Статья 38. сделки кооператива

Статья 38. Сделки кооператива

Не все и не всегда могут купить квартиру сразу, без ипотек, переплат, небезопасных договоров долевого участия.

Одним из вариантов упрощенной покупки квартиры является сделка с жилищным кооперативом. Что это такое, стоит ли вообще таким образом покупать себе жилье, и если сделке быть, то на какие нюансы особенно нужно обращать внимание, расскажем далее в статье.

Что такое жилищный кооператив?

Жилищный или жилищно-строительный кооператив был известен во времена СССР, тогда такие объединения были популярны примерно так, как сейчас ипотеки. 

Согласно статье 110 ЖК РФ ЖСК (или ЖК) — это добровольное объединение граждан, которые на свои деньги строят многоквартирный дом, а потом им управляют.

Технически это выглядит так: есть какой-то застройщик, который готов построить дом, но на это не хватает или вообще нет денег. Такого застройщика как бы нанимают несколько граждан, которые дают ему деньги, чтобы он построил им дом. 

Со стороны это похоже на Договор долевого участия, но это не совсем так, различия в этих двух схемах есть:

  1. законодательное регулирование: договора ЖСК регулируются жилищным и гражданским кодексами, а ДДУ дополнительно Федеральным законом №214;
  2. регистрация в Росреестре: ЖСК договора регистрируются только после того, как будет выплачена вся сумма за квартиру и завершено строительство, а договора ДДУ обязательно нужно регистрировать сразу после подписания;
  3. стоимость жилья: в ЖСК может быть включен пункт о пересмотре стоимости жилья на момент окончания строительства, а вот в ДДУ это запрещено;
  4. выплаты — по ЖСК договору выплаты могут быть и после сдачи объекта, а по ДДУ должно быть все выплачено до того, как объект будет сдан;
  5. юридическая защита: по ЖСК не действует Закон о защите права потребителей, а по ДДУ действует.

То есть, с юридической стороны выходит, что договор жилищно-кооперативного строительства имеет больше минусов, чем плюсов. И ДДУ не самый безопасный вариант, а ЖСК и подавно. Статья 38. Сделки кооператива

Как выбрать жилищный кооператив?

Жилищно-строительных кооперативов много, но и как застройщика, его тоже нужно правильно выбирать. 

Четыре фактора, на которые нужно обращать внимание:

  1. общие юридические сведения — дата и место регистрации, записи ЕГРЮЛ, записи в Центробанке. Эти данные можно получить в ФНС, они не в закрытом доступе;
  2. внутренние документы — устав, права и обязанности пайщиков, может даже типовой договор. Это документы кооператива, в открытом доступе их нет, но по вашему запросу предоставить их обязаны;
  3. репутация в интернете — отзывы, сайт, возможно есть страницы компании в социальных сетях. Отзывы лучше смотреть на тематических форумах или в группах соцсетей, так как на сайте они могут быть заказными;
  4. сотрудничество с банками — можно ли будет оформить ипотеку. Если да, то в каких банках, на каких условиях.

Неплохо выбирать ЖСК по личной рекомендации. Например, кто-то из ваших близких уже брал в нем квартиру, проблем никаких не было, так что можно взять на заметку.

Как купить квартиру через кооператив: пошаговая инструкция

После того, как вы выберите жилищный кооператив, дальнейшие действия будут примерно в такой последовательности:

  1. вступить в кооператив — понадобится написать заявление на имя председателя ЖСК. Образца нет, пишется оно в свободной форме на месте, по поводу правильного заполнения подскажет тот, кто будет принимать документы. Вступление в жилищный кооператив осуществляется на основании статьи 121 ЖК РФ: решение о принятии нового члена принимается на общем собрании, о чем записывается в протокол. Обратите внимание: на принятие решения отводится месяц, так что быстрого ответа не ждите;
  2. оплата членского взноса — обычно это от 3 до 7% от стоимости квартиры, но эта сумма не усчитывается в платежи за будущее жилье. Только после оплаты членского взноса вы становитесь полноправным членом жилищно-строительного кооператива;
  3. получение разрешения на выбор жилья и подписание договора;
  4. оплата паевого взноса — сколько это денег, зависит от стоимости выбранной квартиры и Устава ЖСК. В большинстве случаев сразу нужно оплатить примерно 50% от цены жилья, а вот одним платежом или в несколько частей — зависит от вашего кооператива;
  5. получить квартиру — если жилье уже сдано в эксплуатацию, пайщик имеет право въехать в нее, но пока все не выплатит, она находится в собственности ЖСК. Почти как в банке с ипотекой;
  6. выплатить все по договору ЖСК, получить подтверждающую справку и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Статья 38. Сделки кооператива

На что нужно обратить внимание:

  1. любой факт передачи средств в кооперативе нужно фиксировать — брать чек, расписку;
  2. обязательно после уплаты последнего взноса должны выдать справку, что кооперативу больше ничего не должны;
  3. пайщик имеет право просматривать внутренние документы кооператива, контролировать ход строительства.

Какие документы нужно подготовить?

Для вступления в кооператив надо: копия паспорта и ИНН, справка о составе семьи. Заявление пишется уже на месте.

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно:

  1. паспорт;
  2. членская книжка из кооператива о взносах или выписка из протокола ЖСК и вступлении;
  3. справка о погашении долга;
  4. выписка из протокола о предоставлении жилья;
  5. акт о сдаче дома в эксплуатацию и акт о приеме-передаче квартиры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. квитанция об уплате госпошлины (это 2000 рублей).

В договоре ЖСК прописываются такие сведенья:

  • данные сторон;
  • характеристики дома и квартиры;
  • порядок внесения платежей и передача квартиры;
  • оплата коммунальных услуг пока пайщик живет в квартире, но она еще не в его собственности;
  • условия, при которых договор расторгается и пайщик выходит или исключается из кооператива.

Обязательно в договоре должны быть подписи сторон.

Покупка жилья через кооператив дело рискованное: тут и затянувшееся строительство, и увеличение изначально указанной суммы, и двойные продажи одной и той же квартиры по мошенническим схемам.

Но, и плюсы тоже есть: квартиры в ЖСК можно купить дешевле, чем по ДДУ или через ипотеку, рассрочка дольше, чем в банке. Учитывая то, что рисков больше, лучше проводить такие сделки с юристом, который хотя бы проверит репутацию и юридическую чистоту жилищного кооператива.

Как защитить имущество с помощью производственного кооператива

Цикл статей о разных способах защиты личных активов от кредиторов, приставов и не только

Статья 38. Сделки кооператива

Если владелец бизнеса задумывается, где разместить свои личные активы, чтобы и прибыль получать, и от кредиторов с приставами уберечь, первое, что нам приходит на ум — производственный кооператив (ПК).

В ПК можно формировать специальный неделимый фонд, на который не может быть обращено взыскание по личным долгам участников. Это значит, что в рамках процедуры банкротства или привлечения к субсидиарной ответственности, имущество, размещенное в неделимом фонде ПК, останется неприкосновенным. При этом у данного способа есть свои плюсы и минусы.

В статье мы разберем ПК именно с точки зрения защиты личных активов. Если вы рассматриваете производственный кооператив в качестве формы юр. лица для ведения бизнеса, ряд советов может вам не подойти — мы сделали пометки в тексте.

Что это такое?

Производственный кооператив (ПК) или артель — это юр.лицо, представляющее собой добровольное объединение граждан для ведения совместной деятельности. В законе практически нет ограничений по виду деятельности для ПК, но в некоторых случаях требуется лицензия.

В ПК могут участвовать физ. лица старше 16 лет, иностранные граждане, лица без гражданства и юридические лица. Более того, можно реорганизовать действующее ООО в ПК.

Как формируется

Для формирования кооператива нужно не менее 5 участников. При этом нельзя просто вступить в кооператив и ничего не делать. Каждый участник вносит в ПК материальный взнос (пай), а также можно привносить личный трудовой вклад, т.е. работать. Если вы не планируете вносить трудовой вклад, нужно будет внести дополнительный пай. Минимальный размер пая устанавливается уставом кооператива.

Представим, что Маша, Катя, Петя, Ваня и Федя решили сформировать ПК “Солнышко”. У Маши, Кати и Феди есть по квартире и машине, у Насти есть 2 квартиры, 2 машины и целый небоскреб, а у Вани из имущества только ноутбук.

Вне зависимости от внесенного пая, каждый из них будет иметь 1 голос на общем собрании участников.

Это значит, что если Ваня вложит в “Солнышко” ноутбук, а Настя — машину, квартиру и небоскреб, все равно у каждого из них будет ровно 1 голос на общем собрании участников.

Читайте также:  Статья 6. Благотворительная организация

Прибыль участников распределяется в зависимости от объема вложений: чем больше участник вкладывает, тем больше он получает. Например, Настя будет получать больше Вани, который вложил только ноутбук.

Если дела у самого ПК пойдут не очень, кто больше вложил, тот больше рискует, а значит под угрозой окажутся вложенные Настей машина, квартира и небоскреб. По долгам кооператива участники несут субсидиарную ответственность.

Именно, поэтому хранить в ПК свои личные активы и одновременно использовать его для активного ведения бизнеса следует с осторожностью.

Органом управления ПК является собрание членов артели. Для защиты личных активов мы рекомендуем формировать ПК только с надежными и проверенными людьми.

Поскольку у участников равные права в управлении артелью и четкое распределение обязанностей, имеет смысл создать семейный кооператив.

С близкими людьми гораздо проще договориться и решить разногласия, ведь семья действует в общих интересах.

Членов ПК разделяют на две группы: работающие и неработающие участники. Число неработающих, т.е. не выполняющих никаких трудовых функций, не может превышать 25% от общего числа участников.

Отдельно кооператив может нанимать сотрудников, не являющихся членами кооператива — их число не может превышать 30% от общего числа участников.

Учитывая, что наша задача — сберечь личные активы, а не развивать бурную деятельность, лучше не нанимать сотрудников и не сотрудничать ни с кем на аутсорсе.

Стоимость владения

Гос. пошлина за регистрацию юр. лица составляет 4000 рублей. Стоимость сопроводительных услуг: составление документов, заверение подписей, открытие расчетного счета и т.д. обычно стартует от 15 тысяч рублей. Цена может увеличиваться за счет числа участников ПК, участия иностранцев или лиц без гражданства. Но просто регистрации ПК недостаточно для качественной защиты личных активов.

Ключевым документом в ПК является устав, ведь именно он регламентирует форму внутренней организации, взаимодействие между участниками, порядок учреждения и формирования неделимого фонда, и т.д. В целом, стоимость грамотно созданного “хранителя активов” с учетом всех необходимых документов составляет 300-500 тысяч рублей. Это единовременные вложения.

Ежегодные расходы ПК приблизительно такие же как у обычной ООО-шки: сдача бух.отчетности, уплата налогов, поддержание юридического адреса в актуальном состоянии и т.д.

На что обратить внимание

У ПК, как и у любой формы юр. лица, есть свои тонкости. Чтобы артель помогла в защите личных активов важно обратить внимание на следующие моменты:

1. Неделимый фонд

Имущество ПК формируется из взносов участников кооператива, прибыли — в общем, из всех предусмотренных законом способов.

Как мы писали выше, помимо паевых взносов — общего фонда ПК — участники вправе сформировать неделимый фонд, о чем должно быть подробно прописано в уставе ПК.

В законе сказано, что взыскание по личным долгам члена ПК не может быть обращено на неделимый фонд. Как раз в этом фонде нужно будет разместить имущество, которое нужно защитить.

Представим, что Настя в качестве пая внесла в “Солнышко” квартиру и машину, а в неделимый фонд — небоскреб. Если приставы придут в ПК из-за ее личных долгов, они будут вправе обратить взыскание на пай, т.е.

на квартиру и машину, а вот небоскреба им не видать. Исключение — если приставы пришли не по личным долгам Насти, а из-за долгов ПК “Солнышко”. Тогда небоскреб, автомобиль и квартиру будут под угрозой.

Создавая ПК с целью защиты личных активов, помните об этом.

При этом изъять имущество из неделимого фонда возможно только после ликвидации ПК. Неделимый фонд это такая общая копилка: все в нее скидывают, но достать из нее что-то можно только разбив копилку. Кооператив можно ликвидировать по решению общего собрания, по истечению срока, на который он создан, либо в связи с достижением цели создания ПК.

2. Сроки вывода имущества в ПК

А если субсидиарщика банкротят? В рамках процедуры банкротства АУ внимательно анализирует все сделки, совершенные должником за последние 3 года.

Вывод личного имущества в неделимый фонд ПК за 5 минут до своего банкротства — сделка сомнительная и легко поддается оспариванию.

Чтобы не попасть в такую ситуацию важно организовать ПК и разместить имущество в неделимом фонде как можно раньше. В противном случае, придется генерить схемы различной степени надежности.

3. Деятельность организации

Хоть такой практики ещё не было, но в теории ПК могут признать юр. лицом, которое создано для налоговых махинаций или сокрытия личных активов.

Чтобы такой прецедент возник как можно позже и не на вашем примере, нужно придерживаться правил приличия и не перегибать палку.

В частности, важно вести хоть какую-то деятельность в рамках ПК, к примеру продавать ручные изделия или наладить поставку азиатских шляп из Вьетнама. Не дайте редиторам уличить вас в номинальности создания и фиктивности работы артели.

4. Доходы участников

За свой труд участники ПК могут получать фиксированную заработную плату, но мы не рекомендуем так делать. Дело в том, что деятельность артелей регламентируется Федеральный законом “О производственных кооперативах”, а не Трудовым кодексом РФ. За счет этого ПК может избежать уплаты части взносов.

https://www.youtube.com/watch?v=GNvHaZXRF8k\u0026t=30s

Оставьте свою электронную почту, и мы вышлем вам выдержки из законов, регламентирующих деятельность ПК:

Хотите получать доход? Получайте дивиденды, а не зарплату. Порядок и сроки выплаты определяются на общем собрании участников ПК, после чего это закрепляется в уставе.

Помните, что в виде дивидендов может выплачиваться не более 50% прибыли. Остаток уходит в резервы ПК или на нужды артели.

При этом размер дивидендов между участниками распределяется исходя из размера паевого взноса: чем больше вложил, тем больше получил.

5. Трудовые отношения

Поскольку деятельность ПК регламентируется ФЗ “О производственных кооперативах” и его внутренними локальными документами, у артели есть возможность не платить некоторые страховые взносы. Для этого важно, чтобы в учредительных документах были минимальные отсылки к Трудовому кодексу.

Избегайте формулировок, свойственных для трудовых отношений: штатное расписание, должностные инструкции, доход, приказ о назначении на должность и т.д.

Если вдруг налоговая нагрянет с проверкой, любые формулировки, которые отсылают к ТК, могут стать основанием для взыскания с “Солнышка” недоимки. У ФНС аргумент будет простой: если есть формулировки, характеризующие трудовые отношения, значит, кто-то старательно уходит от налогов.

Увы, спорить в такой ситуации будет сложно, а получить претензии налоговой к “хранителю активов” — это не совсем та цель к которой вы стремились, верно?

6. Выход из ПК

Участник ПК вправе продать свою долю в артели. Если Настя захочет покинуть “Солнышко”, она сможет получить компенсацию за пай, который состоял из квартиры и машины, или же выдаётся имущество, соответствующее её паю. А вот небоскреб, увы, останется в составе неделимого фонда. Только ликвидация ПК поможет вернуть небоскреб.

Также участник ПК может передать свой пай другому члену кооператива, но важно, чтобы число участников при этом не стало меньше 5. Передача пая стороннему лицу, т.е. не участнику ПК, возможно только, если это предусмотрено уставом и при этом остальные участники согласны с заменой. При этом у других членов Солнышка будет право преимущественной покупки такого пая или его части.

  • Оставьте свою электронную почту, и мы вышлем вам определения судов с практикой о разделе неделимого фонда:
  • В случае смерти участника ПК, наследник может быть принят в члены артели или же наследнику будет выплачена стоимость пая умершего участника.
  • Достоинства и недостатки
  • Для наглядности мы сделали таблицу, чтобы выделить плюсы и минусы защиты личных активов через производственные кооперативы. Если ваша цель — вести активную деятельность через ПК, часть недостатков могут стать достоинствами:
  • Плюсы
  1. По личным долгам участников не может быть обращено взыскание на неделимый фонд ПК;
  2. Нет ограничений по верхнему порогу участников ПК даже на УСН;
  3. Можно вести деятельность без уплаты страховых взносов;
  4. Практически нет ограничений по виду деятельности.

Минусы

  1. Вывести имущество из неделимого фонда можно только после ликвидации ПК;
  2. Высокие расходы на создание юр. лица;
  3. В случае наличия долгов у самого ПК, неделимый фонд будет под угрозой;
  4. Важно наличие не менее 5 участников, иначе ПК не формируется или подлежит ликвидации;
  5. Бизнес-модель, при которой все участники имеют равные права в управлении — 1 голос;
  6. Неграмотный вывод имущества физического лица в неделимый фонд может быть оспорен в случае личного банкротства.
Читайте также:  Статья 63.1. осуществление нотариусом полномочий в деле о банкротстве умершего гражданина или гражданина, объявленного умершим

Если вы владелец бизнеса или у вашей семьи много дорогостоящих активов, именно ПК может стать выходом из ситуации. Вы и ваши близкие сможете продолжить пользоваться своим имуществом, при этом оно останется неприкосновенным, если возникнут личные долги перед кредиторами или дело дойдет до суда.

Выводы

  1. На неделимый фонд ПК невозможно обратить взыскание по личным долгам участника ПК.
  2. Изъять имущество из неделимого фонда возможно только в случае ликвидации артели.
  3. С учетом равных прав по управлению ПК рекомендуется формировать с надежными и проверенными людьми.
  4. Учредительные документы ПК должны быть оформлены максимально грамотно, в соответствии с задачей сохранить свои «плюшки».
  5. Сделать надежного «хранителя активов» недостаточно. Необходимо продумать грамотный перевод в него своих активов с учетом всех возможностей законодательства, чтобы в дальнейшем эти сделки не были оспорены.
  6. Решить задачи из пунктов 4 и 5 вам помогут вот эти славные ребята. А вот статья, как защитить активы с помощью брачного договора.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте Igumnov.group. 

  1. Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.
  2. __
  3. Папина Екатерина
  4. юрист «Игумнов Групп», профи в разрешении споров в судах арбитражной юрисдикции

Специализация: защита от субсидиарной ответственности в сфере кредитных организаций. Разработка комплексной стратегии и реализация мер, направленных на обеспечение безопасности активов руководителей и бенефициаров бизнеса.

Организационные вопросы

Вопрос 1. В  какой  момент  необходимо  уведомить  СРО,  Центральный  банк  о  предстоящей ликвидации?

Вопрос 2. Есть ли какие-то стандарты или положения, принятые СРО «Содействие)) по вопросу ликвидации кредитных кооперативов, имеющих членство в СРО?

Вопрос 3. Есть ли какие-нибудь требования к персональному составу лиц, избираемых в состав ликвидационной комиссии (например, пайщики кооператива, его работники и пр.) или в состав ликвидационной комиссии могут быть избраны любые физические лица (например, привлеченные юристы.

Обладающие познаниями в вопросе ликвидации юридических лиц)? Если в состав ликвидационной комиссии войдут лица, не являющиеся работниками или пайщиками кооператива , необходимо ли заключение каких-либо договоров с указанными лицами)? Предъявляются ли какие-то требования к количественному составу ликвидационной комиссии?

Вопрос 4.

С момента избрания общим собранием ликвидационной комиссии полномочия Правления и Директора передаются ликвидационной комиссии? Это автоматически прекращает полномочия членов и Председателя правления или требуются дополнительные меры (например, указать в том же протоколе Общего собрания, которым назначается ликвидационная комиссия, на то, что с момента ее назн ачения все функции Правления и Директора, которые зак реплены в Уставе и Положениях кооператива осуществляются ликвидационной комиссией)? При передаче дел требуется ли подписывать какие-нибудь акты (передачи дел с их указанием, передачи документов и пр.)?

Вопрос 5. С момента выбора ликвидационной  комиссии  решени е о проведении  последующих общих собраний будут приниматься ликвидационной комиссией? Каким образом требуется оформить подобные решения?

Вопрос 6. Каким органом после введения процедуры ликвидации и избрания ликвидационной комиссии осуществляется принятие решения об исключении пайщиков из кредитного кооператива? Есть ли какие-то ограничения на выход пайщиков в период ликвидации кооператива?

Вопрос 7.

Каким образом кооператив должен соблюдать положения Федерального закона № 115-ФЗ? На данный момент специальным должностным лицом является директор кооператива, — в дальнейшем все документы, подписываемые СДЛ по-прежнему будет подписывать Директор? Что делать если долж ность директора будет упразднена в связи с переходом его полномочий к главе лик видационной комиссии? Каким образом направлять сообщения в Росфинмониторинг: будет ли корректно использовать ранее полученную на директора ЭЦП для заверения ФЭС? С учетом отсутствия деятельности в период ликвидации необходимо  ли проводить обучение сотрудников и вносить изменения в ПВК в случае внесения  изменений в законодательные акты, регулирующие деятельность по ПОД/ФТ/ФРОМУ?

Вопрос 8. Сохраняется ли за кооперативом, находящимся в процессе ликвидации  обязанность по соблюдению ФЗ «О кредитных историях»?

Вопрос 9.

Каким образом осуществляется возврат денежных средств из резервного фонда? При исполнении кооперативом всех обязательств перед пайщиками и исполнении пайщиками обязательств перед кооперативом до принятия решения о ликвидации кооператива, могут ли денежные средства, направленные на формирование резервного фонда возвращены пайщику (резервный фонд формировался за счет добровольньi дополнительных взносов пайщика кооператива)?

Договор паенакопительного участия в долевом строительстве. По поводу одного недавнего определения Верховного суда

Кассационное определение Верховного суда РФ от 02.09.2019 г. № 44-КА19-6 (аналогичное определение — № 44-К19-5).

Между пайщиком и жилищно-строительным кооперативом был заключен договор паенакопления, в соответствии с которым ЖСК принял на себя различные организационные обязанности, связанные с финансированием строительства многоквартирного дома. По окончании строительства кооператив был обязан передать жилое помещение (квартиру) в собственность пайщика. Пайщик же был обязан своевременно уплачивать паевые взносы.

Кооператив впал в несостоятельность, причины которой остались за пределами текста Определения. Это был нашумевший в пермском кооперативном движении ЖСК «Триумф. Квартал 2». Никакого триумфа не состоялось.

Пайщик обратился к региональному публичному органу с заявлением о включении в реестр участников долевого строительства, пострадавших от неисполнительности застройщиков (в обиходе, реестр пострадавших или обманутых дольщиков).

Публичный орган отказал пайщику по тому основанию, что в указанный реестр включаются только граждане, денежные средства которых привлекались по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», т.е. с заключением и государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Пайщик таким гражданином, естественно, не являлся.

В жалобе, поданной в суд первой инстанции, пайщик указал, что его договор паенакопления содержит все обязательные условия ДДУ, т.е., фактически является таковым, а потому отказ публичного органа неправомерен.

 Суд административному истцу ожидаемо отказал. Апелляция и кассация поступили аналогичным образом.

Один из судей Верховного суда РФ сжалился над пайщиком, вероятно, усмотрев в деле интересные для правоприменительной практики моменты, и подключил к процессу «вторую кассацию» в лице Судебной коллегии по административным делам.

Коллегия отрицательно отнеслась к проявленному судами нижестоящих инстанций формализму «нет ДДУ – нет дольщика – нет места в реестре обманутых дольщиков», предложив толковать совершенно однозначные на этот счет нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с позиций человеколюбия и гуманизма. В определении прозвучала мысль о том, что Российская Федерация является социальным государством, полностью повернутым лицом к человеку.

Коллегия указала, что наименование договора, на основании которого реализуется схема участия гражданина собственными денежными средствами в финансировании строительства жилья в качестве «договора о паенакоплении» или «договора об участии в долевом строительстве» не имеет значения. Необходимо исследовать содержание документа на предмет выявления степени его корреляции с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…».

Коллегия отметила, что закон «Об участии в долевом строительстве…» — это не закон о договорах, известных под аббревиатурой ДДУ, но вообще закон о том, как, когда и кем могут привлекаться денежные средства граждан для финансирования строительства жилых домов и прочих объектов. Этот вывод прямо следует из нормы частей 2 и 2.

1 статьи 1 закона 214-ФЗ, который ограничивает способы привлечения денежных средств граждан для строительства жилья с последующей передачей им в собственность вновь созданных квартир только двумя схемами: путем заключения договоров участия в долевом строительстве и путем участия в ЖСК.

Любые другие схемы или способы привлечения денежных средств граждан для финансирования строительства жилья являются незаконными.

Иными словами, пайщики жилищно-строительных кооперативов вовсе не исключаются из круга субъектов регулируемых законом 214-ФЗ отношений, но занимают точно такое же положение, как и граждане, являющиеся сторонами по договорам долевого участия. По сути, тоже являются дольщиками.

Договор паенакопления содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, как они изложены в законе 214-ФЗ, а Обзор судебной практики по спорам в связи с участием граждан в долевом строительстве от 4 декабря 2013 года настраивает суды смотреть не на наименования договоров, а на их содержание при разрешении споров с участием финансирующих строительство жилья за счет собственных средств граждан, даже если фактические обстоятельства отношений по поводу такого участия не укладываются вовсе или укладываются не слишком точно в очерченные законом 214-ФЗ правовые рамки.

Читайте также:  Статья 10.2. Требования к договору фрахтования и иным договорам, заключаемым в целях организации перевозки туристов

То, что договор паенакопления не зарегистрирован, подобно ДДУ, в Едином государственном реестре недвижимости, не может лишать гражданина возможности защищать свои права.

Это, на самом деле, факультативный признак. Отсутствие государственной регистрации договора не является препятствием на пути к справедливости и правосудию.

При этом Коллегия сослалась на определение Конституционного суда РФ от 23.03.2010 г. № 385-О-О.

В том давнем отказном определении Конституционный суд РФ безо всякого пояснения своей мысли указал, что требование закона о регистрации договора участия в долевом строительстве является способом защиты экономических интересов дольщиков и их конституционные права не нарушает.

К сожалению, из текста Определения невозможно понять, какие аргументы против государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве выдвинули заявители жалобы в Конституционный суд.

Содержится только намек на то, что, по мнению жалобщиков, требование о государственной регистрации, при определенных условиях, допускает возможность лишения их уплаченных застройщику денег или будущей квартиры.

Прочитав несколько раз статью 17 закона 214-ФЗ, нормами которой установлено требование о государственной регистрации ДДУ, я не смог найти какое-либо, хотя бы косвенное, подтверждение этой мысли жалобщиков. Чем им не понравилась государственная регистрация ДДУ? — не понятно.

В общем, вывод, который сделала административная Коллегия прозвучал следующим образом: договор паенакопления, заключенный гражданином с ЖСК, фактически является договором участия в долевом строительстве, поскольку содержит все обязательные для такого договора в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» условия. Все прочее – от лукавого.

Этот вывод обращает на себя внимание своим предельно общим характером. Коллегия не конкретизировала его формулировкой «для цели восстановления права пайщика» или «с целью включения пайщика в реестр обманутых дольщиков», но озвучила свою идею в Определении в качестве, не побоюсь этого слова, новой нормы права, созданной путем расширительного до головокружения толкования закона.

Если договор паенакопления – это договор участия в долевом строительстве, то это подразумевает, что ЖСК – это застройщик со всеми вытекающими из этого последствиями.

Хотя закон 214-ФЗ называет застройщиками, по общему правилу, только хозяйственные общества.

Жилищно-строительные кооперативы, как мы знаем, таковыми не являются, но представляют собой хотя и корпоративные, но все же некоммерческие организации с потребительским целеполаганием.

Сразу обращу внимание на некоторую тонкость.

Верховный суд приравнял ЖСК к застройщикам по закону 214-ФЗ, в то время как Жилищный кодекс (часть 3 статьи 110) именует жилищно-строительные кооперативы застройщиками в смысле того определения, которое присутствует в Градостроительном кодексе.

Это могут быть разные застройщики. Понятие застройщика по Градостроительному кодексу шире понятия застройщика по закону «Об участии в долевом строительстве…» и включает в себя это последнее понятие.

Современная редакция закона 214-ФЗ ставит застройщиков в жесточайшие рамки, в которые ЖСК не могут втиснуться даже если очень этого захотят, и мешать этому будет именно специфика организационно-правовой формы потребительского кооператива.

Например, сложно себе представить выполнение кооперативом требования о зачислении денежных средств паенакоплений на эскроу-счета с недопустимостью касательства до них вплоть до момента государственной регистрации права собственности первого пайщика на переданную ему квартиру во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме. Кооператив должен изымать часть средств из состава паенакоплений на поддержание своей организационной структуры. Хотя бы на оплату бухгалтера.

Также сложно представить себе фигуру конечного выгодоприобретателя (бенефициара) потребительского кооператива, личность которого обычным застройщикам необходимо раскрывать на каждом углу. Если только не считать таким бенефициаром председателя кооператива, назначившего себе нескромную зарплату и ежемесячные премии за свой тяжкий труд.

Оставляя в стороне вопрос о том, до какой степени суд может подменять собой законодателя, своими решениями переставляя и без того не вполне однозначные нормы законов с ног на голову, хотел бы отметить вывод самого общего характера, который я сделал для себя в связи с рассматриваемым Определением административной Коллегии.

Коллегия своим судебным актом подтвердила то, что кооперативное движение в жилищной сфере в его советском варианте умерло. Ушло в историю окончательно и навсегда.

Жилищно-строительные кооперативы ранее рассматривались не только в качестве не противоречащего основам социализма способа мобилизации личных накоплений граждан на хотя бы частичное решение острейшей в СССР проблемы обеспечения населения жильем. ЖСК считались также способом саморегулирования активности граждан в их бытовом обустройстве. И это было правдой.

Советские жилищно-строительные кооперативы полностью сохраняли свое значение и после того, как заказанные ими дома были построены, а квартиры переданы пайщикам.

Они трансформировались в саморегулируемые управляющие организации, в которых общие собрания пайщиков действительно проводились, а относящиеся к каждому жильцу дома решения по поводу использования общего имущества многоквартирного дома и прилегающего земельного участка действительно принимались и, о чудо, исполнялись.

А отчеты председателя кооператива и бухгалтера по поводу расходования взносов пайщиков действительно рассматривались под увеличительным стеклом, и каждая сомнительная копейка из таких отчетов становилась предметом даже не дискуссии, а просто скандала с криками и руганью.

  • Пишу об этом с полной ответственностью, поскольку сам принимал участие в подобных собраниях.
  • Воспоминания о таком подходе к жилищно-строительным кооперативам до сих пор еще можно обнаружить в некоторых нормах Жилищного кодекса.
  • О том, что современные жилищно-строительные кооперативы это не более, чем просто одна из схем строительства жилья вскладчину, причем, схема нелюбимая, законодатель заявил уже давно и все в том же самом законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», постепенно вытесняя кооперативы из круга претендентов на денежные средства граждан.
  • Теперь эту же самую позицию, возможно, сам того не желая, озвучил Верховный суд РФ.

ЖСК – это просто участие своими деньгами в строительстве жилья, и ничего больше. Бизнес-схема для тех, кто инициировал создание кооператива.

В случае с традиционным застройщиком в его отношениях с гражданами отсутствуют какие-либо сантименты на тему заботы о дальнейшей судьбе квартирантов. Сдали деньги – сидите и ждите окончания строительства. Дом сдан – рыдайте от счастья и получите квартиры. Все. Разбегаемся, чтобы не встречаться больше никогда.

В некоторых случаях эта идеологема может быть дополнена навязыванием жильцам со стороны застройщика своей карманной управляющей компании для новоиспеченного ТСЖ.

Теперь точно такой же подход окончательно должен восторжествовать и в рамках кооперативного движения в сфере жилого строительства.

ЖСК и раньше можно было называть потребительскими, чуждыми предпринимательским интересам, некоммерческими с большими оговорками. Теперь оснований останется еще меньше.

Показательно в этой связи уже состоявшееся довольно давно и воспроизведенное в Определении редуцирование организационно-имущественного договора о создании жилищно-строительного кооператива или договора об участии в ЖСК до некоего договора паенакопления. Все участие пайщика в деятельности кооператива исчерпывается передачей денег.

P.S.

Справедливость требует отметить такой позитивный момент в правовой позиции административной Коллегии Верховного суда РФ как отсутствие опасения вызвать своим решением неудовольствие в высоких кругах российской власти.

Дело в том, что реестр обманутых дольщиков, именуемый теперь официально планом-графиком мероприятий по восстановлению прав граждан, это, фактически, документ о расходных обязательствах региональных и федерального бюджетов.

Чем больше в реестре граждан – тем больше эти обязательства, поскольку ни в каком из случаев честного или нечестного банкротства застройщика, бегства в Лондон стоящего за ним бенефициара без бюджетного финансирования решить проблемы пострадавших дольщиков невозможно.

Верховный суд своим Определением позволил включать в этот реестр теперь не только участников долевого строительства в точном смысле, но и пайщиков ЖСК, приравняв их к дольщикам, т.е.

создал условия для увеличения нагрузки на бюджеты, и намеренно не побоялся этого.

Ну, или просто не сумел распознать такое важное, может быть, самое важное экономическое последствие своей правовой позиции.      

                                                                    __________________

Ссылка на основную публикацию