Статья 56.1. Особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом

Всё чаще стали обращаться за консультацией по следующему вопросу. Когда-то построили жилой дом на земельном участке для ИЖС в Подмосковье (в границах населенного пункта). Потом обратились за получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство, но получили отказ в получении последнего.

В выданном ГПЗУ было указано следующее ограничение: земельный участок находится в защитной зоне объекта культурного наследия (граница зоны — 200 метров от объекта культурного наследия), строительство и реконструкция на нем запрещены полностью. При этом по факту земельный надел находится приблизительно в 150 метрах от указанного объекта.

Вопрос: как узаконить уже построенный дом на земельном участке, находящемся в защитной зоне объекта культурного наследия?

Защитная зона объекта культурного наследия

05 апреля 2016 года статьей 34.1. Федерального закона № 95-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» введены ограничения строительства в границах защитных зон объектов культурного наследия.

Иными словами, имея в собственности, либо в аренде земельный участок, предназначенный для строительства, Вы можете быть лишены возможности реализовать своё право в случае, если Ваш земельный участок расположен в непосредственной близости с объектом культурного наследия (далее – ОКН).

Согласно п.3 ст.34.1 Федерального закона № 95-ФЗ границы защитной зоны ОКН устанавливаются:

  • 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;
  • 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.
  • В случае отсутствия утвержденных границ территории ОКН, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию…

Где узнать про защитную зону

В открытых источниках информации муниципальных органов власти нужно найти «Правила землепользования и застройки территории …», утвержденные решением представительного органа власти муниципального района Московской области. Из имеющегося там картографического материала найти Карту границ зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Защитная зона на карте может выглядеть следующим образом (красные линии):

Статья 56.1. Особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом

В открытых данных Министерства культуры РФ (https://opendata.mkrf.ru) найдите ваш ОКН и узнайте по Таблице является ли он памятником или ансамблем, федерального, регионального или местного значения, включен ли в список ЮНЕСКО, является ли особо ценным объектом.

Статья 56.1. Особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом

Рассмотрим конкретный пример

Например, такая ситуация может быть. Граница защитной зоны установлена на расстоянии 200 метров от ОКН (по данным ГПЗУ и/или ПЗЗ), а по данным Министерства культуры РФ данный ОКН отнесен к памятникам. Это означает, что в настоящее время отсутствуют утвержденные границы территории ОКН.

После утверждения границ территории ОКН появятся новые границы защитной зоны, которые будут установлены на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника. За пределами этих границ будет разрешено строительство в соответствии с градостроительным регламентом Вашего населенного пункта.

Отсюда следует 2 возможных варианта развития событий: 1) Ваш участок окажется за пределами 100-метровой защитной зоны памятника, 2) Ваш участок останется в защитной зоне памятника.

Как узнать заранее? Абсолютно точно узнать невозможно. Но приблизительно – можно. На Публичной кадастровой карте Росреестра найдите Ваш земельный участок и объект культурного наследия.

Воспользуйтесь измерительной функцией сайта и произведите замеры расстояния.

Если ОКН не имеет кадастровых границ (не отмежёван и не стоит на кадастровом учёте) необходимо произвести замеры от внешней стены объекта культурного наследия.

Вариант № 1 (Ваш участок за пределами 100-метровой защитной зоны памятника)

Для установления границ территории ОКН разрабатывается Проект зон охраны объекта культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: 1) охранная зона ОКН, 2) зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, 3) зона охраняемого природного ландшафта. В охранной зоне запрещается строительство объектов капитального строительства (ОКС)! В зоне регулирования могут быть серьезные ограничения на строительство и реконструкцию ОКС, к которым относятся и жилые дома.

Разработка проектов зон охраны ОКН проводится по инициативе органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков или по решению суда.

Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия может проводиться также по инициативе юридических лиц, общественных и религиозных объединений, уставная деятельность которых направлена на сохранение объектов культурного наследия.

Основной проблемой в разработке такого проекта станет вопрос финансирования. Проект разрабатывается от 1 до 3 месяцев, в зависимости от региона и исполнителя. Стоимость проекта от 250 до 700 тысяч рублей.

Чтобы финансирование было произведено за счет местного или регионального (областного) бюджета необходимо соответствующее обращение в исполнительный орган власти (в администрацию района, к Губернатору). Желательно при этом иметь согласие и поддержку местной религиозной организации православного прихода, если объектом культурного наследия является действующий Храм или Церковь.

В случае отказа или бездействия органов власти в разработке проекта зон охраны ОКН их действия/бездействие можно обжаловать в суде.

Кроме того, региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии меньшем, чем расстояния, указанные в статье 34.

1 Федерального закона № 95-ФЗ, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого ОКН. Стоимость такого заключения от 500 тысяч рублей и выше.

После изменения границ защитной зоны памятника на Ваш земельный участок может быть выдано Разрешение на строительство, а потом и все остальные документы для регистрации дома.

Вариант № 2 (Ваш участок в пределах 100-метровой защитной зоны памятника)

В этом случае есть 2 возможных варианта: 1) в Проекте зон охраны Ваш участок всё-таки окажется вне охранной зоны (для этого проектировщикам нужно представить важные обоснования); 2) судебный порядок признания права собственности на построенный объект. При этом надо понимать, что построенный дом для суда является самовольной постройкой.

Читайте также:  Статья 16. право граждан на безопасные условия проживания, труда и благоприятную окружающую среду

Решение суда о самовольной постройке, не обязательно будет в пользу истца – только грамотные действия и достоверность поданной документальной базы могут обезопасить объект от принудительного сноса.

Основным документом, который регулирует оформление самовольной постройки, является 222 статья ГК РФ. Именно на основании нее при наличии определенных факторов имеется возможность узаконить постройку и получить право собственности.

В п.3 статьи 222 ГК РФ (по состоянию на 01.11.

2018г) установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для решения этого вопроса в суде необходимо обязательно участие юриста по земельным вопросом с большой практикой решения подобного типа вопросов. Оплата стоимости данного вида услуг от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и опыта юриста.

Обязательно должны быть собраны все документы по строительству дома (проект, договор, акты, расписки, квитанции и т.п.), подтверждающие завершение строительства дома до утверждения Правил землепользования и застройки территории, установивших защитную зону ОКН.

Вы читали авторскую статью «Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия»

Ответы на вопросы

Часто задаваемые вопросы заявителей комитету Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия В задаваемых вопросах заявителей комитету Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия часто используется слово «памятник» для обозначения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

1. Как узнать является ли здание памятником?

Для того чтобы получить информацию, является ли объект недвижимости памятником истории и культуры, можно воспользоваться тремя способами:

а) проверить наличие/отсутствие объекта недвижимости по адресному признаку в «Актуальном списке объектов культурного наследия» во вкладке «Деятельность» на официальном сайте комитета (http://nasledie.ivanovoobl.ru/deyatelnost/aktualnyy-spisok-obektov-kulturnogo-naslediya/); достоинства – оперативность, самостоятельность, безвозмездность получения информации, недостаток – отсутствие документационного подтверждения полученной информации (список не утвержден нормативно-правовым актом, носит ознакомительный характер);

б) обратиться в комитет для получения государственной услуги «Предоставление информации об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Ивановской области», заявление на предоставление государственной услуги можно скачать в «Административных регламентах, порядках и положениях» во вкладке «Документы» на официальном сайте комитета (http://nasledie.ivanovoobl.ru/dokumenty/administrativnye-reglamenty/), а также получить в комитете; достоинства – документационное подтверждение полученной информации, безвозмездность, недостаток – не оперативность (до 30-ти календарных дней);

в) обратиться в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг для получения государственной услуги «Предоставление информации об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Ивановской области»; достоинства – документационное подтверждение полученной информации, относительная оперативность (до 5-ти рабочих дней), безвозмездность, недостатки – не выявлены.

2. Кто должен реставрировать (ремонтировать, содержать) памятник? В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Данная норма нашла свое отражение в статье 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 № № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), которой в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия, доступа к ним граждан установлены ограничения (обременения) права собственности объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия в форме охранных обязательств и требований к содержанию объектов культурного наследия Также данная норма утверждена в статье 47.3 Закона № 73-ФЗ, в соответствии с которой собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязан, в том числе осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

3. Какие документы нужно получить, чтобы провести работы по сохранению памятника?

Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), на основании задания на проведение работ, согласованной проектной документации, разрешения на проведение работ

Для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия требуется:

1. Получить в органе охраны объектов культурного наследия задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (федерального, регионального значения, выявленного объекта культурного наследия – в комитете, местного (муниципального) значения – в органе местного самоуправления, уполномоченном на осуществление данной деятельности).

Кто должен нести расходы по содержанию зданий-объектов культурного наследия: собственники или муниципалитет?

25 февраля в здании проекта развития территории «Рождественская сторона» состоялся круглый стол на тему «Кто должен платить за сохранность памятников архитектуры».

Читайте также:  Статья 36.24. конфликт интересов

  Злободневность темы обусловлена тем, что многие исторические здания в Нижнем Новгороде переданы сейчас в частную собственность.

В результате возникают вопросы, кто именно и за чей счет должен поддерживать их внешний вид, убирать прилегающую территорию…

Комментирует участник круглого стола – юрисконсульт Консалтинговая фирма «LAWYERS&PARTNERS» Волков Дмитрий Николаевич.

Кто должен нести расходы по обслуживанию исторических зданий, объектов культурного наследия.  Собственники и владельцы зданий обязаны нести расходы по их содержанию. Это закреплено на федеральном уровне. А в отношении памятников архитектуры действует специальный закон ФЗ №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Что же именно должен делать собственник? Если говорить о требованиях к внешнему виду здания и содержанию земельного участка то в отношении объектов расположенных в г.Н.Новгороде, то все обязанности собственника (владельца) можно подразделить на следующие подпункты:

  • содержание непосредственно здания и его инженерных коммуникаций;
  • содержание и уборка земельного участка и закрепленной территории;
  • содержание зеленых насаждений.

Обязанности собственника

Из основных обязанностей правообладателей по содержанию зданий необходимо выделить следующие:

  • осмотр, проверка прочности , облицовка, очистка и ремонт фасадов;
  •  запрет на осуществление мероприятий по реконструкции переоборудованию (переустройству) зданий и их конструктивных элементов без соответствующих разрешений (устройство пристроев навесов, козырьков, креплений, различных растяжек, вывесок и т.д
  •   отсутствие видимых повреждений строительной части, декоративной отделки, надлежащее эстетическое состояние объекта.
  •  повреждения окраски фасадов должны составлять не более 1% общей площади фасада;
  •   цветовая гамма фасада здания определяется согласно колерному паспорту здания,  согласованному с Администрацией города, при отсутствии такого паспорта цветовая гамма согласовывается с администрацией.
  •  окрашенные поверхности должны быть ровными без помарок пятен и поврежденных мест.
  •   в надлежашем состоянии также должны поддерживаться инженерные систем здания в т.ч. водоотводящие системы, дымоходы и вентсистемы.
  •  эксплуатация инженерных сетей не должна приводить к загрязнению окружающей территории вытекающей водой или иными жидкостями;
  •   объекты инженерных сетей города должны иметь опрятный внешний вид, быть окрашены, побелены, либо иметь иное эстетически выглядящее покрытие.

Ситуация с обслуживанием земельного участка.

Пределы обслуживаемой территории под зданием, как правило, определяются границами земельных участков, согласно данным государственного кадастра недвижимости, при этом, за собственниками также установлена обязанность обратиться в орган местного самоуправления для заключения договора о закреплении прилегающей территории.

Указанный договор заключается в том случае если участок под объектом не поставлен на кадастровый учет либо межевание выполнено по отмостке объекта.

В данном случае границы закрепляемой территории устанавливается на расстоянии не более 15 м по периметру от объекта недвижимости, но до территории проезжей части, которая обслуживается Администрацией города.  Также Администрацией обслуживаются иные территории общего пользования, в том числе площади, скверы, парки, остановки общественного транспорта пешеходные территории за исключением  территорий содержание которых должны осуществлять юридические и физические лица.

        В обязанность по содержанию  и уборке территории для собственников включается:

  • сбор мусора;
  • прометание территории;
  • промывка от пыли и грязи твердых покрытий;
  • уборка мусора из урн;
  • сбор и вывоз опавшей листвы;
  • поливка твердого покрытия при температуре выше 25С.
  • вывоз снега;
  • скалывание образующейся наледи;
  • очистка территории от снега до твердого покрытия.
  • поддержание в надлежащем состоянии малых архитектурных форм, расположенных на закрепленной территории (скамейки, урны и т.д.)

         Содержание зеленых насаждений:

  • обеспечение полной сохранности имеющихся насаждений;
  • регулярные и своевременные оздоровительные мероприятия;
  • систематическая уборка и поливка;
  • систематический покос травы высотой более 15 см;
  • не допустимо произрастание деревьев ближе 1,5 м от инженерных сете и 5 м. от наружных стен зданий и сооружений;
  • не допустимо произрастание кустарников ближе 0,7 м от инженерных сете и 1,5 м от наружных стен зданий и сооружений.

      (!)  Важный момент: Помимо  указанных требований, предъявляемых к собственникам зданий, на владельцев Объектов культурного наследия дополнительного лежит ответственность по соблюдению принятого охранного обязательства, которым регламентируются порядок и сроки реставрационных, ремонтных и иных работ по объекту, определяются условия доступа граждан.

Компенсации из бюджета.

К положительным моментам можно отнести то, что федеральным законом предусмотрена возможность лица владеющего объектом культурного наследия на праве аренды на льготную арендную плату в случае выполнения за счет собственных средств мероприятий по сохранению  объекта.

  Собственник объекта культурного наследия, также выполнивший своими силами работы по сохранению объекта имеет право на компенсацию произведенных им затрат, однако указанные должны быть выполнены в полном соответствии с требованиями соответствующих нормативных актов.

Более того, на региональном уровне Правительством области должна быть разработана целевая программа сохранения объектов культурного наследия.

В рамках данной программы возможно предусмотреть софинансирование со стороны регионального и местного бюджетов соответствующих работ по реставрации и ремонту объектов культурного наследия.

Но  при этом, данные положения не снимают с правообладателей обязанности по содержанию принадлежащих им объектов.

 Вопрос о том будет ли разработана такая программа и когда именно, как и многие другие вопросы, связанные с возможностью получения финансирования из бюджета – остается открытым.

Санкции. Наиболее действенным способом стимулирования собственников к выполнения соответствующих обязательств являются штрафные санкции предусмотренные как КоАП Нижегородской области, так и КоАП РФ.

И в данном случае немаловажная роль отводится надзорным, проверяющим органам, а именно,  Административно-технической инспекции г.Н.

Новгорода и Управлению государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области.

Размеры штрафов

Нарушение требований в сфере чистоты, порядка и благоустройства к содержанию объектов:

  • физические лица от 2000 руб. до  3000 руб.
  • должностные лица от 3000 руб. до 7000 руб.
  • юридические лица от 10000 руб. до 20000 руб.

Указанные действия совершенные повторно в течение года:

  • физические лица от 3000 руб. до  5000 руб.
  •  должностные лица от 10000 руб. до 15000 руб.
  •  юридические лица от 25000 руб. до 50000 руб.

Нарушений требований к надлежащему состоянию и содержанию зданий, строений сооружений:

  • физические лица от 500 руб. до  2000 руб.
  • должностные лица от 2500 руб. до 4000 руб.
  •  юридические лица от 3000 руб. до 9000 руб.
Читайте также:  Статья 29. Денежные средства политической партии

При этом, нарушение требований сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия влечет более существенные штрафные санкции:

  •   физические лица от 15000 руб. до  200000 руб.
  •   должностные лица от 200000 руб. до 400000 руб.
  •   юридические лица от 200000 руб. до 5000000 руб.

(!)Важный момент: Непосредственно оплата наложенного штрафа не снимает с нарушителя обязанность по устранению выявленного в ходе проверки нарушения в установленный срок.

В случае если данные действия правонарушителем не исполнены, законодательно предусмотрена возможность наложения на него штрафа за неисполнение законного предписания органа осуществляющего государственный контроль.

Более того, неоплата выставленного штрафа, также является правонарушением и санкция за которое предусматривает двукратный размер невыплаченного штрафа.

Краткое резюме

Учитывая вышеизложенное,  очевиден вывод, что существуют законные способы обязать собственников зданий строений и сооружений, а тем более памятников архитектуры, выполнять действия по содержанию, сохранению данных объектов, а также содержанию и уборке закрепленной территории. Но для этого требуются активные действия со стороны надзорных органов.

При этом, стоит отметить что и органы местного самоуправления и органы государственной власти субъекта в рамках предоставленных им законодательством об объектах культурного наследия имеют достаточно полномочий по поддержке владельцев памятников архитектуры.  Вопрос как всегда в том, захотят ли они воспользоваться этими полномочиями.  

Вопросы по теме

  • Получение разрешения на строительство нежилого объекта

Сделки с объектами культурного наследия: ключевые особенности — Сфера

Для начала стоит определиться, что подразумевается под объектами культурного наследия (ОКН) и какими они могут быть.

Представьте себе здание – красивое и старинное снаружи, но весьма несолидно выглядящее внутри.

Его признают объектом культурного наследия, но в реестре укажут, что признали его таковым из-за фасада – той части, которая и подлежит обязательному сохранению. Этот фасад и будет называться предметом охраны.

Ценные объекты недвижимости можно грубо разделить на две большие группы: во-первых, это непосредственно ОКН, а во-вторых, это так называемые выявленные ОКН – то есть те, что находятся на «пути» к первой группе и все еще могут «развернуться» назад. Правовой режим в отношении этих двух групп ОКН идентичен с одной оговоркой – в отношении выявленных не утверждаются охранные обязательства. 

 «После того, как ОКН выявляется, проводится государственная историко-культурная экспертиза. Дальше уполномоченный государственный субъект принимает решение о том, заслуживает ли этот объект помещения в реестр, или же он должен быть исключен из «Перечня вновь выявленных объектов культурного наследия». То есть судьба этого объекта должна быть решена», – объясняет Мария Александрова.

Предметом сделок могут быть сразу несколько категорий недвижимости:

  • Жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях-ОКН (или же выявленных ОКН). При этом сами эти помещения тоже могут быть разные: стоит учитывать, есть ли внутри него предмет охраны (например, убранство интерьера).
  • Земельные участки, в границах которых расположены объекты археологического наследия, также являющиеся ОКН.

Требования, которые предъявляются к владельцам таких объектов можно также разделить на две группы. Прежде всего, это требования, описанные в федеральном законе «Об объектах культурного наследия…», связанные с расходами на содержание, запретом на производство работ, меняющих предмет охраны, недопущением использования ОКН как склада или лаборатории и так далее.

«За такими сложными формулировками закона скрывается очень простая и часто встречающаяся в нашем обороте ситуация, когда правообладатель принимает решение, так скажем, об изменении юридической судьбы своего объекта и вносит какие-то изменения. Например, есть предмет охраны у объекта культурного наследия – фасадная стена.

И инвестор, желая видоизменить облик соответствующего объекта, надстраивает над фасадом еще какое-то определенное количество этажей.

Формально предмет охраны сохранен, фасад никуда не делся, он не уничтожен, но, конечно, мы все понимаем, что в содержательном смысле предмет охраны испорчен и утрачен, потому что того впечатления, которое этот объект производил ранее, он уже не производит», – приводит пример юрист.

Другая часть требований относится к охранному обязательству, предписывающему сохранять ОКН, обеспечивать доступ к ОКН (например, в случае, когда предметом охраны является внутреннее убранство), а также размещать наружную рекламу согласно действующему законодательству. Кроме того, в документе отмечаются принципы содержания и использования ОКН в случае угрозы ухудшения его состояния.

Встает закономерный вопрос – кто должен исполнять все эти требования? Это, разумеется, будет физическое, юридическое лицо или же государство (другие варианты – его субъекты или муниципальные образования), которому ОКН принадлежит по праву собственности, даже в том случае, если этот объект находится во владении или пользовании третьих лиц на основе гражданско-правового договора.

Если речь идет о многоквартирном жилом доме, то эти обязанности возлагаются на плечи собственников помещений в нем. При этом если помещение занимается по договору социального найма, то охранное обязательство подлежит выполнению нанимателем. Однако если такой дом находится в государственной или муниципальной собственности, то обязательство будет выполняться уже наймодателем.

Наконец, если с ОКН проводятся различные сделки по передаче права собственности, стоит обратить внимание на несколько моментов.

Так, вместе с имуществом должно передаваться и охранное обязательство – это должно быть отражено в договоре, к нему должны прилагаться соответствующие документы.

Сложность заключается в том, что их может не быть – в Петербурге, например, собственникам помещений в многоквартирных домах-ОКН зачастую их попросту не выдавали.

«Законодатель предлагает следующее решение: он указывает на то, что в тексте соответствующего договора необходимо сделать отсылку на положения пунктов 1-3 статьи 47.

3 [Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»], в которых содержатся обязательства и требования по использованию и сохранению объектов культурного наследия.

Здесь речь идет как раз о тех требованиях, которые должен соблюдать и выполнять любой правообладатель объекта культурного наследия», – советует Мария Александрова.

Если объект находится на стадии «выявленный», то, как мы помним, охранных обязательств в этом случае быть не может. Но тогда, как и в описанном ранее примере, будет уместна ссылка на общие требования к владельцам ОКН.

Больше о сделках с объектами культурного наследия  – в тематической лекции Марии Александровой.

Ссылка на основную публикацию