Статья 12. обязанности управляющей компании

Количество обращений по вопросу  предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Что должна делать управляющая компания

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков.

Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом.

С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности.

С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

• Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
• Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
• Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
• Прочистка канализации общедомовых стояков;
• Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
• Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
• Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
• Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

• Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
• Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
• Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
• Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

• Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
• Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
• Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело обращайтесь в надзорные органы, а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Права управляющей компании

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ.

Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья.

Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения.

Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов.

Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний.

Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований 354 Постановления Правительства, об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст.

155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Ответственность управляющей компании

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии.

И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке.

Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже.

Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

data-full-width-responsive=»true»

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ возникает для управляющих компаний, если они нарушили правила содержания и ремонта жилых домов или жилых помещений. За подобное нарушение юридическим лицам могут назначить штраф от 40 000 до 50 000 рублей.

Сегодня мы расскажем, почему ГЖИ проводят проверки управляющих компаний и привлекают их к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Разрешение судебных споров об общем имуществе в МКД

Расширился перечень оснований для проведения проверки

Так случилось после введения лицензирования деятельности по управлению МКД. ГЖИ провела внеплановую выездная проверку управляющей компании, в ходе которой проверила, как та соблюдает требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Эти правила утвердило Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Без нарушений не обошлось, ГЖИ обнаружила, что:

• при входе на лестничную площадку нет плиточного покрытия ступеней и пола крыльца;
• нарушен отделочный слой ограждений крыльца до кирпичной кладки и часть стены дома;
• на лестницах нет поручней;
• на лестничных клетках не проводится уборка;
• на фасаде в зоне цокольного этажа облупилась штукатурка;
• распределительные устройства не закрыты.

Эти нарушения стали основанием для привлечения управляющей компании к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. УО попыталась опротестовать проверку, сослалась на то, что у ГЖИ её вовремя не уведомила.

Суд решил иначе. Он заметил, что ко всем отношениям, связанным с осуществлением лицензионного контроля, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ. Им же учтены правила проведения внеплановой проверки.

Внеплановая проверка по основаниям п. п. 1, 4, 5 ч. 10 ст. 19 N 99-ФЗ и по заявлениям граждан, информации от ОГВ, ОМС и СМИ проводится без согласования с прокуратурой и без предварительного уведомления лицензиата (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ).

В данном случае проверка проводилась по обращению жильца дома – он заявил о нарушении правил предоставления коммунальных услуг.

Пост-релиз вебинара «Административная ответственность в сфере управления МКД»

Предписание по итогам проверки

ГЖИ сможет привлечь управляющую организацию к административной ответственности, даже при отсутствии предписания по итогам проверки. Её не остановит даже плачевное финансовое состояние управляющей компании.

Инспекция провела проверку многоквартирного дома и выявила нарушения Правил N 170. Управляющую компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

УО постановление обжаловала, потому что, по её мнению, ГЖИ должна была предоставить управляющей организации возможность устранить выявленные нарушения. К тому же штраф назначили непомерно большой.

Суд не удовлетворил требования. Он объяснил, что не выдача предписания для устранения выявленных нарушений не является основанием освобождения от административной ответственности.

Суд пояснил, административный штраф не зависит напрямую от платёжеспособности управляющей компании. Что касается расходов, связанных с выполнением обязательств по договору управления МКД по содержанию и текущему ремонту дома с учётом его естественного износа, – они считаются предпринимательским риском УО.

Лицензия управляющей организации: рекомендации по защите в суде

За нарушение лицензионного требования – ответственность по ст. 14.1.3

Некоторые нарушения Правил N 170 суды расценивают как нарушение лицензионных требований.

Например, нарушение правил содержания и ремонта МКД, которое допустила УО, суды квалифицируют по ч. 2 ст. 14.1.3, а  не по статье 7.22 КоАП РФ. Ответственность, конечно, серьёзнее. Административный штраф для юридических лиц – от 250 000 до 300 000 рублей.

Такую позицию высказал Санкт-Петербургским городским суд по делам:

Предпринимательская деятельность по управлению МКД подлежит лицензированию (п. 51 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ). Эта же норма отражены в ст. 192 ЖК РФ: для деятельности УО по управлению МКД нужна лицензия.

Лицензию нужно было получить до 1 мая 2015 года, сейчас без неё работать нельзя. Лицензия не требуется ТСЖ, ЖК и иным специализированным потребительским кооперативам (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Не нужна лицензия ещё в случае, предусмотренном ч. 3 ст. 200 ЖК РФ случая.

Управляющая домом организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, содержит общее имущество в надлежащем виде и предоставляет коммунальные услуги жителям дома (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 года N 1110 утвердило Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД. П. 3 этого постановления говорит, какие существуют лицензионные требования:

После того, как управляющая организация получила лицензию, в её отношении осуществляется лицензионный контроль. Он нужен чтобы проверить, хорошо ли УО соблюдает лицензионные требования.

Государственный жилищный надзор не проводится в отношении управляющих организаций, управляющих домами по лицензии (ч. 7 ст. 20 ЖК РФ). Если лицензии нет, но организация управляет домами, тогда в её отношении осуществляется государственный жилищный надзор, а не лицензионный контроль.

Надлежащее содержание общего имущества в МКД – лицензионное требование (п. 7 ч. 1 ст. 193, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

Нарушения Правил N 170 суды сочли ненадлежащим содержанием общего имущества и неисполнением обязанностей по договору управления. Соответственно, квалифицировали это как нарушения лицензионных требований.

Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2021 году

Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

• непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
• товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
• управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

• прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
• сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
• планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
• подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
• организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
• организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

• периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
• проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
• работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
• проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
• проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
• работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
• обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

• поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
• обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
• снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
• если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

• путем размещения в ГИС ЖКХ;
• ответом на запрос граждан;
• в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

• заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
• требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
• проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
• получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
• для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
• ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
• взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

• посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
• обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
• исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

• в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
• в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

• в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
• серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.

Права и обязанности управляющей компании

Для содержания многоквартирного дома можно создать ТСЖ или нанять другую организацию, которая за умеренную плату сделает работу. Но жильцам следует знать права и обязанности любой управляющей компании. Тогда будет проще контролировать ее деятельность.

Что такое управляющая компания

Это юридическое лицо, выполняющее услуги по содержанию многоквартирного дома. У таких организаций немало функций и полномочий, регулируемых жилищным законодательством. Обычно они связаны с содержанием общедомовой собственности, а предоставлением коммунальных ресурсов или выполнением технических работ занимаются другие специалисты.

Важно: для получения услуг фирмы по содержанию определенного МКД нужно заключить договор управления.

Функции управляющей компании

К соответствующим функциям можно отнести:

• ремонт;
• проверку технического состояния дома;
• организационные услуги;
• представление интересов клиентов в госструктурах;
• управление общедомовой собственностью;
• содержание придомового участка.

Жильцы дома вправе контролировать нанятых с помощью контракта работников.

Организация работы управляющей организации

Такие фирмы организовывают свою работу по-разному. Обычно они используют несколько вариантов, позволяющих эффективно выполнять обязанности по управлению. В первом случае все основные вопросы решают работники компании. Для выполнения технических работ они привлекают других специалистов, заключая с ними договора подряда.

Второй вариант – это полноценное обслуживание многоквартирного дома сотрудниками одной компании. Они являются фирмами с большим штатом, а у них на балансе находится несколько десятков жилых зданий.

Обязанности УК

Жильцам, которые оформляют контракты с такими компаниями, нужно знать все подробности их деятельности. К примеру, что входит в обязанности выбранной управляющей компании, какая ответственность предусмотрена за невыполнение обязательств и многое другое.

Эксплуатационно-ремонтные работы

Содержание многоквартирных домов управляющей компанией подразумевает:

• обеспечение безопасной эксплуатации жилплощади для владельцев;
• систематический осмотр собственности;
• проведение текущего и капитального ремонта;
• контроль соблюдения правил пожарной безопасности;
• уборка мусора;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• применение различных способов энергосбережения.

Полный список указан в договоре управления.

На придомовой территории

Уход за придомовым участком – еще одно обязательство УК. Сотрудники фирмы должны заниматься уборкой и вывозом мусора, посадкой кустарников или цветов и установкой/обустройством детских площадок. Владельцы вправе контролировать выполнение с помощью письменных отчетов.

По части технического контроля

Коммунальные услуги входят в обязанности управляющей компании. Для этого с соответствующей фирмой оформляют отдельное соглашение. Она выступает посредником между поставщиком и потребителем ресурсов. Сотрудники фирмы выполняют технический контроль над приборами учета, принимают меры по эффективному расходованию ресурсов, проводят ремонт.

Организационные услуги

Основными функциями фирмы являются организационные услуги:

• расчеты с ресурсоснабжающими организациями;
• принятие мер по борьбе со злостными неплательщиками;
• ведение и хранение технических бумаг;
• проведение общих собраний с владельцами квартир (минимум 1 раз в год);
• предоставление сведений жильцам об изменениях тарифов и т. д.;
• оформление регистрации.

Из этого следует, что УК вправе выявлять среди владельцев квартир неплательщиков и принимать соответствующие меры. Она вправе заниматься организацией работы сторонних фирм и передавать клиентам отчеты о своих действиях.

Что не входит в обязанности управляющей компании

Все функции фирмы строго регламентированы не только жилищным законодательством, но и внутренними локальными актами организации. Существует ряд функций фирмы, которые не выполняются по умолчанию. И если они не указаны в договоре, то УК может их игнорировать:

• вывоз мусора;
• ремонт или установка домофона;
• осуществление внеочередного ремонта;
• сруб деревьев;
• проведение работ по установке освещения улицы, систем видеонаблюдения или сигнализации;
• дополнительное украшение придомового участка.

Важно: поэтому за некоторые из этих услуг собственникам недвижимости нужно доплачивать отдельно или обращаться к другим узкоспециализированным организациям.

Права управляющей компании

Существуют полномочия управляющей компании, которые учитывают при оформлении договора. К ним относится:

1. Предоставление сведений о нелегальных перепланировках контролирующим органам.
2. Выявление незаконных действий по использованию собственности и передачу этих сведений для привлечения нарушителей к ответственности.
3. Использование мер по взысканию долгов с владельцев квартир.
4. Решение финансовых вопросов. Это получение оплаты от клиентов, передача средств за работу нанятых работников. Управляющие компании могут использовать резервные деньги на погашение долга или переводить средства со счета одного МКД на счет другого МКД.
5. Осуществления контроля передачи правильных показателей счетчиков.
6. Приостановление подачи ресурсов – водоснабжения, электричества и т. д.

К правам относится и получение материального вознаграждения. Сумма и способ оплаты регулируются контрактом, заключаемым сторонами.

Порядок отчета перед жильцами и контроль собственников за деятельностью УК

Владельцы жилплощади должны контролировать УК, так как платят за предоставляемые услуги. И не имеет значения, создали ли жильцы ТСЖ или ограничились лишь неформальной инициативной группой.

Представители организации должны передавать владельцам квартир всю информацию о своих действиях и проведенных работах. Для этого используют специальные отчеты. Порядок их предоставления регулируются контрактом.

Различают:

• годовые отчеты;
• годовой план работ.

Отчет содержит следующие сведения:

• порядок получения денег;
• расходы;
• список нужд, на которые потратили деньги;
• выполненные работы;
• сведения о задолженностях;
• список планов на следующий календарный год.

Унифицированной формы отчета нет. Поэтому каждая фирма составляет его на свое усмотрение, но с учетом правил делопроизводства. Это касается и годового плана, с помощью которого жильцы контролируют выполненный (и невыполненный) объем.

Разрешение спорных ситуаций

УК, предоставляющие различные услуги, не всегда удовлетворяют потребности клиентов. Поэтому возникают различные конфликтные ситуации, разрешение которых нередко требует вмешательства третьих лиц (контролирующих органов, суда). Для их разрешения хозяевам жилплощади нужно:

• осуществить попытку мирного разрешения спора;
• если не получилось, обратиться в контролирующие органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию).

Последней инстанцией, где можно получить помощь, является суд.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Иногда владельцы имущества сталкиваются с тем, что УК игнорирует выполнение обязанностей. Чаще это касается проведения различных работ, особенно, если компания уже потратила перечисленные деньги на другие нужды.

Важно: Жилищный кодекс РФ (ст. 162) предусматривает конкретную ответственность управляющей компании за отказ от выполнения своих функций.

Собственникам нужно:

• обратиться к руководителю с письменной претензией;
• дождаться ответа;
• лично встретиться с начальником, если нет никакого письменного ответа.

При игнорировании официального обращения руководством компании потерпевшая сторона обращается в жилищную инспекцию. После проведения проверки владельцы недвижимости смогут расторгнуть договор. Судебное разбирательство используется, если нужно взыскать с руководства фирмы моральный или материальный ущерб. Но если компания объявлена банкротом, даже это не поможет.

Выводы и заключение

Права и обязанности выбранной управляющей компании должны быть известны клиентам до оформления договора. Несмотря на большой список обязательств, у этой фирмы немало полномочий.

Они касаются должников за «коммуналку» и тех хозяев имущества, кто проводит незаконные перепланировки. Поэтому условия контракта перед подписанием проверяют с юристом.

А при появлении конфликта с руководством потерпевшая сторона обращается к контролирующим органам.

Была ли вам полезна данная статья?

5 неочевидных обязанностей вашей управляющей компании

Чистый двор и подъезд, уборка снега зимой и озеленение летом, ухоженные детские площадки и удобные лавочки — это заслуги управляющих компаний (УК) и ТСЖ, нанятых жильцами для управления многоквартирным домом. Качество выполнения этих услуг легко проконтролировать, но у жилищных организаций есть и другие обязанности, о которых собственникам квартир не всегда известно, информирует пресс-служба СГК.

Перечень услуг, которые управляющая компания должна предоставлять жильцам, можно посмотреть в договоре на управление многоквартирным домом. Подписанная копия этого документа должна быть у каждого собственника квартиры. Если ее нет — это уже повод обратиться в свою жилищную организацию.

Кроме того, можно свериться с нашим списком и оценить, насколько добросовестно УК или ТСЖ подходит к своим обязанностям.

1. Хорошо промытые трубы летом — залог горячих батарей зимой

Отопительный сезон в городах Сибири скоро закончится, но ответственным за теплоснабжение домов специалистам расслабляться не придется. Энергетики будут проводить гидравлические испытания тепловых сетей и оперативно ремонтировать обнаруженные повреждения. Похожую работу должны выполнить и управляющие компании в жилых домах — промыть и проверить на прочность трубы в доме.

О промывке и опрессовке труб специалисты УК должны предупредить жителей заранее, а также напомнить, что батареи в квартире в это время нужно оставить открытыми, чтобы и они промылись.

Мероприятия по регулировке количества поступающего в дом тепла, например корректировка сопел, тоже проводятся в межотопительный период.

Ресурсоснабжающая организация (РСО) проводит необходимые расчеты, учитывая особенности прошедшего отопительного сезона и изменения гидравлических режимов, и выдает управляющей компании параметры, на которые должны ориентироваться УК при настройке внутридомового оборудования. В начале следующего отопительного можно оценить эффект и при необходимости обратиться в РСО для совместной донастройки системы.  

2. Выше энергоэффективность — ниже плата за тепло

Мало кому известно, что управляющие компании должны ежегодно давать собственникам жилья свои предложения по энергосбережению. Эта обязанность закреплена в 7 части 12 статьи Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».

Такие предложения специалисты разрабатывают с учетом индивидуальных технических характеристик дома. Представители УК должны представить жителям расчет стоимости проведения энергосберегающих мероприятий, объема ожидаемого снижения потребления энергоресурсов, а также срока окупаемости.

После этого собственники на общем собрании могут выбрать любые из предложенных мероприятий по энергосбережению, принять решение о их проведении, определить источник финансирования работ и поручить своей жилищной организации их выполнение.

Дом, в котором установлено энергосберегающее оборудование и нет утечек тепла, потребит меньше энергии — соответственно, жители меньше заплатят за отопление.

3. Принцип одного окна для показаний приборов учета

Вот личный опыт автора этой статьи: в доме, где я жила раньше, была единая квитанция на все услуги — от управляющей компании. Счетчик электроэнергии в подъезде УК проверяла самостоятельно, а я только раз в месяц отправляла смс с показаниями приборов учета горячей и холодной воды.

Мы переехали, и теперь я оплачиваю 4 разные квитанции и в три организации отправляю показания счетчиков. В одну — потребление электроэнергии, в другую — расходы воды, так как холодную воду в мой дом поставляет одна компания, а услуги ее нагрева и водоотведения оказывает другая.

Дом на прямых расчетах, это дает прозрачность и понимание, куда уходят мои деньги, но я все время переживаю, что забуду что-то вовремя отправить.

Оказывается, даже если дом находится на прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями, жители могут передавать показания своей управляющей компании. Закон (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г.

№354 и Жилищный кодекс РФ) обязывает жилищную организацию отправить данные поставщику ресурсов.

Чтобы этот процесс был простым и удобным, СГК рекомендует управляющим компаниям, которые принимают показания приборов учета от жителей, на своем сайте организовать личный кабинет, где жители могут передать все показания в режиме онлайн и получить консультацию специалиста.

Важный момент! Показания приборов учета нужно передавать только один раз в месяц и в одно место — либо в УК, либо напрямую ресурсникам. Иначе в систему могут попасть некорректные данные, особенно если показания сняты в разные дни. 

Но если жители приняли решение передавать показания в РСО напрямую, лучше всего применять современные способы передачи показаний — например, пользоваться мобильными приложениями СГК и Энергосбыта. В таком случае процесс уже не выглядит таким обременительным. 

4. Куда платите — туда и идите?

В домах, где жители рассчитываются за оказанные услуги напрямую с ресурсниками, представители некоторых управляющих компаний отправляют жителей решать свои вопросы по качеству предоставляемых услуг самостоятельно, со словами: «Вот куда вы платите за свое отопление и воду, туда и обращайтесь». При этом жилищники как будто забывают, что сами собирают плату за управление многоквартирным домом, и взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией также входит в их обязанности.   

Например, если жители чувствуют, что замерзают, оптимальный порядок взаимодействия (в соответствии с постановлением Правительства РФ №354) будет выглядеть так:

1. Собственник жилья обращается в УК — по телефону или лично.
2. УК исключает вероятность того, что корень проблемы кроется внутри самой квартиры и в зоне ответственности самих жильцов (например, батареи могут быть забиты или не соответствовать размерам помещения, окна и балконные двери могут сквозить и терять тепло).
3. УК проверяет внутридомовое оборудование и, если не может решить проблему самостоятельно, вызывает представителей РСО — в нашем случае это будет тепловая инспекция СГК.
4. Комиссия с представителями УК и РСО делает замеры параметров на вводе в дом и замеряет температуру в квартире.
5. Если температура в квартире ниже нормативной, то комиссия составляет акт о некачественно оказанной услуге (при условии что нет явных нарушений в квартире: забиты батареи, сквозняки, т.д. ) с даты своего визита.
6. Период некачественной услуги фиксируется 2-мя актами — когда нарушение было обнаружено и когда оно было устранено.
7. РСО на основании актов делает собственнику перерасчет платы за отопление. При этом если выясняется, что нарушение произошло по вине УК, она возмещает ресурсникам убытки, но потребитель в этом уже не участвует.

Аналогичным образом можно решить проблему с качеством водоснабжения — температурой, цветом и другими характеристиками воды.

В определенные периоды, например, в Красноярске во время паводков, СГК оценивает параметры качества горячей воды самостоятельно. И если специалисты зафиксируют нарушения допустимых характеристик, то перерасчет будет выполнен по всем домам с открытой схемой единовременно. При этом составлять отдельные акты от каждой квартиры нет необходимости.

5. Тепло — дело тонкое

Тонкую настройку системы теплоснабжения, чтобы температура в помещениях была комфортной и соответствовала нормативам, должны выполнить специалисты управляющей компании в самом доме. В теплосети поддерживается одинаковая температура теплоносителя для всех домов, но сами дома разные — одним требуется больше тепла, другим меньше.

Более того, в большинстве домов есть техническая возможность предусмотреть регулировку расхода теплоносителя по стоякам системы теплоснабжения — это возможность отрегулировать температуру внутри помещений по подъездам и даже по отдельным комнатам.

Это может быть одним из энергосберегающих мероприятий, о которых написано выше.

Что делать, если УК или ТСЖ не выполняет свои обязанности?

В каждом городе есть орган, регулирующий работу жилищных организаций. Например, в Красноярске это служба строительного надзора и жилищного контроля (Стройнадзор).

Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:

• на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей;
• на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 рублей.

Но штраф не всегда самое страшное наказание для жилищной организации. Недовольство собственников работой может привести к жалобам в прокуратуру, администрацию города и даже к смене способа управления.