Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области займется проверкой законности продажи Белым Домом четырехэтажного памятника истории в центре Владимира площадью 4498 квадратных метров, отданного под организацию медицинской клиники за 57 миллионов рублей
В областной прокуратуре в рамках пресс-конференции, состоявшейся 29 сентября, прокомментировали скандал, который начинает разгораться вокруг продажи дома №79 по Большой Московской в городе Владимире.
На днях газета «Томикс» разместила информацию о том, что это здание, входящее в реестр объектов культурного наследия, стоявшее на балансе Белого Дома, было продано с грубыми нарушениями законодательства по неадекватно низкой цене. В результате чего, по мнению журналистов «Томикса», департамент земельных и имущественных отношений (ДИЗО) совершил незаконную приватизацию памятника истории и нанес серьезный ущерб областной казне.
ДИЗО руководит заместитель губернатора Владимирской области Елена Мазанько.
В областной прокуратуре подтвердили, что обращение главного редактора «Томикса» Сергея Казакова разобраться с этой сделкой они получили, но перенаправили его в Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области.
Дмитрий Горшков, заместитель прокурора Владимирской области заявил:
«Действительно, 27 сентября нам поступило обращение от «Томикса», в котором описывается вся эта ситуация.
Но прокуратура не подменяет контролирующий орган, и поскольку это связано с аукционами и продажей, первоначально данное обращение направлено в ФАС для рассмотрения.
Если нас не устроит, как ФАС проверку проведет, мы будем проводить свою проверку и в отношении ФАС, и в отношении купли-продажи данного помещения».
Игорь Пантюшин, прокурор Владимирской области, добавил: «Если вы сказали, что занижена цена и нарушена процедура, значит нарушены права других субъектов, которые хотели бы приобрети данные площади. Поэтому, вопрос конкуренции — это вопрос антимонопольной службы».
В доме №79 по Большой Московской 1935 года постройки до недавнего времени располагался заочный филиал ФГУ СПО «Владимирский аграрный колледж». Здание числится в реестре памятников истории: в 1941-1942 году в нем размещался военный госпиталь №4059.
Несколько лет филиал пустовал. Планы по его использованию были различные. Например, Почетный президент Владимиро-Суздальского музея-заповедника Алиса Аксёнова высказывала мысль об организации в этом здании музея истории 20 века.
Но в итоге областной департамент земельных и имущественных отношений администрации Владимирской области (ДИЗО) выставил это здание на продажу. Открытый аукцион с начальной ценой в 114 600 000 рублей, объявленный на 14 декабря 2015, не состоялся ввиду отсутствия заявок участников.
На следующий день — 15 декабря 2015 года — были объявлены еще одни торги в форме продажи посредством публичного предложения. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения может иметь место, если аукцион по продаже указанного имущества признается несостоявшимся.
26 января 2016 был объявлен новый владелец здания, которым стало ООО «Клиника медицинских экспертиз», предложившее за здание 57 миллионов 300 тысяч рублей, то есть минимальную цену предложения, обозначенную условиями конкурса. Единственным конкурентом ООО «Клиника медицинских экспертиз» на торгах было ООО Диагностический центр «Клиника медицинских экспертиз», от которого почему-то предложений не поступило.
Обращает на себя внимание, что и ООО Диагностический центр «Клиника медицинских экспертиз» и ООО «Клиника медицинских экспертиз» расположены по одному адресу — в доме №71-г по Большой Нижегородской и руководит обоими одно и тоже лицо — Сергей Буянкин, большинству владимирцев известный тем, что в 2013 году его организация ООО «ОДСК» расширяла дамбу у клязьминского моста во Владимире. Кроме того, в 2009 году Буянкин баллотировался в региональное Законодательное собрание от партии «Единая Россия». Похоже, это не последний человек в окружении высокопоставленных чиновников Оранжевого и Белого домов.
Таким образом, четырехэтажный дом-памятник с обременениями площадью 4498 квадратных метров, находящийся в исторической части города, был продан за половину стоимости от той, в которую здание было оценено изначально. То есть, в итоге цена за квадратный метр в данном случае составила около 12,7 тысяч рублей.
Анализируя российское законодательство, «Томикс» в своей статье неожиданно приходит к выводу, что продавать дом-памятник по Большой Московской с помощью аукциона или посредством публичного предложения, ДИЗО не имело никакого права.
Журналисты «Томикса» поясняют, что в октябре 2014 года в порядок приватизации объектов культурного наследия были внесены изменения, и теперь федеральное законодательство разрешает приватизировать здания из реестра объектов культурного наследия только тремя способами, среди которых ни аукциона, ни «продажи посредством публичного предложения» нет.
В итоге, директор издательского дома «Томикса» направил обращение в областную и Генеральную прокуратуру, в которых потребовал дать оценку действиям ДИЗО.
Публикуем тест обращения Сергея Казакова:
Прокурору Владимирской области И.С. Пантюшину от кандидата в депутаты Государственной Думы Федерального собрания РФ по Владимирскому одномандатному округу №79, директора ООО «РКФ «ТОМИКС» Сергея Валентиновича Казакова, адрес: 600000, г. Владимир, ул. Георгиевская, д.3 21 сентября 2016 года г. ВладимирИсх. №33
Уважаемый, Игорь Станиславович!
В период избирательной компании в Госдуму РФ ко мне обратились жители, возмущенные разбазариванием государственного имущества.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации (ДИЗО) Владимирской области осуществило в 2016 году приватизацию здания – памятника истории и культуры в г. Владимире по ул.
Большая Московская,79 путем публичного предложения по цене значительно ниже рыночной.
Собственник имущества – государственная собственность Владимирской области (Свидетельство серия 33АЛ №787502 от 09.12.2013г.).
Продавец имущества — ДИЗО Владимирской области.
Адрес объекта: г. Владимир, ул. Б. Московская, д.79.
Характеристика объекта: 6 этажное кирпичное здание с подвалом, 1935 года постройки. Отопление автономное от котельной. Центральный водопровод и канализация, электроосвещение.
Общая площадь здания составляет 4498 кв.м.
Что нужно знать, приобретая объект культурного наследия?
Приобретая в собственность или в аренду объект недвижимого имущества в районе исторической застройки, необходимо учитывать, что потенциально такая недвижимость может оказаться объектом культурного наследия.
Правообладатели объектов недвижимости, представляющих собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства, вместе с приобретаемым объектом дополнительно получают ряд обязанностей и ограничений, установленных на законодательном уровне для собственников и арендаторов таких объектов.
Как же узнать, не является ли предмет планируемой покупки или аренды объектом культурного наследия? Какие особенности необходимо учитывать, приобретая права на объекты культурного наследия? На эти и другие вопросы Вы найдете ответы в данной статье.
1. Получение сведений о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН)
До заключения сделки купли-продажи с объектом жилой или нежилой недвижимости в зоне исторической застройки рекомендуем получить сведения о его включении-невключении в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (ЕГРОКН).
Указанные сведения предоставляются в виде выписки из реестра объектов культурного наследия всем заинтересованным физическим и юридическим лицам федеральными или региональными органами охраны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 26 Закона № 73-ФЗ).
О включении здания или сооружения в реестр объектов культурного наследия можно также узнать на сайте Министерства культуры Российской Федерации.
Кроме того, поскольку указанные сведения подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 3. ст. 20.2 Закона № 73-ФЗ), их можно получить, запросив в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
Если Вы убедились, что приобретаемая Вами недвижимость является объектом культурного наследия (либо его частью), примите во внимание, что владение и пользование такими объектами осуществляется с учетом требований Федерального Закона от 25.06.
2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (Закон № 73-ФЗ), Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), Градостроительного Кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также иных законодательных актов.
- С целью сохранения объектов культурного наследия и поддержания их в надлежащем состоянии законодательно предусмотрен ряд ограничений и запретов, как для собственников таких объектов, так и для иных правообладателей (например, арендаторов).
- Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав и иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в ЕГРОКН, а также на выявленные объекты культурного наследия в обязательном порядке вносятся в ЕГРН.
- В соответствии с нормами действующего законодательства обязанности правообладателей объектов культурного наследия можно условно разделить на 4 блока:
- К 1-ому блоку относятся обязанности, направленные на сохранение объекта культурного наследия. В частности, правообладатели объектов культурного наследия обязаны:
- осуществлять расходы на его содержание и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии (пп. 1 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- проводить работы по его сохранению;
- обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия (пп.4 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- соблюдать установленные требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия (пп. 5 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (пп. 7 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ);
- не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии (пп. 8 п. 1 ст. 47.3 Закона № 73-ФЗ).
Правообладатель объекта культурного наследия обязан обеспечить доступ к нему третьих лиц в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации объекта культурного наследия, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности (ст. 47.4 Закона №73-ФЗ).
- Право на доступ во внутренние помещения объектов культурного наследия ограничено законом: требование о необходимости обеспечить такой доступ может быть установлено только в том случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к предмету охраны объекта культурного наследия.
- Доступ к объекту культурного наследия может быть приостановлен только в интересах сохранения объекта культурного наследия на время проведения работ по его сохранению или в связи с ухудшением его физического состояния.
- При осуществлении работ в отношении объекта культурного наследия его правообладатель обязан:
- не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия или ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия;
- не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в ЕГРОКН, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен.
4-ый блок обязанностей правообладателя объекта культурного наследия включает в себя ряд запретов по его использованию.
Так, правообладатели обязаны не использовать объект культурного наследия:
- под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов; предметов и веществ, загрязняющих его интерьер, фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения;
- под производственные объекты с оборудованием, оказывающим динамическое и вибрационное воздействие на его конструкции, независимо от мощности данного оборудования;
- для размещения наружной рекламы (ст. 35.1 Закона № 73-ФЗ);
- под производственные объекты и лаборатории, связанные с неблагоприятным для него температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ (пп. 6 п. 1 ст. 47.1 Закона № 73-ФЗ).
6. Особенности проведения работ по перепланировке и реконструкции объектов культурного наследия
Зачастую в ходе эксплуатации возникает необходимость в перепланировке или реконструкции объекта культурного наследия.
При проведении таких работ необходимо учитывать, что, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого запрета на реконструкцию объекта культурного наследия, Законом № 73-ФЗ установлен ряд ограничений.
В частности, в нём определено, что любые работы в отношении объекта культурного наследия возможны только в целях сохранения такого объекта и только с письменного разрешения органа охраны объектов культурного наследия на основании документации, согласованной с ним (ст.40, 44, ст. 45 Закона № 73-ФЗ).
Важно! К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.
Работы по сохранению включенного в ЕГРОКН или выявленного объекта культурного наследия проводятся при условии осуществления технического и авторского надзора, а также государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением на основании:
- задания на проведение указанных работ;
- проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия;
- разрешения на проведение указанных работ.
Выдача задания и разрешения осуществляется органами охраны объектов культурного наследия в зависимости от значения такого объекта (федеральный, региональный, местный (муниципальный)).
Для получения вышеуказанных документов необходимо обратиться в органы охраны объектов культурного наследия соответствующего уровня лично либо через МФЦ (п. 1 ст. 45 Закона № 73-ФЗ).
Общий алгоритм действий по проведению рассматриваемых работ выглядит следующим образом:
- оформление в органе охраны объектов культурного наследия задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, в котором указаны виды работ, а также требования к составу проектной документации;
- разработка проектной документации;
- получение положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проектной документации;
- на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы получение согласования проектной документации в органе охраны объектов культурного наследия;
- на основании согласованной проектной документации и договора авторского (технического) надзора получение разрешения на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия;
- выполнение согласованных работ в полном объёме;
- оформление необходимой документации по результатам выполненных работ, в том числе:
— подготовка и направление в орган охраны объектов культурного наследия научного отчета о выполнении работ; — получение в органе охраны объектов культурного наследия согласования указанного научного отчета (при этом орган охраны объектов культурного наследия вправе осуществлять контроль за всеми этапами работ);
— получение акта приемки работ в органе охраны объектов культурного наследия, выдавшем разрешение на проведение указанных работ.
Важно! Приведенный алгоритм является примерным и может иметь свою специфику в каждом конкретном случае.
7. Особенности распоряжения объектом культурного наследия
По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Распоряжение включенным в ЕГРОКН или выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований Закона 73-ФЗ (п.5 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Важно! Законодательством не предусмотрено уведомление уполномоченного органа охраны объектов культурного наследия о продаже или передаче права пользования объектом культурного наследия, однако при желании его собственник или иной законный владелец может уведомить о совершении такой сделки.
При заключении гражданско-правовой сделки с объектом культурного наследия необходимо соблюсти определенные законом требования, которые зависят от наличия утвержденного охранного обязательства.
8. Требования к сделкам при наличии утвержденного охранного обязательства объекта культурного наследия
Если охранное обязательство на объект культурного наследия оформлено в установленном порядке, то в договор купли-продажи объекта культурного наследия в качестве существенного условия договора необходимо включить выполнение требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.
При этом копия охранного обязательства является неотъемлемой частью соответствующего договора. При отсутствии в договоре упомянутых условий такая сделка является ничтожной в силу прямого указания закона (п. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Важно! Охранное обязательство на нового собственника (пользователя) не оформляется!
Переход права собственности или иного вещного права на объект культурного наследия к другому лицу не прекращает охранного обязательства, а лишь влечет изменение его условий в части субъекта права собственности, к которому оно переходит (ст. ст.47.6, 50, 50.1, 51 Закона № 73-ФЗ).
9. Требования к сделкам при отсутствии утвержденного охранного обязательства объектом культурного наследия
Если охранное обязательство объект культурного наследия на момент заключения договора по отчуждению не утверждено в установленном законом порядке, то к договору прилагаются иные действующие охранные документы (охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Если к моменту заключения договора охранные документы не оформлены, то лицо, у которого на основании этого договора возникает право собственности на объект культурного наследия либо право владения и (или) пользования, всё равно обязано выполнять предусмотренные законом обязанности и требования в отношении такого объекта. Данные обязанности и требования фиксируются в договоре.
После получения охранного обязательства на объект культурного наследия на лицо, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, возлагается обязанность обеспечить внесение изменений в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам прав владения и (или) пользования таким объектом (п. 9, 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Внимание! Особенностью правового режима находящихся в общей собственности памятников и ансамблей, а также земельных участков в границах соответствующих объектов является запрет раздела общего имущества и выдела из него доли в натуре (п.14 ст. 48 Закона № 73-ФЗ).
Остались вопросы — мы ответим! Задать вопрос.
Оригинал статьи на нашем сайте.
Особенности закупок работ, связанных с объектами культурного наследия
О совместной позиции Минэкономразвития России и ФАС России в отношении осуществления в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г.
№ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» закупок работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, реставрации музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации, документов Архивного фонда Российской Федерации, особо ценных и редких документов, входящих в состав библиотечных фондов, выполнения работ, оказания услуг, связанных с необходимостью допуска подрядчиков, исполнителей к учетным базам данных музеев, архивов, библиотек, к хранилищам (депозитариям) музея, к системам обеспечения безопасности музейных предметов и музейных коллекций, архивных документов, библиотечного фонда
В соответствии с пунктом 4 Протокола совещания у Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации О.Ю. Голодец от 20 октября 2016 г. № ОГ-П44-243пр, а также в целях единого применения Федерального закона от 5 апреля 2013 г.
№ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о контрактной системе) в отношении осуществления в соответствии с Законом о контрактной системе закупок работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, реставрации музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации, документов Архивного фонда Российской Федерации, особо ценных и редких документов, входящих в состав библиотечных фондов, выполнения работ, оказания услуг, связанных с необходимостью допуска подрядчиков, исполнителей к учетным базам данных музеев, архивов, библиотек, к хранилищам (депозитариям) музея, к системам обеспечения безопасности музейных предметов и музейных коллекций, архивных документов, библиотечного фонда (далее — Закупка работ, связанных с объектами культурного наследия) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают следующее.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 56 Закона о контрактной системе Закупку работ, связанных с объектами культурного наследия, заказчик вправе осуществлять путем проведения конкурса с ограниченным участием.
При проведении Закупки работ, связанных с объектами культурного наследия, путем проведения конкурса с ограниченным участием заказчик обязан установить дополнительные требования к участникам закупки в соответствии пунктом 1 приложения № 1 к постановлению Правительства Российской Федерации
от 4 февраля 2015 г.
№ 99 «Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям» (далее — Постановление № 99).
Вместе с тем, в соответствии с частью 2.1 статьи 56 Закона о контрактной системе заказчик вправе осуществлять Закупку работ, связанных с объектами культурного наследия, с учетом требований Закона о контрактной системе путем проведения электронного аукциона, закрытого аукциона, запроса котировок, запроса предложений, а также у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя).
- Таким образом, осуществление Закупки работ, связанных с объектами культурного наследия и культурных- ценностей, путем проведения открытого конкурса не соответствует Закону о контрактной системе.
- При этом обращаем внимание, что частью 4 статьи 31 Закона о контрактной системе предусмотрена обязанность заказчика установить дополнительные требования к участникам закупок, если Правительством Российской Федерации такие дополнительные требования установлены.
- С учетом того, что дополнительные требования к участникам закупки установлены приложением № 1 к Постановлению № 99, Закупку работ, связанных с объектами культурного наследия, заказчик вправе проводить путем проведения аукциона с обязательным установлением в документации о закупке дополнительных требований к участникам закупки, указанных в пункте 1 приложения № 1 к Постановлению № 99.
- Заместитель Министра
- экономического развития
Российской Федерации Е.И. Елин
Заместитель руководителя
Федеральной антимонопольной службы Р.А. Петросян
Внимание! Оборот объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, помещений и квартир в них под угрозой!
22 октября 2014 года подписан Федеральный закон № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Данный закон вносит масштабные поправки в законодательство об объектах культурного наследия, но помимо чисто административных вопросов вторгается в вопросы гражданского права и оборота, вводя одиозные нормы, обоснованность которых, в моём понимании, крайне сомнительна, и появление их в законе можно объяснить только тем, что писали их люди, далёкие от гражданского права. Вероятно, они очень уважаемы на поприще сохранения объектов культурного наследия, истории, науки и пр., но когда пишут правовые нормы, неплохо бы и с юристами-цивилистами советоваться.
Итак, речь, собственно говоря, идёт о поправках, в первую очередь, в статью 48 Закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об ОКН»), а точнее (и в первую очередь) о новом пункте 10 этой статьи, согласно которому:
«10.
Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 — 3 статьи 473 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.»
В чём великий смысл такой нормы?
Напомню, что согласно статье 18 Закона об ОКН к «выявленным ОКН» относятся «объекты, которые представляют собой историко-культурную ценность и в отношении которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о включении их в реестр как объектов культурного наследия, относятся к выявленным объектам культурного наследия со дня поступления в федеральный орган охраны объектов культурного наследия или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия (далее — соответствующий орган охраны объектов культурного наследия), документов, указанных в статье 17 настоящего Федерального закона».
Согласно той же статье на Выявленные ОКН распространяется режим ОКН. Разница только в том, что «Выявленные» не внесены в реестр ОКН, т.е. не имеют официального решения об отнесении их к ОКН определённого (федерального, регионального или местного) значения.
Очевидно, законодатель пытался таким образом заставить продавцов, арендодателей и пр. доносить информацию до покупателей, арендаторов, что они покупают или арендуют некий объект особого рода, с особыми ограничениями и обременениями.
Всё это хорошо, но, как говориться, «зачем же стулья ломать»?
Ведь если продавец не доносит до покупателя сведения об ограничениях или обременениях товара, то это не может и не должно влечь ничтожность сделки уж во всяком случае, потому что обременения и ограничения (тем более публичные) от этого никуда не деваются и не пропадают.
Последствия известны – возмещение убытков и прочие меры гражданско-правовой ответственности, в худшем случае оспоримость сделки по мотивам введения в заблуждение.
Но никак не ничтожность! Тем более в ситуации, когда поправками в ГК наоборот пытаются стабилизировать оборот, отменяя ничтожность даже противоречащих закону сделок (п. 1 ст. 168 ГК).
И ведь как по-иезуитски формалистично и некорректно сделана норма! Ведь явно цель, которая преследуется – донести до контрагента информацию о наличии обременения товара – т.е. достаточно просто указать в договоре, что объект является Выявленным ОКН.
И всё! Потому что дальнейшие вытекающие из этого последствия в законе впрямую указаны – обязательства по пп. 1-6 ст. 473 Закона об ОКН императивны и для собственников ОКН и для иных владельцев и пользователей в силу п. 1 ст. 473, п. 11 ст. 476.
Зачем же заставлять впрямую переписывать обязательства, связанные с содержанием ОКН из закона?
Более того, новая ст. 471 Закона об ОКН прямо предусматривает, что особые обязательства по содержанию ОКН, описанные в п.п. 1-3 ст. 473 Закона об ОКН являются обременением такого объекта, а согласно п. 6 ст. 48 Закона об ОКН эти обременения сохраняются при переходе права собственности, владения или пользования на него.
Соответственно, с публичной (административной) точки зрения нет разницы, донёс ли продавец до покупателя сведения о том, что объект является выявленным ОКН, или не донёс, от этого обязанности покупателя по п.п. 1-3 ст. 473 не прекращаются.
И уж тем более нет необходимости продавцу писать в договор именно обязательства Покупателя соблюдать положения п.п. 1-3 ст. 473 Закона об ОКН, ибо достаточно просто указать, что объект относится к Выявленному ОКН.
Ничтожить же автоматом сделку по мотивам отсутствия оговорки о соответствующих обязательствах покупателя представляется и вовсе абсурдным.
Следует отметить, что реестр ОКН на сегодня открытым реестром не является. Более того, учитывая, что реестр ОКН формируют люди, далёкие от права и оборота недвижимости (историки и искусствоведы), то зачастую соотнести данные реестра ОКН с тем или иным конкретным зданием или сооружением без детального изучения паспорта ОКН невозможно.
Потому что в реестр ОКН заносятся объекты по их историческому названию, например: «комплекс зданий усадьбы такой-то». Без указания литер или номеров построек, не говоря уже о кадастровых номерах. Иначе говоря, для выявления того, не является ли объект ОКН, нужно писать запрос в местный орган охраны ОКН.
Но при таком запросе даже если объект не внесён в реестр, а является только «выявленным ОКН», орган охраны ОКН всё равно об этом сообщит.
Соответственно, если есть малейшее подозрение на то, что объект является хотя бы Выявленным ОКН, осмотрительный покупатель должен сразу писать запрос в местный комитет охраны памятников и запрашивать там сведения о статусе и копии документов. В этом смысле особой разницы между ОКН и Выявленными ОКН на сегодня нет.
Далее неоправданные ограничения гражданско-правового характера вносятся не только к обороту Выявленных ОКН, но и ОКН, внесённых в реестр ОКН. Помимо п. 10 ст. 48 новой редакции Закона об ОКН обратите внимание также и на новый п. 7 этой статьи:
«7.
В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 476 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является НИЧТОЖНОЙ.
Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.»
Этот пункт из серии того же правового абсурда, что и п. 10 ст. 48 по тем же причинам.
Закон и так впрямую содержит положение о переходе обязательств из «охранного обязательства» к покупателю недвижимости (п. 6 ст. 48, п. 13 ст. 476 новой редакции закона об ОКН). Соответственно, объявлять сделку ничтожной при отсутствии соответствующей оговорке об обязательствах покупателя соблюдать охранные обязательства с точки зрения теории гражданского права нет вообще никаких оснований.
Достаточно было бы вообще только последней обязанности – прилагать к договору копию охранного обязательства. И, опять же, несоблюдение этой обязанности может влечь ТОЛЬКО гражданско-правовую ответственность или оспоримость, но никак не ничтожность сделки.
Более того, не очень понятно, как и на каком основании, скажем, продавец будет предусматривать обязательство покупателя ОКН по ПОРЯДКУ И УСЛОВИЯМ выполнения охранных обязательств ОКН (эти положения специально выделены мной выше в тексте п. 7).
Какое может быть лицу, избавляющемуся от права собственности на объект, дело до того, как будет в дальнейшем покупатель соблюдать публичные обременения? Что, разве ненадлежащее соблюдение покупателем таких требований может повлечь расторжение или недействительность договора и возврат имущества? Очевидно, что нет. Зачем же тогда подобные нормы?
Неоправданность новых норм Закона об ОКН более чем очевидна.
Это всё равно, что объявлять ничтожным, скажем, договор купли-продажи автомобиля, если в нём нет обязательства покупателя поставить машину на учёт в ГИБДД с указанием сроков и подразделения ГИБДД, где он будет это делать, или объявлять ничтожным договор купли-продажи квартиры, если в нём нет обязательства покупателя не топать в квартире по ночам или не ломать стены, смежные с соседними квартирами с переписыванием локальных норм соблюдения общественного порядка по ночам.
Более того, обратите внимание, уважаемые коллеги, что закон говорит о договорах, опосредующих не только передачу выявленных ОКН и ОКН в собственность, но и передачу прав владения И/ИЛИ пользования ими. П. 9 ст. 48 новой редакции Закона об ОКН впрямую упоминает договоры субаренды, к примеру. И отсутствие соответствующих оговорок в таких договорах также влечёт их НИЧТОЖНОСТЬ!
И это, опять же, несмотря на то, что в п. 11 ст. 48 закона об ОКН закрепляется императивная обязанность соответствующих лиц соблюдать нормы Закона об ОКН:
«11.
Лицо, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, переданы во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1 — 3 статьи 473 настоящего Федерального закона.».
Представляется, что при определённом варианте толкования соответствующие нормы будут касаться ВСЕХ сделок, так или иначе предполагающих некое пользование ОКН (выявленных ОКН), в частности, любого строительного подряда, включая подряд на ремонт ОКН, приспособление для современного использования, реставрацию, а также любую аренду или субаренду помещений в ОКН (см. в этом плане п. 13 ст. 48 Закона об ОКН: «13. Положения пунктов 5 — 12 настоящей статьи распространяются на случаи перехода права собственности, прав владения и (или) пользования в отношении части объекта культурного наследия, включенного в реестр, если такая часть относится к предмету охраны указанного объекта, выявленного объекта культурного наследия.»). При более расширительном толковании сюда могут попасть разные договоры по обслуживанию зданий, касающихся ОКН (уборка, клининг и пр.). Тут лучше «перебдеть».
Ну и важно помнить про договоры продажи и аренды (найма) квартир в домах-памятниках.
Так что, уважаемые коллеги, будьте бдительны.
Несмотря на всякие там эстоппели, приведённые оговорки закона – новая возможность для спекуляций в виде исков о признании сделок продажи и аренды недвижимости (а заодно и подряда) ничтожными, с применением последствий (особенно квартир в домах-памятниках)! И как будут применять это суды общей юрисдикции, вообще не понятно. Не исключено, что строго формально: нет ссылки на необходимость соблюдения п.п. 1-3 ст. 473 в договоре – до свидания, сделка ничтожна. Так что нельзя забывать теперь при продаже, аренде, подряде, касающихся ОКН и помещений в них вставлять в договоры соответствующие оговорки. Особенно важно донести это до риэлторов, работающих с квартирами на вторичном рынке, где часто встречаются дома-памятники, до нотариусов, которые такие сделки заверяют, т.к. эти люди, к сожалению, далеко не всегда и не все следят за новостями законодательства.
Хочется заметить, что, как показывает практика, несмотря на обязанность органов решить статус «выявленных ОКН» в течение 1 года – отнести к ОКН или снять статус «выявленного», объекты могут «висеть» в статусе «выявленных ОКН» годами и даже десятилетиями.
Остаётся надеяться на здравомыслие хотя бы арбитражных судов, что они не будут формально ничтожить сделки на пустом месте, ставя в приоритет стабильность гражданского оборота, применяя эстоппели и здравый смысл.
Загрузка...
