Раздел IV. Регулирование жилищных отношений

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Применение к жилищным отношениям иного законодательства

До принятия нового жилищного кодифицированного акта проблема отношений жилищного типа не имела однозначного решения.

Содержание

В понятие жилищного законодательства входит совокупность норм правового характера, регулирующая правоотношения по поводу помещений жилого типа. В такое понятие может входить предмет, регулирующие методы, а также определенные принципы, которые зафиксированы в кодифицированных актах.

До принятия нового жилищного кодифицированного акта проблема отношений жилищного типа не имела однозначного решения. И лишь в современном законодательстве были подробно закреплены не только основные термины, но и разновидности таких отношений, их особенности, состав участников и так далее.

Особенности жилищных правоотношений

Для того чтобы осуществлять полноценную защиту таких отношений, нужно определить, что же входит в их понятие, понять ключевые особенности данной отрасли. Во-первых, в структуру этих отношений входят субъекты. К ним относятся граждане, органы власти исполнительного типа, органы муниципалитета, а также организации, независимо от их формы организационно-правового характера.

Еще одна составляющая часть – объекты. В качестве них выступают помещения жилого типа, которые принимаются физлицами по назначению. В качестве оснований при этом выступают договоры найма или поднайма, а также акты органов государственного характера.

Наконец, в понятие отношений входит и содержание. Содержание представляет собой права и обязанности, которые могут быть различными, в зависимости от статуса сторон, а также от статуса помещения жилого характера.

Отношения, регулируемые жилищным правом

В понятие правоотношений входит перечень определенных прав и обязанностей, которые должны быть урегулированы законодателем. Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется на федеральном и региональном уровне. Ниже приведены основные виды жилищных отношений.

Жилищное законодательство регулирует отношения по следующим поводам:

возникновение права использования, владения и собственности помещением жилого типа, которое относится к фонду государства или же муниципалитета (также возможно изменение жилищных отношений и их прекращение);
управление жилищными отношениями по поводу пользования помещениями жилого типа, которые относятся к фонду частных лиц;
использование общего имущества, которое имеется у собственников недвижимости;
управление жилищными отношениями по поводу признания помещений жилыми, а также исключение их из фонда жилищного характера;
учет фонда жилищного характера;
правовое регулирование жилищных отношений возможно при управлении домами, в состав которых входит определенное количество квартир;
ремонт помещений жилого типа также относится к сфере регулирования данной отрасли права;
правовое регулирование жилищных отношений осуществляется в ходе предоставления услуг коммунального характера;
внесение оплаты за помещение и услуги коммунального характера – это также сфера действия норм жилищного права;
управление жилищными отношениями осуществляется в виде государственного надзора, а также контроля муниципалитетов.

Это основные виды жилищных отношений, которые закреплены в законодательстве. Именно на них распространяют свое действие нормы кодифицированного акта, которым предусмотрена защита прав участников.

Классификация жилищных отношений

В понятие данных отношений может входить следующее:

отношения организационного характера (в основу их входят принципы власти и подчинения);
отношения, которые возникают вследствие равенства сторон. Они в свою очередь могут быть имущественными или неимущественными (возникающими вследствие соседства).

Кроме того, отношения такого рода можно классифицировать на группы, в зависимости от фактов их возникновения:

при заключении соглашения о найме помещения (как коммерческом, так и социальном);
при появлении членства в кооперативе жилищного или жилищно-строительного типа;
при заключении соглашения о найме помещения, которое можно отнести к разряду служебных, а также при вселении в общежитие;
при заключении соглашения о пожизненном содержании, в которое входит иждивение;
при оформлении отказа завещательного типа;
при соглашении, которое предполагает вселение жильцов на определенное время и так далее.

Участники жилищных отношений

Согласно жилищному законодательству, участниками жилищных отношений являются граждане, организации, РФ и ее субъекты, а также муниципалитеты.

При этом положения данного кодифицированного акта могут применяться к отношениям, в которых участвуют граждане-иностранцы, лица, не имеющие никакого гражданства, и иностранные организации. Такие лица также могут рассчитывать на защиту своих прав.

Таким образом, для российских граждан и иностранных лиц в области таких отношений действует единый правовой механизм, однако и в этом случае действуют определенные исключения из правил.

Так, в качестве нанимателей по соглашению о найме социального типа могут выступать только российские граждане.

Кроме того, гражданам-иностранцам в большинстве случаев не предоставляются субсидии, с помощью которых можно оплачивать услуги коммунального характера. В этом также заключаются особенности регулирования данных отношений.

Список участников в кодифицированном акте сформулирован исчерпывающе. Именно поэтому субъекты, которые не указаны в кодексе, не могут напрямую принимать участие в правоотношениях жилищного типа.

Это правило распространяется, к примеру, на хозяйства крестьянского характера, которые нельзя отнести ни к физическим, ни к юридическим лицам. От имени такого хозяйства может выступать его глава в качестве физлица, все остальные участники выступают от своего имени.

Взаимодействие жилищного права с другими видами законодательства

Стоит отметить, что нормы этого права тесно связаны с другими отраслями, которые также предусматривают защиту участников. Так, управление жилищными отношениями осуществляется в частности и положениями гражданского права.

Метод гражданской диспозиции – это способ регулирования в гражданской отрасли, который входит и в понятие жилищного права и в его основы.

Гражданское право также может регламентировать отношения, так или иначе связанные с помещениями жилого типа. Тем не менее, круг такого регулирования весьма ограничен.

Так, ГК РФ освещает вопросы приобретения права собственности на недвижимость, то есть рассматривает помещение исключительно в качестве экономического объекта.

Жилищная отрасль связана и с понятием административного права. Именно оно определяет полномочия органов государственного типа и муниципалитета, основы распределения этой недвижимости и управления фондом жилищного характера.

Управление жилищными отношениями невозможно без понятия конституционного законодательства. Именно оно определяет основы жилищного права. В эти основы входят принципы данной отрасли права (право на жилье, его неприкосновенность, многообразие разновидностей собственности и так далее).

В некоторых случаях понятия жилищного права могут пересекаться с уголовными нормами. Так, УК РФ предусмотрена ответственность за несанкционированное проникновение в жилище. Благодаря этому осуществляется полноценная защита жилищных отношений.

Некоторые понятия и принципы семейного права, регулирующие права участников, также входят в жилищные отношения. Так, определение состава семьи очень важно при регулировании вопросов собственности и пользования помещением жилого характера.

Таким образом, отношения, которые возникают по поводу такой недвижимости, регулируются не только ЖК РФ, но и другими локальными нормативными актами (акты могут быть федеральными, некоторые акты принимаются на уровне субъектов РФ или муниципалитетов).

Жилищное право – это отрасль, которая тесно связана с другими областями.

Для полноценной защиты правомочий участников необходимо влияние норм из других юридических отраслей, в частности, из гражданского и уголовного законодательства, акты которого так или иначе затрагивают вопросы, связанные с жильем.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Жилищное законодательство. Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Жилищное законодательство – совокупность нормативно-правовых актов различного уровня, внешняя форма выражения норм права. (ст.ст. 5-9 ЖК РФ)

Нормы жилищного права содержаться как в гражданском, так и в жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, согласно ст. 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ. В этой связи понятие «источники жилищного права» значительно шире понятия «жилищное законодательство».

Система жилищного законодательства закреплена в ст. 5 ЖК РФ, оно включает ФЗ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты ОМСУ.

Следует отметить, что понятие гражданское законодательство включает в себя только законы, оставляя за рамками подзаконные нормативны акты. Жилищное законодательство определено гораздо шире, что нельзя приветствовать. Терминология должна использоваться единообразно, тем более, что большая часть норм жилищного права является гражданско-правовыми.

Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства принимаются по тем или иным вопросам компетенции, обозначенной в ст.

13 ЖК РФ, например законы, посвященные порядку признания граждан малоимущими, порядку учета таких граждан и предоставления жилых помещений по договору социального найма.

Анализ регионального законодательства позволяет сказать, что субъекты реализовали свои полномочия по следующим вопросам

– обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями
— по вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг
— содержание и ремонта жилищного фонда
— определение статуса и полномочий органов управления и надзора в жилищно-коммунальном хозяйстве
К числу основных источников ЖП можно отнести следующие:

Международно-правовые акты:

Всеобщая декларация прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25)
Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан 1966г. «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» ст.11

внутригосударственные нормативно-правовые акты:

законы и нормативно-правовые акты РФ

Конституция РФ 12.06.1993 (ст.25, 27, 35, 40, 71, 72)

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

СТ 4 ЖК РФ.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты
взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на
капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием
иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не
установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса РФ

Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.

Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.

На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми — участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).

По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:

— организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);

— управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);

— имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).

Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье.

Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника.

Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.

Как родовое понятие «жилищные отношения» в ст. 4 ЖК РФ охватывают общественные связи:
а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;
б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));
в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);
г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;
д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;
е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;
ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;
з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.

К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 — 729; 740 — 757 ГК РФ)).

Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 — 293 («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») ГК РФ).

Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 — 783 («Возмездное оказание услуг») ГК РФ.

Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.

Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.

1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие — фактическая ее (жилой площади) принадлежность.

Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.

Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, — ст. 305 ГК РФ).

Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.

Право пользования — возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.

Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.

Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья — государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).

Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).
Согласно статье 4 ЖК РФ ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.
Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).
2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).
Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению — для проживания граждан.

В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. комментарий к ст. 22 ЖК РФ).

Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др.

При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.

3) Общим имуществом собственников помещений является комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанный с ним назначением и следующий его судьбе, как-то: несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры на правах общей долевой собственности (более подробно см. комментарий к ст. 135 — 139 ЖК России).

4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.
Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см. комментарий к ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются государственным органом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству .
———————————

Постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3586.

Положение устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям.

Об условиях перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение см. комментарий к ст. 22 Кодекса.

5) Регулирование отношений по учету жилищного фонда (см. комментарий к ч. 5 ст. 19 ЖК).

6) Содержание и ремонт жилых помещений (см. комментарий к ст. 65, 66 ЖК России).

7) Переустройство и перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 — 29 Кодекса).

8) Управление многоквартирными домами (см. комментарий к ст. 135 — 142 Кодекса).

9) Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, права и обязанности их членов (см. комментарий к ст. 110 — 134, 143 — 146 Кодекса).

10) Предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 153 — 154 Жилищного кодекса РФ).

11) Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 — 157 Кодекса).

12) Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. комментарий к ст. 20 Кодекса).

2. Участниками жилищных отношений выступают граждане, нуждающиеся, прежде всего, в обеспечении себя жильем, улучшении жилищных условий. Граждане вправе заниматься и предпринимательской деятельностью в сферах предоставления и использования жилья (в частности, путем заключения договоров коммерческого найма).

Действующее законодательство предоставляет большие права юридическим лицам по приобретению и использованию жилой площади. Особую социальную значимость продолжают иметь случаи предоставления жилья предприятиями и организациями из собственного фонда работникам, состоящим с ними в трудовых отношениях.

Российская Федерация через органы государственной власти выступает участницей жилищных отношений в случае установления оснований признания граждан малоимущими, нуждающимися в улучшении жилищных условий, определения оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и в других, вытекающих из компетенций органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Кодекса).

Участие субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в жилищных отношениях предусмотрено положениями ст. 13 и 14 ЖК РФ.

3. Как было отмечено в комментарии к ст. 1 Кодекса, иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

На основании Федерального закона от 25 июля 2002 г. «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» срок временного пребывания иностранного гражданина в Российской Федерации определяется сроком действия выданной визы.
———————————

Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3032.

Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, и заключившего трудовой и гражданско-правовой договоры на выполнение работ, устанавливается (продлевается) на срок действия договоров, но не более чем на 1 год.

Разрешение на временное проживание может быть выдано иностранному гражданину в пределах квоты, утвержденной Правительством Российской Федерации. Срок действия разрешения на временное проживание составляет 3 года.

В течение срока действия разрешения на временное проживание и при наличии законных оснований по его заявлению может быть выдан вид на жительство (право на постоянное проживание в Российской Федерации в пределах 5 лет с правом продления срока). При этом до получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее 1 года на основании разрешения на временное проживание.

Другой комментарий к Статье 4 ЖК РФ

Жилищное право

Если обобщить все законы, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, подзаконные нормативные правовые акты, а также иные источники жилищного права, то образуется довольно солидный перечень.

В связи с этим представляется необходимым выделить из них основополагающие законы, принятые на федеральном уровне, а также подзаконные нормативные правовые акты, законные и нормативные акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации:

Конституция Российской Федерации;
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Гражданский кодекс Российской Федерации;
Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»;
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;
Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц»;
постановления Правительства Российской Федерации;
правовые акты федеральных министерств и ведомств (федеральных органов исполнительной власти, а также органов власти субъектов Российской Федерации);
постановления Конституционного Суда Российской Федерации;
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Для всех правоприменяющих органов и должностных лиц обязательными для исполнения являются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которые следует считать источником единого толкования правовых норм по некоторым вопросам применения жилищного законодательства.

В связи с регулированием жилищных отношений следует дать определение некоторым понятиям:

субъекты — граждане, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, иные юридические лица любых организационно-правовых форм;
объекты — жилые помещения, используемые физическими лицами по их назначению на основании договоров найма (наниматели), поднайма (поднаниматели), временные жильцы по договорам-соглашениям на использование жилья;
содержание жилищного отношения — права и обязанности субъектов (наймодателя и нанимателей), возникающие по поводу объектов — жилых помещений, которые, имея строго определенное законом целевое назначение, не могут быть использованы для других целей.

Права и обязанности субъектов могут быть несколько различными в зависимости от того, кем являются наниматели (сонаниматели), и от статуса жилых помещений (государственный, муниципальный, частный или специализированный жилищные фонды).

Особое внимание следует обратить на тот факт, что в связи с введением в России рыночной экономики возникла острая необходимость в проведении такой жилищной реформы, при которой жилищные отношения полностью отвечали бы экономической ситуации в России, т.е.

от обеспечения граждан жильем и помещениями за счет государственных капитальных вложений следует перейти к приобретению гражданами жилья или его строительству за счет средств самих граждан.

При этом должны быть сохранены определенные льготы лицам малоимущим, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также некоторым другим категориям граждан, в соответствии с законодательством имеющим право на бесплатное жилье или на льготные условия получение жилья, о чем мы уже упоминали выше.

Для сознания правовых основ при решении жилищных проблем в рыночных условиях в настоящее время на различных уровнях принимаются соответствующие законодательные и нормативные акты, конкретизирующие правовое регулирование порядка проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Так, Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам предоставлена возможность приватизации государственного и муниципального жилищных фондов.

Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в Российской Федерации созданы условия для нормального функционирования рынка жилья, определены направления реформы в части изменения системы управления, контроля, демонополизации отрасли и создания конкурентной среды.

При образовании новой системы управления в отрасли в первую очередь необходимо четкое распределение функций между:

собственником;
управляющей организацией;
подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда;
органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда (независимо от форм собственности) и четкую организацию взаимоотношений между ними.

Основными целями формирования жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации являются:

обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.

Следовательно, основными направлениями реформы жилищно-коммунального хозяйства являются:

совершенствование системы управления, обслуживания, эксплуатации и контроля в ЖКХ;
формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом;
переход на договорные отношения, выборность организаций, осуществляющих обслуживание жилья, построение взаимоотношений на основе конкурентности с организациями, осуществляющими управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающими коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющими проектно-строительные работы;
предоставление потребителям возможности влиять на объемы и качество услуг; передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья (т.е. создание товарищества собственников жилья);
изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов;
совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья, сверхнормативное потребление коммунальных услуг, возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, повышение оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения;
совершенствование системы социальной защиты малообеспеченных семей при приобретении и оплате жилья и коммунальных услуг;
обеспечение и совершенствование существующей системы льгот, усиление и развитие адресной направленности компенсаций, выделяемых на социальную защиту населения при пользовании жильем;
принятие мер по улучшению эксплуатации и сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности.

Особую роль в реализации и регулировании жилищно-правовых отношений законодатель отводит органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, которые через управляющие организации и государственную жилищную инспекцию с учетом демонополизации отрасли, развития конкурентных отношений и обеспечения равноправия организаций независимо от форм собственности и заключения соответствующих договоров должны:

разрабатывать и внедрять альтернативные формы предоставления коммунальных услуг и создавать автономные системы жизнедеятельности в малоэтажном жилищном фонде;
привлекать организации, использующие альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (газоснабжение от баллонного газа и пр.);
выполнять отдельные функции по обслуживанию объектов коммунального назначения;
осуществлять контроль за установлением коммунальных тарифов для населения из расчета затрат предприятий-монополистов с учетом защиты прав потребителей;
контролировать обеспечение в пределах договорных отношений гарантированного обслуживания потребителей на уровне государственных минимальных социальных стандартов жилищно-коммунального хозяйства;
повышать организационно-правовую и финансово-экономическую независимость субъектов хозяйствования для перехода на договорные отношения в сфере производства жилищно-коммунальных услуг;
способствовать внедрению приборов долевого и индивидуального учета и регулирования расхода водо-, тепло-, газоснабжения с целью повышения ресурсосбережения.

Все вышеперечисленные меры в условиях реформы собственности на жилье и структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством создают реальные условия для:

ускорения процесса демонополизации в отрасли путем разгосударствления ремонтно-эксплуатационных предприятий и передачи жилищного фонда в управление управляющим организациям и непосредственным собственникам жилья — товариществам собственников жилья;
привлечения дополнительных источников финансирования на содержание, ремонт и реконструкцию жилищного фонда;
самостоятельного решения членами товарищества собственников жилья вопросов по техническому обслуживанию и эксплуатации своей собственности, по установлению порядка расходования личных средств на управление и эксплуатацию здания;
стимулирования установки приборов, контролирующих объем потребляемых коммунальных услуг (волы, газа тепла);
развития у нанимателей и собственников жилья экономного отношения к предоставляемым услугам;
создания товариществ собственников жилья еще на стадии организации строительства жилых зданий (таким образом, на этой же стадии определяется форма управления и предоставляется возможность будущим собственникам жилья самим определить уровень комфортности проживания).

Внедрение в жилищную сферу рыночных правоотношений создаст все необходимые условия для становления и развития различных форм собственности на жилье, обеспечивает правовое регулирование отношений по заключению сделок с недвижимостью в жилищной сфере, гарантируя этим предусмотренные Конституцией РФ права граждан на жилище и свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Более того, во-первых, частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не может быть ограничена по количеству, размеру и стоимости, во-вторых, защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В ст. 35 Конституции РФ закреплены гарантии по обеспечению этого права.

Ныне действующим законодательством предусмотрена возможность улучшения своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. Так, с 1 января 2003 г.

вступил в законную силу Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (взамен Закона от 27 июля 1998 г.

№ 131-Ф3), который, в частности, предусматривает, что право граждан, выезжающих или выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на получение и использование жилищных субсидий подтверждается жилищным сертификатом; определение размера жилищных субсидий осуществляется по месту их жительства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации исходя из следующего:

состава выезжающей семьи;
нормы предоставления жилой площади на каждого члена семьи;
средней рыночной стоимости 1 м: общей площади жилья в регионе вселения;
нормативов предоставления жилищных субсидий в зависимости от стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и т.д.

В обеспечение исполнения законодательства приняты ряд нормативных правовых актов, среди которых ведущее место занимает постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 г.

», в соответствии с которым приняты постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 г.

№ 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002— 2010 годы», от 13 мая 2006 г.

№ 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002— 2010 годы» и др. Этими нормативными актами жилищные субсидии определяются как основные формы инвестирования бюджетных средств в жилищную сферу.

Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья регулируются Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г.

№ 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах, предоставляемых на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий.

При этом способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком.

В настоящее время улучшить свои жилищные условия граждане могут за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов.

Законодательством предусмотрено приобретение жилья в собственность даже теми гражданами, которые по общим основаниям не относятся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий; приобретение жилья возможно без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства купли-пропажи жилья и по договорам мены, дарения или иных сделок и по другим основаниям. Для этой цели граждане имеют право на получение земельного участка под строительство (ст. 218 ГК РФ). В жилищных правоотношениях объектами сделок являются жилые помещения в виде отдельных домов, квартир либо части домов, квартир и т.п.

Вопросы купли-продажи жилых помещений регулируются гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Но предусмотрено и нотариальное удостоверение этой сделки (ст. 163).

В любом случае необходима государственная регистрация сделки по купле-продаже жилого помещения, поскольку осуществляется переход права собственности (ст.

551), так как договор купли-продажи считается заключенным и право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение возникает только с момента государственной регистрации договора.

Статьей 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением.