ТВ-мачт и телефонных кабелей, потребуется не разрешение государственного органа по охране объектов культурного наследия Пермского края, а его согласование. Предлагается также дополнить закон положением о согласовании установки вывесок на объектах культурного наследия.

Кроме того, с краевых властей снимаются полномочия по формированию перечня ОКН, не подлежащих отчуждению. Федеральный закон четко определяет критерии таких объектов.

Председатель комитета по развитию инфраструктуры Виктор Плюснин:– Муниципалитеты, которые столкнулись с опытом владения объектами культурного наследия, готовы их отдать даром. Лишь бы забрали. Невозможно ни проект разработать, ни реконструкцию провести. Такая морока!

Александр Жуковский согласился, что сфера «зарегулирована». «Свою задачу мы видим, в первую очередь, в разъяснении часто возникающих вопросов, чтобы путь решения той или иной задачи был понятен, несмотря на всю его тернистость», – отметил он. Комитет рекомендовал принять законопроект в первом чтении.

Не пропустите: Мэрия Перми: инвестора для строительства аквапарка в городе сейчас нет22 января 2019, 13:12

Льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии | Грайворонский городской округ

УВАЖАЕМЫЕ ГРАЖДАНЕ И РУКОВОДИТЕЛИ ОРГАНИЗАЦИЙ! Администрация Грайворонского района просит Вас принять участие в процессе восстановления и обеспечения сохранности объектов культурного наследия, находящихся в государственной и муниципальной собственности на территории Грайворонского района.

На территории г. Грайворона расположены следующие объекты культурного наследия Белгородской области, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района «Грайворонский район», которые не используются и могут быть переданы в долгосрочную аренду:

Дом Жидовцева, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Ленина, д. 23;
Номера Жидовцева, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Ленина, д. 25;
Дом Усатых, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Ленина, д. 33;
Дом Петренко, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Ленина, д. 19;
Дом жилой, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Луначарского, д. 23;
Дом жилой, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Интернациональная, д. 15;
Дом жилой, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Интернациональя, д. 10;
Дом жилой, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Интернациональя, д. 8;
Дом жилой, Дом жилой, объект культурного наследия регионального значения, расположенный по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Луначарского, д. 33

Льготный порядок предоставления в аренду памятников истории и культуры определен постановлением Правительства Белгородской области от 04.08.2014 г.

№ 295-пп «Об утверждении Положения об особенностях предоставления в аренду являющихся государственной собственностью Белгородской области объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в неудовлетворительном состоянии».

Согласно данному постановлению физические и юридические лица могут принять участие в аукционе на право заключения договора аренды сроком не менее 5 лет и не более 49 лет на объекты культурного наследия находящиеся в неудовлетворительном состоянии. При этом стартовая цена арендной платы — всего 1 рубль за 1 квадратный метр.

По условиям аукциона, будущему арендатору, после проведения капитального ремонта, на территории объекта позволена хозяйственная деятельность, не нарушающая целостность памятника и не создающая угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения.

Подписание договора аренды объекта культурного наследия осуществляется одновременно с подписанием охранного обязательства пользователя объектов культурного наследия. Подготовку проекта охранного обязательства и его представления арендодателю объекта культурного наследия обеспечивает управление культуры Белгородской области.

По вопросам предоставления в аренду памятников истории и культуры обращаться в управление муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации района по адресу: Белгородская область, Грайворонский район, г. Грайворон, ул. Комсомольская, 21, кабинет 108.

Телефоны: (47261)4-51-92, 4-51-96.

Дата последнего изменения: 18 Май 2018 16:09

Статья 14.1. Льготы, предоставляемые физическим и юридическим лицам при передаче в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянииКомментарий к статье 14.1

Комментируемая статья устанавливает льготы для арендаторов неиспользуемых объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Для применения нормы объект культурного наследия должен:

1) находиться в федеральной собственности;2) быть включенным в ЕГРОКН;3) находиться в неудовлетворительном состоянии.Субъектами — арендаторами такого имущества могут выступать физические и юридические лица, арендодателем — федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ. Срок аренды может составлять до 49 лет. Льготный размер арендной платы действует при условии соблюдения требований, установленных комментируемой статьей.

Критерии неудовлетворительного состояния объекта культурного наследия определены Постановлением Правительства РФ от 29 июня 2015 г.

N 646 «Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии».

Для признания находящимся в неудовлетворительном состоянии объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным жилым домом, необходимо признание объекта аварийным в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции закреплены в разделе 3 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Для объекта культурного наследия, не являющегося многоквартирным жилым домом, основаниями для признания его находящимся в неудовлетворительном состоянии являются:

— утрата инженерных коммуникаций (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение);- деформация фундамента, цоколей, отмосток;- горизонтальные и вертикальные сквозные трещины в стенах;- прогиб, нарушение покрытия кровли или ее отсутствие;- деформация перекрытий или их отсутствие;- отсутствие заполнения дверных и оконных проемов.Аналогичные требования закреплены и в отношении памятников и ансамблей — объектов культурного наследия, являющихся зданиями, строениями и сооружениями.

Критерий неиспользуемости объекта культурного наследия, необходимый в качестве элемента сложного юридического факта, являющегося основанием для возникновения рассматриваемого правоотношения, нормативно не закреплен.

Представляется необходимой формализация его значения применительно к общему и специальному видам использования, использованию по целевому (разрешенному) виду использования. Совершенно очевидно, что объект культурного наследия, уже включенный в ЕГРОКН, используется в той или иной степени благодаря самому факту признания его объектом культурного наследия.

Он используется обществом в исторических, познавательных, эстетических и иных целях, и, соответственно, утверждение об отсутствии его использования не соответствует действительности.

Таким образом, норма подлежит уточнению за счет расширения формулировки — «неиспользуемый в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», — открывающей корреспондирующую взаимосвязь нормы с земельным и градостроительным законодательством.

2. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в ЕГРОКН, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, предоставляются в аренду по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, либо иным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо федеральным государственным унитарным предприятием или федеральным государственным учреждением.Пункт второй комментируемой статьи определяет, что льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды.В соответствии с п. 3 комментируемой статьи порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся к федеральной собственности, устанавливается Правительством РФ.Постановлением Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия» утвержден такой порядок, в соответствии с которым заключение договора аренды возможно только через проведение аукционов.

Порядок проведения такого аукциона определен Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г.

N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса». В соответствии с данным Приказом для проведения конкурса или аукциона создается конкурсная или аукционная комиссия. Организатор конкурса или аукциона до размещения извещения о проведении конкурса или аукциона принимает решение о создании комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии. Число членов комиссии должно быть не менее пяти человек. Членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах конкурсов или аукционов, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние участники конкурсов или аукционов и лица, подавшие заявки на участие в конкурсе или аукционе. Аукционной комиссией осуществляются рассмотрение заявок на участие в аукционе и отбор участников аукциона, ведение протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, протокола аукциона, протокола об отказе от заключения договора, протокола об отстранении заявителя или участника аукциона от участия в аукционе. Заявителем может быть любое юридическое лицо — независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения и места происхождения капитала — или любое физическое лицо. Документация об аукционе разрабатывается организатором аукциона, специализированной организацией и утверждается организатором аукциона. В аукционе могут участвовать только заявители, признанные участниками аукциона. Организатор аукциона обязан обеспечить участникам аукциона возможность принять участие в аукционе непосредственно или через своих представителей.

Информация о проведении аукционов размещается в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (http://torgi.gov.ru).

Следует отметить, что организатор торгов в составе информации о проведении аукциона размещает:

1) основные характеристики предлагаемого в аренду объекта культурного наследия, включая техническое состояние такого объекта и описание предмета его охраны в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47.6 комментируемого Закона, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом;2) проект договора аренды, который должен быть согласован с Министерством культуры РФ;3) перечень основных работ по сохранению объекта культурного наследия;4) обязательство арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Для участия в аукционе потенциальный арендатор должен предоставить независимую гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия. Ее объем составляет не менее 35% от стоимости работ, указанной в проектной документации на проведение таких работ.

Потенциальному участнику может быть отказано в допуске к проведению аукциона, если у него:- имеется задолженность по оплате арендной платы за два и более периода в отношении другого объекта культурного наследия;- имеется задолженность перед федеральным бюджетом по обязательным платежам;- были выявлены нарушения охранного обязательства в отношении другого объекта культурного наследия, собственником или арендатором которого он является.Первоначальный размер арендной платы при проведении аукциона составляет символически 1 рубль, побеждает тот участник, который предложит более высокую арендную плату, причем в последующем ее размер за весь период аренды не может быть увеличен .——————————— См.: Прилуцкий А.М. Неиспользуемые объекты культурного наследия как предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 1. С. 21 — 23.

Пункты 4 и 6 комментируемой статьи, находящиеся в смысловом единстве друг с другом, устанавливают специальные изъятия из права аренды объекта культурного наследия. К дополнительным обязанностям арендатора относится обязанность провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, в том числе срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия не должен превышать двух лет со дня передачи его в аренду. Из совокупности правомочий арендатора, составляющих право аренды объекта культурного наследия, изъяты права на передачу объекта в субаренду, на передачу по перенайму, на передачу объекта в безвозмездное пользование, на залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в некоммерческие организации или паевого взноса в производственные кооперативы.

Изложенное позволяет заключить, что название комментируемой статьи не точно отражает существо регулируемого отношения. Название в части «льготы…» нуждается в замене на «особенности аренды…».3.

Пункт 5 комментируемой статьи определяет, что в случае неисполнения арендатором условий договора, закрепленных в нем в соответствии с п. 4 статьи (сроки для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия), договор подлежит расторжению в порядке, установленном Правительством РФ.

Пунктом 16 Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966, установлено, что при нарушении арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду, либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора аренды. При этом в случае, если нарушение выразилось в неисполнении арендатором обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия, сумма независимой гарантии при расторжении договора аренды подлежит уплате арендодателю.Изложенное позволяет заключить вывод о достаточно большой специфике рассматриваемого обязательства аренды, включающего в себя особенности по заключению такого договора, особенности по определению размера арендной платы, дополнительные обязанности арендатора, изъятия из перечня прав арендатора применительно к общегражданскому регулированию и дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя.

4. Пункт 7 комментируемой статьи предполагает возможность установления аналогичного нормативного регулирования субъектами РФ и муниципальными образованиями в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, относящихся соответственно к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности.

Так, например, Постановлением Правительства Москвы от 24 января 2012 г. N 12-ПП утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, принадлежащих на праве собственности городу Москве и находящихся в неудовлетворительном состоянии.

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 сентября 2015 г. N 966 г. Москва "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия"

В соответствии со статьей 141 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Правительство Российской Федерации постановляет: Утвердить прилагаемое Положение о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия.
Председатель Правительства Российской Федерации
Д. Медведев

Прим. ред.: текст постановления опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 18.09.2015.

Положение о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия

Настоящее Положение устанавливает порядок предоставления физическим и юридическим лицам в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности (далее — объекты культурного наследия), и порядок расторжения договоров аренды таких объектов культурного наследия (далее — договоры аренды). 2. Действие настоящего Положения распространяется на объекты культурного наследия, соответствующие установленным Правительством Российской Федерации критериям неудовлетворительного состояния объектов культурного наследия, которые относятся к имуществу государственной казны Российской Федерации либо которые закреплены за федеральными государственными унитарными предприятиями или федеральными государственными учреждениями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (далее — критерии). 3. Объекты культурного наследия предоставляются в аренду по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды (далее — аукцион) федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, либо иным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо федеральным государственным унитарным предприятием или федеральным государственным учреждением (далее — организатор аукциона). В случае если организатором аукциона является федеральное государственное унитарное предприятие или федеральное государственное учреждение, решение о проведении аукциона, а также установление срока аренды подлежат согласованию соответствующим федеральным органом (органами) исполнительной власти, в ведении которого находится соответствующее предприятие или учреждение, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. 4. Проект договора аренды подлежит согласованию Министерством культуры Российской Федерации. 5. Проект направляется на согласование в Министерство культуры Российской Федерации: а) федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, либо иным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации, — в отношении объектов культурного наследия, относящихся к имуществу государственной казны Российской Федерации; б) федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находятся федеральные государственные унитарные предприятия или федеральные государственные учреждения, — в отношении объектов культурного наследия, которые закреплены за такими предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. 6. Министерство культуры Российской Федерации в пределах своей компетенции рассматривает проект договора аренды в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на предмет его соответствия положениям главы VIII Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) и не позднее 20 рабочих дней со дня его поступления согласовывает проект договора аренды либо направляет мотивированный отказ в согласовании посредством электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. В случае непоступления от Министерства культуры Российской Федерации соответствующей информации в течение 30 рабочих дней со дня поступления проекта договора аренды, проект договора аренды считается согласованным. Министерство культуры Российской Федерации отказывает в согласовании проекта договора аренды только в случае его несоответствия положениям главы VIII Федерального закона. 7. Акт о соответствии объекта культурного наследия критериям представляет орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, в порядке, предусмотренном законодательством субъекта Российской Федерации, на основании обращения организатора аукциона, направляемого не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты проведения аукциона. 8. Информация о проведении аукционов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. 9. В составе информации о проведении аукциона, помимо иной информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации, размещаются: а) основные характеристики предлагаемого в аренду объекта культурного наследия, включая техническое состояние такого объекта и описание предмета его охраны в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47-6 Федерального закона; б) проект договора аренды; в) перечень основных работ по сохранению объекта культурного наследия; г) обязательство арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду; д) обязательство арендатора получить и предоставить арендодателю независимую гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия в объеме, определяемом исходя из стоимости работ по сохранению объекта культурного наследия (не менее 35 процентов), указанной в согласованной в установленном порядке проектной документации на проведение таких работ (далее — независимая гарантия), в срок, не превышающий одного месяца со дня согласования в установленном порядке проектной документации. 10. После объявления аукциона заинтересованное в заключении договора аренды лицо (далее — заявитель) представляет организатору аукциона для участия в аукционе помимо иных документов, предусмотренных законодательством Российской Федерации, заявление, в котором указывается следующая информация: а) полное и сокращенное наименования и организационно-правовая форма заявителя, его местонахождение, банковские реквизиты — для юридического лица; б) фамилия, имя, отчество заявителя, его адрес, данные документа, удостоверяющего личность, — для физического лица; в) сведения об объекте культурного наследия, в отношении которого предполагается заключение договора аренды; г) обоснование цели аренды объекта культурного наследия. 11. Основанием для отказа в допуске к участию в аукционе является одно из следующих обстоятельств: а) наличие задолженности по внесению арендной платы в отношении другого объекта культурного наследия, в том числе объекта, не находящегося в неудовлетворительном состоянии, арендатором которого является заявитель, за 2 и более периода оплаты аренды, которые предусмотрены договором аренды; б) наличие задолженности у заявителя по обязательным платежам в федеральный бюджет;

в) наличие документов, выданных органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, о выявленных нарушениях охранного обязательства, предусмотренного статьей 476 Федерального закона, в отношении другого объекта культурного наследия, в том числе не находящегося в неудовлетворительном состоянии, арендатором или собственником которого является заявитель.

12. При проведении аукциона начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год за один объект культурного наследия. 13. Определенный по результатам проведения аукциона размер арендной платы увеличению в период действия договора аренды не подлежит.

14.

После полного исполнения арендатором обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 476 Федерального закона, в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду, арендатор приобретает право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии письменного уведомления арендодателя.

15.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о неспособности арендатора подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду, либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, арендодатель направляет арендатору требование устранить выявленные нарушения в рамках сроков, предусмотренных пунктом 4 статьи 141 Федерального закона.

В случае если арендатор не исполняет указанное требование арендодателя, последний вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации. 16. При нарушении арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 2 лет со дня передачи его в аренду, либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду, арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора аренды. При этом в случае, если нарушение выразилось в неисполнении арендатором обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия, сумма независимой гарантии при расторжении договора аренды подлежит уплате арендодателю.

17. Договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации в случае невыполнения арендатором обязательства получить и предоставить арендодателю независимую гарантию, а также по иным основаниям, предусмотренным законом и договором аренды.

Утвержден порядок предоставления в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 сентября 2015 года № 966 утверждено положение о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия1 (далее – «Положение»).

Необходимость принятия Положения обусловлена введением2 в Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – «Закон») статьи 14.1, касающейся возможности льготного предоставления в аренду объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии (далее – «Объекты» или «Объект»).

Для передачи в аренду Объект должен соответствовать следующим критериям:

включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ;
является неиспользуемым;
находится в неудовлетворительном состоянии. Решение о признании объекта культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, принимается при наличии не менее 3 из нижеперечисленных условий3:1) утрата инженерных коммуникаций; 2) деформация фундамента, цоколей, отмосток; 3) сквозные трещины в стенах; 4) прогиб, нарушение покрытия кровли или ее отсутствие; 5) деформация перекрытий или их отсутствие; 6) отсутствие заполнения дверных и оконных проемов;
относится к имуществу государственной казны РФ либо быть закрепленным за федеральным государственным унитарным предприятием (далее – «ФГУП») или федеральным государственным учреждением (далее – «ФГУ») на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Объекты предоставляются в аренду только по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды (далее – «Аукцион»), организатором которого могут быть Росимущество или ФГУП/ФГУ.

До проведения Аукциона организатор аукциона должен: согласовать с Министерством культуры РФ проекта договора аренды, получить акт о соответствии объекта культурного наследия критериям, а также опубликовать информацию о проведении аукциона на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов.

Информация должна включать следующие сведения: основные характеристики Объекта; проект договора аренды; перечень основных работ по сохранению Объекта; обязательства арендатора.

Основанием для отказа в допуске к участию в Аукционе является наличие:

задолженности в отношении другого объекта культурного наследия или по обязательным платежам в федеральный бюджет;
документов о выявленных нарушениях охранного обязательства в отношении другого объекта культурного наследия.

При проведении Аукциона начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год за один Объект. При этом, определенный по результатам проведения Аукциона размер арендной платы не подлежит увеличению в период действия договора аренды.

Арендатор обязан:

в течение 2 лет подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению Объекта. Данный срок включается в нижеуказанный 7 летний срок;
в течение 7 лет со дня передачи Объекта в аренду провести работы по сохранению Объекта в соответствии с охранным обязательством. После проведения названных работ арендатор вправе сдавать объект культурного наследия в субаренду или предоставлять его в безвозмездное пользование при условии письменного уведомления арендодателя.

При наличии обстоятельств, свидетельствующих о неспособности арендатора выполнить вышеуказанные обязанности в вышеуказанных срок, арендодатель направляет арендатору требование об устранении нарушений. При неисполнении требования, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

При нарушении арендатором названных выше обязанностей арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора аренды.

При этом если арендатор не исполнил обязанность по проведению работ по сохранению Объекта, то при расторжении договора сумма независимой гарантии подлежит уплате арендодателю.

Положение вступило в силу 26 сентября 2015 года, следовательно, после этой даты возможна реализация положений Закона касательно аренды неиспользуемых объектов культурного наследия на льготных условиях.
____
1Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 сентября 2015 года № 966 «Об утверждении положения о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, находящихся в неудовлетворительном состоянии и относящихся к федеральной собственности, и о расторжении договоров аренды таких объектов культурного наследия»
2Федеральный закон от 22 октября 2014 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

3Постановлению Правительства РФ от 29 июня 2015 года № 646 «Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии»

Что нужно знать, приобретая объект культурного наследия?

Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая недвижимость может оказаться объектом культурного наследия.

Правообладатели объектов недвижимости, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства, вместе с приобретаемым объектом дополнительно получают ряд обязанностей и ограничений, установленных на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов.

Как же узнать, не является ли предмет планируемой покупки или аренды объектом культурного наследия? Какие особенности необходимо учитывать, приобретая права на объекты культурного наследия? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в данной статье.

1. Получение сведений о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН)

До заключения сделки купли-продажи с объектом жилой или нежилой недвижимости в зоне исторической застройки рекомендуем получить сведения о его включении-невключении в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН).

Указанные сведения предоставляются в виде выписки из реестра объектов культурного наследия всем заинтересованным физическим и юридическим лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).

О включении здания или сооружения в реестр объектов культурного наследия можно также узнать на сайте Министерства культуры Российской Федерации.

Кроме того, поскольку указанные сведения подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 3. ст. 20.2 Закона № 73-ФЗ), их можно получить, запросив в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является объектом культурного наследия (либо его частью), примите во внимание, что владение и пользование такими объектами осуществляется с учетом требований Федерального Закона от 25.06.

2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (Закон № 73-ФЗ), Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Градостроительного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также иных законодательных актов.

С целью сохранения объектов культурного наследия и поддержания их в надлежащем состоянии законодательно предусмотрен ряд ограничений и запретов, как для собственников таких объектов, так и для иных правообладателей (например, арендаторов).
Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав и иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в ЕГРОКН, а также на выявленные объекты культурного наследия в обязательном порядке вносятся в ЕГРН.
В соответствии с нормами действующего законодательства обязанности правообладателей объектов культурного наследия можно условно разделить на 4 блока:
К 1-ому блоку относятся обязанности, направленные на сохранение объекта культурного наследия. В частности, правообладатели объектов культурного наследия обязаны:

осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (пп. 1 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
проводить работы по его сохранению;
обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия (пп.4 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
соблюдать установленные требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия (пп. 5 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (пп. 7 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии (пп. 8 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ).

Правообладатель объекта культурного наследия обязан обеспечить доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культурного наследия, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности (ст. 47.4 Закона №73-ФЗ).

Право на доступ во внутренние помещения объектов культурного наследия ограничено законом: требование о необходимости обеспечить такой доступ может быть установлено только в том случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к предмету охраны объекта культурного наследия.
Доступ к объекту культурного наследия может быть приостановлен только в интересах сохранения объекта культурного наследия на время проведения работ по его сохранению или в связи с ухудшением его физического состояния.
При осуществлении работ в отношении объекта культурного наследия его правообладатель обязан:

не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия или ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;
не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен.

4-ый блок обязанностей правообладателя объекта культурного наследия включает в себя ряд запретов по его использованию.

Так, правообладатели обязаны не использовать объект культурного наследия:

под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов; предметов и веществ, загрязняющих его интерьер, фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;
под производственные объекты с оборудованием, оказывающим динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, независимо от мощности данного оборудования;
для размещения наружной рекламы (ст. 35.1 Закона № 73-ФЗ);
под производственные объекты и лаборатории, связанные с неблагоприятным для него температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ (пп. 6 п. 1 ст. 47.1 Закона № 73-ФЗ).

6. Особенности проведения работ по перепланировке и реконструкции объектов культурного наследия

Зачастую в ходе эксплуатации возникает необходимость в перепланировке или реконструкции объекта культурного наследия.

При проведении таких работ необходимо учитывать, что, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого запрета на реконструкцию объекта культурного наследия, Законом № 73-ФЗ установлен ряд ограничений.

В частности, в нём определено, что любые работы в отношении объекта культурного наследия возможны только в целях сохранения такого объекта и только с письменного разрешения органа охраны объектов культурного наследия на основании документации, согласованной с ним (ст.40, 44, ст. 45 Закона № 73-ФЗ).

Важно! К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

Работы по сохранению включенного в ЕГРОКН или выявленного объекта культурного наследия проводятся при условии осуществления технического и авторского надзора, а также государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением на основании:

задания на проведение указанных работ;
проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия;
разрешения на проведение указанных работ.

Выдача задания и разрешения осуществляется органами охраны объектов культурного наследия в зависимости от значения такого объекта (федеральный, региональный, местный (муниципальный)).

Для получения вышеуказанных документов необходимо обратиться в органы охраны объектов культурного наследия соответствующего уровня лично либо через МФЦ (п. 1 ст. 45 Закона № 73-ФЗ).

Общий алгоритм действий по проведению рассматриваемых работ выглядит следующим образом:

оформление в органе охраны объектов культурного наследия задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в котором указаны виды работ, а также требования к составу проектной документации;
разработка проектной документации;
получение положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации;
на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы получение согласования проектной документации в органе охраны объектов культурного наследия;
на основании согласованной проектной документации и договора авторского (технического) надзора получение разрешения на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия;
выполнение согласованных работ в полном объёме;
оформление необходимой документации по результатам выполненных работ, в том числе:

— подготовка и направление в орган охраны объектов культурного наследия научного отчета о выполнении работ; — получение в органе охраны объектов культурного наследия согласования указанного научного отчета (при этом орган охраны объектов культурного наследия вправе осуществлять контроль за всеми этапами работ);

— получение акта приемки работ в органе охраны объектов культурного наследия, выдавшем разрешение на проведение указанных работ.

Важно! Приведенный алгоритм является примерным и может иметь свою специфику в каждом конкретном случае.

7. Особенности распоряжения объектом культурного наследия

По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Распоряжение включенным в ЕГРОКН или выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Закона 73-ФЗ (п.5 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Важно! Законодательством не предусмотрено уведомление уполномоченного органа охраны объектов культурного наследия о продаже или передаче права пользования объектом культурного наследия, однако при желании его собственник или иной законный владелец может уведомить о совершении такой сделки.

При заключении гражданско-правовой сделки с объектом культурного наследия необходимо соблюсти определенные законом требования, которые зависят от наличия утвержденного охранного обязательства.

8. Требования к сделкам при наличии утвержденного охранного обязательства объекта культурного наследия

Если охранное обязательство на объект культурного наследия оформлено в установленном порядке, то в договор купли-продажи объекта культурного наследия в качестве существенного условия договора необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Важно! Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!

Переход права собственности или иного вещного права на объект культурного наследия к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит (ст. ст.47.6, 50, 50.1, 51 Закона № 73-ФЗ).

9. Требования к сделкам при отсутствии утвержденного охранного обязательства объектом культурного наследия

Если охранное обязательство объект культурного наследия на момент заключения договора по отчуждению не утверждено в установленном законом порядке, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Если к моменту заключения договора охранные документы не оформлены, то лицо, у которого на основании этого договора возникает право собственности на объект культурного наследия либо право владения и (или) пользования, всё равно обязано выполнять предусмотренные законом обязанности и требования в отношении такого объекта. Данные обязанности и требования фиксируются в договоре.

После получения охранного обязательства на объект культурного наследия на лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, возлагается обязанность обеспечить внесение изменений в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом (п. 9, 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Внимание! Особенностью правового режима находящихся в общей собственности памятников и ансамблей, а также земельных участков в границах соответствующих объектов является запрет раздела общего имущества и выдела из него доли в натуре (п.14 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).

Остались вопросы — мы ответим! Задать вопрос.

Оригинал статьи на нашем сайте.