Статья 29. Особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия

В новом видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о сложностях и нюансах управления многоквартирными домами, признанными объектами культурного наследия. Узнайте подробности.

Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами

Многоквартирные дома могут быть признаны памятниками архитектуры или ансамблем

• Многоквартирный дом – это недвижимое имущество, которое может относиться к объектам культурного наследия народов России, если представляет собой ценность с точки зрения истории, архитектуры или градостроительства. О том, как таким домом управлять, рассказал эксперт Павел Кузнецов в очередном видео онлайн-журнала «Школа ЖКХ»:
• Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
• Вопрос управления объектами культурного наследия и их содержания остро стоит для малых городов: дома, имеющие историческую ценность, сносятся под застройку или не поддерживаются в надлежащем состоянии. Некоторые из таких объектов являются многоквартирными домами и могут быть:

• памятниками архитектуры в виде отдельных построек, зданий и сооружений с исторически сложившимися территориями;
• ансамблем – группой объектов капитального строительства, локализуемой на исторически сложившейся территории (ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Такие МКД могут выступать объектами культурного наследия федерального, регионального и муниципального значения. После получения такого статуса они охраняются государством. Также законодательство содержит такое понятие, как «историческое поселение». Это населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включённые в реестр (ч. 2 ст. 59 № 73-ФЗ). Примеры таких домов и поселений вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.

«Школа ЖКХ»: эксперт рассказал об управлении коттеджными посёлками

К управлению мкд – объектами культурного наследия предъявляются общие и специальные требования нпа

Как указал Павел Кузнецов, если многоквартирный дом включён в реестр объектов культурного наследия, то к деятельности по управлению таким МКД применяются общие и специальные требования.

Общие требования связаны с положениями ЖК РФ:

• наличие у УО лицензии на управление домом, если в нём не созданы ТСЖ/кооператив;
• заключение обязательных договоров с поставщиками коммунальных ресурсов, на обслуживание ВДГО и лифтового оборудования;
• надлежащее содержание и эксплуатация, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции (пп. «е» п. 10 ПП РФ № 491).

Специальные нормы по управлению многоквартирным домом – объектом культурного наследия содержатся, прежде всего, в № 73-ФЗ.

1. На фасаде такого дома не допускается размещение наружной рекламы, кроме информации о проведении театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий (ч. 1 ст. 35.1 № 73-ФЗ).
2. На МКД должны быть установлены вывески/указатели с надписями и обозначениями, содержащие информацию об объекте культурного наследия. Обязанность по размещению таких надписей лежит на управляющей домом организации (ч. 1 ст. 27, ч. 11 ст. 47.6 № 73-ФЗ).

В отношении многоквартирного дома устанавливаются охранные обязательства. Их состав определён № 73-ФЗ и может корректироваться по решению управляющей организации, ТСЖ или общего собрания собственников.

В этом случае охранные обязательства подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 56.1 № 73-ФЗ).

Подробнее об указанных и иных требованиях к содержанию и управлению объектами культурного наследия узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Как УО включить в квитанцию плату за допуслуги в отношении ОИ дома

Муниципалитеты вправе устанавливать дополнительные требования к содержанию объектов культурного наследия

Как рассказал Павел Кузнецов, в ряде муниципальных образований есть дополнительные ограничения и требования к содержанию объектов культурного наследия.

Например, в Казани отделка фасадов зданий, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия осуществляется по согласованию с надзорными органами, а благоустройство на придомовой территории происходит на основании соответствующего проекта.

Процедура управления многоквартирными домами, являющимися объектами культурного наследия, имеет ряд ограничений: они направлены на сохранение и поддержание исторического городского облика.

Организациям и ТСЖ, приступающим к управлению МКД такого типа, следует ознакомиться с федеральными и муниципальными НПА, которые регулируют эту работу и определяют специальные нормы к содержанию объектов культурного наследия.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, отнесенные к объектам культурного наследия

    В соответствии с п.3 Федерального закона от 25.06.2002г. за №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Закон о памятниках) к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. 

•    Существуют следующие категории объектов культурного наследия:
•    • Объекты культурного наследия федерального значения,
•    • Объекты культурного наследия регионального значения,
•    • Объекты культурного наследия местного значения.

   В целях эффективного осуществления функций по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также недопущения нарушений норм действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания (далее — Управление) тесно взаимодействует с Комитетом по охране объектов культурного наследия по Республике Северная Осетия – Алания (далее — Комитет). Комитет предоставляет в Управление актуальные общие сведения о выявленных объектах культурного наследия и объектах культурного наследия на текущую дату для использования в работе.

   В соответствии с п.3 ст.32 Федерального закона от 13.07.

2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), органы охраны объектов культурного наследия направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения), необходимые для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия решений (актов):

1.   1) о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
2.   2) об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или об отказе включить его в данный реестр;
3.    3) об отказе включить выявленный объект культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
4.   4) об утверждении или изменении границ территории объекта культурного наследия, об установлении или изменении зон охраны объекта культурного наследия;
5.    5) об установлении защитной зоны объекта культурного наследия.

   В соответствии со ст.48 Закона о памятниках объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

    В соответствии со ст.47.

1 Закона о памятниках ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством.

   В соответствии со ст.47.

6 Закона о памятниках в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее — охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр. В соответствии с п.4 ст.47.6 Закона о памятниках неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия.

   В соответствии с п.7.1 ст.47.

6 Закона о памятниках охранное обязательство не утверждается в отношении выявленных объектов культурного наследия, достопримечательных мест, объектов культурного наследия, являющихся отдельными захоронениями, некрополями.

В отношении выявленных объектов культурного наследия выдается собственнику (пользователю) уведомление об ограничении (обременении) прав собственника (пользователя) на выявленный объект культурного наследия.

   В ходе осуществления правовой экспертизы документов, представляемых заявителями в Управление выявляются несоответствия в представленных заявителями документах, заключающиеся в следующем:

  1.

 В правоустанавливающем документе собственника объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия отсутствуют условия, подтверждающие, что данный объект недвижимого имущества является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, а также условия, обязывающие собственника осуществлять должное использование объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, а также условия, запрещающие собственнику данного объекта определенные Законом о памятниках действия в отношении объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия.  Результатом подобного рода выявленных несоответствий является приостановлении государственной регистрации, незамедлительное уведомление собственника недвижимого имущества о выявленных несоответствиях и предоставление возможности собственнику исправить несоответствия. Как правило, собственник недвижимого имущества устраняет выявленные государственным регистратором несоответствия в процессе приостановления регистрации и государственный регистратор прав принимает решение о проведении регистрации права собственности;

  2. В представленных собственником объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия документах отсутствует охранное обязательство, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) вносится запись об ограничениях.

Последствием подобного рода выявленного несоответствия является приостановлении государственной регистрации, незамедлительное уведомление собственника недвижимого имущества о выявленном несоответствии и предоставление возможности собственнику исправить несоответствие.

Как правило, собственник недвижимого имущества устраняет выявленное государственным регистратором прав несоответствие в процессе приостановления регистрации и государственный регистратор принимает решение о проведении регистрации права собственности;

    В данных случаях государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении государственной регистрации, в ходе которого собственник устраняет несоответствия и представляет дополнительные документы, позволяющие возобновить государственную регистрацию и зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимого имущества. В редких случаях собственник не представляет дополнительные документы, результатом чего становится выносимое государственным регистратором прав решение об отказе в государственной регистрации права собственности.

   Управление рекомендует собственникам объектов недвижимого имущества обращаться за получением квалифицированной консультации по поводу отнесения принадлежащих им объектов недвижимого имущества к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия непосредственно до момента представления документов на государственную регистрацию во избежание выявления несоответствий в представляемых заявителями документах в уполномоченный орган исполнительной власти Республики Северная Осетия – Алания, то есть в Комитет по охране объектов культурного наследия по Республике Северная Осетия – Алания для выяснения вопроса об отнесении принадлежащих собственникам объектов недвижимого имущества к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия. 

    В случае, если объект недвижимого имущества, принадлежащий собственнику окажется объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, необходимо заключить охранное обязательство с Комитетом, а в случае, если принадлежащий собственнику объект недвижимого имущества окажется объектом культурного наследия (памятником), то в соответствии со ст.21 Закона о памятниках собственнику данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт объекта культурного наследия, помимо охранного обязательства.

   При проведении государственной регистрации прав и сделок с объектами культурного наследия или с выявленными объектами культурного наследия, Управлением в ЕГРН в обязательном порядке вносится соответствующая запись об ограничении (обременении) данного объекта недвижимого имущества.

   Таким образом, в Республике Северная Осетия – Алания организованно и эффективно осуществляется взаимодействие между Управлением и Комитетом, в рамках которого не допускается нарушение действующего законодательства в части охраны объектов культурного наследия.  

О порядке включения и исключения объектов культурного наследия из единого государственного реестра / общественная палата

• Вопрос:
• Каков порядок включения и исключения объектов культурного наследия, являющего объектом недвижимости, из Единого государственного реестра объектов культурного наследия?
• Ответ:

Объекты культурного наследия — памятники истории и культуры народов Российской Федерации — это объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иные предметы материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющих собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. (Статья 3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Для того, чтобы включить объект недвижимости в реестр объектов культурного наследия, его необходимо выявить.

Региональные органы охраны объектов культурного наследия, муниципальные органы охраны объектов культурного наследия, иные заинтересованные физические или юридические лица проводят работы по выявлению объектов, обладающего признаками объекта культурного наследия.

После выявления подобных объектов в Региональный орган охраны объектов культурного наследия подается заявление о включении в реестр объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, начинаются работы по установлению его историко-культурной ценности и принимается решение о включении или не включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Если вопрос решен положительно, то региональный орган охраны объектов культурного наследия обеспечивает проведение государственной историко-культурной экспертизы.

После получения заключения государственной историко-культурной экспертизы принимается решение о включении объекта в реестр в качестве объекта культурного наследия федерального, регионального, местного (муниципального) значения или об отказе от включения указанного объекта в реестр.

Объект культурного наследия, включенный в реестр, подлежит государственной охране со дня принятия соответствующим органом решения органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в реестр. Снос объектов культурного наследия, включенных в реестр, запрещен. (Статьи 16.1, 18 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Порядок исключения объектов культурного наследия из реестра таков:

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03 февраля 2014 года № 71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме » в случае исключения объекта культурного наследия, являющегося объектом недвижимости, из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации Министерства культуры РФ направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в акте Правительства РФ об исключении объекта недвижимости из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону от 25 июля 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в редакции № 67-ФЗ от 09.03.2016 года) исключение из реестра объектов культурного наследия осуществляется на основании акта Правительства РФ:

1) в отношении объектов культурного наследия федерального значения – по представлению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия, на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы;

2) в отношении объектов культурного наследия регионального значения – по представлению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия, на основании заключения государственной историко-культурной экспертизы и обращения органа государственной власти субъекта Российской Федерации ( в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения – согласованного с органом местного самоуправления).

Исключение объекта культурного наследия из реестра осуществляется в случае полной физической утраты объекта культурного наследия или утраты им историко-культурного значения. (Статья 23 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Документы, использованные при составлении ответа на вопрос, размещены во вложении.

Особенности приватизации объектов культурного наследия

Нестерова Алеся АлександровнаУральский государственный экономический университет

Библиографическая ссылка на статью:
Нестерова А.А. Особенности приватизации объектов культурного наследия // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2018. № 12 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2018/12/16314 (дата обращения: 24.06.2021).

Объекты культурного наследия, это особый вид имущества, и проведение приватизации сопровождается обременением обязательствами по содержанию объекта, сохранению и использованию. Объекты социального, культурного, коммунального и бытового назначения могут быть приватизированы в составе имущественных комплексов унитарных предприятий, за исключением:

• Детских оздоровительных комплексов, например детских лагерей;
• Объектов жилищного фонта;
• Объектов инфраструктуры;
• Объекты культуры, спорта, здравоохранения и иных для обслуживания интересов населения;
• Объектов транспортно-энергетического сектора.

Какие либо изменения, в том числе и изменения назначения объектов социально-культурного и бытового назначения осуществляется при согласии органов местного самоуправления.
Одно из обязательных условий приватизации таких объектов, является сохранение их назначения в течении срока приватизации, но не более чем на пять лет.

Органами местного самоуправления в самостоятельном порядке осуществляет назначение продавцов муниципального имущества.

Полученные средства от приватизации государственного имущества распределяются в соответствии с нормативами и программой приватизации Российской федерации, и не подлежат налогообложению. Доходы полученные в результате приватизации муниципального имущества направляются в бюджет местного уровня, являются обязательными платежами и распределяются в соответствии с действующим законодательством.

Из этого можно заключить, что муниципалитеты имеют базу для развития социальной сферы.
Органы местного самоуправления обязаны контролировать размер и своевременность поступления денежных средств от покупателей объектов приватизации, контролировать объекта средств от продажи каждого объекта приватизации , предоставлять в налоговый орган отчет о поступающих средствах.

Библиографический список

1. Федеральный Закон № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года “О приватизации государственного и муниципального имущества”. “Собрание законодательства РФ”,2002, N 4, ст. 251
2. Модин Н.А. Муниципальная собственность – экономическая основа деятельности органов местного самоуправления // Законодательство и экономика.– 2001.– № 2.
3. Муниципальное право: Учебник/Шугрина Е.С. – 2 изд. – М.: Дело, 2000. – 496 с.

Исключение объектов культурного наследия из реестра

В Российской федерации, в России, как в стране с богатейшей культурой и обширным культурно-историческим наследием, существует множество более или менее заметных памятников истории и культуры, совсем небольших и крупных предметов и памятников искусства, которые, конечно же, нуждаются в особом порядке охраны. Нуждаются в особом порядке использования, в правилах эксплуатации и ухода.

Такой порядок закрепляет за ними единый государственный Реестр памятников культуры и истории России. В списки которого вносятся самые разнообразные по типу и виду объекты, имеющие художественную, историческую, культурную ценность. Нахождение в реестре определяет для этих объектов особый порядок использования, ограничения на использование, и дает им право на защиту от изменений.

Таковая защита включает себя многие статьи, в частности согласно 73-му Федеральному закону от «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г.

. В котором говорится, что различные памятники истории культуры не могут модифицироваться, изменяться, перестраиваться, эксплуатироваться некоторыми способами, до тех пор, пока они находятся в этом реестре.

Реестр памятников истории и культуры пополняется объектами, среди которых есть все их типы, от небольших художественных изделий до крупных сооружений и архитектурных ансамблей.

Вопрос о принятии объекта (группы объектов, типа объектов, конкретного предмета) в этот государственный реестр решается путем государственной (негосударственной, независимой – о чем мы расскажем ниже) историко-культурной экспертизы.

Точно также этот вид экспертизы «извлекает» объект культурного наследия из реестра, делая его доступными для более широкого и разнообразного использования, модификации, обработки.

Многих интересует вопрос о том, каким образом можно вывести объект, и сейчас речь идет о зданиях, сооружениях, помещениях, из реестра культурных и исторических ценностей.

Извлечение из реестра – процедура во многих случаях важная, и по разным причинам востребованная.

Во многих случаях она представляет собой попытку нахождения цивилизованного пути для того, чтобы получить возможность модернизировать, изменять, использовать объекты культурного наследия или культурно-исторические памятники.

Для чего это может быть нужно, и какие оправданные причины могут быть для того, чтобы лишить памятник истории и культуры его данной законом защиты?

Это один из важнейших вопросов сферы работы экспертов. Вопрос законных, рациональных и полезных в разных отношениях оснований для вывода из реестра памятников культуры еще будет нами обсуждаться и на примерах, и вообще, в принципе.

А в первую очередь мы просто обозначим главные вопросы, расскажем, что такое вывод из реестра, как работает в этом случае и как работает вообще историко-культурная экспертиза, и – как обычно – немного о том, какие услуги в этой области можно получить от АНО «Судебный эксперт».

Вывод памятников и объектов наследия из реестра для более широкого использования

Как правило, попытка вывести объект из реестра предпринимается для его более широкого использования, нежели это разрешено для памятников. Широкое использование и «более широкое использование» означают реализацию идей, возникающих в отношении памятников истории и культуры.

Поскольку идеи бывают разные, и мотивы для реализации идей бывают разные, на этом направлении в работе историко-культурной экспертизы важно участие не просто сертифицированных и опытных, но внимательных специалистов.

Которые могут понять ситуацию в разном контексте, и принять решение не только на основании того или иного прочтения инструкций и законов.

Есть множество примеров двух крайних случаев:

• когда объекты хотят вывести из реестра для получения более или менее значительной коммерческой прибыли и в чисто коммерческих, в конце концов, целях. Или в целях повышения материального удобства жизни тех людей, которые используют этот объект;
• когда объекты хотят вывести из реестра для того, чтобы улучшить их или пространство вокруг них, модернизировать для более удобного посещения или использования, отремонтировать, реновировать, модернизировать с сохранением культурной и художественной ценности.

Кроме этих случаев есть и такие, в которых рациональность решения о более активом (и бережном) использовании памятника сочетается с получением выгоды и удобства использования в бытовых целях.

Тонкости историко-культурной экспертизы в этом вопросе и важность работы с опытными независимыми экспертами

В первом случае предыдущего списка вопрос заключается в том, насколько бережно инициаторы экспертизы по выведению объекта из государственного реестра собираются отнестись и относиться в дальнейшем к объекту и чертам, которые делают его памятником национальной или мировой культуры. Дело в том, что если объект уже был в таком реестре, то даже если он его покидает, то остается факт того, что он как-то все-таки принадлежит к культурному или историческому наследию.

И во многих случаях вывод объектов из госреестра памятников осуществляется, и может и должен осуществляться, по взаимному согласию сторон.

Наверное, этот вид отношений еще не достаточно развит в России, но должен развиваться.

Так как заботливое и ответственное отношение активных и обеспеченных людей к памятникам, которые они используют в разных целях, только поможет сохранить общественную культуру.

Видимо, вы уже поняли, о каком соглашении при выводе из реестра идет речь. Это та ситуация, когда государственная или независимая историко-культурная экспертиза внимательно рассматривает дело при наличии конкретных и осознанных предложений от инициатора, заказчика экспертизы.

Заказчик или инициатор в таких случаях должен изучить сферу, о которой идет речь, и составить предложение для государственного реестра памятников или для историко-культурной экспертизы, предложение, в котором он представит свои идеи по более эффективному, рациональному использованию памятника, или по получению от него большей пользы.

Как работает на вывод из реестра и в других случаях историко-культурная экспертиза

Описываемый нами вывод зданий и сооружений (частей сооружений и зданий, или ансамблей сооружений и зданий) из числа охраняемых культурных объектов осуществляется в ходе историко-культурной экспертизы, которая может проводиться и государственными, и негосударственными экспертами. Она, как исследование, дает возможность проводить следующие операции:

• находить и доказывать факты, дающие основание для внесения объектов в реестр культурного наследия;
• давать заключения о возможности вывода из государственного реестра объектов, которые до этого пользовались повышенной охраной как памятники культурно-исторического наследия;
• определять, на основе различных признаков, к какой категории памятников может относиться тот или иной объект с точки зрения его историко-культурного значения и других признаков;
• выяснять, насколько проектирование и готовые проекты охранных зон для объектов культурного наследия соответствуют положениям об охране культурного наследия;
• проверять то же в отношении градостроительных регламентов, которые применяются в проектировании и устроении охранных зон и в работе с объектами наследия.

• Так же государственная или независимая историко-культурная экспертиза работает над тем, чтобы относить, в случае надобности, некоторые объекты к памятникам культуры и истории не только российского, но и всемирного значения, или к общему, или частному, относящемуся к одной народности, наследию культуры различной народов Российской федерации.
• Это, конечно, во многих случаях тонкая искусствоведческая работа, которая во многих случаях невозможна без участия опытных специалистов, имеющих неформальную компетенцию.
• Пути, которыми следует идти – как успешнее вывести культурно-исторический памятник из реестра
• И одновременно с этим немного о пользе сотрудничества с крупной и опытной экспертной группой, которая является независимой, и работает по законодательным, научным и рыночным принципам. Мы с вами, естественно, рассматриваем два общих типа случаев:

• те, в которых объект, занесенный в реестр, занесен туда ошибочно, заказчик экспертизы знает об этом, или подозревает, и готов помочь нашим экспертам провести исследование и дать соответствующее заключение;
• те, в которых объект, занесенный в реестр, имеет право там находиться, но у вас (инициатора или заказчика экспертизы) есть предложения и идеи, которые, по вашему мнению, стоят того, чтобы вывести объект из реестра, с сохранением некоторых условий его охраны.

Возвращаясь к теме соглашений между инициаторами и исполнителями историко-культурной экспертизы, хотим пояснить, что в работе с компетентными и опытными экспертами, внимательно относящимися к каждому конкретно взятому случаю, у вас есть гораздо больше возможностей.

В частности возможностей доказать экспертизе рациональность своих идей, поделиться соображениями, получить предварительные консультации и подкорректировать свои идеи и предложения для того, чтобы увеличилась вероятность прохождения экспертизы и получения желаемых для вас результатов.

Нужно еще раз оговориться, что успех вашего начинания по выводу из реестра памятника культуры и истории будет и должен зависеть от нескольких параметров вашего предложения:

• степени сохранности, который вы можете обеспечить памятнику после его выведения из реестра;
• степени рациональности, которой будут обладать ваши предложения по поводу использования объектов культурно-исторического наследия;
• а также степенью важности, сохранности памятника, особенностями его конструкции и типа – то, что позволяет или не позволяет вносить те или иные изменения в порядок его использования, что позволяет или не позволяет вносить те или иные изменения в конструкцию памятника и в его внешний вид;
• также значение имеет характер изменений и идей, которые вы хотели бы, если дело состоит в этом, в охранную зону памятника или в ее использование.

В случае работы с нашей организацией у вас есть возможность получить консультации, в ходе которых мы вместе с вами выясним, что именно из ваших идей может повредить, а что – не повредить, или даже помочь памятнику.

Плюсы и возможности работы по культурно-исторической экспертизе с нашей организацией

В АНО «Судебный эксперт» полностью соблюдаются все законодательные, экспертные и научные нормы работы в такой области, как историко-культурная экспертиза. Мы, как и многие самые опытные организации, руководствуемся не только буквой федеральных законов, но и доводами ценности и степени эффективной охраны культурных памятников, а также информацией о инициаторах экспертизы.

Мы полностью соблюдаем установки и регламенты российских законов, при чем в динамике их контекстов и изменений. Проводим с нашими потенциальными заказчиками предварительные консультации. Помогаем оптимизировать затраты ваших проектов.

Консультируем, как уже было сказано, по поводу правильного проектирования и оформления проектов охранных зон, и модификации, достройки, перестройки и изменения параметров объектов, относящихся к памятникам культурно-исторического наследия.

Для работы над вопросами нахождения объектов в реестре культурного и исторического значения, вопросами занесения объектов в реестр и исключения из реестра, просим вас обращаться к менеджерам и специалистам АНО «Судебный эксперт». Мы детально рассмотрим ваш случай, и в случае возможности достижения соглашений по вашему вопросу, поможем вам получить нужное вам заключение для выведения объектов культурно-исторического наследия из реестра.

Сделки с объектами культурного наследия: ключевые особенности — Сфера

Для начала стоит определиться, что подразумевается под объектами культурного наследия (ОКН) и какими они могут быть.

Представьте себе здание – красивое и старинное снаружи, но весьма несолидно выглядящее внутри.

Его признают объектом культурного наследия, но в реестре укажут, что признали его таковым из-за фасада – той части, которая и подлежит обязательному сохранению. Этот фасад и будет называться предметом охраны.

Ценные объекты недвижимости можно грубо разделить на две большие группы: во-первых, это непосредственно ОКН, а во-вторых, это так называемые выявленные ОКН – то есть те, что находятся на «пути» к первой группе и все еще могут «развернуться» назад. Правовой режим в отношении этих двух групп ОКН идентичен с одной оговоркой – в отношении выявленных не утверждаются охранные обязательства. 

 «После того, как ОКН выявляется, проводится государственная историко-культурная экспертиза. Дальше уполномоченный государственный субъект принимает решение о том, заслуживает ли этот объект помещения в реестр, или же он должен быть исключен из «Перечня вновь выявленных объектов культурного наследия». То есть судьба этого объекта должна быть решена», – объясняет Мария Александрова.

Предметом сделок могут быть сразу несколько категорий недвижимости:

• Жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях-ОКН (или же выявленных ОКН). При этом сами эти помещения тоже могут быть разные: стоит учитывать, есть ли внутри него предмет охраны (например, убранство интерьера).
• Земельные участки, в границах которых расположены объекты археологического наследия, также являющиеся ОКН.

Требования, которые предъявляются к владельцам таких объектов можно также разделить на две группы. Прежде всего, это требования, описанные в федеральном законе «Об объектах культурного наследия…», связанные с расходами на содержание, запретом на производство работ, меняющих предмет охраны, недопущением использования ОКН как склада или лаборатории и так далее.

«За такими сложными формулировками закона скрывается очень простая и часто встречающаяся в нашем обороте ситуация, когда правообладатель принимает решение, так скажем, об изменении юридической судьбы своего объекта и вносит какие-то изменения. Например, есть предмет охраны у объекта культурного наследия – фасадная стена.

И инвестор, желая видоизменить облик соответствующего объекта, надстраивает над фасадом еще какое-то определенное количество этажей.

Формально предмет охраны сохранен, фасад никуда не делся, он не уничтожен, но, конечно, мы все понимаем, что в содержательном смысле предмет охраны испорчен и утрачен, потому что того впечатления, которое этот объект производил ранее, он уже не производит», – приводит пример юрист.

Другая часть требований относится к охранному обязательству, предписывающему сохранять ОКН, обеспечивать доступ к ОКН (например, в случае, когда предметом охраны является внутреннее убранство), а также размещать наружную рекламу согласно действующему законодательству. Кроме того, в документе отмечаются принципы содержания и использования ОКН в случае угрозы ухудшения его состояния.

Встает закономерный вопрос – кто должен исполнять все эти требования? Это, разумеется, будет физическое, юридическое лицо или же государство (другие варианты – его субъекты или муниципальные образования), которому ОКН принадлежит по праву собственности, даже в том случае, если этот объект находится во владении или пользовании третьих лиц на основе гражданско-правового договора.

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то эти обязанности возлагаются на плечи собственников помещений в нем. При этом если помещение занимается по договору социального найма, то охранное обязательство подлежит выполнению нанимателем. Однако если такой дом находится в государственной или муниципальной собственности, то обязательство будет выполняться уже наймодателем.

Наконец, если с ОКН проводятся различные сделки по передаче права собственности, стоит обратить внимание на несколько моментов.

Так, вместе с имуществом должно передаваться и охранное обязательство – это должно быть отражено в договоре, к нему должны прилагаться соответствующие документы.

Сложность заключается в том, что их может не быть – в Петербурге, например, собственникам помещений в многоквартирных домах-ОКН зачастую их попросту не выдавали.

«Законодатель предлагает следующее решение: он указывает на то, что в тексте соответствующего договора необходимо сделать отсылку на положения пунктов 1-3 статьи 47.

3 [Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»], в которых содержатся обязательства и требования по использованию и сохранению объектов культурного наследия.

Здесь речь идет как раз о тех требованиях, которые должен соблюдать и выполнять любой правообладатель объекта культурного наследия», – советует Мария Александрова.

Если объект находится на стадии «выявленный», то, как мы помним, охранных обязательств в этом случае быть не может. Но тогда, как и в описанном ранее примере, будет уместна ссылка на общие требования к владельцам ОКН.

Больше о сделках с объектами культурного наследия  – в тематической лекции Марии Александровой.