Надежды и ожидания, которые возлагаются на управляющие организации МКД вполне основаны, но далеко не каждый собственник квартиры знает, какие же именно обязанности у управляющей компании, а соответственно, что от нее ждать, а чего – нет.
Самый полный ответ, можно получить, ознакомившись с договором жильцов и УК, который является обязательным, и который 100% существует, даже если его нет у Вас на руках.
Ситуация с отсутствием копии договора с управляющей организацией достаточно распространенная, но получить ее не составит труда, просто обратившись к домоуправляющему или в Ваш ЖКУ.
Именно в этом договоре и прописаны все обязанности управляющей компании, которые она обязана выполнять, а в случае невыполнения – Вы имеете право их требовать!
За что отвечает управляющая организация МКД
Договор с управляющей организацией, это типовой документ и его содержание в большинстве случаев практически одинаковое. В обязательном порядке, этот документ содержит сведения о самом МКД, условиях и сроках оплаты услуг, непосредственно услуги за которые отвечает управляющая компания, и т.д.
Важно отметить, что управляющая организация МКД отвечает строго за тот перечень услуг, которые изложены в договоре! А дополнительные требования жильцов по выполнению иных работ, могут выполнятся (или не выполнятся) исключительно по последующей договоренности сторон!
Управляющая компания, которая обслуживает многоквартирный дом, часто получает реестр собственников и помещений МКД, тем самым, имея на руках список всех зарегистрированных квартир и данные о их собственниках, предоставлять персонально ориентированную отчетность или предложения по улучшению сотрудничества.
Обязанности управляющей организации или УК
Согласно законодательству, в обязанности управляющей компании входят эксплуатационно-ремонтные работы и организационные услуги. По желанию жильцов дома или совету дома, перечень обязанностей УК, может сокращаться или дополнятся в зависимости от типа и размеров МКД.
Что чаще всего управляющие организации не делают, а должны бы!
К сожалению, приводить полный перечень услуг, которые может (или должна) выполнять управляющая организация, физически невозможно, потому как, в каждом отдельном случае, обязанности могут иметь разный объем.
Но мы отметим, что чаще всего, управляющие компании уклоняются от предоставления отчетной документации, или предоставляя ее, искажают данные, приводят перечень невыполненных услуг и т.д. Безусловно, за этим нужно следить совету дома или домоуправляющему, чтобы все обязанности УК перед жителями МКД выполнялись в полном объеме.
Подчеркнем, что независимо от того, прописана ли в договоре обязанность управляющей компании предоставлять отчетность или нет, УК обязана это делать, согласно Статье 162 ЖК РФ. Соответственно, собственники МКД – вправе ее требовать!
Какую ответственность несет управляющая организация за невыполнение своих обязательств
Т.к. деятельность УК прописана законодательно, то соответственно, управляющая организация несет полную ответственность за невыполнение своих обязательств, или за некачественное их выполнение.
Например, если управляющая компания некачественно выполнила работы, прописанные в договоре, или же не выполнила их вообще – то согласно ГК РФ – управляющая организация отвечает за свои действия, как любая юридическая организация, за невыполнение возложенных работ, согласно договору.
Если же, по причине невыполнения обязательств по договору, жильцы понесли убытки, то такие правонарушения будут рассматриваться в судебном порядке, а возмещение убытков перекладывается на управляющую компанию в полном объеме.
Об обязанности управляющих организаций предоставлять реестр собственников инициатору общих собраний собственников
Обязанность вести реестр собственников помещений в доме – лицензионное требование к работе управляющих организаций. Также законодательство обязывает УО по запросу инициаторов общих собраний передавать им такой реестр. На примере судебного дела рассказываем, может ли УО отказать в выдаче реестра и требовать подтверждения факта подготовки ОСС.
Собственник помещения в доме обратился в УО за реестром собственников для проведения ОСС
В управляющую организацию с просьбой предоставить реестр собственников для проведения внеочередного собрания собственников обратился член Совета МКД. Поскольку УО не провела годовое ОСС, а собственник был недоволен тем, как организация выполняет условия договора управления, он решил выступить инициатором общего собрания.
В повестку дня инициатор включил вопросы по выбору новой УО и установлению более низкого размера платы за содержание жилого помещения в доме, о чём он письменно сообщил в управляющую организацию, приложив запрос на реестр собственников.
Но УО отказала инициатору. Член Совета МКД ещё несколько раз обращался за реестром, но каждый раз получал отказ, поэтому подал иск в суд с требованием принудить управляющую организацию передать инициатору ОСС реестр собственников. Истец указал на незаконность действий УО и попросил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда.
Управляющие организации обязали вести реестр собственников
Уо отказала собственнику из-за отсутствия доказательств созыва общего собрания
Управляющая организация в суде повторила причины своего отказа выдать реестр собственников истцу: к заявлению инициатор собрания не приложил документы, которые бы подтверждали факт, что по инициативе истца на момент направления запроса созывается ОСС.
Список таких документов, по мнению УО, предусмотрен ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ: уведомление о проведении собрания с обязательным указанием даты, времени, повестки дня, а также документы, подтверждающие факт уведомления всех собственников о проведении собрания.
Компания настаивала на том, что по смыслу ст. 45 ЖК РФ намерение провести ОСС не может считаться основанием для обязательного предоставления УО в адрес заявителя реестра собственников. Это бы нарушило нормы № 152-ФЗ о работе с персональными данными собственников.
О новом лицензионном требовании – ведении реестра собственников
Суд первой инстанции предложил истцу доказать УО факт созыва собрания
Суд первой инстанции, принимая решения по делу, опирался на толковании норм ст. 45 ЖК РФ. В соответствии с ч.ч. 1, 2 указанной статьи, собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. При этом собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников.
Для получения реестра собственников инициаторы собрания могут письменно, в том числе через ГИС ЖКХ, обратиться в УО, правление ТСЖ, ЖК/ЖСК, которые должны предоставить актуальную версию документа в течение пяти дней с момента получения запроса.
При этом суд сделал вывод, что по буквальному толкованию п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ УО/ТСЖ обязана предоставить реестр только инициатору ОСС и только в том случае, если он представит доказательства созыва собрания. Это предотвратит злоупотребление правом получать реестр со стороны собственников, потому что теоретически каждый из них может обращаться в УО/ТСЖ за реестром ежедневно.
Следовательно, УО имела право отказать истцу в выдаче реестра, поскольку последний не представил доказательств созыва в доме ОСС.
Требования управляющей организации доказать факт подготовки собрания суд посчитал законными и отклонил иск.
Судья предложил члену Совета МКД повторно обратиться в управляющую организацию, направив вместе с заявлением на реестр собственников документы, подтверждающие созыв общего собрания.
Как оформить реестр собственников помещений в МКД в 2018 году
Апелляционный суд потребовал от УО предоставить истцу реестр собственников без всяких условий
Собственник не стал повторно писать запрос в УО, а подал апелляционную жалобу в областной суд, настаивая на том, что ЖК РФ не содержит норм, позволяющих управляющей организации требовать от инициатора общего собрания доказательств деятельности по созыву и организации собрания.
Отказ УО нарушает его права как потребителя и нормы законодательства, что должно трактоваться как административное правонарушение, предусмотренное ст. 5.39 КоАП РФ – отказ в предоставлении информации.
Апелляционный суд, рассматривая обстоятельства дела, исходил из того, что в соответствии с ч. 3.1 ст.
45 ЖК РФ, введённой в начале 2018 года № 485-ФЗ, УО, ТСЖ, кооператив обязаны вести реестры собственников, а также по запросу инициаторов ОСС – предоставлять документ в течение пяти дней с момента поступления такого запроса. Инициировать собрание может любой из собственников помещений в доме.
При этом, как отметил судья, согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении этого документа инициаторам в целях созыва и организации ОСС не требуется. Подобные действия УО не расцениваются, как нарушение № 152-ФЗ и правил обработки ПДн.
В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, каждый собственник в доме должен быть лично уведомлён о проведении общего собрания, если иное не было установлено на предыдущих ОСС. Ни УО, ни истец не представили суду доказательств, что собственники принимали иной порядок уведомления о проведении ОСС.
Следовательно, чтобы исполнить требования ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, инициатору собрания необходим реестр собственников помещений. В его отсутствие, в том числе из-за отказа УО предоставить документ, инициатор ОСС не имеет возможности уведомить собственников. Поэтому требование УО о предоставлении документов, подтверждающих факт созыва им общего собрания, неправомерно.
Судья согласился с доводом истца о том, что нормы ЖК РФ не предусматривают каких-либо ограничений для собственников в отношении обращений в УО с запросом о предоставлении реестра в целях проведения ОСС.
В обращении, направленном в УО, инициатору собрания достаточно указать цель запроса, при этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются по умолчанию и не подразумевают злоупотребления правами (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
Суд отменил решение первой инстанции, обязав УО предоставить истцу реестр собственников, а также оплатить компенсацию морального вреда 3 000 рублей и штраф за неисполнение требований в добровольном порядке в размере 1 500 рублей.
За отказ УО предоставить реестр инициатору – штраф по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ
Управляющие организации в соответствии с требованиями ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ обязаны вести реестр собственников и предоставлять его по письменному запросу инициаторов общих собраний собственников помещений в доме.
При этом, как следует из приведённого выше судебного определения, делать это необходимо без требования, чтобы обратившийся за реестром собственник предоставил доказательства, что он готовит ОСС. Добросовестность инициатора собрания подразумевается по смыслу п. 5 ст. 10 ГК РФ.
Предоставление реестра собственников по запросу инициатора – лицензионное требование к деятельности УО. Поэтому за отказ управляющую организацию могут привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Эта статья предусматривает наложение штрафа на юридических лиц от 250 000 до 300 000 рублей.
Уголовная ответственность: за что могут привлечь к ответственности УК, ЖСК и ЖСК в 2019-2020 гг. – gkhhelp.ru
Как правило на семинара в интернете говорят нам в основном об административных наказаниях управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК и руководителей этих организаций за нарушения при осуществлении управления МКД. Но мало кто напоминает руководителям и Управляющим Организациям о том, что при выявлении различных правонарушений могут применять не только административные меры наказания, но и уголовные!
Сегодня мы хотим подробно разъяснить тему ответственности руководителей Управляющих Организация сферы ЖКХ с точки зрения уголовного наказаний: за что могут привлечь руководителя УО и УК, ТСЖ, ЖСК к уголовному наказанию?
Административные правонарушения в России строго регламентируются КоАП РФ и ЖК РФ и ,наверняка, все руководители и председатели, знакомы как с перечнем правонарушений, так и с соответствующими штрафными санкциями. Уголовная ответственность в сфере ЖКХ при осуществлении деятельности по управлению МКД наступает реже.
Юристы ЖКХ-Проф подготовили для вас перечень деяний, за которые УК, ТСЖ и ЖСК, в том числе и их руководители, могут быть привлечены к уголовной ответственности в 2019-2020 гг..
В соответствии с нормами УК РФ уголовная ответственность может наступить как по общим основаниям для всех физических лиц в РФ, так и при совершении действий (или бездействий), связанных конкретно с деятельностью по управлению жилыми домами. Мы рассмотрим подробнее ответственность и наказания, связанные именно с профессиональным управлением многоквартирных домов:
1. Подделка протоколов и решений общих собраний собственников
Большинство руководителей и председателей знают о том, что подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании подлежит уголовной ответственности, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ.
Ответственность руководителя УО:
Подделка, изготовление или оборот поддельных документов в соответствии с действующим законодательством карается принудительными работами или лишением свободны на срок от нескольких месяцев до 4 лет. А также мерой пресечения может быть штраф в размере до 80 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев.
2. Ненадлежащее исполнение обязанностей и причинение крупного ущерба или вреда здоровью в связи с этим
Нередко наказывают руководителей УК, ТСЖ и ЖСК за причинения тяжкого вреда здоровью или смерти физ.лицам по причине того, что УО ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию и ремонту МКД.
Примеры знакомы всем: гибель людей из-за неисправности лифта, обрушения балконной плиты, сход льда или снега с крыш (что особо часто случается в Санкт-Петербурге).
Ответственность руководителя УО:
Если был причинен тяжкий вред здоровью по неосторожности (ст. 118 УК РФ) руководителю или председателю грозит штраф в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до 6 месяцев, либо обязательные работы на срок до 48 часов, исправительные работы на срок до 2 лет, либо ограничением свободы на срок до 3 лет.
Если из-за ненадлежащего выполнения обязанностей по содержанию и ремонту МКД кто-то погиб, то судить руководителя УО будут по ч. 2 ст. 109 или ч. 3 ст. 238 УК РФ. Наказываются данные преступления по разному в зависимости от степени ущерба и количества пострадавших лиц.
Ответственность руководителя УО:
исправительные или принудительными работы на срок до 4 лет, либо ограничение или лишение свободы на срок до 4 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью как на определенный срок, так и без такового.
Если УО отключила в квартире электроэнергию и это стало причиной крупного ущерба имуществу собственников или всего дома, причинило тяжкий вред здоровью или, что еще хуже, привело к смерти человека, то руководителя или председателя будут судить по ч.ч. 1, 2 ст. 215.1 УК РФ. Важное условие: судом должно быть установлено, что действия УО по отключению/ограничению КУ были незаконными и именно они привели к ущербу.
3. Присвоение имущества собственников или платежей за ЖКУ
Руководители и/или сотрудники управляющих организаций, в том числе ТСЖ и ЖСК также могут быть привлечены уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством по статье мошенничество.
Самыми частыми преступлениями оказываются махинации, связанные с ОИ собственников, его ремонтом, а также расходованием средств, оплаченных собственниками за КУ и капремонт. Данные преступления попадают под статью мошенничество с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 159 УК РФ.
Если преднамеренное неисполнение договоров стало причиной ущерба дому в крупном (от 3 млн рублей) или особо крупном (от 12 млн руб.) размере, то ответственность судом будет определена по ч.ч. 5, 6, 7 ст. 159 УК РФ.
Также УО могут попасть под уголовную ответственность при управлении многоквартирными домами за присвоение или растрату имущества собственников, их денежных средств с использованием служебного положения.
Это может быть как присвоение платежей собственников за ЖКУ, так и продажа каких-либо элементов или объектов, входящих в состав общего имущества собственников, заключение заведомо невыгодных сделок.
Пример: На УО завели уголовное дело за хищение денежных средств собственников. Виновного осудят по ч.ч. 3, 4 ст. 160 УК РФ.
Ответственность руководителя УО:
Штраф до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 1 года, либо обязательными или исправительными работами на срок от 360 часов до 1 года, ограничением свободы до 2 лет, принудительными работами до 2 лет лет, либо арестом до 4 месяцев или лишением свободы до 2лет.
4. Деятельность УО без лицензии и уклонение от уплаты долгов
Руководителей или председателей управляющих организаций могут осудить, если УО, возглавляемая им, занималась управлением МКД без лицензии.
Если УК, ТСЖ или ЖСК собирала с собственников платежи и получила от своей незаконной деятельности доход или причинила ущерб свыше 2,25 млн рублей, то ответственность попадает под ч. 1 ст. 171 УК РФ в случае.
Если сумма ущерба в итоге превысила 9 млн рублей, то обвинители будут апеллировать к ч. 2 ст. 171 УК РФ.
- Ответственность руководителя УО:
- штраф от 100 до 500 тыс руб или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период 1-3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 5 лет со штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 мес.
- Не стоит забывать, что руководителя УК или председателя ТСЖ/ЖСК могут наказать по этим статьям за иную деятельность без получения лицензии на определенный вид деятельности, принесшую большую прибыль: на вывоз ТБО, обслуживание лифтового оборудования или оборудования пожарной безопасности и пр.
Также все вы хорошо знаете, что за УО могут лишить лицензии за непогашение долгов перед РСО . Однако мало кто помнит, что уклонение от уплаты долга в сумме более 2,25 млн рублей после того, как задолженность был уже подтверждена в судебном порядке, руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ.
Ответственность руководителя УО:
штраф до 200 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, обязательными работами на срок до 480 часов или принудительными работами до 2 лет, арестом или лишением свободы на срок до 2 лет.
5. Проникновение в квартиру без разрешения проживающих
Сотрудникам УК, ЖСК или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в квартиры собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Однако УО не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников.
Если сотрудники УО проникли в квартиру без разрешения собственника, то законодательство расценивает действия сотрудников как незаконное проникновение в жилое помещение против воли проживающих с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 139 УК РФ.
Ответственность:
штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 мес, либо обязательными работами на срок до 360 часов, исправительными работами на срок до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев.
6. Нарушение требований безопасного проживания в доме из-за действий или бездействия УО
Как мы все помним, УК, ЖСК и ТСЖ отвечают за содержание и ремонт ОИ в МКД, а также за создание условий для безопасного проживания люде. Если же из-за ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей произошёл несчастный случай, в результате которого сильно пострадали или даже погибли жители дома, руководитель и сотрудники УО будут наказаны по УК РФ.
Нарушение требований безопасности при проведении строительных работ: При проведении ремонтных работ в доме на человека/людей обрушились строительные леса, возведённые для ремонта фасада дома, или он/они отравились газом, парами красок, что причинило тяжкий вред здоровью. К негативным последствиям относят потерю слуха, зрения, психические расстройства, утрату трудоспособности и пр. Судить ответственных будут по ч.ч. 1–3 ст. 216 УК РФ.
Требований пожарной безопасности: В соответствии с договором управления УО отвечает за пожарную безопасность в доме, в том числе следит за тем, чтобы не были захламлены коридоры, пожарные выходы, открывались входные двери, в надлежащем состоянии содержалась электропроводка в доме и пр. Если в доме случится пожар, огонь причинит значительный ущерб имуществу/здоровью людей, кто-то погибнет, и вина УО в этом будет доказана, то судить виновных будут по ч.ч. 1–3 ст. 219 УК РФ
Нарушение санитарно-эпидемиологических правил: Руководителя и сотрудников УО будут судить по УК РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических правил в случае распространение в доме или на придомовой территории крыс, которые являются переносчиками опасных заболеваний. Если это станет причиной массового заболевания или отравления людей, то УО, не принявшую вовремя мер по дератизации, ждёт наказание по ч.ч. 1, 2 ст. 236 УК РФ.
Ответственность:
Штраф до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, ограничением свободы до 3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 7 лет с лишением права занимать определенные должности.
Уголовная ответственность в отношении руководителей УО предусмотрена дополнительно в том случае, если они не исполнили требования вступившего в силу судебного акта или препятствовали их исполнению (ст. 315 УК РФ).
Главной особенностью почти всех ситуаций, когда руководителям УК, ТСЖ и ЖСК грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении УО и МКД, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере,причинение вреда здоровью или же смерть одного или более лиц. При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний.
Специалисты ЖКХ-Проф помогают руководителям управляющих организаций как Санкт-Петербурга, так и др.городов России избежать уголовной ответственности с помощью предварительных и своевременных консультаций.
Для записи на личную консультацию по самым сложным вопросам звоните по тел. +7 812 327-09-10 или по эл.почте [email protected]
Что должна жильцам управляющая компания?
Когда государство озаботилось ужесточением платежной дисциплины среди граждан, нелишним будет знать, что они могут требовать с коммунальщиков за свои кровные. Сегодня мы напоминаем читателям об обязанностях управляющей компании.
Типовой перечень услуг
В последнее время собственникам помещений во многоквартирном доме приходится ой как несладко.
Стоимость коммунальных услуг растет как на дрожжах, в едином платежном документе появляются новые обязательные сроки, цифры в которых заставляют хвататься за сердце даже самых стойких оптимистов.
И если в столице и крупных городах управляющие компании все-таки побаиваются откровенно манкировать своими обязанностями, то в провинциях, где, как говорится, до бога высоко, а до царя далеко, такое случается сплошь и рядом.
А между тем за ту сумму, которая каждый месяц фигурирует в строке единого платежного документа (ЕПД) «содержание и ремонт жилого фонда», коммунальщики должны изрядно поднапрячься.
В общих чертах, отмечают представители юридического сообщества, специализирующиеся на решении подобных вопросов, то управляющие компании силами своих сотрудников (в некоторых случаях — сторонних подрядчиков) обязаны обеспечить жильцам чистоту на прилегающей территории. Также они должны содержать в исправном и комфортном для использования состоянии в любое время года те помещения, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, в сфере именно их ответственности лежит:
- обеспечение бесперебойной поставки по внутридомовым инженерным сетям тепла, воды (включая водоотведение), газа, электричества и контроль за количеством и качеством этих ресурсов;
- диспетчерское обслуживание объекта для оперативного устранения аварий;
- ведение технической документации на обслуживаемые здания, объекты, а также проведение их систематических техосмотров и обследований.
Если же конкретизировать вышеуказанные условия, то на практике ситуация должна выглядеть следующим образом (в основу перечня работ положены следующие документы: Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Приложение № 2 к «Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК» 02 апреля 2004 года, утвержденное Госстроем РФ, а также Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2013 года N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Во-первых, работники обслуживающей организации должны своевременно заделывать появляющиеся на внешних стенах зданий трещины и швы, удалять представляющие опасность износившиеся элементы декора (плитка, штукатурка и т. п.), контролировать исправное состояние кровли, подъездных козырьков, ограждений, укреплять или (при необходимости) заменять подъездные двери и окна.
Во-вторых, они должны перед наступлением холодов утеплять дверные проемы и окна, а зимой — удалять снег и наледь с крыш, заменять вышедшие из строя лампы внутриподъездного освещения.
В-третьих, обслуживающая организация раз в год (обычно весной) должна проводить генеральную уборку всего подъезда (мыть окна, плафоны освещения, батареи отопления, двери, перила, лестницы, подоконники, почтовые ящики).
Кроме того, раз в месяц УК должна проводить влажную уборку всех лестничных маршей и площадок, раз в неделю — убирать лестничные марши и площадки выше второго этажа, а уж лестницы и пролеты первых двух этажей (а при наличии — и лифт) убирать каждый день.
В-четвертых, УК обязана убирать мусор с придомовой территории ежедневно (в теплое время года — подметать и поливать газоны, зимой — очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, а тротуары обрабатывать противогололедными материалами). Если у дома находится детская площадка, то по мере необходимости красить и ремонтировать ее.
В-пятых, на нее возлагаются обязанности по обследованию и обслуживанию общедомовых коммуникаций. Соответственно, работники управляющей компании должны контролировать состояние электрокабелей (до входных дверей квартир), проверять заземление, замерять сопротивление изоляции проводов и приборов.
Они же отвечают за включение и отключение центрального отопления (сезонные работы по сливу воды и заполнению системы, устранение воздушных пробок в стояках и радиаторах, утепление трубопроводов в подвалах и на чердаках), а также за исправное состояние канализационной и водопроводной систем (включая трубопровод горячего водоснабжения).
- В-шестых, внутри дома и на прилегающей территории обслуживающая организация выполняет все необходимые работы во время возникновения аварийной ситуации и нивелирует следы вмешательства после ее ликвидации.
- Кроме того, УК должна проводить сезонные работы по дератизации и дезинсекции общедомового имущества (проще говоря, периодически уничтожать появляющихся в доме тараканов, мышей и прочих грызунов и насекомых).
- Конкретные обязанности
Однако представители юридического сообщества отмечают: все вышеуказанное де-юре является лишь рекомендациями.
Четкий и подробный список выполняемых работ (как и сроки, а также иные нюансы их подготовки и выполнения) приписывается в договоре управления с собственниками помещений во многоквартирном доме.
Он утверждается на общем собрании жильцов, и, по-хорошему, его копия (вместе с необходимыми приложениями и дополнениями) должна быть на руках у каждого владельца жилого помещения.
- Если договор по каким-либо причинам у собственника отсутствует, то последний может получить его, обратившись с письменным заявлением в обслуживающую организацию.
- В случае, когда в подобном документе отсутствуют конкретные обязанности управляющей компании (как показывает практика, последние не стремятся обострять отношения с гражданами и все же фиксируют минимальный перечень), то собственники могут инициировать проведение общего собрания во многоквартирном доме (как готовиться к такому мероприятию, мы уже рассказывали в конце августа), на котором они определят необходимый список и потребуют занести его в договор.
- Если представители УК отказываются это делать (или вообще всеми правдами и неправдами утаивают содержание договора управления), то это прямой путь для жалобы (лучше всего — коллективной) в надзорные органы.
- Интересный момент: согласно постановления Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10, а также постановления Пленума ВАС от 17 февраля 2011 года № 11, если договор управления многоквартирным домом отсутствует вовсе, или в нем не прописаны конкретные обязанности УК, то это не освобождает последнюю от выполнения вышеперечисленных работ и услуг.
- Кого боятся УК
- Направлять претензии к работе обслуживающей организации можно по трем адресам.
- Во-первых, это местное отделение Государственной жилищной инспекции.
- Во-вторых, это местные и региональные отделения Роспотребнадзора.
- В-третьих, это местная прокуратура.
В первые две инстанции писать можно практически сразу же по мере выявления проблем, причем жалобы могут дублировать друг друга. А вот прокуратура — это уже, что называется высшая ступень. Для обращения в этот орган лучше иметь на руках письменные ответы предыдущих организаций и копии первоначальных претензий (так что все жалобы надо составлять в двух экземплярах).
Правда, юристы рекомендуют сначала все же обратиться с письменной жалобой на недобросовестную работу непосредственно в саму обслуживающую организацию. Нередко после первого же подобного обращения по адресу расположения проблемного объекта все налаживается как по мановению волшебной палочки.
Стоит ли овчинка выделки?
Учитывая особенности российской системы правосудия, отмечают многие адвокаты, не факт, что после жалобы обслуживание объекта оперативно и кардинально улучшится. Однако спокойной жизни обслуживающей организации также не видать, и штрафы за нерадение ей платить все же придется.
Так, например, весьма показательный процесс прошел недавно в подмосковной Коломне.
Жильцы одного из многоквартирных домов обратились в Госжилинспекцию с жалобой на ненадлежащее выполнение местной УК «Департамент городского хозяйства» своих обязанностей и отсутствие какой-либо реакции на обращения жителей.
Инспекторы выявили при осмотре ряд нарушений (растрескивание отмостки, частичное разрушение подъездных козырьков, проседание крыльца, повреждение краски и штукатурки внутри подъездов), квалифицировали это как нарушение лицензионных требований, составили протокол и направили дело для рассмотрения в мировой суд.
Представители же управляющей компании настаивали на том, что нарушения являются малозначащими. По их версии, нарушены были не лицензионные требования, а правила предпринимательской деятельности по управлению домом. Однако суд города признал нарушение серьезным, а доводы УК «ДГХ» — противоречащими российскому законодательству.
В результате компания должна в определенные сроки устранить все нарушения и заплатить штраф в размере 125 тысяч рублей.
Андрей Захарченко, «Свободная пресса»
____________________Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter или сюда.
Как бороться с недобросовестными управляющими компаниями
Развивая сотрудничество с автором статьи И.В. Казариным и с его любезного разрешения перепечатываем актуальный материал.
Оригинал статьи находится по адресу:http://npsamara.pro/news/np-na-radio/Расстраивает неприглядное состояние фасада многоквартирного дома? Раздражает отсутствие нормального ремонта в подъезде еще с советских времен? Не устраивает протекающая каждую осень крыша? Утомляет грязь на лестничных площадках и разбитые окна на лестничных клетках? Потенциальные покупатели вашей квартиры увидели все это безобразие, и ушли «думать»?При этом управляющая организация на все вопросы и жалобы отвечает универсальной фразой «денег нет, но вы там держитесь», выставляя очередную платежную квитанцию с неадекватными суммами на содержание жилья?Все эти проблемы можно решить, если у вас есть (1) единомышленники; (2) решимость довести дело до конца; (3) возможность потратить от 4 до 6 месяцев своего времени и нервов; (4) фотоаппарат, ручка и бумага.А пока предлагаю ознакомиться с отработанным на практике алгоритмом по «понуждению к миру». Отмечу лишь, что от начала конфликта и до полной «капитуляции» УК было потрачено 1,5 года, но теперь понятны все тактические ошибки, попутно выявлены пределы «административного ресурса» УК, и выработаны методы противодействия.
Этап № 1
Найти на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (https://www.reformagkh.ru/) первичную информацию по своему многоквартирному дому.Набрать адрес дома => далее кликнуть на строчку «Мой дом» => на страничке дома нажать на «версия для печати» и написать адрес э/почты => получить по почте файл формата .pdf — анкету МКД.Для любознательных: анкету скачать потом, а пока нажимать на все опции подряд для прочтения всей раскрытой управляющей организацией информации и скачивания документов (договора управления МКД, протоколов собраний, отчетов за предыдущие годы и т.д., и т.п.). Анкета МКД, договор на управление с УК, протоколы ОСС — это базовые документы, с которыми придется работать в дальнейшем.
Аналогичным способом «покопаться» на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства https://dom.gosuslugi.ru/
- Этап № 2
- Вовсе не требуется учить наизусть, но общее представление о содержании данных НПА (нормативно-правовой акт) должно сформироваться.
- Этап № 3
Внимательно прочитать три нормативных акта (они в свободном доступе, в т.ч. в некоммерческой онлайн-версии СПС «Консультант плюс»):Зафиксировать актом обследования (комиссией в 3 и более жителей дома) недостатки в содержании и ремонте общего имущества МКД. Обязательно сфотографировать вопиющие недостатки: отсутствие влажной уборки, отвалившаяся штукатурка на стенах лестничных клеток, торчащие провода провайдеров, последствия протекающей крыши, мусор и т.д.Приглашать на осмотр управляющую организацию — на усмотрение. Однако направить 2-й экземпляр акта в УК заказной почтой (лучше в качестве приложения к запросу-претензии) следует обязательно.
Этап № 4
Направить в адрес управляющей организации претензию
5 неочевидных обязанностей вашей управляющей компании
Чистый двор и подъезд, уборка снега зимой и озеленение летом, ухоженные детские площадки и удобные лавочки — это заслуги управляющих компаний (УК) и ТСЖ, нанятых жильцами для управления многоквартирным домом. Качество выполнения этих услуг легко проконтролировать, но у жилищных организаций есть и другие обязанности, о которых собственникам квартир не всегда известно, информирует пресс-служба СГК.
Перечень услуг, которые управляющая компания должна предоставлять жильцам, можно посмотреть в договоре на управление многоквартирным домом. Подписанная копия этого документа должна быть у каждого собственника квартиры. Если ее нет — это уже повод обратиться в свою жилищную организацию.
Кроме того, можно свериться с нашим списком и оценить, насколько добросовестно УК или ТСЖ подходит к своим обязанностям.
1. Хорошо промытые трубы летом — залог горячих батарей зимой
Отопительный сезон в городах Сибири скоро закончится, но ответственным за теплоснабжение домов специалистам расслабляться не придется. Энергетики будут проводить гидравлические испытания тепловых сетей и оперативно ремонтировать обнаруженные повреждения. Похожую работу должны выполнить и управляющие компании в жилых домах — промыть и проверить на прочность трубы в доме.
О промывке и опрессовке труб специалисты УК должны предупредить жителей заранее, а также напомнить, что батареи в квартире в это время нужно оставить открытыми, чтобы и они промылись.
Мероприятия по регулировке количества поступающего в дом тепла, например корректировка сопел, тоже проводятся в межотопительный период.
Ресурсоснабжающая организация (РСО) проводит необходимые расчеты, учитывая особенности прошедшего отопительного сезона и изменения гидравлических режимов, и выдает управляющей компании параметры, на которые должны ориентироваться УК при настройке внутридомового оборудования. В начале следующего отопительного можно оценить эффект и при необходимости обратиться в РСО для совместной донастройки системы.
2. Выше энергоэффективность — ниже плата за тепло
Мало кому известно, что управляющие компании должны ежегодно давать собственникам жилья свои предложения по энергосбережению. Эта обязанность закреплена в 7 части 12 статьи Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».
Такие предложения специалисты разрабатывают с учетом индивидуальных технических характеристик дома. Представители УК должны представить жителям расчет стоимости проведения энергосберегающих мероприятий, объема ожидаемого снижения потребления энергоресурсов, а также срока окупаемости.
После этого собственники на общем собрании могут выбрать любые из предложенных мероприятий по энергосбережению, принять решение о их проведении, определить источник финансирования работ и поручить своей жилищной организации их выполнение.
Дом, в котором установлено энергосберегающее оборудование и нет утечек тепла, потребит меньше энергии — соответственно, жители меньше заплатят за отопление.
3. Принцип одного окна для показаний приборов учета
Вот личный опыт автора этой статьи: в доме, где я жила раньше, была единая квитанция на все услуги — от управляющей компании. Счетчик электроэнергии в подъезде УК проверяла самостоятельно, а я только раз в месяц отправляла смс с показаниями приборов учета горячей и холодной воды.
Мы переехали, и теперь я оплачиваю 4 разные квитанции и в три организации отправляю показания счетчиков. В одну — потребление электроэнергии, в другую — расходы воды, так как холодную воду в мой дом поставляет одна компания, а услуги ее нагрева и водоотведения оказывает другая.
Дом на прямых расчетах, это дает прозрачность и понимание, куда уходят мои деньги, но я все время переживаю, что забуду что-то вовремя отправить.
Оказывается, даже если дом находится на прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями, жители могут передавать показания своей управляющей компании. Закон (постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г.
№354 и Жилищный кодекс РФ) обязывает жилищную организацию отправить данные поставщику ресурсов.
Чтобы этот процесс был простым и удобным, СГК рекомендует управляющим компаниям, которые принимают показания приборов учета от жителей, на своем сайте организовать личный кабинет, где жители могут передать все показания в режиме онлайн и получить консультацию специалиста.
Важный момент! Показания приборов учета нужно передавать только один раз в месяц и в одно место — либо в УК, либо напрямую ресурсникам. Иначе в систему могут попасть некорректные данные, особенно если показания сняты в разные дни.
Но если жители приняли решение передавать показания в РСО напрямую, лучше всего применять современные способы передачи показаний — например, пользоваться мобильными приложениями СГК и Энергосбыта. В таком случае процесс уже не выглядит таким обременительным.
4. Куда платите — туда и идите?
В домах, где жители рассчитываются за оказанные услуги напрямую с ресурсниками, представители некоторых управляющих компаний отправляют жителей решать свои вопросы по качеству предоставляемых услуг самостоятельно, со словами: «Вот куда вы платите за свое отопление и воду, туда и обращайтесь». При этом жилищники как будто забывают, что сами собирают плату за управление многоквартирным домом, и взаимодействие с ресурсоснабжающей организацией также входит в их обязанности.
Например, если жители чувствуют, что замерзают, оптимальный порядок взаимодействия (в соответствии с постановлением Правительства РФ №354) будет выглядеть так:
- Собственник жилья обращается в УК — по телефону или лично.
- УК исключает вероятность того, что корень проблемы кроется внутри самой квартиры и в зоне ответственности самих жильцов (например, батареи могут быть забиты или не соответствовать размерам помещения, окна и балконные двери могут сквозить и терять тепло).
- УК проверяет внутридомовое оборудование и, если не может решить проблему самостоятельно, вызывает представителей РСО — в нашем случае это будет тепловая инспекция СГК.
- Комиссия с представителями УК и РСО делает замеры параметров на вводе в дом и замеряет температуру в квартире.
- Если температура в квартире ниже нормативной, то комиссия составляет акт о некачественно оказанной услуге (при условии что нет явных нарушений в квартире: забиты батареи, сквозняки, т.д. ) с даты своего визита.
- Период некачественной услуги фиксируется 2-мя актами — когда нарушение было обнаружено и когда оно было устранено.
- РСО на основании актов делает собственнику перерасчет платы за отопление. При этом если выясняется, что нарушение произошло по вине УК, она возмещает ресурсникам убытки, но потребитель в этом уже не участвует.
Аналогичным образом можно решить проблему с качеством водоснабжения — температурой, цветом и другими характеристиками воды.
В определенные периоды, например, в Красноярске во время паводков, СГК оценивает параметры качества горячей воды самостоятельно. И если специалисты зафиксируют нарушения допустимых характеристик, то перерасчет будет выполнен по всем домам с открытой схемой единовременно. При этом составлять отдельные акты от каждой квартиры нет необходимости.
5. Тепло — дело тонкое
Тонкую настройку системы теплоснабжения, чтобы температура в помещениях была комфортной и соответствовала нормативам, должны выполнить специалисты управляющей компании в самом доме. В теплосети поддерживается одинаковая температура теплоносителя для всех домов, но сами дома разные — одним требуется больше тепла, другим меньше.
Более того, в большинстве домов есть техническая возможность предусмотреть регулировку расхода теплоносителя по стоякам системы теплоснабжения — это возможность отрегулировать температуру внутри помещений по подъездам и даже по отдельным комнатам.
Это может быть одним из энергосберегающих мероприятий, о которых написано выше.
Что делать, если УК или ТСЖ не выполняет свои обязанности?
В каждом городе есть орган, регулирующий работу жилищных организаций. Например, в Красноярске это служба строительного надзора и жилищного контроля (Стройнадзор).
Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:
- на должностных лиц — от 500 до 1000 рублей;
- на юридических лиц — от 5 000 до 10 000 рублей.
Но штраф не всегда самое страшное наказание для жилищной организации. Недовольство собственников работой может привести к жалобам в прокуратуру, администрацию города и даже к смене способа управления.
Загрузка...
