Статья 9. Право собственности инвестора на произведенную продукцию

11 июля 2011 г. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – «ВАС РФ») принято Постановление № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление № 54»).

В этом документе Пленум ВАС РФ разъяснил ряд правовых вопросов, касающихся в том числе особенностей квалификации инвестиционного договора в сфере строительства объектов недвижимости.

Разъяснения носят существенный практический характер, так как влекут необходимость структурирования многих каркасных отношений в сфере строительства недвижимости на основании иных, отличных от ранее применявшихся договорных моделей.

Стоит отметить, что Постановление № 54 касается особенностей регулирования процесса строительства как нежилых объектов (зданий, сооружений), так и объектов жилищного строительства. Принимая во внимание активизацию за последнее десятилетие жилищного строительства, Постановление № 54 затронет реализацию многих текущих и планируемых проектов в данной области.

Определение инвестиционного договора

Инвестиционный договор широко используется в практике строительства объектов недвижимости. Однако четкого законодательного регулирования данный договор не получил.

• Договор как основной документ, регулирующий производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, упоминается лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
• Последующее развитие законодательства об инвестициях также не внесло ясности относительно особенностей инвестиционного договора как самостоятельного типа.
• Определение места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложнялось не столько законодательным пробелом в регулировании, сколько обширным и разнообразным содержанием самого договора.
• Существование разных моделей инвестиционного договора обусловлено, главным образом, 1) чрезмерно объемным понятием «инвестиций», включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, а также 2) наличием широкого круга субъектов инвестиционной деятельности, отношения которых фиксируются в договоре (инвесторы, заказчики, исполнители работ и так далее).

Однако если ограничить сферу применения инвестиционного договора отношениями по вложению денежных средств / предоставлением имущества инвестором(ами) заказчику (исполнителю) работ в целях строительства объекта недвижимости, количество используемых договорных схем в рамках инвестиционного договора сужается, но все же остается достаточно вариативным. Вариативность сохраняется, прежде всего, за счет особенностей формирования инвестиционного капитала и распределением результата вложения инвестиций между субъектами инвестиционной деятельности.

Отмеченная неоднозначность в понимании природы и характерных черт инвестиционного договора привела к возникновению отдельных спорных вопросов в судебной практике.

Судебная практика до Постановления № 54

Несмотря на отсутствие единого понимания природы инвестиционного договора в строительстве, судебная практика в целом указывала на комплексный характер договора, подлежащий регулированию исходя из существующих норм о купле-продаже, строительном подряде и т.д.

К примеру, в определении от 10 марта 2011 г. № ВАС-1948/11 по делу № А55-10880/2010 ВАС РФ отметил необходимость определения природы договора инвестирования в строительство исходя из норм гражданского законодательства.

1. Также данная позиция была воспроизведена в практике арбитражных судов округов.
2. Сложности в правоприменении вызывали практические вопросы, напрямую связанные с квалификацией инвестиционного договора, а именно:
3. 1) определение четких критериев отнесения того или иного инвестиционного договора к конкретному существующему договорному типу.
4. Обычно сложная структура инвестиционного договора зачастую не позволяет установить, какие нормы гражданского законодательства необходимо применить в том или ином случае.

При инвестировании в строительство ситуация в большей степени осложнена специфическими моделями объединения инвестиций (денежные средства, земельный участок) и распределения объектов строительства между участниками инвестиционной деятельности (распределение помещений, предоставление помещений в качестве платы за выполненные работы / оказанные услуги). Наличие данных особенностей создает дополнительную сложность при квалификации инвестиционного договора.

• 2) возникновение права собственности инвестора на объект строительства.
• Руководствуясь положениями инвестиционного законодательства, суды признавали за инвестором первичное право собственности на объект строительства до проведения его государственной регистрации.
• При этом статья 219 ГК РФ указывает, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
• Противоречие вывода из судебной практики действующему законодательству приводило к неопределенности прав инвестора относительно объекта строительства.
• 3) применение вещно-правовых и обязательственных исков при защите прав инвестора по договору.
• Признание судебной практикой первичного права собственности инвестора на вновь построенные объекты еще до государственной регистрации привело к чрезмерному распространению дел, инициированных по искам инвесторов о признании за ними права собственности на объект / часть объекта строительства.

Постановление № 54 скорректировало судебную практику по обозначенным вопросам, а по ряду позиций в корне ее изменило.

Стоит оговориться, что в силу прямого указания в Постановлении № 54 выводы ВАС РФ не относятся к сфере создания недвижимого имущества по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Новеллы Постановления № 54

Квалификация инвестиционных договоров

ВАС РФ подтвердил вывод судебной практики в вопросе определения правовой природы инвестиционных договоров в сфере строительства. При квалификации инвестиционных договоров ВАС РФ предписал руководствоваться правилами ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.

В целях определения четких критериев при квалификации инвестиционного договора в Постановлении № 54 ВАС РФ установил презумпцию, согласно которой, пока не установлено иное, инвестиционные договоры рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

ВАС РФ внес поправки в позицию судов в отношении способов индивидуализации будущего объекта недвижимости.

Так, будущая недвижимая вещь может быть индивидуализирована путем указания местонахождения возводимого объекта недвижимости, его ориентировочной площади, иных характеристик и свойств, которые могут быть определены, к примеру, в проектной документации или акте приема-передачи, совершенного сторонами во исполнение договора.

Критерии квалификации инвестиционного договора

Помимо введенной ВАС РФ презумпции о применении к инвестиционным договорам норм о купле-продаже, в Постановлении № 54 установлены также определенные ориентиры для отнесения инвестиционного договора к иным существующим договорным типам (подряд, простое товарищество). Критерии квалификации, предложенные ВАС РФ, приведены ниже в таблице.

Одна сторона предоставляет для строительства земельный участок, находящийся у него в собственности или на ином праве. Другая сторона обязуется осуществить строительство.

Каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости.

1. Возникновение первичного права собственности на объект строительства
2. Право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
3. Первичное право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
4. Распределение объектов строительства между участниками инвестиционного процесса
5. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
6. Общая долевая собственность сторон договора простого товарищества на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации общей долей собственности в ЕГРП.

Возникновение права собственности инвестора на объект строительства

В данном вопросе ВАС РФ в корне изменил судебную практику, признававшую за инвестором первичное право собственности на созданный объект недвижимости еще до момента государственной регистрации данного права.

В Постановлении № 54 ВАС РФ заметил, что инвестор в этом случае не приобретает первичное право собственности на возводимое за его счет недвижимое имущество. При этом ВАС РФ указал, что положения инвестиционного законодательстване могут быть истолкованы в смысле наделения инвесторов правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Следуя логике ВАС РФ, в ходе выполнения инвестиционного договора, квалифицированного в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, первичное право собственности на построенный объект недвижимости подлежит государственной регистрации за продавцом. В дальнейшем на основании заключенного договора в целях исполнения продавцом своей обязанности передать объект строительства покупателю (инвестору) производится государственная регистрация перехода права собственности за покупателем (инвестором).

• Таким образом, ВАС РФ существенным образом изменил подход в вопросе распределения права собственности при реализации инвестиционного договора, что напрямую повлияло не только на приведенную двухступенчатую процедуру оформления права собственности за инвестором, но и на систему исков, направленных на защиту прав инвестора в ходе осуществления инвестиционных проектов в сфере строительства.
• С принятием Постановления № 54 серьезно сместились акценты в системе исков, предъявляемых покупателем (инвестором) в защиту своих прав по инвестиционному договору, квалифицированному как договор купли-продажи будущей недвижимости.
• Отказывая в признании за инвестором первичного права собственности на объекты строительства, ВАС РФ, тем самым, исключил из системы исков, подаваемых инвестором в защиту своих прав по инвестиционному договору, широко применявшийся вещно-правовой иск о признании права собственности на объект строительства.

Основное требование, которое теперь может предъявить покупатель (инвестор), является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору (статья 398 ГК РФ). Условия удовлетворения данного иска, а также иных видов исков, которые могут быть применены инвестором для защиты своих прав, приведены ниже в таблице.

1. 1) имущество имеется в натуре;  2) им владеет продавец по договору; и 
2. 3) право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП.

II. Иск о проведении государственной регистрации перехода права собственности.

1) недвижимая вещь перешла во владение покупателя (инвестора), но 2) право собственности на объект зарегистрировано за продавцом.

III. Иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, уплаты начисленных на нее процентов, а также возмещения причинённых убытков.

1) у продавца отсутствует недвижимое имущество (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо  2) право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

Пункты 3 и 4 статьи 487 и статья 15 ГК РФ

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

В связи с недавним обсуждением одного из дел ЭК ВС опять разгорелись нешуточные страсти по поводу того, есть ли все-таки у инвестора право собственности на тот объект, который строится на его деньги.

Вспоминая одного персонажа из книги, которую я очень люблю, я готов воскликнуть: «Народу не нужны нездоровые сенсации. Народу нужны здоровые сенсации!«

• Не претендуя на истину в последней инстанции, мне хочется разобрать все доводы «за» и «против», которые накопились у меня в результате почти пятилетного копания в этой теме и других коллег, которые занимаются вещным правом и инвестициями.
• 1. Нормативные доводы
• «ЗА»:
• Первый мощный довод — это фантастическая по своей содержательности норма

1. Ст. 5 п. 5 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»: «Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование на территории РСФСР, в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР».

Второй удар невиданной силы это чудовищная по своей технике и содержанию норма:

2. Ст. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»

Ст. 3:

«3.

Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма

1. Ст. 6: «Инвесторы имеют равные права на:
2. владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»
3. «ПРОТИВ»

1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект.

2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11). Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика.

Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

2. Доводы догматические, почерпнутые из ГК РФ и судебной практики.

«ЗА»

1. В ст. 218 ГК РФ написано о том, что собственность приобретается лицом, создавшим вещь «для себя». В ст. 263 ГК РФ написано, что собственность на здание приобретается лицом, построившим здание «для себя». 

Довод довольно сильный. Вроде как если строишь не для себя, а на продажу, то и собственности не будет.

Как мне представляется, контраргумент должен быть таким. Строительство «для себя» не может рассматриваться как юридическая категория. Дело в том, что я могу строить  формально для себя, но в голове иметь в виду, что продам объект после окончания стройки. Или же я начал строить «не для себя», но потом расторг договоры, но не вернул деньги. Что с такой вещью?

Как мне представляется, строительство «для себя» — это строительство от своего имени.  Такой подход очень логично сочетается с правилами о подряде. Тот, кто является заказчиком по договору подряда, является собственником объекта.

Это вытекает из норм ГК РФ о подряде (в частности, о праве подрядчика на удержание).

Кроме того, строительство «для себя» как строительство от своего имени отлично сочетается с принципом superficies solo cedit — «то, что построено на участке причитается тому, чей участок».

Ведь если на моем участке кто-то строит не для меня, а от своего имени — то опять-таки сработает ст. 263 Кодекса, и здание будет приобретет он (это обычно называется право застройки, но в нашем безумном праве недвижимости это называется аренда для целей строительства).

В общем, при таком толковании критерия «для себя» (то есть, от своего имени, то есть, юридически (а не экономически) для себя, вроде бы и нормы ГК не дают возможность признать инвесторов собственниками.

2. «Есть такой иск о признании права собственности, а объект незавершенного строительства — это недвижимость. Поэтому можно признать право собственности за инвестором» (определение ВС от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34)

 Мне тяжело всерьез оценивать этот довод. В нем нет права ни на грош. В нем есть жалость к гражданам, милость к обездоленным, стремление помочь людям. (Правда, я не понимаю, почему это делается Судом не за счет федерального бюджета (хотя я не понимаю и того, почему это должно делаться за счет средств федерального бюджета), а за счет других кредиторов).

Поэтому этот довод также рассматривается мною как не убедительный.

«ПРОТИВ»

1. Ст. 219 ГК РФ — говорит о том, что право собственности на вновь возведенное недвижимое имущество возникает с момента регистрации. В норме даже нет оговорки «если иное не предусмотрено законом».

То есть, нет регистрации — нет права собственности на имущество. Ни у кого. Ни у инвесторов, ни у застройшика.

У последнего этого права нет, потому что строящийся дом является составной частью земельного участка, принадлежащего застройщику (либо составной частью права строительной аренды). 

2. П. 1 ст. 25 ФЗ о госрегистрации прав на недвижимости: «Право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документа о принадлежности прав на земельный участок».

Иными словами, принцип superficies solo cedit в действии — есть у тебя есть право на землю, позволяющее ее застроить — пожалуйста, можешь стать первоначальным собственником объекта. Если права на землю нет — то только производным. От застройщика, у которого право на землю есть!

В общем, все эти идеи лежат в основе правовых позиций Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о будущей недвижимости. Чего действительно не хватает в этом постановлении, то это способа защиты, при помощи которого инвестор,может получить свою производную собственность на помещение в законном строительством здании если застройщик по каким-то причинам не передает ему эту самую собственность. 

Для этого есть иск о понуждении к исполнению в натуре обязательств (ст. 398 ГК РФ) и регистрации перехода собствености из договора (ст. 551 ГК РФ), заключенного между застройщиком и инвесторов-покупателем будущей недвижимости. 

Действительно, ст. 551 ГК РФ написана для ситуаций, когда продавец сам является зарегистрированным собственником. Но как быть в случае если продавец (застройщик) в реестре не зарегистрирован? Ведь нельзя же обязывать зарегистрировать переход того, чем нет. 

В этом случае, очевидно, должен быть правовой способ, который будет заключаться в том, чтобы в реестре появилась сначала запись о собственности застройщика, а потом — через одну юридическую секунду — регистратором уже была бы внесена запись о переходе собственности. Именно такой подход предлагался нами (управлением частного права ВАС РФ) в качестве дополнений в 54-й Пленум. Но, увы, в связи с известными событиями это сделать мы не успели.

Судебная практика Президиума ВАС (и теперь ЭК ВС РФ) в принципе пошла по этому пути, удовлетворяя иски о признании права собственности на помещения за инвесторами в построенных или почти достроенных домах, которыми они владеют.

Я не вижу в этом ничего ужасного кроме того, что задето мое эстетическое чувство — разумеется, это никакой не иск о признании, признавать нечего, ведь у инвесторов нет собственности. Это иск о присуждении.

Но это в общем-то не принципиально.

• Как мне кажется, и во втором раунде довод о том, что у инвестора нет и быть не может вещных прав на строящийся объект, побеждает с большим отрывом.
• Буду признателен за конструктивные иные доводы «ЗА» и «ПРОТИВ».
• Давайте попробуем в этом блоге их поразбирать, чтобы найти еще слабые и сильные стороны этих двух подходов.

Отдел регистрации прав

 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ГАЗОПРОВОДА, КАК ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

             В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества.

В статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.            К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объекта, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.            К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Такие объекты по своей природе – это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.             Согласно  пунктам 1,2 статьи 16 Федерального закона от 21.071997г.

№122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  государственная регистрация прав  проводится на  основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной  регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые  для ее проведения.

            Так, согласно пункту 1 статьи 25 вышеуказанного закона, право собственности на созданный  объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии  с законодательством  РФ  требуется  получение такого разрешения.          Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии  с законодательством РФ требуется получение такого разрешения, запрашивается  органом, осуществляющим государственную регистрацию прав в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое  разрешение по собственной инициативе.            В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 31.03.1999г. №69-ФЗ «О газоснабжении в  РФ»  газораспределительная  система – имущественный производственный комплекс,  состоящий из организационно и экономически  взаимосвязанных объектов предназначенных  для транспортировки и подачи газа непосредственно его  потребителю.

          Вместе с тем согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации линейные объекты — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Статьей 51Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что для строительства линейных объектов (в отличие от, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования) необходимо наличие разрешения на строительство.

           Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. №116-ФЗ № «О промышленной  безопасности производственных объектов» однозначно относит газопровод к  опасным производственным  объектам.              Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что в случае  строительства линейных объектов необходимо наличие разрешения на строительство, подтверждающее  соответствие проектной  документации требованиям градостроительного плана земельного участка  или  проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции  линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять  строительство, реконструкцию объектов  капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.               Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструк-ции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструирован-ного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства реконструкции линейного  объекта  проекту  планировки  территории  и проекту  межевания территории, а также  проектной  документации,   является разрешение на ввод  объекта в эксплуатацию.

           Кроме того, необходимо отметитьмнение, изложенное в Письме Минэкономразвития России от 30 апреля 2015 г.

N 14-исх/06260-ГЕ/15, о том что Государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

            Положения статьи 25.3 Закона о регистрации распространяются на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.              Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (часть 3 статьи 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).             Согласно части пятой статьи 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.             Таким образом, субъекты Российской Федерации могут установить иные случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, но не противоречащие федеральному законодательству, в частности, Градостроительному кодексу Российской Федерации. Кроме того необходимо учитывать, что действующая редакция статьи 25.3 Закона о регистрации, в частности пункты 2, 3 данной статьи, не распространяется на линейные сооружения.     Главный специалист-эксперт отдела регистрации прав государственный регистратор  С.М. Вьюшкина                                                                   

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219 Гражданского кодекса РФ
на основе судебной практики

В тоже время имеется позиция в соответствии, с которой «Реконструкция и неотделимые улучшения вещи не предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь. Лицо, которое осуществило реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта, может претендовать лишь на возмещение произведенных затрат (статьи 303, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации)» (Подробнее см. Постановление ФАС СКО от 3 августа 2004 года Дело N Ф08-3381/2004).

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства в подтверждение своего права собственности на спорные объекты свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания (Подробнее см. Постановление ФАС СКО от 3 августа 2004 года Дело N Ф08-3381/2004)

Таким образом, арбитражный суд, установив, что представленные истцом доказательства, подтверждающие его право собственности на спорные объекты, свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о строительстве новых объектов, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст. 218 ГК РФ и обоснованно отказал в удовлетворении иска (Постановление ФАС ДО от 11 мая 2004 года Дело N Ф03-А51/04-1/932)

Вместе с тем те инвесторы, которые в ходе «реконструкции» снесли объект недвижимости (как было сказано выше, с момента сноса недвижимости, в силу ст. 235 ГК, собственник утрачивает право собственности на нее) и на его месте построили новый объект недвижимости, имеют шансы на приобретение в собственность вновь построенной недвижимости. Однако для того, чтобы инвестор мог приобрести право собственности на вновь построенную недвижимость (на месте недвижимости снесенной на основании акта о реконструкции), даже в случае противодействия со стороны органов исполнительной власти ему необходимо соблюсти одновременно целый ряд условий.
Во-первых, объект недвижимости должен быть новой вещью (возведенной на месте снесенного с согласия органа исполнительной власти «реконструируемого» объекта недвижимости).
Во-вторых, новый объект недвижимости инвестор должен создать своими силами (или за свой счет) и для себя. Это должно быть отражено в инвестиционном договоре и подтверждено иными доказательствами. Рассмотрим пример, иллюстрирующий сказанное.
Общество с ограниченной ответственностью «Научно-производственная фирма «Нижний Новгород — Петролеум» (далее в этом примере — инвестор) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Нижнего Новгорода о признании права собственности на объект незавершенного строительства — культурно-игровой центр «Империал», расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, дом 155.
Требования были мотивированы тем, что спорное нежилое помещение поставлено инвестору на баланс, находится в его фактическом владении, ни за кем не зарегистрировано.
16 октября 1997 г. между администрацией Нижнего Новгорода и инвестором был заключен инвестиционный контракт о проведении последним реконструкции муниципального нежилого здания по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Коминтерна, д. 155, литер А. По условиям контракта инвестор обязался разработать проект реконструкции здания, согласовать проект в установленном порядке, заключить с комитетом по земельным ресурсам и землепользованию договор аренды земли на период реконструкции здания, провести реконструкцию в определенный срок и обеспечить объем инвестиций в сумме 350 млн. руб.
Администрация обязалась освободить инвестора от арендной платы за объект на время проведения работ по контракту, зачесть инвестору вложенные инвестиции в реконструкцию муниципального нежилого здания и после выполнения инвестором обязательств заключить с ним договор о передаче последнему здания в безвозмездное пользование в течение пяти лет в счет вложенных инвестиций, предоставить в дальнейшем приоритетное право на перезаключение договора о безвозмездном пользовании данного здания на новый срок.
Распоряжением исполняющего обязанности главы администрации Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. N 2059 инвестору было разрешено провести реконструкцию упомянутого муниципального здания в игровой центр.
В ноябре 1998 г. приемочная комиссия, назначенная приказом руководителя инвестора, оформила акт приемки в эксплуатацию реконструированного здания. Доказательств принятия объекта в эксплуатацию государственной комиссией, назначенной главой администрации Нижнего Новгорода, в материалах дела нет.
На основании распоряжения администрации Нижнего Новгорода от 28 января 2000 г. N 190-р инвестору передано в безвозмездное пользование до 31 декабря 2004 г. постановкой на баланс общества отдельно стоящее здание, расположенное по ул. Коминтерна, д. 155, литер А, и оформлен договор от 28 января 2000 г. N 8/645 безвозмездного пользования муниципальным нежилым помещением на срок до 31 декабря 2002 г.
В момент рассмотрения спора упомянутое здание находилось в аренде по договору аренды N 8/0643.
Инвестор, полагая, что в результате вложения инвестиций и проведения реконструкционных работ старый объект фактически перестал существовать и право собственности на него ни за кем не зарегистрировано, обратился с иском в арбитражный суд.
Доказательств того, что спорное здание инвестор построил для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, в материалах дела не имеется. Реконструкция объекта проводилась инвестором до заключения инвестиционного контракта, т.е. до 16 октября 1997 г. Таким образом, инвестор не доказал того, что спорный объект построен с соблюдением закона и иных правовых актов.
Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником его имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности и в иных случаях, предусмотренных законом. А материалы дела свидетельствуют, что администрация Нижнего Новгорода не имела намерений передавать реконструируемый объект в собственность инвестора. Расходы последнего на реконструкцию объекта, согласно распоряжению главы местного самоуправления Нижнего Новгорода от 11 июня 1998 г. N 2059-р, учтены при передаче объекта в безвозмездное пользование по договору от 1 марта 2000 г. N 8/645.

Судебные инстанции отказали инвестору в удовлетворении заявленных требований (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г. N А43-18183/2004-12-658; см. Приложение 45).

В-третьих, инвестор должен создать новый объект недвижимости с соблюдением закона и иных нормативно-правовых актов (новое недвижимое имущество должно быть создано на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке, по необходимым разрешениям и без нарушений градостроительных и строительных норм и правил).
Наконец, инвестиционный договор между инвестором и исполнительной властью, в случае его заключения, должен быть исполнен (сторонами подписан акт о реализации инвестиционного договора или иной документ). Проиллюстрируем сказанное примером.
Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитАльянсСтрой» (далее в этом примере — инвестор) обратилось в арбитражный суд с иском к Правительству Москвы о признании за собой права собственности на нежилые помещения VIII, X, XII, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1.
Иск обоснован тем, что инвестор является стороной инвестиционного контракта от 13 января 2000 г. N 5-1524/р-2. Объект инвестиционного контракта в части прав, принадлежащих инвестору, сдан в эксплуатацию, т.е. цель инвестиционного контракта достигнута. Правительство Москвы уклоняется от обязанности оформления прав собственности инвестора на указанные нежилые помещения в соответствии с порядком, установленным в контракте N 5-1524/р-2, а именно от издания в рамках его компетенции акта реализации инвестиционного проекта с определением доли истца в общем имуществе в размере указанных площадей.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, инвестиционным объектом по контракту от 13 января 2000 г. N 5-1524/р-2 являлись нежилые помещения в доме по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 5, стр. 1, которые подлежали распределению между участниками инвестиционной деятельности в следующем соотношении долей: 40% — Правительству Москвы, 60% — инвесторам.
Стороны инвестиционного контракта определили, что по его условиям раздел созданного недвижимого имущества оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, а оформление имущественных прав сторон на причитающиеся им доли — на основании этого акта.
Общий акт о результатах реализации инвестиционного проекта между участниками инвестиционного контракта составлен не был.

Таким образом, здание по указанному адресу находится в общей долевой собственности участников инвестиционного контракта от 13 января 2000 г.

N 5-1524/р-2, но, поскольку в отношении этого здания в момент рассмотрения спора были сохранены обязательства сторон и стороны не выполнили его условия об определении долей (что свидетельствует о том, что исполнение данного инвестиционного контракта не прекратилось), суд отказал инвестору в удовлетворении его требований (Постановление ФАС Московского округа от 19 мая 2005 г. N КГ-А40/3624-05; см. Приложение 46).

Об обязательном соблюдении инвестором четырех указанных выше условий свидетельствуют и иные судебные дела.
«АО «Свеагент Импекс энд Констракшен» (Швеция) обратилось с иском в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО «МОФ «Парижская Коммуна» о признании права собственности на здание, находящееся по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24.
В обоснование исковых требований истец указал, что переданное ему в аренду по договору аренды нежилых помещений N 513/15 от 5 мая 1998 г. отдельно стоящее 2-этажное здание общей площадью 770 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, принадлежащее ответчику на праве собственности, по просьбе собственника снесено. Истец ссылался на то обстоятельство, что вместо снесенного здания он своими силами и средствами возвел для себя новое строение, а потому в соответствии со ст. ст. 136, 218 ГК, ст. ст. 1, 3, 6 Градостроительного кодекса РФ, ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. ст. 2, 5 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» является собственником вновь созданной вещи.
…Как следует из материалов дела, здание, являющееся предметом договора аренды, было снесено по предложению ответчика.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что с момента сноса указанного объекта недвижимости в силу ст. 235 ГК РФ ответчик утратил право собственности на него и, следовательно, в соответствии со ст. 607 ГК РФ арендные отношения по договору от 5 мая 1998 г. N 513/15 в части предоставления истцу в аренду здания, расположенного по адресу: г. Москва, Шлюзовая набережная, д. 6, стр. 24, прекратились.
…Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу не были определены фактические отношения сторон, их воля и намерения по возведению спорного объекта недвижимости и дальнейшей его эксплуатации. Также не исследовались вопросы о цели строительства спорного объекта недвижимости, а именно возводился ли объект истцом для себя, для ответчика либо его целью являлось создание общей собственности сторон, в связи с чем судами не были применены нормы права, регулирующие спорные отношения.
Кроме того, судебные инстанции не рассмотрели вопрос о том, возведен ли спорный объект недвижимости с соблюдением закона и иных правовых актов, кем и когда были получены разрешительные документы для постройки спорного здания, кому был предоставлен земельный участок и на каком праве. Установление данного обстоятельства имеет правовое значение, так как в качестве обязательного условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости закон ставит приобретение определенных прав на земельный участок, отведенный для возведения постройки.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм… права, в связи с чем… решение и Постановление подлежат отмене» (Постановление ФАС Московского округа от 8 апреля 2002 г. N КГ-А40/1834-02; см. Приложение 47).

Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017) от 16 февраля 2017 г.
43. Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о расположении земельного участка в границах второго пояса зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.

Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017) от 26 апреля 2017
Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности.

Определение ВС РФ от 7 мая 2018 г. N 306-ЭС15-3282
Отсутствие акта приема-передачи этой квартиры не может быть достаточным основанием для вывода о непереданном праве. К тому же акт приема-передачи квартиры не мог быть составлен, так как к моменту расчетов за выполненные работы квартира еще не существовала как вещь. Право на квартиру может быть подтверждено наличием обязательства перед физическим лицом по передаче жилого помещения и исполнением физическим лицом обязательств по оплате. При этом правовая связь между этими лицами могла быть как непосредственной, так и опосредованной отношениями с третьими лицами.