Статья 3. Ипотечное покрытие

Надежность инвестиций в ценные бумаги определяется различными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. К примеру, облигации с ипотечным покрытием неоднократно выдерживали такие испытания с помощью обеспечения залоговой недвижимости.

Разберем особенности ипотечного покрытия, требования к эмитентам, ипотечным агентам, а также узнаем, кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию.

Требование по ипотечному покрытию

Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Согласно статье 2 закона 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. А облигации с ипотечным покрытием — облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивают полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.

Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):

объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).

Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.

Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.

Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.

В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:

Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).

Облигации с ипотечным покрытием

Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.

Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.

На практике

Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.

Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:

стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).

Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:

Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.

Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:

банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.

В качестве залогового подходит жилое помещение (квартиры или дома). Для залога нельзя использовать дома на стадии строительства.

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретают на фондовой бирже. Вкладчик имеет право самостоятельно совершить купчую, либо с помощью агентов, доверительных управляющих специализированных организаций, ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Учет недвижимости

Сделки по ипотеке и объемы ипотечных займов увеличиваются каждый год, как и объемы эмиссии ипотечных ценных бумаг. По этой причине возрастает значение вопросов, которые связаны с учетом залоговой недвижимости. Такой учет ведет сам банк или депозитарий.

Точный и полноценный учет позволяет вести специальная программа, обеспечивающая:

автоматический расчет ипотечного долга;
переоценку активов, которые имеются в наличии;
регламентированную финансовую отчетность;
учет недвижимости, денег, выпущенных ценных бумаг;
отражение всех операций с недвижимым имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
ведение реестра держателей ценных бумаг;
автоматизированное начисление доходов;
расчет графика погашения основной суммы долга;
общий документооборот (создаются запросы, согласия, уведомления, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
контроль нарушений.

Такое техническое обеспечение значительно облегчают работу с ипотечным покрытием, а также привлекает новых инвесторов, которые предпочитают иметь дело с проверенными активами.

Программы для учета помогают одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

недвижимость;
ценные бумаги, эмитированные банком или специализированным агентством;
деньги от заемщиков, направленные на погашение ценных бумаг.

Согласно статье 5 закона 152-ФЗ реестр ипотечного покрытия — документ, ведением которого осуществляется учёт требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а также сведений о них.

Обязательно вносят:

сумму требований и стоимость имущества согласно оценке;
название и описание имущества, которое составляет ипотечное покрытие;
рыночную стоимость ипотечного имущества;
срок уплаты требования;
степень исполнения обязательств.

Требование считается включенным в состав ипотечного покрытия с момента внесения записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ведется с помощью электронной базы данных. Согласно статье 22 вышеупомянутого закона, имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Требования к эмитентам

Выпуск облигации с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации. Банк России устанавливает для учреждений, которые выпускают такого рода облигации, требования раскрывать информацию о своей деятельности. Если учреждение не выполняет требования или нормативы Банка России, она не может выпускать такие облигации.

Требования к ипотечным агентам

Статья 8 закона предусматривает, что ипотечный агент может только приобретать требования по ипотечным займам и закладные и выпускать облигации с ипотечным покрытием.
Требования по кредитам и закладные приобретаются агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии, а также иной сделки об отчуждении этого имущества.
Также ипотечный агент имеет право на:

распоряжение полученными денежными требованиями;
привлечение кредитов, учитывая ограничения, установленные уставом ипотечного агента;
страхование риска ответственности за неисполнение обязательств по требованиям;
совершение других сделок, обеспечивающих повышение, поддержание кредитоспособности ипотечного агента или понижение рисков финансовых потерь;
нести обязанности перед третьими лицами по эмиссии и исполнению обязательств по облигациям с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент должен быть акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. Вносить в устав ипотечного агента изменения или дополнения касательно предмета и цели его деятельности нельзя. Документ должен содержать максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых его создают. Изменять максимальное количество запрещается.

Наличие штата сотрудников у ипотечного агента законодательство не допускает. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента осуществляет коммерческая организация. Ведет бухгалтерский учет ипотечного агента специализированная организация, и никакая организация не может совмещать соответствующие виды деятельности.

Добровольно ликвидировать ипотечного агента можно только после того, как будут погашены все размещенные или находящиеся в обращении облигации с ипотечным покрытием данного агента.

Действия банка перед началом организации эмиссии облигаций

Схема:

Банк предоставляет кредиты на покупку недвижимости юридическим и физическим лицам, в качестве залога используется или приобретается недвижимость.
Всю недвижимость, которая представлена в закладных по ипотечным кредитам, заносят в реестр ипотечного покрытия.
Кредиты, имеющиеся в активах банка, сортируют согласно определенным параметрам: по сроку кредита, процентной ставке, качестве обеспечения, величине кредитного риска, затем объединяются в пул активов, который станет обеспечением ипотечных облигаций. Но такой порядок сортировки в банках РФ не регламентирован.
Проводятся процедуры, которые связаны с государственной регистрацией всех этапов эмиссии, сама эмиссия и выпуск ипотечных облигаций.
Банк продает облигации инвесторам, обязуется выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка основного долга и процентов.
В Европе и США владельцы ипотечных облигаций имеют прямой и преимущественный доступ к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. В России на ипотечное покрытие претендуют владельцы ипотечных облигаций ипотечного агента.

Таким образом, ипотечное покрытие – новый финансовый инструмент. Имущество, находящееся длительное время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам, обеспечивает всем участникам финансового процесса получение выгоды. Основную роль в этом играют ипотечные ценные бумаги.

Развитие ипотечного жилищного субсидирования – важная задача для государства, но процентные ставки по залогу достаточно высоки, и многим потенциальным заемщикам сложно выплачивать ссуду.

Помогут ипотечные ценные бумаги как механизм инвестирования денег. Их держатели могут получать доход от изменения цены на недвижимость. Такие ценные бумаги, которые содержат имущественные права, представлены долговой бумагой, реинвестирующей вложения кредитных учреждений в ипотечные кредитные линии.

Ипотечные облигации: условия, риски, тербования к покупателю и нюансы | Ипотека в 2021 году

Грамотное инвестирование в ценные бумаги позволяет неплохо заработать. Внимание общественности больше притягивают ипотечные облигации. В РФ этот инструмент практически неизвестен, однако за рубежом он успел снискать популярность.

Ипотечные облигации всё чаще можно встретить на российских рынках.

Однако перед тем, как осуществлять инвестирование в эти ценные бумаги, рекомендуется разобраться, что они из себя представляют, и как их можно использовать для получения прибыли.

Что такое ипотечные облигации?

Финансовые организации, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, постоянно нуждаются в привлечении денежных средств. Дело в том, что срок возврата займов составляет долгие годы. Поэтому компании ищут сторонние источники финансирования.

Им стала продажа ипотечных облигаций. Такое название носят ценные бумаги, рефинансирующие вложения в кредиты на недвижимость. Выпуском документов занимается банк. Срок действия ипотечной облигации строго ограничен.

Владелец бумаги получает купонный доход.

Проще всего разобраться на примере. Допустим, банк выдал ипотечный кредит на недвижимость в размере 5000000 руб. После этого сразу происходит выпуск ипотечной облигации. Ценная бумага выставляется на продажу. Документ приобретает инвестор, который ищет стабильный актив.

Он передаёт банку 5 млн руб, взамен финансовая организация предоставляет ценную бумагу. Полученную сумму компания инвестирует в другую ипотеку. Одновременно с этим инвесторы начинают начислять прибыль с того дохода, который получает финансовая организация при возврате ипотеки.

В результате все стороны остаются в плюсе.

Первичная выгода зафиксирована номиналом ипотечной облигации и договором о выплате дивидендов. Прибыль предоставляется по итогу финансовой деятельности банка за истекший календарный срок. Обычно сумму выплачивают раз в год.

Если все заемщики своевременно производят выплаты по кредитам, банк предоставляет инвесторам обещанную прибыль по ипотечным облигациям. На практике такая ситуация практически невозможна. Если заемщик отказывается от выполнения финансовых обязательств, компания реализует залоговое имущество и может выкупить ипотечную облигацию, произведя выплаты инвесторам с выручки.

Нормативная и законодательная база

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим вопрос, выступает ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах».

В документе закреплены основные понятия, определены правила выпуска и обращения, отражены особенности контроля за исполнением обязательств.

Дополнительно в законе прописаны полномочия ЦБ РФ на рынке ипотечных ценных бумаг, а также зафиксированы особенности погашения облигаций по требованию их владельцев.

Дополнительно эксперты рекомендуют ознакомиться с положениями ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». Нормативно-правовой акт регламентирует взаимодействие заемщиков и финансовых организаций. Здесь уже отражены правила наложения взысканий за ипотечное имущество в случае несвоевременного погашения кредита.

Выпуск ипотечных облигаций

Эмиссия ипотечных облигаций осуществляется в соответствии с положениями статьи 12 ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года. Процедура выполняется с соблюдением следующих принципов:

Выпускать ценные бумаги имеет право только специальный ипотечный агент. Он ведет реестр закладных залогового имущества в бумажном и электронном виде.
Сами банки в РФ не могут осуществлять эмиссию ипотечных облигаций под залог находящегося в них недвижимого имущества.
Заёмщика не уведомляют о том, что его закладная обеспечивает эмиссию ценных ипотечных бумаг.
Величина ипотечного покрытия не может быть больше 80% от ликвидной рыночной стоимости недвижимости.
Держатель облигации может проводить аудит и проверку рыночной стоимости залогового покрытия ценной бумаги.
Процедура осуществляется после выдачи ипотеки. Ипотечные облигации выпускают на сумму предоставленного жилищного кредита. Бумаги поступают на рынок, где их может приобрести инвестор-покупатель.

Привлечение денег ипотечными кредитами осуществляется с помощью секьюритизации. В ценные бумаги будут преобразованы только кредиты, обладающие высоким уровнем погашения.

Ипотечные облигации в России и в мире

Ипотечную облигацию используют на западе с 1980 годов. Самый большой рынок находится в США. На втором месте находится Германия. Именно из-за ипотечных облигаций возник кризис в 2008 году.

Американские банки сумели выдать ипотеку в десятки раз больше, чем составлял размер их капитала. Инвесторы активно покупали бумаги, которые считались безрисковыми.

Кредиты предоставлялись практически всем.

Однако в какой-то момент выяснилось, что люди не способны погашать обязательства. На рынок попало большое количество изъятых за долги квартир. Стоимость помещений резко упала. Их цена не могла покрыть обязательства перед банками. В результате произошёл дефолт крупнейших финансовых структур. Инвесторы потеряли миллиарды долларов. Крупнейшие страховщики обанкротились. Ситуацию спасло вмешательство государства которое компенсировало часть расходов. Сегодня ипотечные облигации продолжают использовать инвесторы, которые внимательнее относятся к оценкам рисков. Дополнительно банки осуществляют более тщательный анализ потенциальных заемщиков.

В РФ об открытиях рынка ипотечных облигаций говорят еще с начала двухтысячных годов. Однако активное использование финансового инструмента не наблюдалось. Новый виток в истории ипотечных облигаций на российском рынке произошёл в 2016 году. Вот этот промежуток времени директор АИЖК сообщил, что планирует выпуск этих ценных бумаг на сумму до 50 млрд руб.

Процедуру предполагалось осуществить совместно со Сбербанком. В 2017 году банк ВТБ24 выпустил ценные бумаги, получившие название народные облигации. Сегодня эксперты говорят, что распространение ипотечных облигаций в РФ не ожидается. Это связано с малым количеством таких ценных бумаг и их дороговизны.

Однако крупные негосударственные пенсионные фонды используют метод для диверсификации рисков.

Принцип работы ипотечных облигаций

Выпуск ипотечных облигаций осуществляется посредством секьюритизации. Её суть состоит в следующем:

Финансовая организация собирает присутствующие у неё кредиты и создает из них ипотечный пул.
Кредитный портфель списывают с баланса банка и передают специально созданной посреднической компании.
Посредник осуществляет выпуск облигаций.
Финансовая организация получает денежные средства.

Посредник имеет право секьюритизировать ипотечные займы одной эмиссией или несколькими траншами. Когда ипотечные облигации выпущены, кредитор получает деньги на выдачу новых займов, повышает свою ликвидность и увеличивает количество активов.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Ипотечные облигации выгодны для всех участников сделки:

банк увеличивает количество сделок и повышает размер возможной прибыли;
инвестор вкладывает деньги в надежный актив и приумножает капитал;
заемщик может рассчитывать на разнообразие предложений на рынке финансов и незначительное снижение процентных ставок, на которое банки идут для привлечения клиентов.

Как обеспечиваются долговые обязательства?

Ответственность сторон распределяется следующим образом:

Компания, выпустившая ипотечную облигацию, отвечает перед инвестором. Обеспечением выступает ипотечное покрытие, в которое входит право требования по кредитам большого количества заемщиков.
Человек, получивший займ, отвечает перед организацией. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости.

Для инвесторов использование схемы заработка выгодно. Обеспечение по обязательствам отличается высокой ликвидностью. Пока рынок недвижимости находится в стабильном состоянии, владельцы ценных бумаг защищены от потери денежных средств.

Как правильно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием, и чем они обеспечены?

Если лицо хочет осуществить инвестирование в процессы ипотечного покрытия, нужно помнить, что оборот ценных бумаг осуществляется на бирже. Если гражданин не имеет специального статуса, он не будет допущен к торгам. Поэтому вкладчику нужно выбрать кандидата для управления облигациями. В качестве могут выступать:

паевый инвестиционный фонд;
специализированное управление банковских организаций;
брокеры.

Выбирая партнёра, в первую очередь важно обращать внимание на прохождение лицензирования, размер вознаграждения за оказываемую услугу и членство на Российской товарной или Межбанковской валютной бирже.

Сегодня облигации с ипотечным покрытием считаются одними из наиболее доходных и надежных для инвестирования. Эти ценные бумаги обеспечены правом требования по жилищным кредитам с залогом. Даже если финансовая организация обанкротится, инвесторы продолжат получать прибыль.

Выгоды участников сделки

Сегодня рынок считается защищённым и безопасным. Вклад инвестора обеспечен базовым активом. Это защищает владельца денежных средств от возможных убытков. В случае возникновения непредвиденных ситуаций базовый актив может быть продан, а вырученная сумма предоставлена в качестве компенсации. Это основная выгода инвестора. В случае дефолда всё компенсируется.

Однако ипотечные облигации не способны приносить такой же высокий доход, как корпоративные акции. К тому же отсутствует гарантия, что при возникновении глобальных экономических проблем денежных средств, вырученных с реализации заложенного имущества, хватит для выплаты компенсации инвесторам. Это главная опасность, с которой можно столкнуться в процессе использования услуги.

Доходность ИЦБ

Как уже говорилось ранее, ипотечная облигация считается надежным, но не самым доходным инструментом для получения прибыли. Это основная причина, по которой инвесторы не стремятся приобретать вышеуказанные ценные бумаги.

Однако положительные сдвиги на российском рынке всё же наблюдаются. ВТБ предложил общественности приобрести ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк Санкт-Петербург планирует выпустить ценные бумаги с доходностью 9,35% годовых.

Некоторые аналитики уверены, что в течение ближайших 3 лет средний доход по ипотечным облигациям может вырасти до 12%. Таким образом банки стараются минимизировать возможные задержки и создать привлекательные условия для потенциальных инвесторов.

В результате компании планируют, что смогут заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации считаются одними из самых надёжных. Однако практика показала, что возможны исключения из правил. Подобным выступает кризис, произошедший в 2008 году на рынке недвижимости в США. Популярность услуги привела к тому, что банки начали выдавать как можно больше ипотечных кредитов. В результате ипотеку смогли получить даже неблагонадежные заемщики.

Финансовые организации не проверяли платежеспособность. В итоге возникло большое количество просрочек по ипотеке. Прибыли, которую получали, стало не хватать для отчисления инвесторам.

В результате возник так называемый финансовый пузырь, который с треском лопнул. Сегодня финансовые организации устанавливают более жесткие условия для выдачи ипотеки.

Однако угроза для формирования новых пузырей сохраняется всегда.

Как купить ипотечные облигации?

Покупать ипотечные ценные бумаги можно отдельными пакетами или в составе etf фондов. Первый вариант финансово выгоднее, однако он связан с целым перечнем недостатков. Клиент вынужден будет самостоятельно заниматься аналитикой и управлением. Срок действия ипотечных облигаций составляет десятки лет.

При этом прибыльность ценной бумаги относительно небольшая. Поэтому придётся инвестировать довольно много. В результате инвестор вынужден проводить фундаментальные исследования возраста, географического положения заемщиков и прочих показателей ликвидности активов.

В итоге большинство владельцев денежных средств отдают предпочтение второму варианту.

Самым простым способом инвестирования в ипотечные облигации выступает использование возможностей брокеров. Для выполнения процедуры клиенту предстоит:

Найти подходящую организацию. Важно тщательно производить анализ. У брокера должна быть лицензия на ведение деятельности. Дополнительно стоит изучить репутацию организации.
Зарегистрировать счёт, следуя основным подсказкам системы.
Выбрать подходящий фонд и пройти верификацию. Гражданину придется предоставить документы, которые будут тщательно изучены.
Пополнить счёт и установить терминал. Подобное название носит специализированная программа для ведения торговли. Она позволяет совершать сделки.
Начать торговлю на рынке.

Перспективы развития института ипотечных облигаций на российском рынке

Ипотечный рынок в РФ начал активно развиваться. Этого удалось добиться благодаря предоставлению специальных госпрограмм для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию военного ипотечного кредитования.

Возросшее число сделок может привести к тому что денежных средств для предоставления новых кредитов не хватит. В результате банки будут вынуждены приобретать ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как Бинбанк, Сбербанк и Райффайзенбанк провели несколько крупных сделок по секьюритизации ипотеки.

Однако не всё так однозначно. Другая часть специалистов придерживается мнения, что для РФ такой способ привлечения капитала в ипотечное кредитование не подходит. Дело в том, что ипотечные облигации стоят дорого. Российским частным инвесторам они могут оказаться не по карману. Интерес к облигациям проявляют НПФ, страховщики и банки.

Перспектива ипотечных облигаций стоит под сомнением и несовершенством законодательства. Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим сферу деятельности, продолжает оставаться ФЗ №152 от 11 ноября 2003 года. Закон нельзя назвать качественным для развития рынка.

Идея с выпуском ипотечных облигаций в РФ и развитием рынка довольно сыра. Доходность таких инвестиций отсутствует. Однако крупные игроки рынка понимают недостатки инструмента и ставят перед собой амбициозные цели — сделать инструмент более высоколиквидным и привлекательным для инвесторов, чем классические закладные.

Однако для достижения вышеуказанных целей может потребоваться до 10 лет.

Альтернативы ипотечным облигациям

В качестве альтернативы можно использовать ипотечный сертификат участия. Фактически он не является долговой бумагой. Сертификат позволяет инвестору получать определённый процент от активов. Доходность от такой бумаги значительно выше. Однако риски также повышаются.

Ипотечные облигации США

На рынке США присутствует два типа ипотечных ценных бумаг – CDO и CMO. Первый вариант обеспечен кредитным пулом, в котором все выплаты передаются инвесторам. Во второй ситуации владелец денежных средств имеет право выбрать наиболее подходящий ему транш с учётом миллионных показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов этих ценных бумаг.

Выпуск и использование ипотечных облигаций США контролируют два крупнейших агентства. Размер активов составляет около 5 млн долларов. Общая величина американского рынка превышает 10 млн долларов.

Российские инвесторы также могут вложить деньги в американские ипотечные облигации. Процедуру удастся осуществить через биржевые фонды ETF. Средняя цена составляет несколько десятков долларов.

За управление взимается комиссия, однако она относительно небольшая. Её величина исчисляется сотнями процентов.

Нюансы

Желая осуществить инвестирование в ипотечные облигации, важно грамотно выбирать брокера. Правило действует вне зависимости от того, где будет осуществляться покупка облигаций – на российских или американских рынках. Важно обращать внимание не только на репутацию компании и её комиссию, но и учитывать:

условия открытия счетов;
способы ввода и вывода денежных средств;
наличие удобного торгового терминала.

Эксперты рекомендуют отдавать предпочтение варианту, который будет наиболее комфортным для конкретного инвестора.

Принимая решение о покупке ипотечных облигаций, стоит оценивать состояние рынка и внимательно изучать прогнозы в долгосрочной перспективе. Экономические потрясения и преобразования способны существенно повлиять на развитие рынка. Каким бы надёжным не был финансовый инструмент, его использование связано с рисками.

Об авторе
Недавние публикации

Автор статьи: Наталья ЛарионоваВысшее образование в сфере Государственного и муниципального управления. Отвечает за сбор достоверной информации и донесение сведений до читателя в удобной для восприятия форме. Проводила мероприятия по повышению юридической грамотности среди молодежи. Имеет опыт взаимодействия с городской и районной администрацией, хорошо знакома с процессом получения кредитов и оформлением льгот. По любым вопросам пишите на [email protected] Автор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)

Льготная ипотека после 1 июля 2021 – новые возможности или закручивание гаек?

Ирина Максимова, заместитель главного редактора портала ipoteka.msk.ru

С 1 июля 2021 года льготную ипотеку ждут большие изменения. Самая выгодная ипотека с господдержкой по условиям 2020 года уходит в прошлое. Если быть точнее — она видоизменяется, как и еще одна программа льготной ипотеки – семейная. В результате одни категории граждан что-то теряют, другие – получают новые возможности для оформления ипотечных кредитов на льготных условиях.

Во исполнение уже озвученных поручений президента 1 июля на сайте правительства опубликовано Постановление № 1060 от 30 июня 2021 г. о расширении программы «Семейная ипотека» и о продлении еще на один год программы «Льготная ипотека».

Ипотека на новостройки с господдержкой с 1 июля 2021 года

Итак, с 1 июля 2021 г. по 1 июля 2022 г. льготная ипотека на новостройки будет выдаваться на новых условиях:

ставка увеличена на 0,5% — с 6,5% до 7% годовых;
уменьшился размер кредита – теперь взять ипотеку на новостройку независимо от региона можно в сумме не более 3 млн рублей. Ранее для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области эта сумма составляла 12 млн рублей, для остальных российских регионов – 6 млн рублей;
срок кредитования – до 20 лет;
первоначальный взнос – 15%. Но, с учетом ограниченности суммы льготной ипотеки заемщикам придется или увеличивать размер первого взноса, или добирать недостающую сумму другими кредитными программами.

Семейную ипотеку с 1 июля 2021 г. можно взять с одним ребенком

А вот для семей, имеющих детей, возможностей улучшить свои жилищные условия становится намного больше.

Программа «Семейная ипотека» была запущена в 2018 году. По данным аналитического агентства Frank RG, к маю 2021 г. доля ипотечных кредитов, выданных по данной программе, достигла 4% всех кредитов на жилье.

Оформить по ней ипотеку можно было в случае рождения второго или последующего ребенка в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Также взять семейную ипотеку могли семьи, воспитывающие ребенка-инвалида.

Ставка по программе семейной ипотеки составляла 6% годовых, максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.

Ипотека оформлялась на срок до 30 лет, минимальный первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья.

Оформить кредит можно до 31 декабря 2022 года, а тем семьям, в которых ребенок родится с 1 июня по 31 декабря 2022 года — до 1 марта 2023 года. Также воспользоваться семейной ипотекой могут родители единственного ребенка с инвалидностью, родившегося до 31 декабря 2022 г. Инвалидность у него может быть установлена и после 2022 года, а ипотеку можно оформить до 2027 года.

По программе семейной ипотеки можно как взять новый кредит, так и рефинансировать задолженность по действующей ипотеке.

Какое жилье можно приобрести по программе семейной ипотеки

Что можно приобрести:

квартиру в новостройке;
квартиру на вторичном рынке;
частный дом с земельным участком.

Продавцом недвижимости во всех перечисленных случаях должно выступать юридическое лицо – например, застройщик или девелопер. Это значит, что даже при покупке вторичного жилья это будет новостройка.

Единственное исключение – Дальневосточный федеральный округ. В нем в на землях сельских населенных пунктов можно купить по программе семейной ипотеки жилье на вторичном рынке и у физического лица.

По семейной ипотеке можно также купить земельный участок для дальнейшего строительства на нем частного дома и/или профинансировать строительство индивидуального жилого дома. Обязательное условие – заключение официального договора подряда на строительство с юридическим лицом или ИП.

С 1 июля 2021 года воспользоваться семейной ипотекой могут и те семьи, в которых единственный ребенок родился после 1 января 2018 г. Условия семейной ипотеки остаются прежними:

ставка 6%;
срок – до 30 лет;
сумма кредита – до 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн – для остальных;
минимальный первоначальный взнос – 15%.

В программе семейной ипотеки участвуют десятки банков, включая Сбербанк, ДОМ.РФ, Банк ВТБ, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Банк Открытие и многие другие.

На сегодняшний день Сбербанк предлагает ипотечные кредиты по программе семейной ипотеке по базовой ставке 5,3% годовых (при использовании электронной регистрации сделки ставка может быть снижена до 5%), а при приобретении квартир в новостройках с субсидированием застройщиками, ставка в первые годы пользования кредитом может составлять всего от 0,1% годовых.

Банк ВТБ кредитует по программе семейной ипотеки под 5% годовых, но при условии личного и имущественного страхования.

В банке ДОМ.РФ ставки по семейной ипотеке варьируются от 4,7 до 6% годовых в зависимости от объекта недвижимости, размера первоначального взноса и других условий.

Ипотечные облигации: что это такое

Ипотечные облигации или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) – относительно новый для отечественного рынка продукт. Если за рубежом их хорошо знают и активно покупают, то в России к ним только присматриваются. Портал Выберу.ру расскажет простыми словами, что собой представляют ИЦБ, насколько они выгодны и какие есть альтернативы.

Что такое ипотечные облигации простыми словами

Ипотечная облигация (ИЦБ) – это выпускаемая банком ценная бумага. В качестве обеспечения выступают ипотечные платежи клиентов выдавшей ее финансовой организации.

Если объяснить простым языком, то процесс формирования ИЦБ выглядит примерно так: сначала банк выдает заемщикам ипотечные кредиты, из которых формирует единый пул, потом структурирует права на получение средств оттуда и, наконец, выпускает облигации.

Важно! Выплаты инвесторам банк осуществляет за счет выплачиваемых заемщиками процентов по кредитам.

Приведем наглядный пример, который упростит понимание.

Банк выдал определенное количество ипотечных кредитов сроком на 20 лет. Допустим, всего на 100 млн рублей. Затем кредитор выпускает облигации на такую же сумму.

Инвесторы вкладываются в ценные бумаги и получают ежегодную прибыль, а через 20 лет вернут обратно свои деньги.

Кто выигрывает от выпуска ценных бумаг

В итоге обе стороны будут в выигрыше. Инвесторы получают пассивный доход со своих вложений, а банки пускают в оборот деньги, вырученные с реализации ИЦБ. Если говорить простыми словами, кредитор перепродает долг в виде ценных бумаг. Этот процесс называется секьюритизацией.

Выгода держателей облигаций заключается в повышенной ставке. Ее размер зависит от банка, но в среднем по стране составляет 9−9,5%. Если сравнивать с прибылью по вкладам, то разница довольно существенна. В среднем банки готовы предложить частным инвесторам ставку по депозитам в районе 5−6% годовых.

Основная выгода банка – в увеличении оборотов. Деньги от продажи ИЦБ идут на выдачу новых кредитов. Вместе с количеством сделок растет и общая доходность.

Важно! Для заемщиков такое положение дел тоже выигрышно. В перспективе увеличение числа ипотечных договоров приведет к снижению ставок.

Пусть резкого скачка не ожидается, но даже минус полтора процента – это уже весомая сумма, когда речь идет о крупных займах на покупку жилья.

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Как и у любого банковского продукта, у ИЦБ есть свои плюсы и минусы. Можно выделить 3 основных достоинства ипотечных облигаций:

Надежность. Инвестор находится в безопасности. Приобретенное в ипотеку жилье – это надежное обеспечение. Если заемщик не сумеет выполнить обязательства по кредитному договору, банк продаст недвижимость и компенсирует свои издержки. К тому же такие ценные бумаги имеют государственную поддержку.
Прибыльность. Помимо очевидного плюса в виде повышенного по сравнению с вкладами процента есть и еще один. Доходность облигаций определяет ставка по выданным ранее ипотечным кредитам. Соответственно, процент фиксированный, как и у ипотеки. В итоге инвесторы получают долгосрочную гарантию стабильной прибыли, что выгодно в условиях снижающихся ставок по вкладам.
Прозрачный механизм работы. Инвесторы четко понимают, во что они вкладываются и каков принцип формирования ипотечных облигаций. К тому же у ИЦБ высокий уровень правовой защиты. Все нюансы прописаны в федеральном законе (ФЗ 152).

Итак, раз ИЦБ надежны и прибыльны, тогда какие могут быть недостатки? На самом деле они есть. Минусы инвестирования в ИЦБ связаны с принципом их действия. Во-первых, надо понимать, что досрочное погашение заемщиками долга негативно скажется на рынке.

Банки недополучат прибыль, и это скажется и на держателях ценных бумаг. Некоторые финансовые организации готовы компенсировать разницу между ожидаемым и фактическим доходом для удержания инвесторов. В остальных случаях придется столкнуться с неминуемыми убытками.

Процент останется фиксированным, но упадет приносящий доход актив.

Еще один момент, который необходимо учитывать, – долгий срок погашения. Он равен продолжительности самого продолжительного кредита, выданного банком. То есть если купить такие ценные бумаги, следующие 20−25 лет вложения будут находиться в финансовой организации. Все это время инвестор не сможет свободно распоряжаться сбережениями.

Важно! По закону, забирать средства до истечения срока действия договора нельзя. Согласно статье 16, 152 ФЗ, вкладчик вправе потребовать досрочного погашения только в случае нарушения требований к размеру ипотечного покрытия.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают однотраншевыми и многотраншевыми. В отдельную категорию принято выделять балансовые ипотечные облигации. Особняком стоят ипотечные сертификаты. Вопреки частому заблуждению они не являются подтипом ИЦБ. О них мы отдельно расскажем ниже, а пока простыми словами объясним особенности каждого вида ИЦБ:

Однотраншевые. Один пул займов обеспечивает разовый выпуск облигаций. Это классическая и наиболее распространенная схема.
Многотраншевые. На один пул кредитов приходится несколько выпусков. Как правило, выпускается старший и младший транш. Первый дает приоритетное право на выплаты. То есть чем младше транш, тем больше рисков потерять доход, например, в случае экономического кризиса. Но и доходы будут выше.
Балансовые ИЦБ. Это простые облигации банка с дополнительным обеспечением в виде ипотечного пула. Кредиты на покупку жилья остаются на балансе финансовой организации, а держателю ценных бумаг придется учитывать сразу два риска – по кредитному пулу и самого банка-эмитета.

Рынок ИЦБ в России

Первый выпуск ИЦБ в России состоялся в 2003 году при участии компании «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Эмитентом выступил Газпромбанк. Тогда же был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г.

N 152 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Всего с того момента было несколько десятков эмиссий ценных бумаг с залоговым обеспечением в виде недвижимости. И тем не менее, рынок ИЦБ до сих пор находится на стадии становления.

Активное развитие началось только в последние годы, так как сложилась благоприятная ситуация для подвижек в этом направлении. Различные льготные программы стимулируют рост объемов кредитования, купить жилье стало проще. Увеличивается количество сделок, и банкам рано или поздно может не хватить денег для выдачи ипотеки. Выходом из ситуации станет привлечение новых инвесторов.

Вопросом занялись на государственном уровне. Созданная по решению правительства компания «ДОМ.РФ» стала крупнейшим агентом по выпуску ипотечных облигаций.

Интерес к инвестициям в ИЦБ заметно вырос после подписания организацией ряда соглашений с крупнейшими банками страны. В 2017 году – со Сбербанком, в 2018 году – с ВТБ и в 2019 – с Газпромбанком.

По прогнозам экспертов, к 2021 году объем рынка ИЦБ превысит 1 трлн рублей.

Альтернативы ипотечным облигациям

Прямой альтернативой ИЦБ служат ипотечные сертификаты участия. Их нередко путают, однако между ними есть принципиальная разница. Понять ее будет проще, если разобраться, что собой представляют оба типа ценных бумаг. Объясним простым языком.

Облигации с ипотечным покрытием подразумевают перепродажу долга, а ипотечные сертификаты – нет. Инвесторы получают прибыль непосредственно с дохода от кредитных активов. Процент может быть даже выше, чем в случае с ИЦБ, но и риски соответствующие.

Другой вид ипотечных ценных бумаг – закладная. Впервые на законодательном уровне ее упомянули в 1998 году. Закладная оборотоспособная и сама может выступать в качестве предмета залога.

Еще один вариант, доступный частным инвесторам, – облигации федерального займа (ОФЗ). Как и ИЦБ, это ценные бумаги с долговым обеспечением. Их выпускает государство, чтобы привлечь финансирование, необходимое для реализации определенных проектов.

ОФЗ выпускает Минфин. Стоимость одной штуки составляет 1000 рублей, то есть, получается, купить ее может каждый. Есть варианты как с коротким, так и продолжительным сроком погашения. ОФЗ отличаются высокой надежностью, а вот ставки уступают ИЦБ.

В среднем это 5−7%.

Вывод

Облигации с ипотечным покрытием дают долгосрочную возможность получить относительно высокий доход. Господдержка и обеспечение в виде залоговой недвижимости выступают надежными гарантиями безопасности. Крупная сделка «ДОМ.РФ» с Газпромбанком дала хороший толчок развитию рынка. С учетом наметившейся тенденции можно говорить о росте количества и ликвидности ИЦБ.

Прежде чем купить инвестиционные облигации, следует учитывать и их минусы, в частности, долгие сроки погашения и вероятность частичного обесценивания из-за уменьшения доходного актива.

Альтернативой выступают другие ценные бумаги – ипотечные сертификаты участия, закладные и облигации федерального займа. У первых выше ставки и риски, вторые более надежны, но менее прибыльны.

Специалисты советуют не вкладывать все деньги в один продукт, а комбинировать в инвестиционном портфеле сразу несколько, например, купить ИЦБ и ОФЗ в равных долях.

Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен