Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием

Совсем недавно для вкладчиков Российской Федерации стал доступен новый инструмент инвестиций – ипотечные облигации. Такими ценными бумагами легко пользоваться, и они создают неплохую прибыль. Разберем плюсы и минусы данного вида капиталовложений.

История ипотеки

Ипотечные кредиты возникли сравнительно недавно. Но развитие ипотечного рынка имеет обширную историю. Впервые аналоги подобных отношений возникли в Древней Греции. Именно тогда появилось слово ипотека, означающее «залог» или «заклад».

Если обратиться к истории двадцатого века, то рынок кредитования 1920-х годов представлял собой выдачу займов величиной не более половины стоимости недвижимого имущества. Срок их предоставления был не более пяти лет.

То есть если здание стоило 30000 долларов, то банк вручал 15000 долларов.

Но проценты не включались в общую сумму долговых обязательств. А это означало, что в итоге заемщик выплачивал намного больше, чем половина стоимости. Кредитные ставки были огромными и клиенты брали новые займы, чтобы погасить предыдущий. Это было возможно, так как ставки были разными. К тому же стоимость недвижимости со временем увеличивалась.

Однако в результате кризиса 1929 года многие люди лишились средств из-за безработицы. И недвижимость резко упала в цене, поэтому и кредитные ставки снизились и срок погашения тоже.

В США ставка по ипотеке была фиксированная, впрочем, как и в России. Но такое положение вещей существует не во всех странах. Например, в Канаде и Германии она плавающая.

И в итоге банки пришли к выпуску ценных бумаг, или перепродаже долга. Это называется секьюритизация. Впервые самый высокий скачок спроса на облигации возник в 1980-е года. Их распространением занимались банки, специализирующиеся в области инвестиций, например, Salomon Brothers.

Что представляют собой ипотечные ценные бумаги

Это документы, которые фиксируют долговое обязательство перед банком. Они обеспечиваются периодическими выплатами от физических лиц в счет погашения пассива по ипотеке. В ипотечные ценные бумаги можно размещать свои средства, получая тем самым более высокую доходность, чем по депозиту.

Зачем выпускают ипотечные облигации в России

Схема работы довольно простая. Банк выдают кредит гражданину. Одновременно он выпускает ипотечные ценные бумаги на эту же сумму.

Далее он продает их на торгах, получая финансы, которые предоставляет по следующему кредитному договору. А приобретатель получает облигации с ипотечным покрытием с высокой доходностью.

Такая схема помогает банкам оставаться при деньгах и повышать уровень своей финансовой активности.

Как работают облигации ипотечного кредитования

Банк продает долги граждан с  торгов, получая настоящие деньги. Но процент в таких бумагах, обеспечивающих ипотечное покрытие, ниже того, что установлено в договоре.

Банк получает деньги и от инвесторов, и от должников в счет разницы между процентами. Риски по таким сделками минимальны, так как ипотечное покрытие является гарантией того, что долг вернется.

Если человек не сможет вернуть сумму займа, его недвижимость продадут с торгов.

В ипотечное покрытие включается вся сумма средств, которые должен уплатить должник банку: и основной долг, и проценты. Эта величина важна для оценки итоговой стоимости ценных бумаг, которые вправе выпустить кредитная организация.

Покрытие при получении ипотечной облигации, простыми словами, является правом требования выплаты долга или продажи недвижимости, когда обязательства не погашаются. Теперь ясно, что такое ипотечные облигации. Это реализация основного долга.

В чем выгода для банка

Простым языком, ипотечные облигации позволяют кредитной организации зафиксировать доходность. Она формируется в связи с разницей между процентной ставкой по кредиту и выплачиваемым вознаграждением держателю ценной бумаги.

Деньги от продажи документа вновь пускаются в дело. За их счет выдаются свежие кредиты. Простыми словами, ипотечная облигация позволяет банку высвобождать активы и получать новую прибыль.

Минусы и плюсы для держателей

Прежде чем открыть для себя рынок ипотечных бумаг, нужно оценить риски. К ним относится неопределенность будущих взносов гражданина. Он может досрочно выплатить долг, и приобретатель ценной бумаги лишится прибыли. И годовая доходность в таком случае резко упадет.

Но стоит помнить, что при покупке ипотечных ценных бумаг, рынок в некотором смысле обеспечивает гарантии сохранности вложенного имущества. Залог регистрируется в Росреестре. Купить этот инструмент можно на фондовой бирже. ИЦБ является одной из самых надежных инвестиционных программ. Их печатают таким образом, чтобы денежное благополучие кредитора никак не затрагивало интересов вкладчика.

Процентная ставка устанавливается перед каждым новым выпуском ценной бумаги. Инвесторы, обладающие большим опытом, знают, что нужно диверсифицировать вложения. Лучше покупать облигации отдельно, чтобы портфель был более надежным.

Закон говорит о том, что выплата процентов происходит как минимум 1 раз в год. При выпуске ценных бумаг банки получают дополнительное финансирование. Это обеспечивает бесперебойность заключения новых кредитных договоров и выдачи денег.

Есть мнение, что перепродажа долга никак не сказывается на заемщиках. Но это не совсем верно. Когда банк реализовывает ценные бумаги третьим лицам, он становится более лояльным к желающим купить квадратные метры в долг. Финансовая организация может установить наиболее выгодные и льготные ставки по ипотеке, тем самым расширяя клиентскую базу.

У кого можно купить ицб

Эти ценные бумаги продает АО «ДОМ.РФ» в сотрудничестве с Райффайзенбанком, ВТБ и Сбером. Как работает схема по реализации облигаций:

• Банк заключает ипотечные договоры, дает деньги заемщикам.
• Затем он перенаправляет закладные агенту ДОМ. РФ.
• Агент осуществляет выпуск облигаций.
• После того как они будут размещены, банк либо выкупить ИЦБ и оставит их у себя, либо уступает инвесторам.

Вся злободневная информация об инвестиционных инструментах содержится на сайте ДОМ.РФ. Распространяются бумаги, как уже было сказано выше, на биржах.

Желающие купить облигации могут сделать это самостоятельно. Но также на рынках есть специальные брокерские компании, которые помогают оформить сделку.

Банки заинтересованы в продаже ценных бумаг, поэтому максимально упрощают процедуру их приобретения.

И также инвестиционные инструменты можно купить в приложении нужного банка. Для этого следует открыть счет в кредитной организации и завести личный кабинет. После этого ИЦБ можно купить сразу после выпуска.

Таким образом, процедура приобретения ценных бумаг является безопасной, но в РФ она не очень популярна. Но между тем банки все же продают инвестиционные продукты.

Как происходит процедура продажи ипотечных ценных бумаг

Если человек хочет взять ипотеку, он идет в банк, чтобы узнать условия заключения договора.

Далее кредитная организация проверяет кандидата, оценивает его возможности гасить долг в срок и выплачивать проценты. Если он отвечает всем предъявляемым требованиям, ему выдают кредит.

Далее получатель кредита будет осуществлять периодические платежи вплоть до того, как не погасит всю сумму займа. Это и есть ипотека.

Но такое положение вещей не очень подходит самому банку. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а финансовой организации деньги нужны уже сейчас. Должники выплачивают ипотеку очень долго (иногда более 10 лет) и маленькими частями. В это же время долговые обязательства самого банка обычно краткосрочные и представляют собой деньги вкладчиков.

Из-за невыгодного соотношения долгосрочных активов и краткосрочных пассивов банк рискует потерять свою ликвидность. Финансовое учреждение может потерять средства, которые должен будет вернуть вкладчикам.

Поэтому у банка способны возникнуть следующие трудности:

• Длительная зависимость от денежного благополучия заемщиков. За долгий срок погашения кредита у гражданина может увеличиться зарплата, что приведет к дефолту.
• Маленькая доходность. Ипотека составляет основной массив долговых обязательств в большинстве банков, но финансовая прибыль больше в других финансовых продуктах (например, в потребительских кредитах).
• Невозможность выдавать новые займы, так как все свободные средства уже выданы прежним должникам. А возвращаться деньги будут очень долго.

Чтобы выйти из этого затруднительного положения, банку нужно перевести свои долгосрочные активы в краткосрочные. Осуществить это можно через выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Таким образом, ипотечные ценные бумаги – это отличный инструмент для инвестиций. Он является безопасным как для банка, так и для инвестора. Кредитная организация получает ликвидный актив, а покупатель ИЦБ – высокую доходность.

Ипотечные облигации — что это? Объясняю простым языком

Приветствую.

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты упаковывают в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода.

Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Очевидно, что угроза санкций и новых рыночных пертурбаций внушает инвесторам определенные опасения, пока облигации федерального займа кажутся более надежными и безопасными.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Как купить

Инвесторы могут покупать ипотечные ценные бумаги через брокера отдельными пакетами или в составе ETF-фондов.

Первый вариант выгоднее по деньгам, но имеет недостатки. Основной — необходимость самому заниматься аналитикой и управлением. Срок погашения ипотечных облигаций — десятки лет. Доход у них небольшой. Значит, вкладывать нужно много.

Это вынуждает потенциального инвестора проводить глубокое фундаментальное исследование, касающееся среднего возраста заемщиков, географического положения, ликвидности основных закладных активов и т. д., чтобы быть уверенным в их перспективности.

Поэтому многие инвесторы вместо прямой торговли выбирают доли в ETF-фондах. Это не только проще, но и позволяет максимально диверсифицировать портфель.

Топовые западные ETF-фонды:

Самый простой вариант инвестирования — через иностранного брокера. С технической точки зрения, все выполняется стандартно: поиск брокера, регистрация счета, выбор соответствующего фонда, верификация (проверка документов), пополнение счета, установка терминала и непосредственно сама торговля.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Ипотечные облигации:перспективы на Российском рынке,сбербанк,втб

› Ипотека › Вопросы по ипотеке › Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием

14.10.2019 1 615 просмотров

Ипотечные облигации появились на рынке ценных бумаг РФ совсем недавно. Впервые сведения о них появились в 2003 году в связи с принятием специального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Следующий раз о них было заявлено в 2016 году через открытие Фабрики по производству ипотечных ценных бумаг АИЖК. С этого момента ипотечные ценные бумаги более уверенно заняли своё место на рынке.

Ипотечные облигации в России и в мире: их роль и значение

Ипотечные облигации это в первую очередь разновидность ценных бумаг, являющихся самостоятельным экономическим инструментом рефинансирования кредита. Простыми словами, ипотечные облигации это своеобразные расписки, долг по которым платится за счёт возврата другого долга иным лицом.

Банк, выдав кредит на покупку недвижимости, выпускает ипотечную облигацию номиналом и порядком погашения идентичным выданному кредиту.

Покупатель облигаций – инвестор (кредитор банка) приобретает возможность получения денежных средств по облигации и процентов за пользование деньгами – купонного дохода в порядке и сроки, предусмотренные договором об ипотеки заёмщика банка.

На вопрос – что такое ипотечные облигации в России и в мире понятнее ответить ситуационным примером

Банк, выдавший кредит заёмщику на некоторое количество лет (от 10 до 30), трансформирует данный долг в ценную бумагу и, продавая её, получает денежные средства в размере, переданном ранее заёмщику.

Инвестор, приобретая эту ценную бумагу, получает ежемесячный возврат её стоимости и процентов (купонный доход) на протяжении всего срока кредита. Купонный доход оплачивается банком из процентов по кредиту заёмщика.

Зачастую банком создаётся ещё один участник, специально для выпуска ипотечных облигаций – ипотечный агент.

Плюсы приведённой схемы очевидны для всех участников. Банк, быстро возвращая переданные денежные средства, незамедлительно передаёт их в займ снова, тем самым, увеличивая количество сделок и свой доход от процентов.

Минусы и риски данных правоотношений зависят, прежде всего, от контрагента. Риск банка – это риск дефолта заёмщика и прекращение поступления платежей по договору. На инвестора ложится риск досрочного погашения кредита заёмщиком и утраты инвестором купонного дохода.

По типам риска  и эмитента  ипотечные облигации подразделяют на три вида:

• однотраншевые (со сквозным правилом погашения, обеспеченные ДОМ.РФ);
• структурированные ипотечные облигации выпущены ипотечными агентами. При их выпуске риск распределяется по нескольким позициям – различная очерёдность исполнения обязательства или другие формы обязательств с одним ипотечным покрытием. Структурированные облигации могут быть усилены поручительством третьего лица, резервным фондом и т.п.;
• балансовые облигации эмитированы самим банком, и риски по ним связаны как с самим кредитом, так и с кредитными рисками самого банка.

Роль и значением ипотечных облигаций на мировом рынке определяется системой оборота, которой пользуется страна: американской или франко-скандинавской.

В рамках американской системы объем эмитированных облигаций превышает половину — 52% и составляет 22% на сумму порядка 1,67 млн долларов от общего оборота. В системе задействованы государственные компании и компании с участием государства.

Доля выдаваемых ипотечных облигаций во франко-скандинавксой системе составляет не более 20% и зависит от конкретной страны, доля в общем обороте составляет 25% на сумму 2 000 млн евро.

Обращение ипотечных облигаций происходит при участии частных банков и госучреждений.

Стоит отметить, что рынки ценных бумаг не всех стран работают с ипотечными облигациями

Развитие института ипотечных ценных бумаг в РФ идёт медленными шагами отчасти из-за неразвитого рынка и специального законодательства, отчасти из-за нестабильности отечественной экономики — нестабилен рынок недвижимости и цены на жильё.

Также препятствием на пути активного продвижения ипотечных ценных бумаг выступает их дороговизна, что делает их доступным только для очень крупных инвесторов с высокой долей свободных значительных сумм и нацеленных на долговременные вложения.

Как правильно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием,  и чем они обеспечены

Задумываясь об инвестировании в облигации с ипотечным покрытием, следует помнить, что оборот ценных бумаг происходит на бирже, куда лицо без специального статуса не будет допущено. В связи с чем, вкладчику нужно определиться с кандидатурой доверенного лица для управления облигациями.

Им могут выступать паевой инвестиционный фонд, специализированные управления банковских организаций, инвестиционные компании со специальной лицензией брокер.

Выбирая партнёра, нужно, прежде всего, обратить внимание на своевременное прохождение лицензирования, членство управленца на Российской товарной или межбанковской валютной бирже; стоимость вознаграждения.

Облигации с ипотечным покрытием — наиболее надёжные и доходные ценные бумаги, поскольку обеспечены правами требования по кредитам, обеспеченным ипотекой. Даже в случае банкротства банка, чьим пулом обеспечены бумаги, инвестор продолжит получать прибыль в связи с отнесением проданного пула на ипотечного агента.

Свопы по ипотечным облигациям

Своп или кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap, CDS) является своеобразной страховкой от дефолта эмитента и других кредитных событий, влекущих выплату свопа.

Продавцами свопа выступают крупные кредитные организации – банки, фонды, страховые компании.

Продавец свопа, получив страховую премию, берёт на себя обязательства оплатить долги эмитента по ипотечным облигациям при наступлении определённых событий.

Такими событиями являются банкротство эмитента, неуплата купонов по кредиту с определённого момента, технический дефолт – неуплата купона, реструктуризация задолженности, отказ от оплаты или мораторий.

В этом случае продавец свопа может выкупить у кредитора облигации или компенсировать разницу между их обозначенной стоимостью и стоимостью реализации.

Зарубежный опыт и перспективы на российском рынке

Зарубежный опыт обращения ипотечных облигаций сводится к событиям 2007-2008 г. в США.

Ажиотаж на рынке недвижимости спровоцировал повышенный спрос на ипотечные продукты и повышение цен на недвижимость. Вера в защищённость активов облигациями и свопами спровоцировала излишнюю лояльность банков к оцениванию кандидатур заёмщиков.

Количество неплательщиков увеличилось и в связи с включением в кредитный договор условия о плавающем проценте – низком в начале срока кредита и впоследствии увеличивающемся до рыночной отметки.

Вторичный рынок недвижимости был перенасыщен домами и квартирами неплательщиков, возвращёнными банку.

Рынок разросся до невероятных размеров операций.

Но как только цены на недвижимость начали падать, а количество невозвращённых кредитов расти, вся структура ипотечных ценных бумаг стоимостью 62,2 триллиона долларов обесценилась и рухнула.

Учитывая популярность американских ценных бумаг во всём мире, проблема приобрела мировой размах. Кризис 2008 г. продолжал влиять на экономику стран вплоть до 2016 года и продолжался подсчёт убытков.

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке на первый взгляд многообещающие. Рост строительства и популярность ипотечного кредитования создают благодатную почву для развития. Банкам нужны новые источники  динамичного дохода для удовлетворения потребностей населения в кредитовании.

Новеллой 2019 года, определяющей перспективы продвижения ипотечных ценных бумаг в РФ, стала разработанная ЦБ, Минэкономразвития, Минфином, и ДОМ.РФ дорожная карта ипотечных облигаций. Согласно дорожной карте для реализации программы «Жилье» объем выданных кредитов с ипотекой к 2024 году должен составить 20,8 трлн руб.

, на сегодняшний момент он равен  7 трлн руб. Реализация программы возможна при снижении ставки по ипотеке и увеличения количества выданных кредитов. Обеспечить этот процесс планируется за счёт выпуска однотраншевых ипотечных облигаций, обеспеченные ДОМ.РФ: кредитная организация передаёт закладные ипотечному агенту ДОМ.

РФ в обмен на ипотечные облигации, обеспеченные ДОМ.РФ.

Также планируется увеличить количество инвесторов в облигации, разрешив инвестировать в ипотечные облигации пенсионные сбережения, курируемые Государственной Управляющей компанией, сбережения по военной ипотеке, активы госкомпаний и госкорпораций, и передать их в репо Федеральному казначейству.

Дабы минимизировать риски инвесторов решено внести изменения в закон о банкротстве, запрещающие оспаривать сделки по выплатам держателям облигаций в делах о несостоятельности (банкротстве) банков.

Что такое ипотечные облигации и как инвестировать в облигации с ипотечным покрытием Ссылка на основную публикацию

Что из себя представляют ипотечные облигации

Большая часть российских инвесторов слышала о таких ценных бумагах, как ипотечные облигации, но не знает, что она из себя представляет и как с ней действовать.

Облигации по ипотеке имели важную роль в международном экономическом кризисе 2008 года. С того времени на рынке ценных бумаг изменилось многое.

Появилось много новых дополнительных условий использования этих облигаций, поэтому сейчас они опять стали пользоваться огромным спросом.

Из статьи вы узнаете, что такое ипотечная облигация, познакомитесь с принципами ее работы, прочитаете о видах облигаций, особенностях, проблемах, рисках и выгодах. Узнаете, как и где купить эти ценные бумаги, а также поймёте, как правильно отыскать подходящего брокера.

Облигации с ипотечным покрытием – это особые ценные бумаги, которые имеют закладные на различную недвижимость.

Иными словами, это кредиты по ипотеке, которые банки перенаправляют в пулы и продают в виде одной ценной бумаги.

Если говорить понятным и доступным языком — когда заемщики оплачивают ставку по проценту по ипотеке, эти денежные средства пролетают через банковую компанию и оказываются в руках вкладчиков в виде купонного дохода. Ипотечные облигации имеют более большую прибыль, чем государственные, но имеют свои особые опасности.

Механизм выглядит следующим образом: банковая компания выдаёт кредит на ипотеку на недвижимость в десять миллионов рублей и сразу же осуществляет выпуск облигации по ипотеке на аналогичную стоимость.

Пул ценных бумаг перемещается на разнообразные торги. Приобретая ценные бумаги, вкладчики получают продолжительную гарантированную прибыль с малым риском. Приобретенные от вкладчиков денежные средства банк применяет для выдачи новых кредитов. Некоторые проценты по ипотеке перенаправляются на оплату купонного дохода, а все оставшееся получает банк.

Есть два главных вида ипотечных облигаций:

1. Сквозной вид. Он предоставляет право на владение пулом ипотеки. Вкладчик, в этом случае, приобретает определенную часть от оплаты, которая была добавлена в пул. Пул, как и обычный контракт на ипотеку, имеет продолжительный срок погашения (от десяти до тридцати лет).
2. С покрытием. В этом варианте денежные средства от ипотечных оплат распределяются на небольшие классы по проценту прибыли, дате погашения и другим факторам. Если в сквозном виде предполагается распределение средств между вкладчиками, то здесь сначала происходит формирование пулов выплат, из которых оплачиваются ставки по процентам владельцам облигаций по классам.

Отечественный рынок ипотечных облигаций в настоящее время имеет зачаточный вид.

В 2017 году вкладчики получили отличное предложение от компании ВТБ24. Банк принялся продавать облигации на десять миллиардов рублей.

Проблема состояла в том, что вкладчики были не заинтересованы в таком хорошем предложении. Даже понижение ипотечных ставок и спад стоимости недвижимости не привлёк инвесторов.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок облигаций по ипотеке в Российской Федерации возможен и даже уже своеобразно реализован.

Например, опыт выпуска таких облигаций есть у банка ВТБ. К 2021 году банк собирается реализовать довыпуск еще на пятьсот миллиардов рублей. Мотив банка ясен всем, ведь ставки будут постоянно понижаться, а спрос повышаться. В прошлом году по ипотеке было выдано около двухсот пятидесяти миллиардов рублей.

Если учесть весь объём рынка финансов Российской Федерации становится ясно, что опыта для создания полноценного рынка недостаточно. Вкладчики не стремятся инвестировать, так как боятся очередной нестабильной экономической ситуации.  Всё это негативно сказывается на потенциальных эмитентах.

Теоретически рынок облигаций по ипотеке – высоконадёжный и максимально безопасный.

Главная инвестиция вкладчика обеспечена базовым активом, который может продаться для ликвидации убытков. Если произойдет дефолт, то все будет компенсировано в полной мере. Это является главной выгодой вкладчика.

На деле же происходит так, что ценные бумаги обладают меньшей прибылью чем корпоративные акции или облигации. Отсутствуют какие-либо гарантии полноценной компенсации вкладчикам в случае кризисной экономической ситуации. Это главная и серьезная опасность.

Облигации по ипотеке – это инструмент вкладчика, который является надежным, но при этом недостаточно прибыльным. Поэтому такие облигации не пользуются большой популярностью, но существуют и положительные моменты.

Например, крайнее предложение от ВТБ – это ценные бумаги под 9,95 процентов годовых. Сотрудники аналитической службы БКС считают, что в ближайшие три года средняя прибыль по купону может увеличиться до двенадцати процентов.

Этими действиями банки хотят понизить издержки и разработать наиболее качественные условия по ипотеке с целью еще большей прибыли.

https://www.youtube.com/watch?v=YQNdWza-dVM\u0026t=849s

Ипотечные облигации – один из самых безопасных и надежных вкладов.

Но и здесь существуют свои исключения. Самый известный пример – крах ипотечного рынка недвижимости в Соединённых Штатах Америки во времена мирового кризиса 2008 года.

Востребованность предложения у инвесторов дала мотив банкам увеличить выдачу кредитов по ипотеке, чтобы завлекать еще большее количество вкладчиков.

Это решение вылилось в раздачу кредитной недвижимости ненадежным клиентам, так как банки не справлялись с тщательной проверкой финансовой истории заемщиков. Всё это привело к огромному количеству просрочек по кредиту. Процентных выплат стало недостаточно на купонные отчисления вкладчикам.

Сейчас правила выдачи стали более жесткими, но велика вероятность повторения прошлых ошибок.

Вкладчики при помощи брокера могут приобретать ипотечные ценные бумаги специальными отдельными пакетами, либо же в составе ETF-фондов.

Первый метод является более выгодным по деньгам, но имеет свои минусы. Главный недостаток – нужно самостоятельно проводить аналитику и заниматься управлением. Срок погашения облигации – более десяти лет. Прибыль у них маленькая, а значит инвестировать необходимо много.

Потенциальный вкладчик начинает проводить серьезное исследование. Он анализирует средний возраст кредиторов, место проживания и оплату прошлых кредитов, чтобы убедиться в целесообразности.

Многие вкладчики не используют прямую торговлю, а прибегают к варианту с ETF-фондами. Этот метод является более правильным, и позволяющим эффективно разнообразить портфель.

Простейший вариант инвестирования – зарубежные брокеры.

Алгоритм выглядит следующим образом:

1. Поиск брокера;
2. Регистрация счёта;
3. Выбор подходящего фонда;
4. Проверка всех необходимых документов;
5. Внесение денежных средств на счёт;
6. Установка софта;
7. Начало торговли.

Каждый знающий брокер правильно выполняет работу и предоставляет адекватные условия для продаж.

Чтобы выбрать топового брокера необходимо тщательно изучить условия открытия, методы ввода и вывода денежных средств. Нужно оценить возможности терминала торговли, чтобы подобрать подходящий для себя вариант.

К проверенным зарубежным брокерам относятся:

• Interactive Brokers. Здесь существует возможность общения на русском языке, но присутствует абонентская плата в размере десяти долларов в месяц;
• CapTrader. Отсутствует абонентская плата. Нет русскоязычного общения;
• Lightspeed. Малый минимальный вклад, но постоянное навязывание ненужных услуг.
• TD Ameritrade. Малые комиссии, но не каждый инвестор сможет открыть собственный счет.

Заключение

Сейчас, облигации по ипотеке выступают в виде замены облигациям федерального займа. Рынок сейчас в процветающем виде, а активы биржи находятся на продаже и приобретаются. Вопрос — является ли это правильным для вкладчика. Дать чёткий ответ сложно.

Изначально, предложение кажется доходным: гарантия инвестирования, приятные проценты.

Но если учесть уровень возникающих потрясений экономики, которые имели место быть в России за последние тридцать лет, можно увидеть нерадостные перспективы облигаций по ипотеке.

Обзор рынка ипотечных облигаций в 2020 году

В 2020 году в России размещен рекордный объем ипотечных облигаций – 13 выпусков на сумму более 374 млрд рублей, говорится в обзоре рынка ипотечных облигаций, подготовленном ДОМ.РФ.

Объем таких ценных бумаг в обращении вырос за год на 35%, превысив 748 млрд рублей.

При этом общая сумма выпущенных в стране за все время ипотечных облигаций, включая уже погашенные, превысила 1 трлн рублей.

Помимо рекордных объемов выпуска, в 2020 году развитие рынка ипотечных облигаций отмечено целым рядом новаций, из которых одна из наиболее значительных – выпуск облигаций с ипотечным покрытием, сформированным из электронных закладных. Цифровизация снижает издержки проведения сделок секьюритизации, что в итоге удешевляет фондирование ипотечного кредитования.

Еще одним значимым итогом года на рынке ипотечных облигаций стало активное участие физических лиц в первичных размещениях ИЦБ ДОМ.РФ. Число розничных инвесторов в эти бумаги увеличилось за год в 17 раз и достигло 2,7 тысяч.

Наблюдаемый рост розничных инвесторов объясняется общей тенденцией перетока средств физических лиц из банков на финансовый рынок, который происходит на фоне низких ставок по депозитам и введения налога на процентные доходы от вкладов. Надежность ИЦБ ДОМ.

РФ для физических лиц подтверждается включением их в число облигаций, доступных для неквалифицированных инвесторов.

ДОМ.РФ играет важную роль в развитии рынка ипотечных облигаций в стране. Компания принимает активное участие в секьюритизации ипотечных кредитов, осуществляя совместные выпуски с банками-оригинаторами.

Так, в декабре 2020 года вместе с Банком ВТБ проведен рекордный для российского рынка выпуск на 191,5 млрд рублей, который вошел в сотню крупнейших мировых сделок секьюритизации за прошлый год. Выпуски ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.

РФ) дополнительно обеспечены поручительством компании, что гарантирует их высокое качество и востребованность рынком. На сегодняшний день на них приходится более 90% всех ипотечных облигаций в обращении.

Дальнейший рост сегмента ипотечных ценных бумаг будут стимулировать принятые в 2020 году регуляторные меры, направленные на повышение ликвидности рынка.

Так, серьёзным нововведением стало упрощение инвестирования в ипотечные облигации средств негосударственных пенсионных фондов и средств государственной управляющей компании ВЭБ.РФ.

Банк России весной 2020 года выделил облигации с ипотечным покрытием из 10-процентного лимита рискованных вложений и установил для них отдельный лимит в 5%. По оценке ДОМ.РФ, это создает потенциал для увеличения спроса со стороны пенсионных фондов до 500-600 млрд руб.

Существенным эффектом для повышения ликвидности рынка обладает включение ИЦБ ДОМ.РФ в состав высоколиквидных активов уровня 2А и возможность использования их в качестве обеспечения по сделкам РЕПО с Федеральным казначейством.

Ипотечная облигация – ценная бумага, обеспеченная платежами граждан по ипотеке.

Выпуск таких облигаций (секьюритизация ипотечного портфеля) позволяет банкам привлечь финансовые ресурсы и снизить риски, которые принимаются банковской системой при ипотечном кредитовании.

В результате банки могут наращивать объемы выдачи ипотечных кредитов. Тем самым без бюджетных затрат повышается доступность ипотеки и жилья для граждан.

Источник — ДОМ РФ

Документы:

• Материал полностью (pdf, 2 Mb)