Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться гражданам в аренду для сенокошения и выпаса скота в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Такое положение содержится в п.5 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Значит ли это, что все граждане, имеющие в собственности сельскохозяйственных животных, вправе получить земельный участок в аренду для этих целей?
По закону, нельзя просто поехать в любую точку своего муниципалитета и накосить сена, или отправить животину на прогулку. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. То есть, граждане, желающие пользоваться сенокосными угодьями и пастбищами, обязан оформлять их в законном порядке.
Кто может получить землю
Заявителями (получателями) муниципальной услуги являются граждане или их полномочные представители в случае предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества в индивидуальном порядке.
На какой срок можно получить землю
З емельный Кодекс предусматривает возможность предоставления земельного участка гражданину в аренду для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства (п. 19, ст. 39.6 ЗК РФ). В этой же статье содержится норма о предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации с отсылкой к упоминаемому выше Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». (п. 12, ст.39.6 ЗК РФ). Данные положения ЗК РФ закрепляют возможность получения государственной или муниципальной земли с/х назначения в аренду без проведения торгов. Однако, для этих случаев предоставления не применим срок в 49 лет. Так, согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду для сенокошения и выпаса скота ограничивается тремя годами.
На срок от 3 до 49 лет предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства (п. 11, ст. 39.8 ЗК), за исключением случая предоставления земли гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.
Здесь Земельный Кодекс, аналогично Закону об обороте, устанавливает ограничение по срокам в 3 года. Важно — при условии надлежащего использования арендованный земельный участок может быть выкуплен в собственность по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды. (ч.4, ст.
10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Порядок получения земли в аренду
- Согласно статьи 3914 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:
- 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать;
- 2) подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
- 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 3915 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»;
- 4) обеспечение заинтересованным гражданином выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой расположения земельного участка либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной иди муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
- 6) подача в уполномоченный орган гражданином заявления о предоставлении земельного участка;
- 7) заключение договора аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 4 статьи 3915 и пунктом 4 статьи 3917 Кодекса рассмотрение заявлений о предварительном согласовании предоставления земельных участков, о предоставлении земельных участков осуществляется в порядке их поступления
- Информация о наличии земель сельскохозяйственного назначения, предлагаемых для предоставления гражданам на условиях аренды для выпаса скота и сенокошения публикуется органами местного самоуправления в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
- В целях совместного использования земельных участков для сенокошения и выпаса скота гражданами, являющимися владельцами скота и проживающими на определенной территории, целесообразно заключение указанными гражданами договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в порядке, предусмотренном главой 55 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
- По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для заключения договора аренды и совместного использования земельного участка для сенокошения и выпаса скота, находящегося в личных подсобных хозяйствах граждан — товарищей.
- Договором простого товарищества устанавливается, что ведение дел от имени всех товарищей осуществляется одним из участников простого товарищества, который обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка для сенокошения и выпаса скота.
Пользование общим имуществом товарищей (арендуемым земельным участком для сенокошения и выпаса скота) осуществляется по их общему согласию. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей (внесению арендной платы), определяются договором простого товарищества.
Для чего нужна регистрация земли?
Пока в базе данных, и на карте Росреестра земельный участок свободен, отказать в его предоставлении другим желающим, администрация района не имеет права, в результате сенокос, используемый много лет одним пользователем без оформления, может оказаться в других руках, такие случаи уже были. Кроме того, использование земельных участков без оформления — это еще и административная ответственность со штрафом.
Документом, дающим право на использование сенокосов, пастбищ, либо других участков, является зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности. Пропуск любого действия из алгоритма, представленного выше, влечет за собой неоформление или недооформление земли.
Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Предоставление участков из государственных и муниципальных земель в аренду
- Аренда земель представляет собой передачу участка во временное владение и пользование за плату.
- Содержание
- Понятие «аренда земельного участка» охватывает правоотношения двух видов.
Первые связаны с вещными правами на землю, предоставленными из публичных земель муниципалитетами либо органами госвласти.
Правоотношения рассматриваемого вида имеют выраженную публичную составляющую.
Это касается всех существенных условий, порядка заключения и исполнения арендного договора. Так:
- в аренду могут быть переданы участки, не находящиеся на кадастровом учете (достаточно наличия схемы расположения на кадастровом плане территории);
- арендные договора в отношении публичных земель по общему правилу заключаются на торгах, и только в порядке исключения – без них;
- срок аренды определяется в зависимости от разрешенных видов использования земель и устанавливается в привязке к градостроительным регламентам;
- порядок расчета арендной платы устанавливается нормативно.
Вторые связаны с гражданско-правовыми обязательствами, возникающие между частными владельцами земель и равноправными контрагентами-арендаторами. Они регламентированы, преимущественно, Гражданским кодексом РФ.
Интересно, что в странах Евросоюза не существует института предоставления земельных участков в том виде, в каком он есть в России. Ввиду отсутствия свободных целинных земель земельные участки покупаются и арендуются исключительно на вторичном рынке по правилам гражданского законодательства.
Правомочности арендатора
Исходя из определения ст. 606 ГК РФ, аренда земель представляет собой гражданско-правовой договор о передаче участка во временное владение и пользование за плату. Владение земельным участком связано с возможностью:
- получить объект от арендодателя по передаточному акту;
- фактически обладать участком;
- исключить нахождение в его пределах сторонних лиц, кроме тех, в чьих интересах установлен сервитут.
Право пользования связано с извлечением полезных свойств земельного участка в собственных интересах. Свобода действий арендатора ограничена целевым назначением и разрешенными способами использования земельного участка согласно кадастровой документации.
Плоды, сельскохозяйственная продукция и другие доходы, полученные арендатором при использовании полученного от государства или муниципалитета земельного участка, признаются его собственностью в силу ст. 606 ГК РФ.
Правовая регламентация предоставления публичных земель в аренду
Арендные правоотношения, в какой бы сфере хозяйствования они не возникали, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ аренда (другое название – имущественный наем) представляет собой гражданско-правовой договор, предполагающий возмездную передачу имущественных активов во владение и пользование арендатору.
В ч. 2 ст. 607 ГК РФ оговорена возможность установления специальных правил и ограничений касательно сдачи в аренду обособленных природных объектов.
Особенности аренды земельных участков описаны в ст. 22 Земельного кодекса России.
К примеру, право аренды земельного участка может стать самостоятельным предметом залога. Этим оно отличается от права аренды иной недвижимости.
Одновременное действие предписаний гражданского и земельного законодательства привносит в регламентацию арендных правоотношений некоторую специфику. Стоит учесть, что законотворчество в сфере гражданско-правовых отношений находится в исключительной компетенции РФ. При этом земельное и градостроительное законодательство, наоборот, является предметом общей компетенции РФ и ее субъектов.
Условия предоставления земельных участков государственной или муниципальной собственности в аренду
В рамках действующего законодательства земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ) и могут передаваться в аренду. Стоит подчеркнуть, что предметом арендного договора могут выступать только выделенные участки. Неразграниченные целинные земли в аренду передаваться не могут.
Договор аренды должен вмещать сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок как часть земной поверхности, индивидуально-определенную вещь и объект аренды. При отсутствии таких сведений арендная сделка считается незаключенной (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Индивидуализация участка обеспечивается посредством:
- постановки на кадастровый учет;
- формирования границ по правилам ст. 38 «Межевой план» Федерального закона РФ № 221«О госкадастре недвижимости».
Инициатором предоставления земельных участков в аренду может выступать любая сторона договора: арендодатель в лице соответствующих публичных образований либо арендатор. Для получения в аренду публичных земель по собственной инициативе заинтересованному лицу приходится последовательно:
- осуществить образование участка;
- обеспечить установление разрешенных способов использования;
- приобрести право аренды участка в результате его предоставления одним из оговоренных ЗК РФ способов, то есть с аукциона или без него.
Отраслевые нормативные акты в качестве оснований образования участков требуют подготовки различных документов:
- лесоустроительной документации (Лесной кодекс РФ);
- проекта межевания территории (Градостроительный кодекс РФ);
- схемы образования участков на кадастровом плане территории (ЗК РФ);
- проекта организации и застройки территории (ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
Дополнительные условия заключения договоров аренды в отношении земель отдельных категорий
В силу ст. 39.8 ЗК РФ арендаторам вменяется в обязанность:
- хозяйствовать способом, исключающим возможную деградацию, захламление, порчу или уничтожение плодородного слоя (в отношении участков сельскохозяйственного назначения);
- провести рекультивацию (земли, предоставленные для недропользования);
- в отношении участков береговой полосы общего пользования обеспечить населению свободный доступ к водному объекту;
- применительно к землям, предоставленным организациям для ведения дачного хозяйства, обеспечить изготовление проектов планировки и межевания территории, организовать проведение кадастровых работ;
- в отношении земель, предоставленных для комплексного освоения, заключить соответствующий договор об освоении.
Сроки предоставления земельных участков в аренду
Допустимые сроки аренды в отношении публичных земель урегулированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Максимальный срок длительности аренды составляет 49 лет и касается земель сельскохозяйственного назначения. Минимального срока придачи земель не оговорено.
Интересно, что упразднение минимального срока аренды сельскохозяйственных угодий критикуется многими экологами и юристами.
Дело в том, что плодородные почвы требуют бережного и хозяйственного отношения. Севосмену и щадящий режим использования земель может обеспечить только постоянный пользователь. Временщик же заинтересован в том, чтобы выжать из временно находящихся в его владении земель все полезные свойства по максимуму.
Рамковые сроки арендных договоров касательно публичных земель разного целевого назначения установлены нормативно и составляют, к примеру:
- 3 — 10 лет в отношении земель, предоставляемых для возведения и реконструкции объектов недвижимости;
- до 49 лет под размещение линейных объектов;
- 20 лет для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта;
- 3 — 5 лет для комплексного освоения территории и дачного хозяйства;
- до 3 лет для завершения объекта незавершенного строительства.
Аукцион по предоставлению земельных участков в аренду
Как уже говорилось, законодатель рассматривает право аренды земельного участка как самостоятельное вещное право и даже допускает его залог. В рамках этой концепции вполне обоснованно выглядит общее правило ст. 39.6 ЗК о том, что право аренды публичных земель подлежит продаже с торгов.
Гражданское законодательство допускает два вида торгов: аукцион и конкурс.
При определении победителя торгов в ходе аукциона сравниваются исключительно ценовые предложения заинтересованных лиц, тогда как конкурс предполагает более сложную конкуренцию. При продаже права аренды публичных земель в России практикуются исключительно аукционы.
Хотя прямого запрета на применение конкурсов законодательство не содержит, считается, что процедура определения победителя (будущего арендатора) по результатам конкурса может включать субъективные моменты и предполагает возможность злоупотреблений со стороны чиновников.
Аукционы проводятся открыто. Принимать участие в них по общему правилу могут все желающие: как организации, так и физические лица. Об их проведении сообщается в СМИ и на официальных сайтах. В последнее время аукционы зачастую проводятся в электронной форме, поэтому их участниками могут стать только держатели электронной цифровой подписи.
В сообщении о проведении аукциона оглашается начальная цена договора аренды. В случае если участком заинтересовалось только одно лицо (подана одна заявка), договор аренды заключается с ним на первичных условиях. Аналогичная ситуация возникает в случае, когда подано несколько аукционных заявок, но к участию в торгах по формальным основаниям допущено одно лицо.
В случае если участников аукциона несколько, происходит торг. Организатор устанавливает «шаг» – минимальную сумму, на которую можно повысить начальную цену аренду или цену, предложенную другим участником.
Если новую (повышенную) цену в отведенное время поддержал еще хотя бы один участник, торг продолжается. И так до момента, пока одно из заинтересованных лиц не станет единственным, кто предложил большую стоимость.
Он признается победителем и становится арендатором. Цена аренды соответствует максимальной предложенной им цене.
В пылу торга нужно помнить о своих возможностях. За отказ или уклонение победителя либо единственного участника аукциона предусмотрена имущественная ответственность.
Он лишается гарантийного взноса (обычно – 10%), предварительно перечисленного на счет организатора торгов.
Добросовестным участникам, которые не выиграли аукцион, гарантийный взнос возвращается в полном объеме по окончании аукциона.
Предоставление земельного участка в аренду без торгов
Исключительный перечень обстоятельств, при которых заинтересованное лицо вправе требовать от публичного образования предоставления земельного участка без торгов, содержится в ст. 39.6 ЗК РФ. Вне аукциона земли предоставляются для:
- размещения объектов социально-культурного назначения, реализации инвестиционных проектов;
- продления договора аренды на новый срок;
- индивидуального жилищного строительства в пределах земель, переданных для комплексного освоения;
- ведения личного подсобного хозяйства в пределах ограниченного в обороте участка, переданного для ведения дачного хозяйства;
- обслуживания размещенной на участке недвижимости (арендатором выступает собственник недвижимости);
- хозяйствования на земле в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- развития уже застроеной территории лицу, с которым заключен соответствующий договор о развитии.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта.
На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.
В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается.
Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.
9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).
При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет.
Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).
Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).
Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах
Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново.
Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ.
Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости.
Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.
10 N 101-ФЗ).
Кто может арендовать землю без участия в торгах
Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:
- основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
- распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
- в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
- если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
- арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).
Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:
- Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
- Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
- Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).
Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6 ЗК РФ).
Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов
В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:
- если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
- арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
- принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
- проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
- в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
- подача арендатором заявления о предоставлении участка;
- оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14 ЗК РФ).
Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.
Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе
Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:
- заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
- копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
- документацию, подтверждающую внесение задатка.
До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок.
Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему.
Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.
По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.
Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки.
Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством.
Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.
Можно ли сдать арендованную землю в аренду
Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды.
Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.
22 ЗК РФ).
Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора.
Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.
22 ЗК РФ).
Как устанавливается арендная плата
Ежегодная арендная плата, как упоминалось выше, зависит от результатов проведенного аукциона. Среди нескольких участников торгов за право аренды, победит тот, кто предложит большую цену.
Если претендент на аренду был один, то цена для него назначается равная той, которая была стартовой на начало торгов.
Если же сельскохозяйственный участок сдается в аренду без участия в торгах, то величина аренды устанавливается тем исполнительным органом власти, в праве собственности которого находится данная земля (ст.39.7 ЗК РФ).
Также в основе расчетов может лежать экономическая обоснованность. В данном случае учитывается фактор доходности земли, наличие субсидий для арендатора, который будет осуществлять сельскохозяйственную деятельность на участке.
Предсказуемость тоже может лежать в основе расчетов.
В таком случае порядок вычисления прописан в соответствующих нормативно-правовых актах, там же оговариваются случаи, когда можно производить расчет по требованию арендодателя без согласия арендатора.
Однако наиболее простым способом рассчитать величину ежегодной арендной платы является ее определение в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка (Постановление Правительства РФ N 582).
Так как в кадастровую стоимость уже заложена ценность земли в зависимости от ее качества, то такой подсчет является наиболее простым, и возможно наиболее достоверным методом определения стоимости аренды.
Так, для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 %.
Вс обобщил практику предоставления земли кфх и сельскохозяйственным организациям
23 декабря 2020 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, который включает в себя 12 разъяснений.
Адвокат Центрального филиала г. Читы Палаты адвокатов Забайкальского края Виталий Воложанин отметил, что разъяснения вопросов судебной практики на основе ее изучения и обобщения имеют важное практическое значение, особенно в сфере, связанной с земельными правоотношениями.
«В первую очередь это связано с динамикой совершенствования базовых законов, регулирующих отношения о предоставлении земельных участков.
Рассматриваемый обзор Верховного Суда – значимый документ в правоприменительной практике, так как позволяет обеспечить судам единообразное применение практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков субъектам – сельхозпроизводителям», – полагает он.
По его мнению, такие анализ и обобщение правоприменительной практики позволят субъектам сельскохозяйственного производства при разрешении вопросов, связанных с заключением договора аренды земельных участков для своей производственной деятельности, избежать необоснованных исков о признании его недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Содержание документа
В преамбуле, в частности, отмечено, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении государственного или муниципального участка земли в собственность или аренду на торгах. При этом упомянуты нормы закона, согласно которым возможно заключение договоров о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду без проведения торгов.
Как следует из п.
1 Обзора, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства на основании п. 8 ст.
10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов допустимо лишь в отсутствие заявлений о предоставлении этого участка от других КФХ или сельскохозяйственных организаций.
В целях установления таких лиц уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ.
В п.
2 документа отмечено, что арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.18 ЗК РФ, не требуется.
Виталий Воложанин отметил, что действующее земельное законодательство закрепляет общее правило о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на торгах.
«При этом предусмотрены случаи, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов.
И вот здесь наиболее интересным представляется разъяснение случаев, когда договоры о предоставлении участка для сельскохозяйственного производства в собственность или в аренду заключаются без проведения торгов, что, безусловно, упрощает процедуру получения земли сельхозпроизводителями», – полагает он.
Согласно п. 3, если арендатор продолжает использование земельного участка, предоставленного в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 г.
, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае арендатор вправе обратиться с заявлением о заключении нового арендного договора.
«Возможность заключения арендатором права аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок также имеет большую практическую ценность», – отметил Виталий Воложанин.
В п.
4 разъяснен порядок решения вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подп. 9 п. 2 ст. 39.
3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет.
Для исчисления трехлетнего срока аренды может учитываться не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.
В п.
5 Обзора отмечено, что трехлетний срок аренды земельного участка, предоставленного для ведения сельскохозяйственного производства, установленный вышеуказанной нормой, в случае продажи участка его арендатору без торгов исчисляется с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных и не устраненных в этот период нарушениях законодательства РФ при использовании участка земли.
Исходя из п. 6 документа, площадь земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть выкуплен арендатором в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, определяется с учетом законодательных требований к образованию земельных участков и не ограничена площадью, необходимой для использования недвижимости, правомерно размещенной на таком участке.
В п.
7 разъясняется, что арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, вправе приобрести его в собственность независимо от срока использования участка по договору аренды на условиях, предусмотренных п. 3.2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
В следующем пункте отмечается, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в составе земель населенных пунктов, нельзя выкупить на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ после изменения его вида разрешенного использования в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что многие владельцы земли воспринимают включение их участков в состав земель населенных пунктов, отнесение их к категории деловой застройки как благо, ведь это расширяет возможности коммерческого использования недвижимости и увеличивает ее стоимость.
«Земельным кодексом РФ установлено, что арендаторы могут выкупить участки для сельскохозяйственного производства без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.
В обзоре практики Верховного Суда рассмотрена ситуация, при которой арендатор попытался выкупить без торгов сельскохозяйственный участок в составе земель населенных пунктов после его отнесения к зоне общественно-деловой застройки.
Суд признал, что в результате этого осуществление сельскохозяйственного производства на участке невозможно, и это исключает возможность предоставления участка в собственность без проведения торгов в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ», – пояснил он.
Как следует из п.
9, наличие условий для предоставления муниципального земельного участка, сформированного в счет невостребованных земельных долей, сельскохозяйственной организации или КФХ в собственность или аренду без проведения торгов на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может подтверждаться любыми относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами
В п.
10 отмечено, что на торги может быть выставлен только участок земли, сформированный в счет невостребованных земельных долей, право собственности на которые признано за муниципалитетом, а не сами земельные доли (земельная доля).
Согласно п. 11 документа, выдел земельного участка в счет невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не прекращают договор аренды участка сельскохозяйственного назначения, заключенный участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.
В последнем пункте Обзора отмечено, что земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта РФ, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом потребности такого общества в участке земли.
Загрузка...
