Статья 7.2. Особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реновации жилищного фонда в городе Москве, строительства, реконструкции объектов регионального значения в городе Москве

Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Рассказываем, как будет работать новая программа сноса и расселения

ЕРА/ТАСС

Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации. 

Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий.

Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году.

В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.

Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.

Что такое комплексное развитие территорий

В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу.

В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».

Цели программы всероссийской реновации

Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.

Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах.

Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.

Одна из целей закона — выйти на целевые показатели нацпроектов по объемам строящегося жилья, то есть строительства 120 млн кв. м жилья в год ( Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС)

— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет.

Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами.

С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.

Регионам дали широкие полномочия по реновации

Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы.

Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории.

Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.

— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости.

А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов.

То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.

Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома.

Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты.

Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен.

В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму.

Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

Не все регионы смогут поддержать качество реновации по-московски ( Михаил Терещенко/ТАСС)

Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет.

Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно.

Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).

Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.

Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.

Источник: Институт экономики города

Изъятие земель

Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков.

Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов.

Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.

— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения.

Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона.

Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.

Кто решает, сносит и застраивает

Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.

Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.

Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

Инвесторы смогут участвовать в комплексном развитии территории через конкурсы или аукционы ( Максим Григорьев/ТАСС)

Что решают жители домов

После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными.

Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок.

Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.

Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости? — Шортрид

В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?

Елена Гаврилина,

партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

Антон Алексеев,

советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»

В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.

До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:

• • развитие застроенных территорий,
  • комплексное освоение территорий,
  • комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
  • комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.

Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.

Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили.

Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.

С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.

Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.

Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.

Упрощено строительство объектов федерального, регионального и местного значения

13.08.2020

Примерное время чтения: 10 мин.

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 31 июля 2020 г. вступил в силу федеральный закон, установивший в том числе особенности строительства приоритетных объектов транспортной инфраструктуры до 31 декабря 2024 г. (Закон).[1]

Согласно тексту Закона, изменения затронут порядок подготовки и утверждении документации по планировке территории, корректировки границ особо охраняемых природных территорий (ООПТ), экспертизы проектной документации, выдачи разрешения на строительство.

1. Объекты, на которые распространяется действие Закона

Действие закона распространяется в первую очередь на следующие объекты транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения (Приоритетные объекты):[2]

• объекты, строительство, реконструкция которых осуществляются в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры в соответствии со стратегией пространственного развития Российской Федерации;[3]
• иные объекты капитального строительства, необходимые для обеспечения строительства, реконструкции, эксплуатации указанных объектов инфраструктуры.

Перечень Приоритетных объектов утверждается Правительством РФ и может включать в том числе автомобильные дороги общего пользования, объекты дорожного сервиса, мосты, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта, морские и речные порты, транспортно-пересадочные узлы и т.д. [4]

2. Утверждение документации по планировке территории Приоритетных объектов в упрощенном порядке

Согласно Закону, документация по планировке территории Приоритетных объектов может быть утверждена и в том случае, если в утвержденных документах территориального планирования (схемах территориального планирования РФ, субъектов РФ и муниципальных районов, генеральных планах поселений) отсутствуют сведения о размещении Приоритетных объектов.[5]

Документация по планировке территории, которая предусматривает размещение Приоритетных объектов федерального значения, до ее утверждения подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляются строительство, реконструкция таких объектов.[7]

В случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещение Приоритетных объектов, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей, на земельных участках, расположенных в границах ООПТ регионального или местного значения (за исключением государственных природных заказников, природных парков, памятников природы, ботанических садов и дендрологических парков, относящихся к особо охраняемым природным территориям регионального значения), документация по планировке территории до ее утверждения подлежит согласованию с уполномоченными исполнительным органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.[8]

3. Государственная экспертиза проектной документации Приоритетных объектов

В исключение из общего правила, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ,[9] отсутствие утвержденного проекта планировки территории (ППТ) не является препятствием для направления проектной документации линейного Приоритетного объекта и (или) результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации такого Приоритетного объекта, для проведения государственной экспертизы.[10]

При этом утвержденный ППТ и/или проект межевания территории должен быть представлен в уполномоченные на проведение государственной экспертизы проектной документации орган или организацию не позднее чем за 5 рабочих дней до даты окончания срока проведения государственной экспертизы.[11]

4. Отмена экологической экспертизы объектов капительного строительства в границах ООПТ регионального и местного значения

Одним из наиболее значимых нововведений Закона стала отмена государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство/реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах ООПТ регионального и местного значения.[12] Необходимо отметить, что данное правило распространяется не только на Приоритетные объекты, но на любые объекты капитального строительства, возводимые/реконструируемые на территориях указанных ООПТ.

В отношении ООПТ федерального значения и Байкальской природной территории государственная экологическая экспертиза отменена только для Приоритетных объектов до 31 декабря 2024 г.

Вместо нее будет выполняться «оценка соответствия» проектной документации указанных Приоритетных объектов в рамках государственной экспертизы проектной документации, проводимой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.[13]

5. Временная эксплуатация линейных Приоритетных объектов до получения разрешения на ввод в эксплуатацию

Закон установил, что до получения разрешения на ввод в эксплуатацию линейного Приоритетного объекта допускается временная эксплуатация такого объекта в целях осуществления перевозки грузов/пассажиров при условии подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации.[14]

Техническая готовность такого объекта к временной эксплуатации определяется комиссией, в состав которой включаются:[15]

• представители лица, осуществляющего строительство;
• представители застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции объекта на основании договора строительного подряда);
• представители организации, которая должна осуществлять временную эксплуатацию объекта капитального строительства.

Порядок формирования и функционирования указанной комиссии, требования к техническому состоянию линейного Приоритетного объекта, допускаемого к временной эксплуатации, порядок подтверждения технической готовности указанного объекта к временной эксплуатации, порядок осуществления такой временной эксплуатации и технического обслуживания указанного объекта должны быть дополнительно урегулированы Правительством РФ.[16]

6. Особенности изменения категории земель, новые виды публичных сервитутов для строительства Приоритетных объектов

• Закон установил, что для отнесения публичного земельного участка, необходимого для строительства Приоритетного объекта, к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения не требуется принятия решения о переводе земельного участка из одной категории в другую или об отнесении земельного участка к определенной категории земель.[17]
• Сведения об изменении/отнесении к указанной категории земель вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в заявительном порядке на основании утвержденной документации по планировке территории.[18]
• Данное правило не распространяется на земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов, а также обремененные правами третьих лиц (кроме сервитута и публичного сервитута).[19]

Кроме того, согласно Закону, для строительства/реконструкции Приоритетных объектов введены следующие новые виды публичных сервитутов, которые могут устанавливаться до 31 декабря 2024 г. наряду с публичными сервитутами, перечисленными в ст. 39.37 Земельного кодекса РФ, а именно:[20]

• сервитут для строительства/реконструкции линейных Приоритетных объектов;[21]
• сервитут для обеспечения строительства/реконструкции Приоритетных объектов, в том числе для:

1. o прохода, проезда, а также провоза строительных и иных материалов через земельный участок;
2. o размещения на земельном участке информационных щитов, указателей, предупредительных, межевых и геодезических знаков;
3. o проведения необходимых для предотвращения затопления и подтопления, эрозии почв и для подобных целей работ по устройству защитных сооружений, созданию защитных лесных насаждений.[22]
4. Решения об установлении указанных публичных сервитутов принимают уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, органы власти, уполномоченные на утверждение документации по планировке территории Приоритетного объекта на основании ППТ, предусматривающего размещение Приоритетного объекта.[23]

7. Смягчение требований природоохранного законодательства в отношении Приоритетных объектов

Закон установил, что до 31 декабря 2024 г. в центральной экологической зоне Байкальской природной территории допускается осуществление видов деятельности, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей.[24]

Кроме того, строительство/реконструкция указанных Приоритетных объектов, на землях лесного фонда в границах Байкальской природной территории допускаются с проведением сплошных рубок и переводом указанных земель в земли иных категорий.[25]

Также, согласно изменениям, вносимым Законом в Федеральный закон от 14 марта 1995 г.

№ 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Закон может устанавливать особенности принятия уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления решений об исключении из границ ООПТ регионального и местного значения земель и земельных участков, предназначенных для строительства/реконструкции Приоритетных объектов, необходимых для увеличения пропускной способности Байкало-Амурской и Транссибирской железнодорожных магистралей.[26]

Основанием для принятия указанных решений об изменении границ ООПТ регионального и местного значения, а также решений о переводе указанных земель в земли иных категорий является утвержденная документация по планировке территории.[27]

8. Прочие послабления при строительстве объектов федерального, регионального и местного значения

Помимо установления особенностей строительства Приоритетных объектов, Закон также вносит ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ, распространяющихся на строительство любых объектов федерального, регионального и местного значения.

Так, Законом отменено правило, согласно которому не допускалось принимать решение о резервировании или изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую, предоставлении земельных участков в целях размещения объектов федерального, регионального и местного значения, если размещение указанных объектов не было предусмотрено документами территориального планирования соответственно РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.[28]

Также, если указанные объекты предполагается возводить на земельных участках, находящихся в публичной собственности и не обремененных правами третьих лиц (за исключением сервитута и публичного сервитута), то выдача разрешения на их строительство допускается до образования указанных земельных участков.

В этом случае представление правоустанавливающих документов на земельные участки для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется.

Вместо них к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории. [29]

Кроме того, подготовительные работы по строительству объектов федерального, регионального и местного значения могут быть начаты со дня направления проектной документации указанных объектов на экспертизу (то есть до выдачи разрешения на строительство) при условии, что указанные работы будут выполняться на публичных земельных участках, не обремененных правами третьих лиц (кроме сервитута и публичного сервитута), и не причинят существенного вреда окружающей среде и ее компонентам.[30]

Перечень видов таких подготовительных работ, порядок их выполнения, экологические требования к их выполнению должны быть установлены Правительством РФ.[31]

О чем подумать, что сделать

Лицам, осуществляющим строительство/реконструкцию объектов федерального, регионального и местного значения рекомендуется ознакомиться с принятым Законом с целью определить, какие из новых положений полежат применению к строящимся / реконструируемым ими объектам.

Правообладателям земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также лицам, рассматривающим приобретение указанных объектов, рекомендуется на постоянной основе отслеживать информацию о проектах планировки территории, которые могут быть утверждены в отношении территории, на которой расположены указанные объекты, чтобы своевременно получить информацию о возможном резервировании либо изъятии указанных объектов для государственных или муниципальных нужд в связи со строительством объектов федерального, регионального и местного значения.

Помощь консультанта

Специалисты компании «Пепеляев Групп» готовы оперативно оказать юридическую поддержку по любым вопросам, возникающим в связи со строительством объектов федерального, регионального и местного значения, а также в связи с резервированием и изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд

[1] Федеральный закон от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[2] Часть 1 ст. 2 Закона.

Правовое управление ГД РФ считает, что закон о сносе пятиэтажек в Москве с таком виде принят быть не может! | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 17 Апр 2017 — 12:56 пользователем Ольга

Заключение по проекту федерального закона № 120505-7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве», внесенному депутатами Государственной Думы Н.Н.Гончаром, И.В.Белых, Г.Г.Онищенко и другими, а также членами Совета Федерации З.Ф.Драгункиной, В.И.Долгих  (первое чтение) По поручению Совета Государственной Думы (протокол от 14.03.2017 № 33, пункт 104)

Проектом федерального закона предлагается установить особенности регулирования отдельных правоотношений (в том числе градостроительных, земельных, жилищных и других) в целях «реновации жилищного фонда» в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве. Для этого вносятся изменения в том числе в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее — Закон о статусе столицы).

•  Задачами проекта, как следует из пояснительной записки, являются «создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в городе Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении и максимальное сокращение сроков строительства нового жилищного фонда взамен старых пятиэтажек».
• Закон о статусе столицы регулирует отношения, связанные с обеспечением реализации прав и обязанностей федеральных органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти города Москвы в связи с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации.
• С учетом изложенного полагаем, что указанные отношения не связаны с осуществлением городом Москвой функций столицы Российской Федерации.

Проектом не учитываются положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие приоритет норм кодифицированных актов перед нормами других нормативных правовых актов (см.

статью 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), статью 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), статью 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), статью 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В связи с этим установление особенностей регулирования соответствующих отношений невозможно без внесения изменений в указанные кодифицированные акты (например, особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения, в том числе в Москве, предусматриваются главой 9 ГрК РФ).

Кроме того, обращаем внимание на следующее.