Статья 20. управляющая компания

Бывают плохие управляющие компании. Они собирают деньги и куда-то тратят их. Копят на счетах долги, не делают ничего в доме, поэтому все разваливается и течет. Ключ к исправлению проблем в ваших руках. Тратить много времени не придется. На подачу заявлений уйдет 20 минут.

Вам нужно кратко написать о проблеме и отправить обращение через интернет. Потом ответить на пару звонков и встретиться с мастерами УК. Все. Мы расскажем, куда жаловаться, что должна управляющая компания и когда ждать результатов.

Основные требования к обслуживанию домов прописаны в:

• Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Требуя что-то от управляющей компании личными заявлениями, ссылайтесь на эти документы.

Плакат-напоминалка, что должна делать управляющая компания. На деле, обязательных задач у обслуживающей организации даже больше Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

• В саму управляющую компанию. С 11 апреля 2018 года заявление можно направить даже по электронной почте и не тратить время на личные посещения.
• Через ГИС ЖКХ. Для этого нужна учетная запись на «Госуслугах». В личном кабинете на сайте ГИС ЖКХ есть пункт «Направить жалобу». Выбираете его, описываете суть проблемы, и заявление идет в нужную инстанцию.
• Региональные сайты «Роспотребнадзора», жилищной инспекции, прокураторы, правительства области. Можете сами подать заявления на этих сайтах. Писать нужно конкретно и без эмоций. Опишите ситуацию, действия основных участников и ваши требования. Чиновники рассмотрят все обстоятельства и дадут аргументированный ответ.
• Через сайты «РосЖКХ» и «Сердитый гражданин». Сторонние сервисы для массовой отправки сообщений во все инстанции о вашей проблеме. Подключите всех. От прокуратуры до МЧС. Сайты сами предложат подходящие госорганы.

Упростим. Управляющие компании должны обслуживать общедомовое имущество. Поддерживать его в рабочем состоянии. Своевременно подкрашивать, шпаклевать, чинить и заменять.  «Заплаточное» обслуживание – это текущий ремонт. Текущий ремонт требуйте в любое время, когда нашли проблему. За него вы платите каждый месяц. Посмотрите сумму в квитанции в разделе «Содержание и текущий ремонт жилья». Посчитайте, сколько управляющая компания получает с вашего подъезда ежемесячно. Обычно, на получившуюся сумму можно сделать элитный подъезд с консьержем. 

Серьезное обслуживание – это капитальный ремонт. Потребовать его прямо сейчас не получится. Нужно ждать запланированного времени ремонта дома. Оно прописано в планах на сайте управляющей компании.

Теперь список того, что управляющая компания должна в рамках текущего ремонта и обслуживания жилья. Требуйте это с нее хоть завтра.   

• Поддерживать санитарные нормы. Проводить сухую и влажную уборку. Нормы отличаются для разных домов. В многоэтажках с лифтами минимум 2 раза в неделю нужно подметать 1-й и 2-й этажи влажным веником и раз в месяц делать полную влажную уборку.
• Бороться с грызунами и насекомыми. Увидели таракана – позвонили в управляющую компанию. Она должна вызвать дезинсекторов. Хорошие УК обрабатывают дом по расписанию. Без напоминания жильцов.
• Вывозить мусор. Обязательно убирать ТБО – все то, что выкидывают в мусоропроводы и мусорные баки на улицах. Некоторые УК заключают с жильцами дополнительный договор на вывоз строительного мусора. Тогда его тоже должны организованно забирать.
• Обслуживать домовые системы. Лифты, мусоропроводы, системы оповещения и видеонаблюдения. Смотрите ваш договор с УК. Там прописано все дополнительное оборудование.
• Устанавливать новые лампы. Сгоревшие и разбитые лампы – ответственность УК. По первому звонку вам должны прислать для замены электрика.
• Обслуживать окна и двери. Они должны плотно прилегать, защищая от сквозняков и осадков. Управляющая компания обязана менять остекление при повреждении, регулировать доводчики входных дверей, ставить новые уплотнители. 
• Ремонтировать отделку в подъезде. Треснувшая плитка и ступеньки, обвалившаяся краска и побелка, реклама на стене – все это должны убирать в рамках текущего ремонта. Чистый и красивый подъезд – обязанность УК.
• Запах, сырость в подвале. Подвал должен быть чистым, сухим, без посторонних запахов. Если что-то из этого есть – УК должна прислать комиссию, найти и устранить проблему.
• Ремонтировать крышу. Полная замена – это капитальный ремонт. Но если вода попадает на чердак или в квартиры, управляющая компания обязана поставить заплатку.

Примерно так должен выглядеть подъезд по нормативам. Покрашенные стены, ровные перила, свежие почтовые ящики, чистый пол

• Восстанавливать отвалившуюся отделку. Декоративные плитки, цементное покрытие, штукатурка. Любые повреждения отделки должны устранять по мере их появления.
• Вешать таблички с номерами домов. На стене просто номер дома. Над каждым подъездом – номер подъезда и номера квартир. Все должно быть заметно, читаемо и в едином стиле, выбранном городской архитектурой.
• Обслуживать системы водостоков. Устранять протечки, ремонтировать крепления, не допускать их разрушения.
• Заделывать трещины в фундаменте, стенах и чинить козырьки. Все это должны чинить в рамках текущего ремонта. В законе используется формулировка «не допускать дальнейшего разрушения». Можете давить на нее. Высказывать опасения, что трещина в стене может привести к разрушению дома.
• Заделывать межпанельные швы

Права и обязанности управляющей компании

Для содержания многоквартирного дома можно создать ТСЖ или нанять другую организацию, которая за умеренную плату сделает работу. Но жильцам следует знать права и обязанности любой управляющей компании. Тогда будет проще контролировать ее деятельность.

Что такое управляющая компания

Это юридическое лицо, выполняющее услуги по содержанию многоквартирного дома. У таких организаций немало функций и полномочий, регулируемых жилищным законодательством. Обычно они связаны с содержанием общедомовой собственности, а предоставлением коммунальных ресурсов или выполнением технических работ занимаются другие специалисты.

Важно: для получения услуг фирмы по содержанию определенного МКД нужно заключить договор управления.

Функции управляющей компании

К соответствующим функциям можно отнести:

• ремонт;
• проверку технического состояния дома;
• организационные услуги;
• представление интересов клиентов в госструктурах;
• управление общедомовой собственностью;
• содержание придомового участка.

Жильцы дома вправе контролировать нанятых с помощью контракта работников.

Организация работы управляющей организации

Такие фирмы организовывают свою работу по-разному. Обычно они используют несколько вариантов, позволяющих эффективно выполнять обязанности по управлению. В первом случае все основные вопросы решают работники компании. Для выполнения технических работ они привлекают других специалистов, заключая с ними договора подряда.

Второй вариант – это полноценное обслуживание многоквартирного дома сотрудниками одной компании. Они являются фирмами с большим штатом, а у них на балансе находится несколько десятков жилых зданий.

Обязанности УК

Жильцам, которые оформляют контракты с такими компаниями, нужно знать все подробности их деятельности. К примеру, что входит в обязанности выбранной управляющей компании, какая ответственность предусмотрена за невыполнение обязательств и многое другое.

Эксплуатационно-ремонтные работы

Содержание многоквартирных домов управляющей компанией подразумевает:

• обеспечение безопасной эксплуатации жилплощади для владельцев;
• систематический осмотр собственности;
• проведение текущего и капитального ремонта;
• контроль соблюдения правил пожарной безопасности;
• уборка мусора;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• применение различных способов энергосбережения.

Полный список указан в договоре управления.

На придомовой территории

Уход за придомовым участком – еще одно обязательство УК. Сотрудники фирмы должны заниматься уборкой и вывозом мусора, посадкой кустарников или цветов и установкой/обустройством детских площадок. Владельцы вправе контролировать выполнение с помощью письменных отчетов.

По части технического контроля

Коммунальные услуги входят в обязанности управляющей компании. Для этого с соответствующей фирмой оформляют отдельное соглашение. Она выступает посредником между поставщиком и потребителем ресурсов. Сотрудники фирмы выполняют технический контроль над приборами учета, принимают меры по эффективному расходованию ресурсов, проводят ремонт.

Организационные услуги

Основными функциями фирмы являются организационные услуги:

• расчеты с ресурсоснабжающими организациями;
• принятие мер по борьбе со злостными неплательщиками;
• ведение и хранение технических бумаг;
• проведение общих собраний с владельцами квартир (минимум 1 раз в год);
• предоставление сведений жильцам об изменениях тарифов и т. д.;
• оформление регистрации.

Из этого следует, что УК вправе выявлять среди владельцев квартир неплательщиков и принимать соответствующие меры. Она вправе заниматься организацией работы сторонних фирм и передавать клиентам отчеты о своих действиях.

Что не входит в обязанности управляющей компании

Все функции фирмы строго регламентированы не только жилищным законодательством, но и внутренними локальными актами организации. Существует ряд функций фирмы, которые не выполняются по умолчанию. И если они не указаны в договоре, то УК может их игнорировать:

• вывоз мусора;
• ремонт или установка домофона;
• осуществление внеочередного ремонта;
• сруб деревьев;
• проведение работ по установке освещения улицы, систем видеонаблюдения или сигнализации;
• дополнительное украшение придомового участка.

Важно: поэтому за некоторые из этих услуг собственникам недвижимости нужно доплачивать отдельно или обращаться к другим узкоспециализированным организациям.

Права управляющей компании

Существуют полномочия управляющей компании, которые учитывают при оформлении договора. К ним относится:

1. Предоставление сведений о нелегальных перепланировках контролирующим органам.
2. Выявление незаконных действий по использованию собственности и передачу этих сведений для привлечения нарушителей к ответственности.
3. Использование мер по взысканию долгов с владельцев квартир.
4. Решение финансовых вопросов. Это получение оплаты от клиентов, передача средств за работу нанятых работников. Управляющие компании могут использовать резервные деньги на погашение долга или переводить средства со счета одного МКД на счет другого МКД.
5. Осуществления контроля передачи правильных показателей счетчиков.
6. Приостановление подачи ресурсов – водоснабжения, электричества и т. д.

К правам относится и получение материального вознаграждения. Сумма и способ оплаты регулируются контрактом, заключаемым сторонами.

Порядок отчета перед жильцами и контроль собственников за деятельностью УК

Владельцы жилплощади должны контролировать УК, так как платят за предоставляемые услуги. И не имеет значения, создали ли жильцы ТСЖ или ограничились лишь неформальной инициативной группой.

Представители организации должны передавать владельцам квартир всю информацию о своих действиях и проведенных работах. Для этого используют специальные отчеты. Порядок их предоставления регулируются контрактом.

Различают:

• годовые отчеты;
• годовой план работ.

Отчет содержит следующие сведения:

• порядок получения денег;
• расходы;
• список нужд, на которые потратили деньги;
• выполненные работы;
• сведения о задолженностях;
• список планов на следующий календарный год.

Унифицированной формы отчета нет. Поэтому каждая фирма составляет его на свое усмотрение, но с учетом правил делопроизводства. Это касается и годового плана, с помощью которого жильцы контролируют выполненный (и невыполненный) объем.

Разрешение спорных ситуаций

УК, предоставляющие различные услуги, не всегда удовлетворяют потребности клиентов. Поэтому возникают различные конфликтные ситуации, разрешение которых нередко требует вмешательства третьих лиц (контролирующих органов, суда). Для их разрешения хозяевам жилплощади нужно:

• осуществить попытку мирного разрешения спора;
• если не получилось, обратиться в контролирующие органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию).

Последней инстанцией, где можно получить помощь, является суд.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

Иногда владельцы имущества сталкиваются с тем, что УК игнорирует выполнение обязанностей. Чаще это касается проведения различных работ, особенно, если компания уже потратила перечисленные деньги на другие нужды.

Важно: Жилищный кодекс РФ (ст. 162) предусматривает конкретную ответственность управляющей компании за отказ от выполнения своих функций.

Собственникам нужно:

• обратиться к руководителю с письменной претензией;
• дождаться ответа;
• лично встретиться с начальником, если нет никакого письменного ответа.

При игнорировании официального обращения руководством компании потерпевшая сторона обращается в жилищную инспекцию. После проведения проверки владельцы недвижимости смогут расторгнуть договор. Судебное разбирательство используется, если нужно взыскать с руководства фирмы моральный или материальный ущерб. Но если компания объявлена банкротом, даже это не поможет.

Выводы и заключение

Права и обязанности выбранной управляющей компании должны быть известны клиентам до оформления договора. Несмотря на большой список обязательств, у этой фирмы немало полномочий.

Они касаются должников за «коммуналку» и тех хозяев имущества, кто проводит незаконные перепланировки. Поэтому условия контракта перед подписанием проверяют с юристом.

А при появлении конфликта с руководством потерпевшая сторона обращается к контролирующим органам.

Была ли вам полезна данная статья?

Управляющие компании в ЖКХ

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Артур Кубов

изучил работу УК

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

Может помочь

На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц

Не может помочь

Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию

Может помочь

У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной

Не может помочь

Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии

Может помочь

В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника

Не может помочь

Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении

Может помочь

Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления

Не может помочь

В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Сайт воронежской УК «Новый взгляд» с тарифами на коммунальные услуги. Данные размещены прямо на сайте компании

Документы финансовой и бухгалтерской отчетности УК также находятся в общем доступе

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли.

Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Сайт ФАС по Воронежской области. Написать жалобу можно прямо с сайта, в разделе обратной связи

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Особенности учёта расходов управляющей организации на услуги управления многоквартирными домами

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуга на управление МКД

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.

Подробнее про услуги управления МКД и связанные с этим расходы читайте здесь.

Учёт затрат на услуги управления МКД

С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.

Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».

Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.

Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.

Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.

Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.

Подробные бухгалтерские проводки по счетам смотрите в этой статье.

Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»

Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД — на счёт 26.

Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласно п.

9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.

2000), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:

• в качестве условно-постоянных — Дт 90-2 «Себестоимость продаж»;
• в себестоимость работ или услуг — Дт 20, 23, 29.

Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.

Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011).

Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей.

Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.

Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.

149 НК РФ, то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013).

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление.

В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.

Перечислим эти преимущества:

• затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
• экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.

Подробнее про годовой отчёт управляющей компании читайте в этой статье.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2021 году

Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

• непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
• товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
• управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

• прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
• сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
• планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
• подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
• организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
• организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

• периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
• проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
• работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
• проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
• проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
• работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
• обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

• поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
• обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
• снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
• если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

• путем размещения в ГИС ЖКХ;
• ответом на запрос граждан;
• в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

• заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
• требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
• проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
• получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
• для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
• ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
• взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

• посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
• обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
• исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

• в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
• в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

• в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
• серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.