Статья 32.5-2. ограничение и (или) запрет на совершение отдельных сделок

   Запрет на регистрационные действия — это юридический способ сохранить имущество от его отчуждения должником.

Алгоритм освобождения собственности от ограничения зависит от того, кто инициировал данный процесс.

Часто проблема возникает у покупателя, который купив автомобиль не может поставить его на учет в связи с ограничениями на регистрационные действия, которые были наложены намного позже сделки и передачи ему авто.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат поможет Вам в вопросе освобождения имущества от запрета на регистрационные действия, снятии обеспечительных мер наложенные судом. Составим исковое заявление в интересах добросовестного покупателя или должника: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок освобождения имущества от запрета на регистрационные действия

Правом наложить такое ограничение на имущество обладают:

• Собственник (когда существует реальная опасность, что имущество может быть передано мошенникам)
• Судебный пристав — исполнитель (когда имущество у должника предположительно есть, но документально не подтверждено)
• Суд (обеспечительные меры в рамках рассмотрения спора в общей юрисдикции или арбитражном суде)
• Также в силу закона ограничения устанавливает ипотека (залог имущества), при заключении соответствующего договора между сторонами

     Когда запрет на регистрационные операции был установлен собственником, то достаточно обратиться в любой МФЦ, либо орган Россрестра с заявлением, которое без проблем можно написать тамже по установленным образцам.

   В рамках исполнительного производства, снять такое ограничение своего имущества достаточно проблематично и возможно только, когда взыскание прекращено (например, когда удовлетворены все требования, взыскание невозможно).

  Однако не стоит отчаиваться и ждать, когда судебный пристав — исполнитель прекратит дело по существу, наш адвокат по гражданским делам подскажет какими пробелами и коллизиями в законе можно воспользоваться в Вашу пользу.

   Запрет на совершение регистрационных действий наложенный по решению суда может быть снят также только по результатам судебного рассмотрения.

Полезно: выдержки из решений судов общей юрисдикции по РФ:

1. Запрет на совершение регистрационных действий снимается по причине перехода права собственности имущества по договору купли- продажи до наложения ареста
2. Иск в суд об освобождении имущества от ареста, снятии запрета на регистрационные действия – это правомерный способ защиты своего имущественного права
3. Обязанность доказать происхождение своего имущества лежит на том, кто инициировал судебное разбирательство
4. Ответчиками по делу является продавец, а также взыскатель, по инициативе которого был наложен запрет.

   Выигрышность дела зависит от обоснованности требований и доказательственной базы, которую мы с Вами соберем в рамках решения проблемы.

Исковое заявление об освобождении имущества от запрета

•    В случаях нарушения прав, свобод и законных интересов собственника имущества и / или третьих лиц необходимо обратиться в суд.
•    Образец искового заявления о снятии ареста и запрета на совершении регистрационных действий Вы можете найти в сети Интернете, но все это достаточно рискованно, ведь самостоятельное составление иска не учитывает всех нюансов, а в случае проигрыша будет лишь право на обжалование, а не подача иска в суд вновь.
• Важно: исковое заявление составляется индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств Вашего дела, не пытайтесь составить его самостоятельно, обращайтесь за помощью к нашему адвокату.

Подсудность дел об освобождении имущества от ареста

• Если предмет ограничений — недвижимость, то по месту ее нахождения (исключительная подсудность)
• Общее правило — по месту нахождения Ответчика (продавца или взыскателя)
• Иск подается Мировому судье, если спорное имущество по стоимости не превышает 50 000 тысяч рублей, свыше в Районный (городской) суд.

Внимание: если стоимость имущества составляет 50 тысяч 100 рублей, то это уже подсудность Районного Федерального суда.

Размер госпошлины при подаче иска об освобождении имущества от ареста

   Уплата обязательного сбора при обращении в суд определяется по правилам установленными Налоговым Кодексом и зависит от стоимости имущества, которая составляет цену иска:

• До 20 000 руб.  – 4%, минимально 400 рублей
• С 20 001 до 100 000 руб. — 800 рублей плюс 3 % от суммы выше 20 000
• С 100 001 до 200 000 руб.  – 3200 рублей плюс 2 % от суммы выше 100 000
• С 200 001 до 1 000 000 руб.- 5200 рублей плюс 1 % от суммы выше 200 000
• Больше 1 000 000 руб.- 13 200 рублей плюс 0,5 % от суммы выше 1 000 000, но максимум 60 000 рублей.

1. Пример: стоимость Вашего иска, с учетом стоимости имущества составляет 120 000 рублей, тогда госпошлина будет составлять 3 600 рублей.
2.     Рассчитать сумму искового заявления, а далее и сумму обязательного сбора для уплаты в суд непросто, как в силу арифметической формулы, предложенной законодателем, так и в силу наличия льгот, в связи с этим требуется консультация адвоката.
3.    Кроме того при предъявлении исков о снятии запрета, можно решить вопрос об оплате госпошлины, как за требование неимущественного характера, в таком случае это значительно сократить расходы на вход к правосудию.
4. ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО и узнаете, как снизить госпошлину или воспользоваться льготой по ее оплате:

Помощь адвоката в отмене ареста на имущество

   Чего можно добиться, если правильно использовать такой правовой конструктор, как снятие запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества? Ответ очевиден — многого! Можно будет поставить купленный автомобиль на учет и спокойно пользоваться им, не переживая на притязания взыскателя в рамках исполнительного производства.

Наш адвокат подскажет Вам как:

1. Снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении транспортного средства или иного имущества в судебном порядке
2. Обезопасить свое имущество от преступных посягательств, наложив вето на отчуждение собственности
3. Заменить запрет на другую, более выгодную Вам меру исполнения требований в исполнительном производстве
4. Ходатайствовать в суде об избрании другого имущества как меры обеспечения обязательств

   Обращайтесь за консультацией только к опытным адвокатам, берегите свое время и положительный результат не заставит Вас долго ждать.

Отзыв о помощи нашего адвоката по исполнительному производству

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

• Отзыв по гражданским делам
• Отзыв по банкротству физических лиц
• Отзыв по сопровождению бизнеса

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

1. остановка транспорта Гагарина
2. Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
3. Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
4. Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Дело о банкротстве. Запрет на совершение сделки. Отказ суда в применении в отношении должника обеспечительных мер

Добиться положительного решения суда — это всегда лишь половина дела. Не менее важным, после того как решение вступит в силу, становится наличие возможности у Ответчика исполнить его. Для того чтобы повысить вероятность выполнения судебных предписаний, в АПК РФ предусматривается право обращения стороны по делу за применением обеспечительных мер.

Основные правила прописаны в ст. 90 и ст. 91 АПК РФ. Суд одобрит заявление, в котором выражается требование об обеспечении, если удостоверится, что данные меры действительно позволят привести в исполнение будущее решение суда.

Арбитраж допускает обратиться с таким заявлением в любое время еще до подачи иска в суд. Это так называемое «предварительное обеспечение иска». Срок рассмотрения заявления в один день установлен в целях скорейшего применения обеспечения.

У суда можно просить применить различные обеспечительные меры. Это может быть арест имущества или финансовых средств должника, запрет на выполнение каких-либо действий или обязание ответчика совершить отдельные действия, направленные на сохранность его имущества, приостановление каких-либо операций или действий и т.п.

Правила вроде не так сложны, но судебная практика показывает, что зачастую обеспечительными мерами пользуются с целью навредить ответчику.

Например, заморозка счетов, запрет на продажу недвижимого имущества или товаров может повлечь для организации невозможность ведения нормальной хозяйственной деятельности.

Такие способы в своей деятельности применяют, как правило, недобросовестные конкуренты.

В обычных же ситуациях для Истца важно, чтобы решение было исполнено как можно быстрее. И если для этого необходимо применить меры обеспечения, то дело остается за малым — доказать невозможность реального исполнения судебного акта без указанных мер.

В делах о банкротстве воспользоваться обеспечительными мерами может конкурсный управляющий или кредиторы, чтобы сберечь оставшуюся конкурсную массу.

В таких случаях действуют те же правила доказывания, что и в обычных гражданских правоотношениях. Если конкурсный управляющий не смог доказать обоснованность применения обеспечительных мер, то суд гарантированно откажет в их назначении.

Причины обращения в суд

В феврале 2014 года АС Ханты-Мансийского автономного округа – Югры открыл конкурсное производство в отношении ООО «ФинЮрКонсалтинг» по упрощенной процедуре, так как должник был признан отсутствующим.

В ходе конкурсного производства в суд обратилось ООО «Техносервис», выразив желание погасить в будущем предъявляемые к должнику требования, связанные с уплатой обязательных платежей в бюджет. Сумма долга на момент обращения составляла 157 млн. рублей.

Вместе с указанным обращением Общество попросило принять обеспечительные меры в целях гарантированного исполнения взятых на себя обязательств. Данные меры выражались в приостановлении проведения продажи с торгов нежилого помещения должника общей площадью более 5 тыс. кв.м. Обеспечение должно было продлиться до одобрения судом заявления о намерении погасить долг предприятия-банкрота.

Суд первой инстанции принял доводы Общества и приостановил проведение торгов и вынес определение от 17 июля 2018 г.

С принятым судебным актом не согласилось ООО «Лидер», которое выступало участником объявленных торгов.

Указанное общество подало апелляцию, в просительной части которой требовало отменить обжалуемое определение и решить дело иначе.

Основная мысль жалобы заключалась в том, что выбранные ООО «Техносервис» обеспечительные меры не соответствуют названным в суде требованиям и не могут помочь в обеспечении их исполнения.

Апелляция пришла к выводу о необходимости отмены судебного акта 1-ой инстанции.

Правила подачи обращения об обеспечении иска в процессе банкротства предприятия

• В арбитражном суде дела о банкротстве рассматриваются как по правилам, установленным в АПК РФ, так и с учетом норм законодательства о банкротстве.
• Закон № 127-ФЗ предоставляет право участникам дела о банкротстве организации обратиться с заявлением об обеспечении иска.
• При наличии соответствующего обращения судья может принять ограниченные по времени меры, обеспечивающие защиту интересов заявителя. В качестве таковых могут выступать:

• арест всех денежных средств Ответчика: как имеющихся на его счетах, так и вновь поступающих на банковский счет;
• арест имущества Ответчика, в том числе находящегося у иных лиц.

Обеспечение назначается судом только в тех случаях, когда имеются доказательства наличия трудностей для исполнения судебного акта, и заявителю может быть причинен серьезный вред, если меры не будут приняты.

Непременным условием являются соразмерность и взаимосвязанность принимаемых мер и заявленного требования. Истец должен аргументированно доказать, что имеются реальные причины для возможного неисполнения решения суда либо причинения ему большого ущерба. Если хотя бы одно из оснований доказано, то суд обязан применить меры обеспечения.

1. Трудности в исполнении решения суда могут выражаться в том, что у должника нет ликвидного имущества либо им предпринимаются действия по скорейшей передаче имеющихся активов иным лицам.
2. В любом случае основная цель обеспечения — быть гарантом исполнимости судебных предписаний в пользу заявителя.
3. Судья самостоятельно принимает такого рода решение, основываясь на имеющихся у заявителя письменных доказательствах.

Право на погашение задолженности учредителем должника по обязательным платежам в делах о банкротстве

Законодательством о банкротстве предусматривается право учредителя банкрота или других уполномоченных лиц погасить за счет собственных денежных средств его долг, образовавшийся перед бюджетом. В результате совершения данных действий все требования по обязательным платежам, попавшие в реестр, должны быть оплачены

Сначала заинтересованное лицо подает в арбитраж документы, выражающие его желание оплатить обязательные платежи за должника.

Если суд посчитает, что обращение обоснованно, то выносится соответствующий акт, в котором указывается сумма и срок погашения долга.

После того, как заявитель перечислит необходимую сумму в счет оплаты долга по обязательным платежам, он направляет в тот же суд новое заявление, в котором просит признать долг погашенным и включить его в качестве кредитора в реестр.

Новый кредитор вносится в реестр вместо предыдущего с сохранением всех условий, на которых он там находился.

Таким образом, даже если бы суд одобрил в будущем обращение ООО «Техносервис» о признании долга погашенным, то в результате таких событий дело о банкротстве не подлежало прекращению, а продолжало бы идти своим ходом.

Единственным следствием погашения долга перед бюджетом является замена кредитора, которым становится ООО «Техносервис».

Поэтому для данного общества также будет важным увеличение конкурсной массы, в том числе за счет реализации с торгов имущества, имеющегося у банкрота.

Судьи не нашли в доводах Общества обстоятельств, указывающих на необходимость обеспечения иска. Общество не указало, каким образом приостановление торгов по продаже нежилого помещения должника поможет гарантировать исполнение решения об одобрении намерения погасить долг перед бюджетом. По сути два данных действия никак не были связаны между собой.

Главной задачей в разрешении судебных споров в арбитраже является защита прав предпринимателей, которым причинен вред. Поэтому принятое решение должно отвечать критериям законности и исполнимости. Обеспечение иска используется только тогда, когда есть причины предполагать, что без их применения нельзя будет исполнить принятый судом акт в будущем.

ООО «Техносервис» не раскрыл судам, каким образом приостановление торгов по продаже нежилого помещения должника поможет исполнить решение суда об одобрении желания Общества погасить долг по налоговым платежам. Следовательно, избранный способ защиты права выбран Обществом ненадлежаще.

• Дополнительно апелляция отметила, что 1-ая инстанция, одобрив приостановление торгов, не проверила документально наличие реального желания погасить Истцом указанный им долг.
• Таким образом, при рассмотрении обращения о принятии обеспечительных мер судья принял во внимание нормы АПК РФ в совокупности с правилами, установленными законодательством о банкротстве, и вынес правильное решение.
• Из рассмотренного примера можно сделать вывод, что для того, чтобы обеспечение могло выступить в качестве безусловной гарантии исполнения конкретного судебного акта, необходимо доказать:

• обоснованность применения испрашиваемой меры;
• взаимосвязь избранной меры и обязательства, подлежащего исполнению;
• невозможность исполнения требований суда без применения этой меры;
• соблюдение равноправия интересов сторон судебного спора, если меры будут приняты;
• наличие возможности реального причинения вреда Истца, если меры не будут приняты.

В делах, связанных с банкротством, Истец должен доказать, что если обеспечение не будет назначено судом, то это помешает осуществлению процедуры банкротства, а у кредиторов возникнут убытки.

Количество показов: 1118

24.10.2018

Ограничение сделок с земельными участками

Земельные участки могут быть предметом любого гражданско- правового договора, опосредующего использование имущества или его отчуждение (за исключением случаев, когда это противоречит самой природе договора). В связи с этим нельзя согласиться с позицией, высказанной в юридической литературе, что из п. 3 ст.

129 ГК РФ якобы следует «прямой запрет на совершение отдельных видов сделок с земельными участками»[1]. Единственный прямой запрет на совершение сделки с земельными участками установлен ст.

666 ГК РФ, где сказано, что предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

На сделки с земельными участками в полной мере распространяются основные начала гражданского законодательства, закрепленные в ст.

1 ГК РФ: признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вместе с тем указанные гражданско-правовые принципы (частно-правовые начала) в ряде случаев ограничиваются нормами земельного права в целях обеспечения публичных интересов, исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля является недвижимым имуществом, но от этого она не теряет свойства природного объекта и природного ресурса (средства производства в сельском и лесном хозяйстве), а потому подлежит особой охране. Поэтому при регулировании сделок с земельными участками особенно важно обеспечить сочетание интересов общества и законных интересов граждан[2], согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Отступления от «классических» частноправовых принципов совершения сделок устанавливаются прежде всего в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Однако они имеют место и при регулировании сделок с земельными участками, относящимися к другим категориям земель.

К числу основных особенностей сделок с земельными участками (которые можно рассматривать как ограничение сделок), установленных земельным законодательством, можно отнести следующие:

• • сохранение целевого использования земельных участков;
• • совершение сделок с землей с учетом минимальных и максимальных размеров земельных участков;
• • преимущественное право субъекта РФ либо муниципального образования на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения при его возмездном отчуждении;
• • преимущественное право сособственников земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, а также некоторых иных субъектов (в случае если число участников общей собственности больше пяти);
• • обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка (либо его части) в случаях, установленных ст. 5 Закона об обороте земель;
• • запрет на продажу иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам[3] (далее также иностранным субъектам) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»;
• • обязательность в некоторых случаях отчуждения земельных участков, в том числе путем продажи их на торгах, и др.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью — 29 советов адвокатов и юристов

Обозначенный запрет для УФРС (если он инициирован собственником) — это невозможность рассмотрения заявления (плюс комплекта приложений к нему) на совершение тех или иных регистрационных действий при их подаче несобственником.

Не поможет даже нотариальная доверенность (с соответствующими полномочиями) у несобственника имущества. Регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении собственника означает, что последний не сможет распоряжаться недвижимостью (продажа, дарение и т. д.). Владение и пользование ею сохраняются.

Запрещение не сработает, если основанием для регистрационных действий является решение суда.

Теперь о юридических причинах запрещения регистрационных действий с недвижимостью. Это происходит при сервитуте, ипотеке и т. д, когда закон прямо на это указывает. Запрет на продажу недвижимости может стать следствием соответствующего судебного решения.

Постановление о запрете регистрационных действий с недвижимостью может вынести и пристав-исполнитель в рамках какого-либо исполнительного производства.

О запрете на продажу квартиры без личного участия может заявить ее собственник (чтобы защититься от мошенников).

Ниже мы подробнее распишем каждую причину, а пока напомним, что совершение сделок с недвижимостью в основном регулируют ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218. По п. 3-5 ст.

1 указанного ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт, которым признается и подтверждается возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение этого права и обременение недвижимого имущества (госрегистрация прав). Названная процедура воплощается через внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором есть в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в указанном реестре — это единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Исковое заявление об освобождении имущества от запрета

• В случаях нарушения прав, свобод и законных интересов собственника имущества и / или третьих лиц необходимо обратиться в суд.
• Образец искового заявления о снятии ареста и запрета на совершении регистрационных действий Вы можете найти в сети Интернете, но все это достаточно рискованно, ведь самостоятельное составление иска не учитывает всех нюансов, а в случае проигрыша будет лишь право на обжалование, а не подача иска в суд вновь.
• Важно: исковое заявление составляется индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств Вашего дела, не пытайтесь составить его самостоятельно, обращайтесь за помощью к нашему адвокату.

Какие объекты может затрагивать данная мера воздействия

Недвижимые вещи (по п. 1 ст. 130 ГК РФ) — это участки земли, недр и все, прочно связанные с землей вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Также сюда относятся воздушные морские и внутренне-плавательные суда, которые подлежат государственной регистрации. Закон может относить к недвижимости и другое имущество.

Сюда же относятся жилые и нежилые помещения, а также машино-места, если границы таких помещений, частей зданий, сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Таким образом можно установить запрет на продажу имущества, которое указано выше.

Правовые основания наложения запрета на сделки с недвижимостью

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом регламентирован ГК РФ, а также нормами закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Регистрация государственными органами прав на объекты недвижимости осуществляется, в соответствии с п.

3 ст. 1 закона № 218-ФЗ, посредством оформления юридического акта, который не только фиксирует возникновение или прекращение прав собственников, но и подтверждает факт ограничения или обременения их прав.

Запрет на регистрационные действия на недвижимость осуществляется в силу:

• прямого указания закона (при сервитуте, ипотеке и т. д.);
• подачи соответствующего заявления собственником;
• судебного решения;
• вынесения постановления приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

В рамках настоящей статьи рассмотрим порядок наложения запрета на объекты недвижимого имущества, к которым, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся:

• помещения, в том числе жилые и нежилые, а также иные сооружения, которые состоят на государственном кадастровом учете;
• земельные участки, в том числе участки недр и иные объекты, неразрывно связанные с землей (здания), даже если их строительство не завершено;
• воздушные суда, подлежащие регистрации;
• суда морские и внутреннего плавания, в отношении которых законом введена обязательная регистрация;
• иные объекты, прямо отнесенные законом к недвижимым.

Отметим, что основной особенностью перехода права собственности на такое имущество является необходимость государственной регистрации сделок с ним. Наложение запрета препятствует свободному распоряжению недвижимыми объектами, в том числе регистрации прав новых собственников.

Как запрет на регистрационные действия с недвижимостью накладывают приставы или суд

Скажем сразу, что судебные приставы используют данную меру воздействия для принудительного исполнения того или иного судебного решения, а суды только обеспечивают через нее какой-либо иск, без принудительного исполнения.

Запрет на регистрационные действия с недвижимостью судебными приставами накладывается через принятие соответствующего постановления. Действует судебный пристав при этом в пользу взыскателя и в силу ст. 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229, которая наделяет его таким правом.

Запрещение налагается и по судебному определению, которое обеспечивает иск. Такая возможность предусмотрена гл. 13 ГПК РФ. Ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью могут подать лица, участвующие в деле.

Определение суда о соответствующем обеспечении иска исполняется немедленно, по разделу VII ГПК РФ. Истцу выдается исполнительный лист, а ответчику направляют копию определения суда. Приставы в данном случае руководствуются ч. 6 ст. 36 ФЗ от 02.

10.2007 № 229.

Помощь адвоката в отмене ареста на имущество

Чего можно добиться, если правильно использовать такой правовой конструктор, как снятие запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества? Ответ очевиден — многого! Можно будет поставить купленный автомобиль на учет и спокойно пользоваться им, не переживая на притязания взыскателя в рамках исполнительного производства.

Наш адвокат подскажет Вам как:

1. Снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении транспортного средства или иного имущества в судебном порядке
2. Обезопасить свое имущество от преступных посягательств, наложив вето на отчуждение собственности
3. Заменить запрет на другую, более выгодную Вам меру исполнения требований в исполнительном производстве
4. Ходатайствовать в суде об избрании другого имущества как меры обеспечения обязательств

Обращайтесь за консультацией только к опытным адвокатам, берегите свое время и положительный результат не заставит Вас долго ждать.

Что будет, если нарушить запрет

Если Росреестр совершит регистрационные действия при установленном на это запрете, его привлекут к ответственности. Такая сделка по п. 1 ст. 174.1 ГК РФ ничтожна. Это означает, что участники сделки должны будут вернуть друг другу все, что они получили по ней.

Правда, по п. 2 указанной статьи, недвижимость можно будет законно продать (и с таким запрещением), чтобы погасить задолженность перед кредитором, в чьих интересах такое обременение и было установлено. Исключениями будут случаи отсутствия соответствующей информации о запрете у приобретателя. Тогда последний сможет признать сделку ничтожной по ст. 168 ГК РФ.

Заявление о запрете любых действий с недвижимостью без личного присутствия собственника

Форма заявления о наложении запрета утверждена Приказом Минэкономразвития № 920 от 08.12.2015 и действует с января 2017 года. Документ можно и заполнить заранее перед посещением МФЦ или Росреестра.

Заявление должно быть заполнено разборчиво, без помарок, зачеркиваний и сокращений. Информация о заявителе и данные квартиры указываются полностью (ст. 21 Федерального закона № 218).

Образец заполнения заявления об установлении запрета ()

Росреестр может отказать вносить запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного присутствия по следующим основаниям:

1. Текст заявления написан неразборчиво, адрес квартиры и данные заявителя невозможно прочесть.
2. Имеются противоречия между информацией об объекте недвижимости, указанной в заявлении и сведениями из ЕГРН.
3. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо.

Наложение и снятие запрета

Недвижимостью признаются прочно связанные с землёй объекты, физически невозможные для перемещения без нанесения ущерба – здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и земельные участки.

Регистрация имущественных прав реализуется путём внесения записей в ЕГРН.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью без присутствия владельца лично или без представителя – уполномоченного собственником лица накладывается на основании внесения запрещающей записи.

В соответствии со статьёй 36 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года, регулирующего вопросы прав собственности, наложение запрета на регистрационные действия с недвижимостью производится на основании заявления собственника.

Росреестр на протяжении пяти дней с момента поступления документов вносит соответствующую запись.

После вступления в силу запрета на регистрационные сделки с квартирой или другим недвижимым имуществом сторонним лицам без личного присутствия собственника наложено «табу», невзирая на наличие доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

Чтобы снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью, требуется погашение внесённой ранее записи. В соответствии с п.2 ст.36 закона №218-ФЗ отмена наложенного «табу» производится на основании:

• заявления правообладателя или назначенного законного представителя интересов собственника;
• решения госрегистратора одновременно с осуществляемой лично владельцем регистрацией прекращения или перехода права собственности вследствие продажи, передачи в подарок и т.д.;
• вступившего в силу решения судебных инстанций.

Наложить и снять запрет на совершение действий по регистрации может собственник, обратившись в Росреестр. Отменить действие владельца вправе только суд:

• при признании собственника банкротом, если указанный объект недвижимого имущества находится в залоге при непогашенном ипотечном кредите у залогодержателя;
• при соответствующем требовании судебных приставов.

Правовую защиту от мошеннических действий, касающихся несанкционированных сделок по реализации, аренде, залоге – вот что даёт запрет на сделки с недвижимостью, оформляемый и снимаемый по воле правообладателя, приоритет по отношению к которой принадлежит исключительно судебным инстанциям.

Риск потерять недвижимость

1. Квартиры и дома нередко являются общей совместной собственностью нескольких сособственников.
2. Даже при условии, что сособственники (например, супруги), неплохо ладят между собой, всегда имеется риск, что один из сособственников без ведома другого произведет отчуждение совместной недвижимости или предоставит ее, как залоговое имущество по договору, то есть как гарантию возврата займа или кредита.
3. Если у второго сособственника имеются основания полагать, что его могут без его ведома лишить жилой площади, он вправе просить о наложении запрета на осуществление регистрационных действий с принадлежащей ему жилплощадью.
4. Другой ситуацией повышенного риска является процедура отчуждения жилья через посредников, при которой шанс стать жертвой мошенников достаточно высок, особенно для пожилых людей.
5. Собственники жилья, отчуждаемого по доверенности, также могут просить о запрете на регистрационные действия до момента официального оформления сделки купли-продажи.

​Верховный суд расширил круг ничтожных договоров

Ряд разъяснений по спорам, возникающим из обязательственных отношений, дал Верховный суд РФ в четвертом в текущем году 190-страничном обзоре судебной практики (читайте об обзоре также в материалах Legal.Report ВС обобщил арбитражную практику последних месяцев, ВС разрешил судиться за списание долгов и ВС вступился за истца, лишившегося семьи из-за ошибочного анализа на ВИЧ).

Анализируя одно из дел, ВС указывает, что условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно.

Общество обратилось в суд с иском к Л. о взыскании неустойки, указав, что между сторонами заключен договор оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, ответчик отказалась от исполнения его условий.

В соответствии с условием договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказ или уклонение от приобретения земельного участка) или нарушения заказчиком обязанностей, принятых на себя согласно данному договору, заказчик обязуется уплатить исполнителю неустойку в установленном договором размере в течение трех календарных дней с момента заявления соответствующего требования исполнителем.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием доказательств несения обществом фактических расходов при исполнении договора, заключенного с Л., указав, что неустойка не относится к фактическим расходам.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Л. не исполнены обязательства, установленные договором оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеются основания для взыскания с нее в пользу общества неустойки.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом установлено, что между сторонами заключен договор возмездного оказания услуг.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг законом не предусмотрены, не могут они быть определены и договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума ВВС РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

С учетом приведенных норм права условие договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества, закрепляющее обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги и возместить ответчику (исполнителю) понесенные расходы.

В связи с этим данный пункт договора не соответствует требованиям перечисленных правовых норм и его положения не могли применяться судом при разрешении данного спора (определение № 4-КГ16-9).