Перераспределение долей в праве общей собственности на участки земли из угодий сельскохозяйственного назначения регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельным кодексом РФ.
Землями сельскохозяйственного назначения считаются территории, расположенные за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Эти земли обладают особым статусом и их оборот строго регламентирован.
Под общей долевой собственностью понимается имущество во владении и использовании двух или более лиц с установлением доли для каждого из участников.
Применительно к земельным угодьям в качестве имущества выступает земельный участок, состоящий из земельных долей, понятие которых закреплено в ст. 15 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.
Статья определяет, что земельные доли должны быть получены гражданами по итогам приватизации сельхозугодий.
Оценка этой нормы позволяет сделать заключение, что понятие «земельная доля» совпадает с понятием доли в праве общей собственности, т.е. земельная доля – это часть земельного участка, при этом местоположение не определено, нет индивидуализирующих признаков, но эта часть может быть объектом сделок.
Каждый из участников общей долевой собственности вправе получить во владение пользование часть земельного участка, соразмерного его доле. Если сособственник произвел неотделимые улучшения земельного участка с/х назначения из собственных средств, он вправе требовать увеличения его доли в соответствующем размере (ст. 245 ГК РФ).
Между собственниками происходит соразмерное распределение доходов от общего земельного участка, плодов, выращенных на нём либо произведенной продукции. Иной порядок распределения может быть закреплен в дополнительном соглашении между собственниками.
Расходы по содержанию земельного участка распределяются в той же соразмерности, что и получение доходов — в зависимости от величины доли.
Часто в качестве синонима к понятию «земельная доля» используется понятие «земельный пай». Пай — это доля, но с четко выраженным экономическим подтекстом, вносимая одним из участников в общее дело для извлечения прибыли. В законодательстве применительно к земельным угодьям с/х назначения понятие «пай» не употребляется.
Определение земельной доли
Земельная доля может исчисляться в виде дроби, гектарах или баллах — любое определение будет считаться юридически значимым. Размеры долей необходимо определять одинаковым способом с соблюдением следующих условий:
- за основу принимается площадь участка, указанная в выписке ЕГРН;
- размеры земельных долей не должны уменьшаться при изменении способа их определения (то есть площадь не должна изменяться, если перевести дроби в гектары или баллы);
- земельные доли, выраженные в баллах или гектарах, определяются с учётом региональных коэффициентов для сельскохозяйственных угодий;
- если некоторые земельные доли отражены в виде простой дроби, то и все остальные доли должны выражаться в ней же.
Право общей собственности
Образование права общей собственности на участки земли с/х назначения может происходить несколькими путями.
Приватизация земельных участков — передача земли пользователю, что влечет за собой возникновение частной собственности на неё. Условия, на которых земля предоставляется, определены в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.
При создании крестьянско-фермерского хозяйства граждане могут получить землю в аренду в соответствии с условиями Закона о КФХ. Данные участки могут быть впоследствии выкуплены участниками фермерского хозяйства с возникновением общей долевой собственности на них.
Общая долевая собственность на участки земли с/х назначения появляется в результате гражданско-правовых сделок. Участок земли может быть куплен сообща несколькими лицами. Часто общая долевая собственность образуется во исполнение договора дарения. При наследовании по закону или завещанию земельный участок может перейти к двум или более наследникам.
Оборот земельных долей
К сделкам, совершаемым с земельными долями, применяются общие правила ГК РФ. Если количество сособственников земельного участка пять и более, то общие правила применяются с учетом особенностей, закрепленных в Законе об обороте сельскохозяйственных земель.
Без выделения земельного участка собственник может осуществлять следующие сделки:
- отказаться от права на долю (необходимо написать ходатайство в орган регистрации прав);
- завещать долю;
- внести земельную долю в уставной капитал сельскохозяйственной организации, которая осуществляет использование данного земельного участка;
- передать долю в доверительное управление;
- осуществить продажу или дарение доли. Эта норма распространяется только на других участников долевой собственности либо на организацию (или гражданина, являющегося её членом), которая осуществляет сельскохозяйственную деятельность на данном земельном участке.
Другими способами гражданин может распорядиться земельной долей исключительно после выделения участка в натуре.
Документы, подтверждающие право на земельную долю
Перечень таких документов включает:
- Свидетельство о праве на земельную долю. Оно выдавалось до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость от 21.07.97 г. Формы Свидетельства утверждались Постановлениями Правительства РФ №177 и №1767.
- Выписка из решений местной администрации о приватизации сельхозугодий.
- Выписка из ЕГРН.
Невостребованные земельные доли
Невостребованными считаются доли, собственники которых в течение трёх и более лет не отдали их в аренду или не пожелали распорядиться иным образом, не фигурируют в решениях органов самоуправления о приватизации либо умерли, не оставив наследников.
Орган местного самоуправления формирует список долей, подпадающих в категорию невостребованных, и публикует его в СМИ, сети Интернет и на информационных щитах. Данный список передается собранию участников долевой собственности, и с момента его утверждения земельные доли, перечисленные в нём, считаются невостребованными.
Далее местная администрация может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Если суд признает это право, то в дальнейшем эту землю можно будет выкупить. Информацию о таких землях и возможности её приобретения можно узнать на сайте местной администрации.
Условия и порядок отчуждения земельного участка
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Статьи о землеустройстве » Условия и порядок отчуждения земельного участка
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
Содержание
Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.
Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.
В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:
- продан;
- передан другому лицу по наследству;
- передан в аренду;
- подарен;
- приватизирован.
Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.
В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:
- решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
- вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
- любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Виды и условия отчуждения участка земли
На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:
- Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
- Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
- Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
- Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.
Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:
- Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
- Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
- Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.
Документы, необходимые для отчуждения участка
Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:
- отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
- экспертиза земельного участка;
- документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
- выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
- идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
- если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
- если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
- собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
- если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
- при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.
Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:
Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка
Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.
В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.
- Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
- Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
- На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
- Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
- В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
- Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.
Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.
Договор, заключаемый на отчуждение участка
Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:
- договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
- договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
- завещание.
Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:
- решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
- Постановление Правительства РФ.
В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.
Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.
Существующие ограничения на отчуждение участка
На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.
Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.
Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:
- расположенных в границах особо охраняемых территорий;
- входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
- в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
- на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
- относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
- предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
- используемые для удовлетворения нужд связи;
- занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
- используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.
Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
- „
- Какая организация проводит независимую экспертизу перед отчуждением?
- “
Наталья24.09.2020 05:20
Добрый день.
Для отчуждения недвижимого имущества экспертиза не требуется. Если имеется спор о праве, рассматриваемый в судебном порядке, то к эксперту предъявляются следующие требования, согласно ст.13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»:
«Должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.
В силу ст. 41 Закона В соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
http://base.garant.ru/12123142/4d6cc5b8235f826b2c67847b967f8695/
Уточните ситуацию, пожалуйста.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Чашин Константин Викторович24.09.2020 10:17
Задать дополнительный вопрос
„
При оформлении договора дарения собственник участка не присутствует, но он оставил документы для оформления. Он оставил ксерокопию своего паспорта и оригинал документа на земельный участок. Достаточно ли документов от собственника для оформления договора дарения?
“
Аида05.09.2020 21:37
Добрый день!
При регистрации договора дарения как минимум, будт нужна еще нотариально заверенная доверенность.
Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — Москва№1 в рейтинге адвокатов России — top-advokats.ruКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06
Максимова Людмила Сергеевна06.09.2020 11:20
Задать дополнительный вопрос
„
Имеется здание, которое поделено на помещения и оформлено в собственность разным физлицам. Физлицо хочет продать своё помещение. Нужно ли нотариальное заверение сделки при оформлении продажи земельного участка под этим помещением, если земля под помещениями в долевой собственности?
“
Наталия09.07.2019 11:25
Добрый день.
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Сазонов Сергей Владимирович09.07.2019 13:42
Задать дополнительный вопрос
Статья 42. ФЗ -218 Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
1.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
10.07.2019 00:00
Задать дополнительный вопрос
„
Земля не приватизировалась. В выписке из ЕГРН указано: собственность, свидетельство о праве собственности на землю пожизненное наследуемое владение В-946, выданное на основании Постановления … Свидетельство о праве на наследствопо закону от…. Решение Ленинского районного суда г. … (дело …) от … Необходимо ли для отчуждения земельного участка его приватизировать?
“
Татьяна26.07.2018 12:32
Добрый день, Татьяна. Согласно вашим данным земельный участок уже находится в собственности. Соответственно для его отчуждения не нужно его приватизировать.
Коханов Николай Игоревич07.09.2018 12:50
Задать дополнительный вопрос
Все верно.
10.09.2018 07:00
Задать дополнительный вопрос
Долевая собственность на земельный участок: раздел и оформление
Общая собственность на любое имущество может быть двух видов:
Для первого вида собственности на земельный участок является обязательным выделение в имуществе конкретной части, величина которой заранее известна (к примеру, 1/2, 2/3, 3/5 и так далее). В регистрационных документах устанавливается и прописывается доля каждого сособственника. При совместном владении определение долей отдельных лиц не предполагается.
https://www.youtube.com/watch?v=odw-BaXEsFA\u0026t=55s
Возникновение такого права собственности характерно в большинстве случаев для членов одной семьи либо тогда, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК). Оно может возникнуть при приобретении земли супругами, когда они владеют совместно купленным наделом без выделения долей.
Эти виды совместного владения земельным участком предполагают презумпцию равенства прав и обязанностей по отношению к подобному имуществу со стороны его совладельцев. Подобный надел может быть неделимым (к примеру, земля находится под жилым строением) или делимым (когда он находится в составе фермерских угодий).
Возможные трудности
Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:
- Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
- Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
- Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.
Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Минимальные площади, установленные для участков разного вида:
- Под садоводство или огородничество – 4 сотки;
- Под дачное строительство – 6 соток;
- Под крестьянское хозяйство – 15 соток;
- Под личное подсобное хозяйство – 10 соток.
Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.
Важно помнить, что в процессе межевых работ по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.
Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.
Нюансы права совместной собственности на землю
В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.
Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.
Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .
По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:
- супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
- членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
- участниками договора простого товарищества;
- в иных случаях.
Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.
Особенности долевой собственности на земельный надел
Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности.
Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей.
Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.
Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:
- приватизации территории;
- вступления в наследство по завещанию;
- совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
- при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
- дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.
Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок невозможна, если хотя бы кто-то из сособственников не присоединится к обращению, становясь таким образом участником долевой собственности помимо воли.
Выдел в натуре земельного пая
Можно ли продать долю земельного пая без межевания третьему лицу, выдел в натуре и межевание чем отличается? Что это — выдел в натуре?
Здравствуйте, это совершенно разные процессы, не связанные друг с другов в юридическом смысле. Межевание это определение границ участка, выдел в натуре это выделение доли в праве общей долевой собственности в отдельный объект права, после этого собственник может свободно им распоряжаться.
Без межевания просто продать долю земельного участка Вы можете только предварительно предложив ее купить другому собственнику и в случае если он откажется только тогда продать третьему лицу.
Если Вы выделите долю в натуре, то можете продавать кому захотите по своему усмотрению. Выдел в натуре производится по соглашению сторон или в судебном порядке.
Но выделить долю в натуре без межевания у Вас не получится.
Особенности выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
В начале 1990-х годов прошлого столетия в колхозах массово прошла приватизация земель сельскохозяйственного назначения.
Органами местного самоуправления были приняты решения о приватизации сельскохозяйственных угодий и передаче их в собственность граждан, работающих в сельскохозяйственном производстве. При этом гражданам передавалась в собственность доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Право на указанную земельную долю удостоверялось свидетельством о праве на земельную долю.
Каков же порядок выделения реального земельного участка в счет земельной доли?
На сегодняшний день правовое регулирование данного вопроса изложено в Федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно общей норме закона, содержащейся в ст. 252 ГК РФ, участник долевой собственности на какое-либо имущество вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях такого выдела вправе требовать выдела в натуре в судебном порядке.
Однако долевая собственность на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения имеет специфическое содержание. Как правило, владелец доли в земельном массиве сельскохозяйственного назначения, не знает других участников долевой собственности. Соответственно, общий порядок выдела доли из такого участка в такой ситуации, очевидно, затруднен.
Видимо, указанное обстоятельство и способствовало законодательному оформлению несколько отличного от общего порядка выдела участка в счет земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Нельзя сказать, что установленный порядок проще обычного, однако он решает вышеуказанную проблему неизвестности владельцу земельной доли остальных совладельцев.
П. 2 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел, что земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 данной статьи.
Как видно, общий порядок, основанный на решении общего собрания участников долевой собственности, также закреплен законом.
Однако, как следует из п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности, но только в том случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. При этом если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Как при выделе доли обойтись без решения общего собрания участников долевой собственности, сказано в п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Сформулирована она следующим образом:
Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
Исходя из буквального толкования приведенного законоположения, следует прийти к выводу, что отсутствие решения общего собрания участников долевой собственности включает в себя в том числе и случай, когда проведение общего собрания участников долевой собственности невозможно ввиду неизвестности собственнику земельной доли других участников долевой собственности.
Таким образом, если собственник земельной доли хочет выделить в счет нее конкретный земельный участок, то ему необходимо обратиться по данному вопросу к кадастровому инженеру.
Порядок подготовки и согласования проекта межевания земельного участка регламентируется ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В основном указанная процедура проводится в соответствии с требованиями ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», однако необходимо отметить некоторые нюансы.
Проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером по обращению собственника земельной доли в случае, когда отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности, которым утвержден проект межевания земельных участков, утверждается решением самого собственника земельной доли (п. 5 ст. 13.1 Ф Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Затем проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (п. 10 ст. 13.1 Ф Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Указанное извещение должно содержать следующие сведения:
- сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
- сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
- порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;
- сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Важно иметь в виду, что кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. На практике отсутствие такого заключения может выступить поводом оспаривания результатов межевания земельного участка, выделенного в счет земельной доли.
Таким образом, с одной стороны, процедура выдела земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет некоторые особенности, с другой стороны, они не носят неразрешимого характера и позволяют стать собственником отдельного земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Важно, чтобы на выделяемом земельном участке не находилось каких-либо строений и сооружений, принадлежащих третьим лицам. О том, какие это может повлечь проблемы, в одной из следующих публикаций.
Особенности совершения сделок с земельными долями в праве общей собственности | Студент-Сервис
При установлении режима такой разновидности права частной собственности на землю, как собственность граждан на земельную долю, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не вносит каких-либо существенных изменений в предшествующее законодательство о приватизации сельскохозяйственных угодий.
Не ограничиваясь употреблением понятия «земельная доля», он разъясняет, что земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли как результат реализации законодательства о приватизации земель колхозов и совхозов (ст. 15). Это разъяснение имеет ряд теоретических и практических достоинств.
Во-первых, в нем четко закреплено положение о том, что объектами земельных отношений являются не только земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка, но и земельная доля как объект права в общей долевой собственности на земельный участок, выраженный количественно, но не определенный на местности в натуре.
Закон не воспринял нормы ст. 6 ЗК РФ, которая исключает из числа объектов земельных отношений земельную долю в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, преимущества ст. 15 закона об обороте земель перед ст.
6 ЗК состоят в том, что она не только сохраняет основные направления земельной и аграрной реформы (стабилизация отношений частной собственности на землю лиц, имеющих право на получение земельной доли), но и легализует общую собственность на земельные участки, переданные в процессе приватизации и реорганизации колхозов и совхозов соответствующим хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам.
В-третьих, легальное определение земельной доли в праве общей собственности позволяет в полной мере выявить нормативную базу законодательства о приватизации земель сельскохозяйственного назначения как совокупности специальных и иных нормативных правовых актов, устанавливающих правовой режим собственности граждан на земельную долю.
К их числу относится закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.), который подтверждает, что определение размеров земельных долей в виде простой дроби, в гектарах или в баллах является юридически действительным.
Закон предоставляет участникам общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения право совершать различные гражданско-правовые сделки с земельными долями, направленные на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей.
Оборот земельных долей в сельском хозяйстве включает в себя такие гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, дарение, завещание, передача земельной доли в уставный (складочный) капитал юридического лица, в доверительное управление, отказ от права собственности на земельную долю.
Закон не требует выдела земельного участка в натуре при совершении данных гражданско-правовых сделок, по которым земельная доля в праве общей собственности передается другим сособственникам, сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, который является собственником земельного участка, находящегося в долевой собственности (ч.2 п. 1 с т. 12 Закона об обороте).
Регулируя процедуру прекращения права собственности на земельную долю, п. 1.1 ст. 12 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) устанавливает, что отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Одновременно возникает право собственности на данную земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, от права собственности на земельную долю которого осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.
- Право собственности на земельную долю прекращается с момента государственной регистрации прекращения указанного права.
- Письменное заявление правообладателя об отказе от права собственности на земельную долю, государственная регистрация прекращения указанного права являются юридическими фактами, порождающими право собственности на данную земельную долю городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка.
- Право собственности на данную земельную долю может возникнуть также у муниципального района в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории.
Закон об обороте земель (п. 1 ст. 12) предоставляет право участнику общей долевой собственности совершать по своему усмотрению и иные сделки с земельными долями в праве общей собственности, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Не нашли что искали?
Преподаватели спешат на помощь
Под его действие подпадают, в частности, такие сделки с земельными долями, как обмен, залог (ипотека), договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Совершение таких сделок возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Все они были известны и ранее действовавшему законодательству, которое предоставляло право собственнику земельной доли без согласия других участников долевой собственности передавать земельную долю в собственность любому юридическому лицу, крестьянскому (фермерскому) хозяйству или гражданину Российской Федерации на условиях договоров мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.
При решении вопроса о распоряжении земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, необходимо учитывать общие положения ст.
250 ГК, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Наряду с этим действуют специальные правила, регулирующие передачу земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли.
Доказательством существования прав на земельную долю, возникших ранее до 31 января 1998 г., т. е.
до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость и прошедших регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, являются Свидетельства, полученные гражданами в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, без предварительной государственной перерегистрации этих свидетельств в регистрационных палатах.
Из содержащейся в ст. 18 Закона об обороте земель нормы следует, что при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли документами, удостоверяющими права на земельные доли, могут быть также выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, которыми утверждались списки сособственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей.
Можно выделить три особенности продажи земельной доли сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому хозяйству), использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Во-первых, орган местного самоуправления продает эту земельную долю в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю (ч.1 п. 4 ст. 12 Закона).
Во-вторых, сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство приобретает земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, которая определяется как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади соответствующей размеру этой земельной доли.
В-третьих, на орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, возлагаются определенные обязанности по опубликованию в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о возможности продажи земельной доли на условиях, предусмотренных п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г.
Информация по этому вопросу должна быть опубликована не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю.
Должна быть размещена также информация по данному вопросу на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии).
Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.
Нормы п. 4 ст. 12 закона об обороте земель 2010 г. распространяются на сельскохозяйственные организации или крестьянское (фермерское) хозяйство, использовавшие земельный участок, находившийся в долевой собственности.
Если указанные лица не заключил договор купли-продажи земельной доли, на орган местного самоуправления возлагается обязанность в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей.
Данное правило применяется лишь тогда, когда не нарушаются при этом требования к образованию земельных участков, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель.
Загрузка...
