Статья 3. Правовое регулирование ведения гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства

Из всех видов разрешенного использования стабильно популярны земли для садоводства и огородничества.

Это и понятно – фрукты и овощи, выращенные на своем участке, для себя, всегда вкуснее купленных на рынках или в магазинах.

Но сами по себе ни фрукты, ни овощи не вырастут. И за садом, и за огородом требуется уход.

Нужен инвентарь для обработки земли, для ухода за деревьями и кустами. Нужны емкости для сбора урожая.

Все это нужно где-то хранить. Значит, нужно построить что-то вроде сарая. И вообще нужно обустроить участок так, чтобы было комфортно не только фруктовым деревьям и овощным культурам, но и тому, кто обрабатывает этот сад и эти огороды.

Нужно построить и баньку, чтобы можно было вымыться после трудового дня, и навес, чтобы укрыться от солнца или дождя, а лучше всего – построить дачный домик. Ну, а уж если есть возможность построить дом для постоянного проживания, то это вообще может решить все проблемы.

Вопрос только в том, что и где можно строить. Разберемся, как отличаются условия строительства в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка — садоводство или огородничество.

Разрешенные и запрещенные виды деятельности на таких земельных участках

• Прежде чем строить планы по застройке, потенциальному покупателю земельного надела следует вначале определить характеристики будущего землевладения.
• Может случиться так, что, приобретя земельный участок, его владелец столкнется с тем, что закон не разрешает на этой территории строить дачу, а тем более загородный дом.
• Чем же отличаются одни земельные участки от других, и как эти отличия влияют на то, какие именно постройки могут быть на них сооружены?
• Наиболее предпочтительными для будущих землевладельцев являются участки, предназначенные для садоводства или огородничества.
• Садоводство и огородничество – по сути разные виды деятельности и, соответственно, разрешения на использование этих земель также отличаются друг от друга.
• Так, например, на землях, предназначенных для огородничества (код 13.1 по классификатору ВРИ) можно выращивать различные  сельскохозяйственные культуры:

• ягодные;
• овощные;
• бахчевые и другие.

На участке разрешается соорудить времянку, чтобы можно было провести здесь некоторое время, не возвращаясь к месту постоянного проживания.

Также можно построить:

• сарай для хранения сельскохозяйственного инвентаря;
• погреб для хранения выращенных овощей и ягод;
• душ и туалет.

Но на этом разрешения заканчиваются. Строительство других сооружений законом не предусмотрено.

Здесь следует иметь в виду один нюанс.

В классификаторе ВРИ ЗУ 2017 имеются два кода для садоводства.

ВРИ с кодом 1.5 регламентирует виды деятельности по садоводству для сельскохозяйственных предприятий, работающих на больших земельных угодьях и реализующих свою продукцию в промышленных масштабах.

ВРИ с кодом 13.2 регламентирует индивидуальную деятельность на участках, предназначенных для садоводства.

Кроме выращивания фруктов, бахчевых и других сельскохозяйственных культур, включая картофель, на участке разрешено строительство садового дома, в котором сможет проживать одна семья, так как дом не подлежит разделу на квартиры.

Конечно же, разрешается построить и различные хозяйственные сооружения:

• для складирования сельскохозяйственного инвентаря;
• для хранения собранного урожая;
• бытовые пристройки.

В зависимости от того, для каких целей используются земли, Земельный кодекс Российской федерации разделил их на семь категорий.

Индивидуальных землепользователей интересуют земли только первых двух категорий:

• сельскохозяйственного назначения (ЗСН);
• населенных пунктов (ЗНП).

Как следует уже из самого названия, земли сельскохозяйственного назначения располагаются за чертой поселений, территории которых используются для застройки поселений различной величины и статуса.

Предоставление земельных участков под садоводство и огородничество индивидуальным землепользователям возможно только на землях этих двух категорий.

В настоящее время все действия индивидуальных землевладельцев на участках для садоводства или огородничества регламентируются Федеральным Законом №66-ФЗ от 15 апреля 1998 года с изменениями и дополнениями.

Этот закон о садоводческих, огороднических и дачных объединениях.

Это касается, естественно, и возможностей застройки участков.

Но этот закон действует только до 31 декабря 2018 года.

С 01.01.2019 года в силу вступает федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года.

1. Ныне действующий закон №66-ФЗ в своей статье №8 регламентирует ведение индивидуального садоводческого, огороднического или дачного хозяйства в составе и на территории соответствующего некоммерческого объединения.
2. В статье №6 нового закона №217-ФЗ уже речь идет о том, что индивидуальную садоводческую и огородническую деятельность граждане могут осуществлять, не вступая в какое-либо товарищество.
3. Кроме этого, статья 34 ныне действующего закона регламентирует индивидуальное строительство на садоводческом или огородническом участке только в соответствии с планами общего строительства на землях данного некоммерческого объединения.

Статья №23 нового закона это ограничение снимает. В особенности это касается объектов капитального строительства.

Единственное условие – это соответствие всем нормативным правилам землепользования и застройки, а также градостроительным регламентам.

Строительные работы на различных участках регламентируется классификатором видов разрешенного использования.

Самое время разобраться в том, что же все-таки можно, а что запрещено строить на вашем земельном участке.

Ведение садоводства

Если согласно классификатору по виду разрешенного использования ваш участок относится к садоводческим, то вам разрешается построить на этой земле:

• сараи;
• теплицы;
• гараж;
• хозпостройки для хранения урожая.

Можно также построить садовый домик для отдыха. Существенная оговорка – он не должен служить местом постоянного проживания.

Но как быть, если хочется обустроить жилье вдали от шума городского, и построить полноценный жилой дом? В этом случае определяющим фактором является категория земли.

Если ваш земельный надел находится на землях сельскохозяйственного назначения, то строительство жилого дома для постоянного места жительства с последующей пропиской запрещается.

Эту проблему можно решить, если изменить категорию территории, на которой расположен участок. Тогда можно и дом построить, и снабдить его всеми коммуникациями, электричеством и водой, чтобы этот дом был признан жилым помещением.

Смена статуса дома с «нежилого» на «жилой» производится просто. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию. При этом формально действующее законодательство не нарушается – ведь при смене категории садоводческий участок будет уже находиться в границах ЗНП.

Здесь необходимо отметить, что в отличие от изменения статуса дома, изменение категории земли — очень непростое дело, а порой даже невозможное.

Что же касается участков, выделенных под огородничество, то здесь все просто. Как уже говорилось, на этой земле можно возвести такие постройки:

• сараи для хранения сельхозинвентаря и летней мебели;
• помещение для хранения собранного урожая;
• теплицу;
• баню, туалет;
• другие вспомогательные и бытовые сооружения.

Но на этом участке строить жилой дом запрещается. Этот запрет действует вне зависимости от того, находится огородный участок в границах населенного пункта или на землях сельхозназначения.

В отличие от изменения категории земли, изменение статуса участка с «огородничество» на «садоводство» или «ЛПХ – личное подсобное хозяйство» возможно, но это процедура достаточно длительная, и требует от землевладельца терпения, времени и расходов.

Видео по теме

В этом видео блогер разъясняет ряд моментов, связанных со строительством на землях сельхозназначения:

Подведем итоги

Резюмируя все вышесказанное, можно дать совет будущим землевладельцам. Прежде чем покупать землю, нужно тщательно изучить все нюансы, связанные с принадлежностью земли к той или иной категории и виду разрешенной деятельности.

И уже после этого подбирать такой участок, который будет удовлетворять вашим пожеланиям как по части строительства, так и по части эксплуатации самого участка.

Правовое регулирование ведения гражданами коллективного садоводства, огородничества и дачного хозяйства

Садоводческие, огороднические и дачные объединения — это одна из разновидностей некоммерческих объединений граждан, которая имеет не только общегражданские права и обязанности, но и свой правовой статус, отражающий их специфическую природу как социального явления, направленного на реализацию конституционных прав граждан на отдых и охрану здоровья (ст.37 и41 Конституции РФ).

Ст.37 Закона «Участие садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений в принятии органами государственной власти или органами местного самоуправления решений, касающихся прав и законных интересов».

В статье говорится о том, что обозначенное в названной статье участие осуществляется посредством делегирования представителей таких объединений или их ассоциаций (союза) на заседания органов государственной власти или органов местного самоуправления, принимающих указанные решения (п.

1), и в случае необходимости принятия решения, касающегося прав и законных интересов членов садоводческого, огороднического и дачного объединения, орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан не менее чем за месяц известить председателя садоводческого, огороднического или дачного объединений о содержании предлагаемых вопросов, дате, времени и месте их рассмотрения, проекте решения (п.2); решение органа государственной власти или органа местного самоуправления, ведущее к нарушению прав и законных интересов членов садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений, может быть обжаловано в суде (п.2).

• Садовый земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им, предназначен для выращивания ягодных, овощных, бахчевых, картофеля или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственного строений и сооружений).
• Огородный земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им, предназначен для выращивания ягодных, овощных, бахчевых, картофеля или иных сельскохозяйственных культур (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка при зонировании территории).
• Дачный земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им, предназначен для отдыха с правом возведения жилого строения (без права регистрации проживания в нем) или жилого дома (с правом регистрации проживания в нем) и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых, картофеля и иных сельскохозяйственных культур.

В некоммерческом товариществе (садоводческом, огородническом и дачном) имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов, а имущество общего пользования, созданное или приобретенное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания, является собственностью товарищества как юридического лица. Специальный фонд формируется за счет взносов, а также доходов от его хозяйственной деятельности и прочих поступлений средств. Члены товарищества не несут ответственности по его обязательствам, а товарищество — по обязательствам своих членов.

В потребительском кооперативе имущество общего пользования формируется за счет паевых взносов и находится в собственности кооператива (как юридического лица). Возможно выделение части имущества в неделимый фонд.

Члены кооператива обязаны ежегодно покрывать его убытки путем внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого члена кооператива.

В некоммерческом партнерстве имущество общего пользования, приобретенное или созданное на взносы его членов, является собственностью партнерства как юридического лица. Члены этого объединения не отвечают по его обязательствам, а партнерство не отвечает по обязательствам членов.

Члены объединения вправе приступить к обустройству и использованию своих земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории объединения и утверждения общим собранием распределения садовых, огородных и дачных участков между членами объединения.

Указанный проект разрабатывается в соответствии с правилами землепользования и застройки и утверждается в двухнедельный срок органом местного управления.

При этом учитываются нормативы организации и застройки территории объединения органами местного самоуправления с учетом природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основными нормативами являются:

1. • количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
2. • минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
3. • тип источников водоснабжения;
4. • техническая характеристика инженерного обеспечения территории объединения;
5. • перечень необходимых противопожарных сооружений; перечень мероприятий по охране окружающей среды.

Регламентация членства в садоводческих, огороднических и дачных объединениях в отдельных вопросах небесспорна.

Членами объединений в форме некоммерческого товарищества и некоммерческого партнерства могут быть граждане России, достигшие 18 лет и имеющие земельные участки в границах объединения, а в форме потребительского кооператива — при тех же условиях( т.е.

при наличии земельных участков в границах объединения) — достигшие возраста 16 лет. Такому гражданину как главе крестьянского хозяйства не предоставляется земельный участок и для ведения крестьянского хозяйства.

16-летний возраст как предельно минимальный в Федеральном законе « О сельскохозяйственной кооперации» установлен для членства только в производственном кооперативе, а не в потребительском, и то в порядке ограниченной трудовой дееспособности.

Иностранные граждане и лица без гражданства вправе обладать садовым, огородным и дачным участком только на условиях аренды.

Учредители объединения считаются принятыми в члены с момента его регистрации, другие лица принимаются в члены на общем основании. Каждому члену в течение трех месяцев со дня его приема в члены правление объединения выдает членскую книжку или другой заменяющий документ.

• Каждый член объединения имеет право:
• 1) избрать и быть избранным в органы управления и орган контроля;
• 2) получать информацию о деятельности органов управления и контроля;
• 3) самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием;
• 4) осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого и хозяйственных строений и сооружений;
• 5) распоряжаться своим земельным участком и иным имущество, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
• 6) обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права решений общего собрания и иных органов управления;
• 7) добровольно выходить из объединения с одновременным заключением договора о порядке пользования имуществом общего пользования;
• 8) осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
• Правам члена объединения корреспондируют его обязанности:
• 1) нести бремя содержания земельного участка и ответственность за нарушения законодательства;
• 2) нести субсидиарную ответственность по обязательствам потребительского кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов;
• 3) использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не нанося ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;
• 4) не нарушать права членов объединения;
• 5) соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты;
• 6) своевременно уплачивать членские и иные взносы, налоги и платежи;
• 7) в течение трех лет освоить земельный участок;
• 8) участвовать в мероприятиях, проводимых объединением;
• 9) участвовать в общих собраниях членов объединения;
• 10) выполнять решения органов управления объединения.

Учредительным документом объединения является Устав, утвержденный общим собрание учредителей. В Законе названы 18 сведений, которые в обязательном порядке указываются в уставе конкретного объединения. Многие из них характерны для уставов юридических лиц любой организационно-правовой формы, а именно:

1. • предмет и цели деятельности;
2. • порядок приема в члены и прекращения членства;
3. • права и обязанности самого объединения и его членов;
4. • порядок внесения взносов и формирования имущества общего пользования;
5. • порядок участия членов в коллективных работах;
6. • структура и компетенция органов управления;

Особенности ведения садоводства на землях населенных пунктов при индивидуальном и коллективном использовании

Наличие земли в собственности позволяет гражданам использовать её по своему усмотрению. Так, допустимо возведение жилой недвижимости. Однако строительство возможно не всегда. В обязательном порядке необходимо учитывать назначение участка. Так, не совсем понятно, можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества.

Если не принять во внимание существующие правила и допустить нарушение, можно столкнуться со сложностями при регистрации строения или вовсе получить предписание снести постройку. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с установленными нормами.

О том, что можно построить на подобных участках, о перечне запрещённых сооружений, об особенностях согласования и порядке изменения категории земель поговорим далее.

Строительство каких объектов допустимо на земельных участках

Далеко не на всех земельных участках, первоначально предназначенных для садоводства и огородничества, разрешено возводить жилые здания. Если помещение всё же будет возведено, можно столкнуться с существенными проблемами при регистрации недвижимости.

Земля, которую предоставляют для садоводства или огородничества, изначально считается сельскохозяйственным участком. Допустимы исключения. Иногда земля входит в состав участков поселения. Категория напрямую влияет на то, допустимо ли возведение жилого здания.

Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности и находится в границах населенного пункта, на нём можно построить только следующие сооружения:

• сараи и гаражи;
• бани и теплицы;
• садовые домики, не предназначенные для постоянного проживания;
• иные хозяйственные постройки.

При этом в действующем законодательстве отсутствует положение, запрещающее строительство на земельных участках, предназначенных для огородничества или садоводства. Поэтому выполнение действий нарушением не считается, однако постоянно проживать в подобном сооружении на официальной основе не удастся.

Видео

Как получить разрешение на постройку

Часто владельцы дач задаются вопросом: если в собственности есть участок для садоводства, можно ли строить дом для постоянного проживания ?

Построить на законных основаниях жилище для постоянного проживания, можно при выполнении нескольких условий:

1. Если дача является единственной недвижимой собственностью владельца.
2. Если изменилась граница населенного пункта, и садоводчество оказалось в черте города.
3. Если было получено соответствующее разрешение административных органов.

Если администрация разрешила, можно приступать к застройке Для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно выполнить несколько действий:

• обратиться в ЕГРН за выпиской с информацией о наделе;
• предоставить администрации населенного пункта план застройки для согласования;
• получить разрешение у представителя исполнительной власти.

Для строительства нужно предоставить документы согласно списку:

• паспорт гражданина России или иной документ, подтверждающий личность собственника;
• свидетельство о покупке имущества или иной документ на собственность;
• выписка из реестра с описанием участка;
• проект строительства;
• разрешение коммунальных служб на подведение водоснабжения и канализации;
• графическая схема объектов недвижимости на участке.

Комиссия по законопроектной деятельности одобрила с учётом состоявшегося обсуждения законопроект о садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве

5 июля 2016 18:00

Законопроект направлен на совершенствование правового регулирования в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Законопроектом приводятся в соответствие с гражданским законодательством организационно-правовые формы юридических лиц, создаваемых гражданами для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, совершенствуются механизмы управления в таких организациях, в том числе в отношении имущества общего пользования, унифицируются и классифицируются типы земельных участков и объектов недвижимого имущества, используемых в этой сфере, вводится единый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Проект федерального закона «О садоводстве, огородничестве и дачном
хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (далее – законопроект) подготовлен Минэкономразвития.

В настоящее время отношения, касающиеся юридических
лиц и граждан, в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства
регулируются Федеральным
законом от 15 апреля 1998 года
№66-ФЗ «О садоводческих,
огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Федеральный закон №66-ФЗ).

За прошедшее время были внесены изменения в
гражданское, жилищное, земельное и градостроительное законодательство. Законопроект
направлен на приведение правового регулирования в сфере садоводства,
огородничества и дачного хозяйства в соответствие с действующим
законодательством.

Определяются особенности правового положения
некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства,
огородничества и дачного хозяйства.

В настоящее время наиболее распространённой организационно-правовой
формой таких некоммерческих организаций является садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое
товарищество. Исходя из пункта 3 статьи 12313 Гражданского кодекса
садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества в силу
закона отнесены к товариществам собственников недвижимости.

• Законопроектом предлагается сократить количество
  организационно-правовых форм товариществ собственников недвижимости, созданных
  для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, до двух:
  садоводческое некоммерческое товарищество (для ведения садоводства и дачного
  хозяйства) и огородническое некоммерческое товарищество (для ведения
  огородничества).
• Вопросы, связанные с переоформлением учредительных
  документов ранее созданных садоводческих, огороднических или дачных
  некоммерческих объединений граждан, урегулированы в переходных положениях
  законопроекта.
• В целях устранения правовой неопределённости законопроектом также
  предлагается отказаться от понятия «жилое строение»,
  которое не предусмотрено Жилищным кодексом.
• Законопроектом
  вводится понятие «садовый
  дом», для размещения
  которого не требуется разрешения на строительство.

Также устанавливается, что садовый (дачный)
земельный участок может использоваться для строительства жилого дома – объекта индивидуального
жилищного строительства, пригодного для постоянного проживания граждан. На
огородном земельном участке граждане вправе размещать исключительно
хозяйственные постройки, не являющиеся объектами капитального строительства.

Цели создания товариществ собственников недвижимости,
к которым относятся садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества,
определены в статье 12312 Гражданского кодекса.

Вместе с тем
Гражданский кодекс допускает установление других целей создания таких
некоммерческих корпоративных организаций.

Учитывая специфику деятельности в
сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства, законопроектом
предусмотрены дополнительные цели создания таких некоммерческих организаций.

В
первую очередь – создание
благоприятных условий для ведения садоводства, огородничества и дачного
хозяйства путём
обеспечения осваиваемых участков различной коммунальной и дорожной
инфраструктурой, комплексное благоустройство территории, обеспечение её гармоничного развития и
освоения, представление интересов членов товарищества в отношении с третьими
лицами, в том числе защита их прав и законных интересов.

1. Законопроектом также предлагается определить общие
   принципы расчёта
   взносов в товариществах, цели, на которые такие взносы могут быть
   израсходованы, а также порядок подготовки финансово-экономического обоснования
   размеров взносов, утверждаемого общим собранием членов товарищества.
2. Кроме того, предусматривается создание органов
   управления садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ по
   аналогии с органами управления, которые были созданы в соответствии с Федеральным
   законом №66-ФЗ, за
   исключением собрания уполномоченных, поскольку такой орган управления не
   предусмотрен Гражданским кодексом.
3. Законопроект также определяет правовые отношения,
   связанные с оборотом имущества общего пользования товарищества, в том числе предусмотрена
   возможность передачи общего имущества садоводческих и огороднических
   некоммерческих товариществ в общую долевую собственность лиц, являющихся
   собственниками земельных участков, включённых в границы территории товарищества.

Предлагается отказаться от используемого
Федеральным законом №66-ФЗ
механизма договоров, заключаемых с лицами, ведущими садоводство, огородничество
и дачное хозяйство на земельных участках, расположенных в границах территории
товарищества, не являющимися
его членами. Законодательно закрепляется обязанность таких лиц платить за
создание и использование имущества общего пользования товарищества в порядке,
установленном уставом товарищества.

• Предлагаемые изменения позволят снизить риск
  уклонения от заключения соответствующих договоров и их ненадлежащего
  выполнения.
• Принятие законопроекта будет способствовать созданию
  прозрачной системы правового регулирования отношений в сфере садоводства,
  огородничества и дачного хозяйства, соответствующей действующему гражданскому,
  жилищному, земельному и градостроительному законодательству.
• Законопроект
  будет рассмотрен на заседании Правительства.