Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие

(Подсосонная В. В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004)

• Подготовлен для системы КонсультантПлюс
• ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБОСОБЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВА
• Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 31 декабря 2004 года

В. В. ПОДСОСОННАЯ

Научный руководитель — кандидат юридических наук М. А. Рожкова.

ВВЕДЕНИЕ

В гражданском праве многие понятия употребляются в самых различных целях, что и предопределяет смысл соответствующего понятия . Сказанное в полной мере относится и к понятию «обособление имущества». ——————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 607.

Традиционно под термином «обособление имущества» понимается один из признаков юридического лица. Более того, по мнению ряда цивилистов, признак обособления имущества является важнейшей чертой юридического лица . ——————————— Грибанов В. Г. Юридические лица. М., 1961. С. 4; Красавчиков О. А.

Сущность юридического лица // Советское государство и право. 1976. N 1. С. 51 — 55; Братусь С. Н. Субъекты гражданского права. М., 1950. С. 135 — 137; Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 210 — 213; Стройкина Ю. В.

Имущественная обособленность как конструктивный признак коммерческой организации. Дисс. … канд. юрид. наук. Оренбург, 2002; Рахмилович В. А. называет имущественное обособление «первым и основным признаком» понятия юридического лица. См.: Рахмилович В. А.

О достоинствах и недостатках Гражданского кодекса РФ // Государство и право. 1996. N 4. С. 79.

Вместе с тем об обособлении имущества принято говорить не только в связи с юридическим лицом.

Например, вопрос об обособлении возникает при учреждении доверительного управления: имущество, передаваемое в доверительное управление, обособляется от имущества как учредителя доверительного управления, так и от имущества управляющего; имущество, переданное в залог, обособляется от другого имущества залогодателя; денежные средства, переданные (находящиеся) в банке на основании договора банковского счета, обособляются от денежных средств самого банка и денежных средств других лиц — клиентов этого банка; при создании простого товарищества соединенные вклады товарищей, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы являются их общей долевой собственностью и обособляются от другого имущества товарищей, заключивших данный договор (и, если речь идет о совместной деятельности юридических лиц, учитываются на отдельном балансе, ведется отдельный бухгалтерский учет и открывается отдельный счет в банке). Так же, как и имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежащее им на праве общей собственности, отделяется от остального имущества этих лиц, поскольку действует специальный режим: по общему правилу только по соглашению всех участников общей собственности осуществляется распоряжение, владение и пользование таким имуществом (сообща — при совместной собственности и по соглашению участников — при общей долевой собственности). Обособленным является имущество, входящее в конкурсную массу, в наследственную массу. Анализ ныне действующего законодательства и отечественной доктрины гражданского права позволяет сделать вывод, что термин «обособление имущества» употребляется в разных значениях: экономическом, техническом, юридическом. В зависимости от того, с какой целью применяется конструкция обособления имущества, зависит то значение, которое придается этому термину. В настоящей работе будут последовательно рассмотрены указанные значения термина «обособление имущества». Особое значение в настоящей работе уделяется юридическому обособлению имущества. Мы попытаемся сформулировать понятие юридического обособления имущества, объяснить его сущность и компоненты, а также те гражданско-правовые институты, где эта конструкция проявляется наиболее ярко, а именно: юридические лица, доверительное управление имуществом, общая собственность.

Глава I. ПОНЯТИЕ ОБОСОБЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВА

§ 1. Понятие обособления имущества в экономическом, техническом и юридическом смысле

Как было уже ранее отмечено, термин «обособление имущества» употребляется в разных значениях. 1. В доктрине гражданского права под термином «обособление» обычно понимается экономическое обособление имущества. А. В.

Дозорцев в своей статье «О предмете гражданского права и системе Гражданского кодекса СССР» писал: «Предметом регулирования гражданского права являются отношения имущественные по своему содержанию. Это отношения особого вида, отношения в сфере оборота.

И, самое главное, это имущественные отношения на базе ОБОСОБЛЕННОГО (выделено мною. — В. П.) в сфере оборота имущества. Участниками гражданских правоотношений являются субъекты права на ИМУЩЕСТВО, ОБОСОБЛЕННОЕ В ОБОРОТЕ» (выделено мною. — В. П.). ——————————— Дозорцев А. В.

О предмете советского гражданского права и системе Гражданского кодекса СССР // Советское государство и право. 1954. N 7. С. 104 — 108.

Такое обособление, по его мнению, прежде всего совпадает с правом собственности на имущество. Собственность как экономическая категория подразумевает фактические отношения принадлежности (присвоения) конкретного имущества. Суть присвоения заключается в отношении к присвоенному имуществу как своему.

При этом присвоение конкретного имущества одним лицом неизбежно влечет отчуждение, то есть обособление, этого имущества от всех других лиц, иначе присвоение теряет всякий смысл . ——————————— Гражданское право. В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 16 — 18.

Исходя из того, что присвоение имущества связано с осуществлением над ним экономического господства, то есть с исключительной возможностью лица, присвоившего конкретное имущество, по своему усмотрению решать, каким образом использовать это имущество, лицо, осуществившее присвоение, руководствуется собственными интересами при определении направления использования своего имущества (какую его часть пустить в оборот и на каких условиях, какую оставить в резерве и т. д.), в том числе при решении вопроса о допуске к его использованию других лиц или устраняя их от него . ——————————— Там же. С. 19 — 20.

Хотя нахождение имущества в чьей-либо собственности не всегда означает «неограниченное право исключить возможность использования этого ресурса кем-либо другим и использование его единолично» , важен элемент закрепления (обособления) данного имущества за конкретным лицом и отделение этого имущества от имущества других лиц. ——————————— Познер Р. Экономический анализ права. В 2-х т. / Пер. с англ. Под ред. В. Л. Тамбовцева. СПб.: Экономическая школа, 2004. Т. 1. С. 44 — 45.

Кроме того, экономическое обособление имущества может являться формой включения в оборот части фонда государственной или муниципальной собственности, закрепляемой в оперативном управлении отдельного учреждения или казенного предприятия или передаваемой на праве хозяйственного ведения государственному или муниципальному унитарному предприятию. При этом за указанными юридическими лицами «признаются правомочия субъекта права по имуществу, а субъектом права собственности остается государство» (в иных случаях — соответствующее муниципальное образование). ——————————— Дозорцев А. В. О предмете советского гражданского права и системе Гражданского кодекса СССР // Советское государство и право. 1954. N 7. С. 106; такой же позиции придерживается Заменгоф З. М. См.: Заменгоф З. М. Правовой режим имущества хозяйственных органов. М.: Юридическая литература, 1972. С. 68 — 83.

Указанное обособление означает также невозможность одновременного осуществления аналогичных правомочий со стороны других таких лиц и самого собственника.

Кроме того, обособление определенных комплексов имущества из единого фонда государственной и муниципальной собственности создает необходимые экономические и правовые предпосылки их оперативно-хозяйственной и имущественной самостоятельности . ——————————— Заменгоф З. М. Правовой режим имущества хозяйственных органов. М.

: Юридическая литература, 1972. С. 81 — 83. См. также: Заменгоф З. М. Правовой режим материальных и финансовых ресурсов в хозяйственных системах. М.: Наука, 1987.

Из того же понимания исходит и В. А. Дозорцев, указывая, что имущественное обособление есть закрепление за юридическим лицом (субъектом гражданского права) определенного имущества, которым оно выступает в гражданском обороте.

Это ОБОСОБЛЕННОЕ ИМУЩЕСТВО, с его точки зрения, есть «БАЗА САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ» (выделено мною. — В. П.). ——————————— Дозорцев В. А.

Имущественная ответственность юридических лиц // Ученые записки Всесоюзного научно-исследовательского института советского законодательства. 1973. Вып. 28. С. 118 — 135.

Обособление имущества может совпадать и с обязательственным правом. Например, права на безналичные денежные средства, которые (безналичные денежные средства) представляют собой лишь запись на соответствующем счете клиента в банке, удостоверяющую размер права требования владельца счета к этому банку . ——————————— Маковская А. А. Залог денег и ценных бумаг. М.: Статут, 2000. С. 16.

В рассмотренных случаях термин «обособление» использован в экономическом смысле: обособление есть закрепление за участниками гражданского оборота определенного имущества, на базе которого и по поводу которого последние выступают в гражданском обороте.

Состав и стоимость (объем) принадлежащего субъекту гражданского права имущества важны прежде всего потому, что его активом (наличным имуществом) прямо или косвенно определяются пределы возможной ответственности этого субъекта по долгам перед другими участниками гражданских правоотношений, а тем самым и реальные возможности его участия в гражданском обороте, ибо мало кто захочет иметь дело с имущественно несостоятельным субъектом . ——————————— Гражданское право. В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 399.

Вс пояснил нюансы распределения расходов на охрану заложенного имущества должника

2 октября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 309-ЭС19-20740 (2) по делу о распределении расходов на охрану заложенного имущества между двумя кредиторами организации-банкрота.

Спор об оплате охраны имущества

В ноябре 2015 г. ООО «Бест-Ботлинг», находясь в процедуре конкурсного производства, поручило охрану собственного имущества обществу «ЧОО “Интер-Урал-К”» по соответствующему договору. На охраняемой территории находилось имущество должника, находящееся в залоге у ПАО «Банк Зенит» на общую сумму 35 млн руб. и в залоге у общества «Чистогорье» на общую сумму 96 млн руб.

Стоимость охранных услуг, оказанных за период с даты заключения вышеуказанного договора до середины августа 2016 г., превысила 1,6 млн руб. В дальнейшем охранное предприятие взыскало эту задолженность с заказчика услуг в судебном порядке (дело № А60-9639/2017).

После реализации на торгах предмета банковского залога «ЧОО “Интер-Урал-К”» предъявило конкурсному управляющему должника Алексею Кошкурову требование об оплате задолженности за счет денежных средств, уже полученных от указанной процедуры, и за счет средств, получаемых от продажи имущества, заложенного обществу «Чистогорье».

Однако конкурсный управляющий отказался выполнять требование охранного предприятия.

Алексей Кошкуров мотивировал отказ тем, что вырученные от реализации залогового имущества банка средства пойдут на погашение задолженности по оплате охранных услуг лишь частично с учетом принципа пропорционального распределения денежных средств на обеспечение сохранности предмета залога между залоговыми кредиторами. По мнению конкурсного управляющего, начальная стоимость предмета залога общества «Чистогорье» составляет 72,86% от общей начальной стоимости всего залогового имущества, а банка – 27,14%, поэтому на покрытие расходов по сохранности предмета залога от реализации имущества, находящегося в залоге у банка, в пользу общества ЧОО «“Интер-Урал-К”» должно быть направлено 442,5 тыс. руб. Оставшаяся же сумма в размере 1,1 млн руб. должна быть погашена после реализации предмета залога общества «Чистогорье».

Наличие таких разногласий послужило поводом для обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд.

Суды по-разному оценили ситуацию

Арбитражный суд разрешил спор в пользу охранного предприятия, обязав конкурсного управляющего перечислить ему деньги сразу же после их поступления в конкурсную массу, не дожидаясь реализации всех охраняемых предметов залога, в соответствии с очередностью, предусмотренной Законом о банкротстве.

При этом он исходил из того, что п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве не установлено, что кредитор, обеспечивающий охрану предмета залога, должен дожидаться реализации всех предметов залога.

Данные расходы, как счел суд, покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с подп. 1 и 2 этой статьи.

Кроме того, первая инстанция отметила, что вопрос справедливого распределения затрат на охрану предмета залога касается конкурсного управляющего и залогодержателей и не должен нарушать права и законные интересы кредитора по текущим обязательствам, обеспечивающего охрану предмета залога.

Соответственно, разрешение такого вопроса не должно вести к ситуации, когда организация, обеспечивающая охрану залогового имущества, несет риски в связи с оказанием услуг должнику в рамках дела о банкротстве.

Конкурсному управляющему при должной осмотрительности и добросовестности как лицу, действующему в интересах должника, следовало заранее оценивать все текущие расходы.

В дальнейшем апелляция отменила это решение и удовлетворила требования конкурсного управляющего. Вторая инстанция сослалась на разъяснения, изложенные в абз. 8 п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», согласно которым если различное имущество должника находится в залоге у разных залогодержателей, денежные средства в соответствующей пропорции перечисляются на специальный банковский счет должника от продажи каждого предмета залога.

Таким образом, апелляционный суд счел, что затраты на покрытие текущих платежей и погашение требований кредиторов первой и второй очереди залогодержатели несут пропорционально размеру средств, вырученных от продажи каждого предмета залога.

При этом распределение вырученных от продажи заложенного имущества средств производится конкурсным управляющим после реализации имущества на торгах.

Размер доли расходов на обеспечение сохранности одной единицы заложенного имущества может быть определен пропорционально отношению начальной стоимости предмета залога к общей начальной стоимости всего залогового имущества должника.

По мнению апелляции, Закон о банкротстве предусматривает возможность возмещения расходов на содержание отдельного залогового имущества должника после его реализации и поступления денежных средств, однако расходы на обеспечение сохранности залогового имущества должны быть возмещены только в части реализованного залогового имущества.

В связи с этим вторая инстанция сочла, что охранному предприятию необходимо перечислить 442,5 тыс. руб., оставшаяся же сумма будет перечислена ему после реализации имущества, находящегося в залоге у общества «Чистогорье».

Тем не менее окружной суд не согласился с выводами апелляционного суда и оставил в силе решение первой инстанции. Кассация назвала ошибочным вывод второй инстанции о необходимости применения разъяснений абз. 8 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

№ 58 под предлогом того, что они хоть и являются действующими, однако определяют порядок распределения денежных средств, вырученных от продажи предметов залога, находящихся у разных залогодержателей, на покрытие текущих платежей и погашение требований кредиторов первой и второй очереди, указанных в подп. 1 и 2 ст.

138 Закона о банкротстве, без учета норм п. 6 данной статьи, который был введен после опубликования такого постановления.

Суд округа добавил, что обязательства, возникшие в связи с обеспечением сохранности предметов залога, должны исполняться должником в полном объеме сразу после поступления денежных средств от продажи охраняемых предметов залога вне зависимости от того, предметы залога какого залогодержателя реализованы.

В свою очередь, исполнение обязательств перед охранным предприятием не должно ставиться в зависимость от начальной стоимости предметов залога и их пропорционального соотношения между ними.

После продажи предметов залога возможна корректировка среди залогодержателей в отношении размера расходов по сохранности предметов залога.

В связи с этим конкурсный управляющий обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

Верховный Суд согласился с позицией апелляции

После изучения материалов дела № А60-741/2015 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ со ссылкой на п. 6 ст.

138 Закона о банкротстве напомнила, что расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с подп. 1 и 2 такой статьи.

В связи с этим компенсация затрат на охрану предмета залога осуществляется только из денежных средств, вырученных от реализации этого предмета залога.

Как указал Суд, направление денежных средств, вырученных от продажи имущества должника, находящегося в залоге у одного кредитора, на компенсацию затрат на охрану иного имущества должника, находящегося в залоге у других кредиторов и нереализованного, противоречит указанной норме права.

«При ином подходе кредитор, предмет залога которого реализован раньше, становится фактически вынужденным оплачивать расходы на охрану имущества за другого залогового кредитора; и наоборот, кредитор, предмет залога которого реализован позже, фактически освобождается от несения расходов на охрану имущества. Такой подход нельзя признать справедливым.

В ситуации, когда охрана различного имущества должника, находящегося в залоге у разных кредиторов, осуществлялась на основании единого договора, следует руководствоваться п. 6 ст. 138 Закона о банкротстве во взаимосвязи с положениями абз. 8 п.

15 Постановления № 58, разъясняющего порядок распределения денежных средств, вырученных от продажи различных предметов залога, находящихся у разных залогодержателей», – отметил он.

Как пояснил Верховный Суд, на практике это означает, что расходы на обеспечение сохранности заложенного имущества в указанной ситуации должны покрываться за счет средств, поступивших от реализации предметов залога, но с учетом принципа пропорционального распределения таких расходов между залоговыми кредиторами.

«При этом пропорция может быть определена исходя из соотношения начальной стоимости предмета залога и общей начальной стоимости всего заложенного имущества должника, что позволит начать удовлетворение текущего требования охранной организации, не дожидаясь реализации всего заложенного имущества, что и было сделано судом апелляционной инстанции», – отмечено в определении.

Таким образом, ВС РФ заключил, что выводы судов первой инстанции и округа об обязанности конкурсного управляющего перечислять денежные средства, полученные от реализации охраняемых охранным предприятием предметов залога в счет исполнения обязательств по договору до погашения задолженности в размере 1,6 млн руб. сразу же после поступления денежных средств в конкурсную массу, не дожидаясь реализации всех охраняемых предметов залога, сделаны при неправильном применении норм материального права.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе постановление апелляции.

Эксперты «АГ» неоднозначно оценили позицию Суда

Арбитражный управляющий, член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов полагает, что практическое применение изложенной Верховным Судом РФ правовой позиции может привести к ряду негативных последствий.

«Освободив кредитора, предмет залога которого реализован раньше, от необходимости оплачивать расходы на охрану имущества за другого залогового кредитора, судебная коллегия ВС РФ создала предпосылки для нарушения прав кредиторов по текущим обязательствам – организаций, осуществляющих охрану предмета залога», – полагает он.

По мнению эксперта, исполнение текущих обязательств должника перед охранными организациями фактически поставлено в зависимость от успешной реализации конкурсным управляющим всего охраняемого залогового имущества.

«При отсутствии у должника иных денежных средств на оплату услуг охранных организаций, последние фактически принуждаются работать “авансом” без четких гарантий соблюдения сроков получения полной оплаты.

Указанные риски охранные организации будут вынуждены закладывать в цену соответствующих услуг, что может привести к росту цен и падению качества услуг», – предостерег Алексей Леонов.

Он добавил, что для арбитражного управляющего это увеличивает риски, связанные с организацией надлежащего исполнения обязанности по охране залогового имущества должника.

«В этой ситуации арбитражному управляющему целесообразно добиваться заключения залоговыми кредиторами соглашения о порядке совместной платы услуг по охране соответствующего залогового имущества, в том числе об авансировании ими оплаты указанных расходов», – предположил эксперт.

Юрист юридического бюро «ОЛИМП» Иван Хорев полагает, что в рассматриваемом случае Верховный Суд дал важное с практической точки зрения толкование спорной и относительно недавно появившейся нормы Закона о банкротстве о порядке компенсации за счет полученных от реализации залогового имущества услуг по охране такого имущества. «Особенностью данного случая являлось то, что такие услуги осуществлялись по единому договору двух залоговых кредиторов: банка и общества “Чистогорье”, соответственно, нужно было учесть интересы всех таких лиц. Конкурсный управляющий в этом деле сам создал себе проблемы тем, что заключил единый договор, не предусмотрев в нем всех нюансов, связанных с тем, что имущество может быть не реализовано одномоментно и что имеются разные залоговые кредиторы», – отметил он. 

По мнению эксперта, залоговые кредиторы могли оспорить действия управляющего, так как он заключил договор с охранным предприятием, который фактически нарушал их права и законные интересы.

«Таким образом, толкование, которое в комментируемом определении дала высшая инстанция, будет способствовать установлению и поддержанию баланса прав и законных интересов различных залоговых кредиторов», – отметил Иван Хорев.

Тема 8. Ипотечные ценные бумаги

Закладная:
понятие и основные положения о закладной.

Содержание
закладной, приложения к закладной.
Регистрация владельцев закладной.
Осуществление прав по закладной и
исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства. Передача прав по закладной.
Залог закладной

Ипотечные
ценные бумаги.

Предпосылки
формирования системы ипотечных ценных
бумаг в России. Ипотечные ценные бумаги за рубежом: виды, особенности.

Понятие,
правовое регулирование ипотечных ценных
бумаг. Ипотечное покрытие: требования,
которые могут составлять ипотечное
покрытие. Исключение требований и иного
имущества из состава ипотечного покрытия.
Реестр ипотечного покрытия.

Особенности
выпуска и обращения облигаций с ипотечным
покрытием. Эмитенты облигаций с ипотечным
покрытием. Требования к ипотечным
агентам. Форма удостоверения прав,
составляющих облигацию с ипотечным
покрытием. Проценты по облигациям с
ипотечным покрытием. Обеспечение
исполнения обязательств по облигациям
с ипотечным покрытием.

Эмиссия облигаций
с ипотечным покрытием. Требования к
ипотечному покрытию облигаций; замена
требований, составляющих ипотечное
покрытие облигаций. Особенности
обращения взыскания на ипотечное
покрытие облигаций.

Судьба ипотечного
покрытия облигаций в случае несостоятельности
(банкротства) организации — эмитента
облигаций с ипотечным покрытием.

Выдача
и обращение ипотечных сертификатов
участия.

Лица,
имеющие право выдавать ипотечные
сертификаты участия. Доверительное
управление ипотечным покрытием, договор
доверительного управления ипотечным
покрытием.

Ипотечный
сертификат участия: понятие, требования.
Обособление имущества, составляющего
ипотечное покрытие. Особенности
деятельности управляющего ипотечным
покрытием, его ответственность.

Регистрация
правил доверительного управления
ипотечным покрытием и изменений и
дополнений, вносимых в них.

Выдача
ипотечных сертификатов участия. Реестр
владельцев ипотечных сертификатов
участия.

Контроль
за распоряжением имуществом, составляющим
ипотечное покрытие: специализированный
депозитарий ипотечного покрытия, учет
и хранение имущества, составляющего
ипотечное покрытие. Обязанности
специализированного депозитария.

Страхование
ответственности эмитента облигаций с
ипотечным покрытием, управляющего
ипотечным покрытием, специализированного
депозитария, регистратора перед
владельцами ипотечных ценных бумаг.

Раскрытие
информации об ипотечных ценных бумагах.
Требования к содержанию распространяемой
или публикуемой информации об ипотечных
ценных бумагах.

Государственное
регулирование и государственный контроль
на рынке ипотечных ценных бумаг.

Письменные
задания к занятию:

1. Подготовить проект закладной.

2. Подготовить доклад о перспективах развития рынка ипотечных ценных бумаг в России.

3. Подготовить проект договора доверительного управления ипотечным покрытием.

4. Подготовить проект искового заявления об обращении взыскания на ипотечное покрытие облигаций.

ЗАДАЧИ

1.
Управление
ФРС, зарегистрировав договор ипотеки,
отказало залогодержателю в выдачи
закладной. Основанием для отказа,
согласно ответа регистрирующего органа,
явилось несоответствие закладной ст.
14 Закона об ипотеке, а именно отсутствие
сведений о заключении оценщика о рыночной
стоимости объекта недвижимости.

Отказ
был обжалован в судебном порядке.

Каким
будет решение суда? Какие обстоятельства
имеют существенное значение для
рассмотрения дела?

2. Между
ОАО «Сокол» и АКБ «Сотбанк» заключен
договор об открытии кредитной линии, в
обеспечение которого заключен договор
о залоге нежилых помещений. По условиям
договора о залоге предусмотрено
составление и выдача закладной. Договор
был зарегистрирован, закладная выдана
банку.

Банк
уступил права по закладной ипотечному
агентству.

Впоследствии кредитный договор между ОАО и банком
был признан недействительным, а агентство
обратилось с иском к банку о признании
недействительной (ничтожной) передаточной
надписи на закладной.

Каким
будет решение суда? Какие обстоятельства
имеют существенное значение для
рассмотрения дела?

3. Между
ООО «Монель» и АКБ «Улусбанк» заключен
договор об открытии кредитной линии с
общим лимитом задолженности 30 млн.рублей,
в обеспечение которого заключен договор
о залоге здания и земельного участка.
По условиям договора о залоге предусмотрено
составление и выдача закладной. Договор
был зарегистрирован, закладная выдана
банку.

Спустя
шесть месяцев между ООО и банком заключено
дополнительное соглашение по условиям
которого лимит задолженности по кредитной
линии увеличен до 50 млн.рублей.
Дополнительное соглашение представлено
на государственную регистрацию, однако
во внесении изменений в регистрационную
запись об ипотеке было отказано.

В
отказе отмечается, что согласно Инструкции
о порядке государственной регистрации
ипотеки объектов недвижимого имущества
изменения и дополнения регистрационной
записи об ипотеке не допускаются, если
права залогодержателя удостоверены
закладной, за исключением случая,
предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об
ипотеке (в случае заключения должником
по обеспеченному ипотекой обязательству,
залогодателем и законным владельцем
закладной соглашения об изменении ранее
установленных условий закладной).

Дайте
необходимые и аргументированные
разъяснения сторонам.

4. Между
Сорокиным и АКБ «Омбанк» заключен
кредитный договор, в обеспечение которого
заключен договор о залоге квартиры,
принадлежащей сестре Сорокина Петровой.
По условиям договора о залоге предусмотрено
составление и выдача закладной. Договор
был зарегистрирован, закладная выдана
банку.

Банк
продал данную и еще несколько закладных
ЗАО «Ипотечный брокер». ЗАО зарегистрировало себя в ЕГРП качестве залогодержателя
и в течение года получало от заемщиков
платежи по кредитному договору.

Затем
ЗАО обратилось в арбитражный суд с
требованием о взыскании стоимости
закладных, полученных по договорам
купли-продажи.

ЗАО полагало, что по
договорам купли-продажи закладных ему
переданы несуществующие права требования,
поскольку лица, получившие кредит, не
имели права собственности на указанные
в закладных квартиры. Оцените
аргументы истца.

Каким будет решение
суда? Какие обстоятельства имеют
существенное значение для рассмотрения
дела?

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (ст. 50-55)

Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости. Последняя действующая редакция

• Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
• Льготные категории граждан
• Какие документы нужны для ипотеки
• Последние изменения в законе
• Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»
• Заключение

С момента начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 90-е годы сфера ипотеки не была отрегулирована законодательно. ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят и вступил в силу в 1998 году.

Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Основные положения.

В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), земельные участки, имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.

Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной.

Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.

По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством.

Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки.

Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.

Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом «Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.

Льготные категории граждан

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

1. Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
2. Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
3. Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
4. Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» – по ней первоначальным залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия.

Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки.

Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права.

Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему.

Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака.

Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество.  Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, – его неделимость.

Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен.

Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов.

Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье.

К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме.

Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки.

Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации.

Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 – «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

• вид объекта недвижимости;
• площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
• кадастровый номер;
• рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать владельцу в закладной, не хватает, она считается недействительной.

Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН).

Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

С полным текстом статей и формулировками, которые содержит последняя редакция, вы можете ознакомиться на consultant.ru.

В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе».

Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст.

ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе.

Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Плюсы ФЗ 102

1. Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.

2. Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

3. В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.

4. Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.

Минусы закона «Об ипотеке»

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем выбрать ипотечный кредит, следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

Правда и мифы о деньгах в OK