Статья 16. Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

Желая стать ближе к природе и постоянно бывать на свежем воздухе, многие жители больших городов покупают участки за городом. В процессе поиска они узнают о том, что существуют разные организационно-правовые объединения граждан, одним из которых является дачное некоммерческое товарищество. О том, какие имеются особенности у этой формы объединения людей, узнаем из статьи.

Понятие

Дачное некоммерческое товарищество (коротко ДНТ) представляет собой объединение граждан, подобное садоводческому и огородническому. Слово «дача» прочно вошло в лексику и давно стало родным и близким.

Оно было внедрено еще со времен Петра 1, который даровал своим приближенным усадьбы вблизи Петербурга за заслуги перед Отечеством.

Слово «дача» произошло от глагола «давать», то есть от соответствующего прямого действия царя.

В настоящее же время оно ассоциируется с любимым видом отдыха граждан на природе. Но на деле пребывание на своем загородном участке оказывалось не таким безоблачным, как хотелось бы. В течение длительного времени у граждан множились различные проблемы, связанные с несовершенством законодательства.

Проблемы объединений

К наиболее болезненным проблемам, на которые жаловались дачники, можно отнести следующие:

• Множество форм объединений вносило путаницу с тем, какие права и обязанности участников имелись в тех или иных случаях. Товарищество (в том числе дачное некоммерческое товарищество) означает такую форму организации граждан, которая основана на паевом имуществе разных граждан – членов товарищества. Помимо него, известны еще такие объединения, как партнерства и кооперативы.
• Большие поборы под предлогом членских и других взносов.
• «Гонения» местными властями за возведения жилых домов на землях сельхозназначения и при этом невозможность регистрации в них.
• Дороговизна бурения скважин на участках, где отсутствует водопровод. Без этого невозможна нормальная жизнь на природе. Однако работы и оформление подчас стоили до 2,5 миллиона рублей.
• Самостоятельное решение вопросов подключения коммуникаций без поддержки муниципального образования.

Законодательная база

В попытке решить часть вышеназванных проблем законодатель внес изменения в закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Эти изменения вступили в силу с начала 2019 года.

Согласно нововведениям, в законе исключена такая форма объединения, как «дачное некоммерческое товарищество». При этом соответствующие изменения были внесены и в другие законодательные акты, в частности:

• ЗК РФ.
• ВК РФ.
• ГК РФ.
• ЖК РФ.
• Градостроительный кодекс РФ.
• Закон «О недрах».
• Закон «О ГКН».
• Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
• Закон «О регистрации недвижимого имущества».
• Закон «Об ипотеке».
• Закон «О Сельхозкооперации».
• Иные правовые акты.

В результате были ликвидированы различия между садоводческими и дачными товариществами, которые существовали до этих пор. Теперь объединения граждан ограничиваются следующими формами:

Эти организации являются видами товарищества владельцев недвижимого имущества. Новые огороднические и дачно-садоводческие некоммерческие товарищества создаются из земель сельхозназначения или населенных пунктов, как и ранее. При этом владельцы могут заниматься своим хозяйством, являясь членами товарищества или не имея данного статуса.

Индивидуальный порядок ведения хозяйства

Граждане, имеющие участок в пределах дачного объединения, имеют право заниматься хозяйством индивидуально.

Они пользуются объектами инфраструктуры, а также иным имуществом, принадлежащим членам товарищества на праве общей собственности.

При этом такие граждане должны соблюдать условия договоров, заключенных с товариществом, и своевременно платить установленные взносы, размер которых не может быть выше аналогичных взносов членов объединения.

Если они не будут этого делать, то не смогут пользоваться имуществом общего пользования. Кроме того, товарищество вправе взыскать данные платежи в судебном порядке.

Создание организации

Граждане могут объединиться в товарищество для совместного выполнения определенных задач, установленных действующим законодательством, а именно:

• Для образования соответствующих условий для ведения гражданами садоводства и огородничества (обеспечение необходимых коммуникаций, охраны территории, пожарной безопасности).
• Содействия в освоении наделов земли.
• Содействия при взаимодействии между соседями и третьими лицами.

Как минимум семь граждан должны объединиться с целью создания товарищества. Об этом говорится в ч. 2 ст. 16 закона «О садоводческих объединениях» № 66-ФЗ. Если требование не соблюдается, то данное объединение может быть ликвидировано судом, если с этим требованием будет подано исковое заявление.

Согласно статье 40 упомянутого выше закона, иск могут направить:

• Государственные региональные власти.
• Органы местного самоуправления, на территории которого расположено огородничество или садоводство.
• Собственник или владелец участка, находящегося в пределах территории земли, которая принадлежит данному объединению.

Управление

Товарищество управляется следующими органами:

• Общим собранием.
• Избранным правлением.
• Председателем дачного некоммерческого товарищества.

Общее собрание решает такие вопросы, как:

• Изменение устава организации.
• Прием в ее члены.
• Определение правления.
• Определение председателя, ревизионной комиссии, комиссии по контролю за применением действующего законодательства.
• Решение об образовании представительств, фондов.
• Утверждение внутренних регламентов.
• Формирование имущества организации.
• Рассмотрение жалоб ее членов.
• Другие вопросы.

К компетенции правления относится следующее:

• Исполнение решений общего собрания.
• Решение о проведении такого собрания.
• Руководство при выполнении текущих задач.
• Составление смет.
• Распоряжение активами.
• Ведение учета и отчетности.
• Охрана имущества.
• Страхование имущества.
• Строительство, ремонт и содержание зданий.
• Делопроизводство.
• Прием на работу в объединение.
• Другие задачи.

Председателя избирают из числа членов правления сроком на два года. Его полномочия определяются законом № 66-ФЗ, а также уставом объединения. Председатель действует от имени товарищества без доверенности и выполняет следующие функции:

• Председательствует на заседаниях.
• Подписывает финансовые документы.
• Заключает сделки и открывает банковские счета.
• Выдает доверенности.
• Разрабатывает внутренние регламенты.
• Принимает решения по заявлениям членов.
• Исполняет другие задачи.

Устав

В ст. 52 Гражданского кодекса сказано, что устав дачного некоммерческого товарищества является главным учредительным документом данного объединения граждан. В нем прописываются основные нормы, регулирующие деятельность товарищества. Поэтому предписания должны исполняться в обязательном порядке всеми членами, включая руководство.

Требования к составлению этого документа указаны в ст. 16 закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Так, в уставе должны содержаться следующие сведения:

• Название формы объединения.
• Юридический адрес.
• Цели работы организации.
• Способы принятия управленческих решений.
• Регламент по приему граждан в члены.
• Статус члена, его права и обязанности.
• Уплата взносов.
• Ревизионная работа.
• Способ формирования общего имущества.
• Способ донесения информации о работе управленческих органов членам организации.

Что такое СНТ: плюсы, минусы, особенности

Как построить дачу, прописаться, заставить правление отчитываться и кто проводит воду и газ в СНТ. Рассказываем все о садовых товариществах

Shutterstock

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, а значит, постройка зданий на участках необязательна. Назначение земли серьезно влияет на возможности собственников.

Главный конкурент СНТ по постройке дач за пределами населенных пунктов — дачное некоммерческое партнерство (ДНП). От СНТ его отличает противоположное назначение земли. Здесь на участке обязательно должен быть построен жилой объект, а вот сельскохозяйственные или другие земледельческие работы возможны, но необязательны.

Max Nayman/Unsplash

СНТ, как и ДНП, обычно находятся за пределами населенных пунктов, но могут располагаться недалеко от них, чтобы была возможность пользоваться инфраструктурой, в том числе общественным транспортом. Поскольку земли товариществ находятся за пределами городов и поселков, то присвоить им физический адрес очень сложно. Именно это затрудняет регистрацию прописки в СНТ.

Получать разрешение, чтобы установить домик на участке СНТ, не нужно. Достаточно сообщить о нем администрации. Это касается жилых домов, бань и хозяйственных построек. Но строения должны отвечать определенным условиям:

• они не должны использоваться в коммерческих целях;
• их технически невозможно разделить на квартиры;
• высота составляет не более 20 м и трех этажей.

Есть также ряд требований в целом к застройке в СНТ, которые важно соблюдать:

• отдано под застройку не более 30% земли;
• сооружения должны находиться в определенном отдалении от заборов: мелкие — на расстоянии не менее 1 м, жилые дома — 3 м и более, постройки для содержания домашних животных — не менее 4 м, строения располагаются не менее чем в 5 м от дороги;
• забор не должен превышать 1,5 м в высоту и затенять соседние участки. Это требуется, чтобы не мешать основному назначению земель — выращиванию сельскохозяйственных культур.

Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно, за счет членских взносов в СНТ, обслуживают общие территории — дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации.

Плюсы СНТ

• Предполагается, что земли СНТ предназначены для садоводства, а значит, подходят по своему составу для выращивания растений. Если ваша цель — купить участок под огород или выращивания сельхозкультур, СНТ подойдет идеально.
• Стоимость таких участков, как правило, ниже, чем у ИЖС, но немного выше ДНП.
• Вы можете сэкономить и не возводить жилые дома, ограничившись, например, только сараем.

Минусы СНТ

• Сложно прописаться в доме в СНТ.
• Проведением коммуникаций собственники занимаются самостоятельно.
• Форма товарищества предполагает, что вам необходимо договариваться со всеми членами СНТ о любом серьезном изменении, которое тех может коснуться.
• Какой бы дом вы ни построили на земле СНТ, он будет считаться дачным. Таким образом, нет смысла строить дорогие здания, если вы собираетесь в перспективе свою дачу продавать, — стоимость ее будет ниже.
• Отдать под залог участок тоже будет сложнее, банки не всегда готовы принять такую землю.
• Участки редко превышают по площади более 15 соток.

Закон об СНТ

Товарищества регулирует ФЗ № 66 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Документ этот принят недавно и пересматривает многие понятия, которые содержались в предыдущем законе, теперь недействующем. В частности, из закона убрали термин «дача». Его заменили СНТ и ДНП.

Важно отметить, что членские взносы, которые должны выплачивать все участники товарищества, идут в том числе на налоги. СНТ должны уплачивать налог на объекты, находящиеся в общей собственности, за дороги, воду и ФОТ трудоустроенных рабочих. За частные здания, даже нежилые, собственник платит налоги самостоятельно.

Членские взносы теперь должны приниматься только на расчетный счет.

Prokhor Minin/Unsplash

Покупка участка в СНТ

Чтобы купить или продать участок в СНТ, нужно подготовить пакет документов:

• документы, подтверждающие право владения жильем на участке, то есть свидетельство на право собственности. Если оно не оформлено, потребуется предоставить в Росреестр технический план дома и выписку на землю из ЕГРН. По дачной амнистии собственность оформляется довольно просто;
• документы на землю — кадастровый паспорт и план земельного участка;
• межевое дело на участок. Его можно получить в БТИ;
• документы, согласно которым была получена или приобретена недвижимость. Договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;
• выписка из ЕГРН;
• справки из СНТ об отсутствии у собственника долгов перед объединением.

Снт или деревня

Учитывая все возможные минусы СНТ, можно предположить, что лучше купить дачу в деревне или другом населенном пункте. Однако эксперты не советуют торопиться с решением.

По мнению опытных риелторов, качество домов на землях СНТ, как правило, выше. Именно на земле вне населенных пунктов, ближе к природе, строят надежные и удобные здания.

В то время как в деревнях зачастую продается «старый фонд».

Важным различием является и стоимость жизни. В деревне она будет ниже, ведь собственник платит только за себя — налоги и коммунальные услуги. Обо всем остальном заботится администрация поселения.

Качество уборки, воды или ремонта дорог собственники не могут контролировать. В СНТ же собрание членов решает, какую охранную организацию привлечь, сколько раз чистить дороги и как вывозить мусор.

Но и членские взносы необходимо платить регулярно, и чем выше запросы собственников, тем больше будут ежемесячные отчисления.

Ant Rozetsky/Unsplash

Как перевести СНТ в ИЖС

У индивидуального жилищного строительства (ИЖС) перед СНТ есть несколько серьезных преимуществ, которые влияют на стоимость и предпочтения покупателей. ИЖС позволяет оформить юридический адрес, прописать жильцов, отдать участок или дом на нем под залог банку.

Но главное — это то, что собственники ИЖС не платят членские взносы, все административные и коммунальные вопросы решает муниципалитет.

Поэтому часто собственники пытаются перевести вид использования земли с садового на пригодный для жилого строительства, а значит, и для прописки.

Чтобы перевести участок в ИЖС, у него должно быть основное или дополнительное назначение земли — именно ИЖС. Кроме этого, участок должен находиться в населенном пункте и не превышать площади, принятой для конкретного региона.

Только собственник может перевести участок, ему необходимо предоставить пакет документов в территориальное отделение Росреестра. Если же ИЖС является дополнительным видом использования, то придется пройти комиссию и получить разрешение администрации.

Распространены случаи, когда участки СНТ находятся за пределами населенных пунктов. Прописаться в домах на них все же можно.

Для этого необходимо, чтобы здание прошло комиссию на пригодность к проживанию, получить подтверждающее решение суда, официальный адрес. Вот тогда можно будет закрепить за ним официальный адрес прописки.

Если вы построите или купите в СНТ жилой дом с пропиской, то можете использовать для этого материнский капитал. Важно лишь, чтобы деньги пошли именно на жилье, а не на землю.

Земля СНТ

С участками, которые находятся в собственности у членов, более-менее понятно. Это личная собственность. Но у СНТ есть еще земли общего пользования, из-за которых часто разгораются споры, — это дороги, овраги, земли под ЛЭП и коммуникациями. Границы общих земель должны быть обозначены и занесены в реестр.

Изменения в законе ужесточили процедуру выделения участков из земель общей собственности. Теперь, чтобы сделать это, необходимо внести изменения в проект общей территории и межевания земель. Это должно предотвратить случаи самозахвата земель.

Для приватизации общих земель требуется собрание правления СНТ, ревизионной комиссии и представителей местных органов самоуправления и их согласие.

Gary Barnes/Pexels

Управление садовым товариществом

Закон ограничивает минимальное число членов товарищества — должно быть семь или более собственников. Причем все они должны быть владельцами земель или арендовать муниципальные земли пожизненно, иначе вступить в СНТ невозможно. Собрание членов СНТ принимает ключевые решения по всем вопросам.

Правление и его председатель занимаются текущими делами, повседневным управлением товарищества. Избираются они собранием членов и действуют на основании устава СНТ. Председатель правления занимает свою должность не более пяти лет, но собрание членов может инициировать его смену досрочно.

В СНТ также должен быть еще один орган — ревизионная комиссия.

Председатель правления обязан подписывать финансовые документы, представлять СНТ в судах, открывать и закрывать расчетные счета, заключать иные сделки от имени товарищества, нанимать в СНТ персонал, выдавать доверенности.

Ревизионная комиссия состоит из трех и более человек, среди которых не должно быть членов правления СНТ или их родственников. Комиссия подчиняется собранию членов СНТ и следит за исполнением правлением поручений общего собрания, проводит финансовую и хозяйственную ревизию один раз в год или чаще.

Комментарий эксперта

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Нельзя сказать, что в связи с изменениями в законодательстве у участников СНТ появились какие-то преференции. Все ждут изменений в вопросе газификации, но решится он не раньше 2023–2025 годов. Появился единственный плюс — возможность прописаться по суду. Но процесс этот также нелегкий. Нужно провести экспертизу дома и получить разрешение суда о его пригодности к проживанию.

Однако стоит сказать, что с 1 января 2021 года на СНТ возложен ряд новых требований и запретов, в основном направленных на улучшение противопожарной обстановки.

Например, необходимо убирать мусор, косить траву, сообщать в пожарную охрану о ремонтах дорог, появились требования к шлагбаумам и другие обязательства. Все это будет действовать до 2026 года. За нарушение предусмотрен штраф 3 тыс. руб.

, для должностных лиц — от 6 тыс. до 15 тыс. руб.; для юридических лиц — от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

Для покупки я бы выстроила следующий рейтинг:

• ИЖС — лучший вариант для строительства капитального загородного дома. Хотя такие участки дороже, но и реализовать его можно будет дороже при необходимости. Они находятся в населенных пунктах, где коммуникациями, дорогами и инфраструктурой занимается администрация;
• ДНП — если вам достаточно огорода и дачного домика на лето, лучше выбрать этот вариант. По стоимости он дешевле ИЖС. Хотя дом здесь и можно будет построить хороший, добротный, но только без возможности прописаться;
• СНТ — такие участки зачастую расположены в красивых местах с хорошей экологией и более плодородной почвой для выращивания овощей и растений. Большой плюс — ценообразование. Такие участки дешевле ИЖС. Но в ДНП и СНТ все расходы по содержанию ложатся на плечи участников товарищества. Члены СНТ платят за все сами — вывоз мусора, уборку территории, строительство и обслуживание дорог, КПП, коммуникаций. Членские взносы назначаются на общем собранием. То есть за счет государства ничего не происходит. Причем тарифы в СНТ также чуть выше, чем в ИЖС. Да и банки неохотно берут их в залог.

Чтобы избегать злоупотреблений со стороны правления СНТ, необходимо знать свои права. Если вы являетесь членом СНТ, то, согласно уставу СНТ, председатель обязан показать вам документы по заявлению. Если получаете отказ, то обращаетесь в суд. Параллельно идете в налоговую с заявлением о сокрытии доходов СНТ и искажении предоставляемой информации. Однако это достаточно длительный процесс.

Поэтому советуем предварительно уведомить о своем намерении обратиться в суд председателя. Возможно, он передумает, и вопрос решится полюбовно. В противном случае вы можете инициировать общее собрание, на котором предложить участникам СНТ провести внешний аудит, результаты которого будут приложены к заявлению в суд. Вы также можете инициировать на общем собрании смену председателя СНТ.

В России действует дачная амнистия — упрощенная система оформления прав собственности на неучтенные земельные участки и загородное имущество. Началась она в 2006 году в рамках 93-ФЗ, 19 декабря 2020 года ее продлили до 1 марта 2026 года.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки. Чтобы зарегистрировать земли под ИЖС или личное подсобное строительство в границах населенных пунктов, требовалось разрешение. Теперь это требование отменили.

Дачную амнистию продлевали уже много раз. Если на момент ее завершения в России останется по-прежнему много неучтенных земель, думаю, ее пролонгируют снова, так как это важно и для государства, и для владельцев объектов.

Цель правительства — сделать рынок более прозрачным, вовлечь в гражданский оборот как можно больше загородной недвижимости. Все-таки это дополнительный доход для казны. Владельцы участков, в свою очередь, без регистрации в Росреестре не смогут ни продать, ни подарить землю, ни передать в наследство.

К тому же такую недвижимость после окончания амнистии могут признать самостроем и снести по решению суда.

Два ТСН или СНТ на одной территории по 217-ФЗ — Абонент консалт

Работая в сфере СНТ и ТСН, мы постоянно сталкиваемся с мнением о том, что на одной территории не может быть создано более одного товарищества. Само собой, мнение появилось не просто так и имеет хорошее обоснование. Дело в том, что в Законе 217-ФЗ прям так и написано:

• «Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества» — часть 2 статьи 4 Закона 217-ФЗ.
• «управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество — часть 2 ст. 24 Закона 217-ФЗ.
• «садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества» — часть 10 ст. 23 Закона 217-ФЗ.

____

У нас как у практикующих юристов при прочтении данных статей возникает ряд вопросов:

1. «расположенных в границах территории садоводства или огородничества». Само по себе понятие этих границ весьма спорное, об этом мы написали целую статью, которую можно прочитать здесь.
2. «вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество». А если создали два или три товарищества, то что? Какие правовые последствия наступают? — закон на этот вопрос никак не отвечает. А какие могут быть варианты?
   1). Допустим, одно из товариществ подлежит ликвидации, но какое именно? Можно рассудить так, что нарушило закон то товарищество, которое было создано позднее — именно оно стало «вторым», а поэтому создано незаконно. А можно рассудить по-другому: что новое товарищество создано позднее, а значит последняя воля собственников направлена на управление именно через новое товарищество.
   2). А если товарищества вообще созданы одновременно в один день, то какое ликвидировать?
   3). Вообще ликвидация по закону возможна только в случаях, прямо указанных в законе. В нашем случае такую причину для ликвидации в закон не включили. А может вообще не нужно ничего ликвидировать, может просто разделить между товариществами территорию и все?
   4). А может вообще провести реорганизацию этих товариществ и объединить их в одно большое товарищество — чтобы было одно товарищество на всю территорию?
3. «вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество» — то есть второе СНТ (ТСН) на одной территории создать нельзя, но можно создать дачное некоммерческое партнерство (ассоциацию), можно создать дачный потребительский кооператив или товарищество собственников жилья (ТСН)? Тогда в чем смысл запрета именно на второе товарищество?
4. «для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества» — а если второе товарищество создано для управления другим (новым) имуществом на той же территории? Приведем конкретный пример из жизни: есть давно созданное СНТ, на территории которого со временем появилась улица относительно зажиточных граждан. Зажиточные граждане хотят сделать в СНТ видеонаблюдение, шлагбаумы, поставить охрану и КПП, но остальные садоводы такие расходы не потянут. В итоге зажиточные граждане, не выходя из СНТ и не прекращая в нем членство создают свое второе товарищество на территории своей улицы, ставят себе КПП, видеонаблюдение и шлагбаум, то есть создают новое имущество общего пользования, которое содержится только за счет второго товарищества. Деятельность этих двух СНТ (ТСН) вообще не пересекается, они управляют разным имуществом и находятся на одной территории. Это допустимо? Если недопустимо, то чьи права тут нарушаются?
5. «садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества» — а если участок включили в свою территорию два соседних товарищества, то что, платить в оба?

В итоге имеем то, что приведенные выше нормы при попытке их правоприменения вызывают одни вопросы. Статьи невозможно применить на практике, потому что закон составлен некорректно, а ответов на возникающие вопросы нет нигде.

Вместо классической юридической конструкции «гипотеза (если есть территория садоводства) — диспозиция (то можно создать только одно товарищество) — санкция (иначе второе и последующие товарищества ликвидируются в таком-то порядке)», мы имеем норму в стиле «на территории можно создать одно товарищество, а если создадите второе, то ничего страшного». И как с этими статьями работать в суде? Как судьи должны выносить решения?

Кстати, когда такие «вызывающие вопросы» нормы встречаются в законах, юристам следует смотреть судебную практику, потому как именно суды определяют конечное понимание законов. Но на дату написания статьи (14.05.

2020) судебная практика по этому вопросу отсутствует, а в тех редких судебных решениях, в которых эти статьи упоминаются, суды старательно обходят стороной возникающие щекотливые вопросы, упоминают указанные выше статьи только в связке с другими, более серьезными нарушениями при создании товариществ.

Данная тема будет развиваться по мере появления новой судебной практики. Пишите Ваши мысли в х, а также присылайте нам новую судебную практику — будем дополнять статью и помогать всем читателям разобраться в такой нелегкой теме.

• Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
• Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт
•