Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).
К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.
2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.
Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.
Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Реновационные последствия для собственников нежилых помещений
Программа реновации в Московском регионе постепенно набирает обороты. Уже в 2018 году планируется заселить 31 новостройку.Всего в рамках программы в столице планируется снести более 5 тыс. объектов жилого фонда. При этом собственники квартир получают «равнозначную» жилплощадь, а вот владельцам нежилых помещений, предлагается «равноценная» и здесь возникает много вопросов.
Согласно Положению Федерального закона от 1 июля 2017 г.
№ 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон № 141-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве» и Закона г.
Москвы от 17 мая 2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон Москвы № 14) разделяют «равноценность» и «равнозначность», придавая каждому из этих понятий значения с различными правовыми последствиями.
Если собственникам и нанимателям жилого помещения, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной квартиры в том же районе, с тем же количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат меньше гарантий.
Им предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме (ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ, ст. 8 Закона Москвы № 14). Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению.
Если жителям попавших под реновацию домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.Безусловно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но будут и другие, которые считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся в суд.
В случаях незаключения соглашения об изъятии с Департаментом имущества города Москвы предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению суда.
Вследствие того, что собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения.
Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из основных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости земельного участка возмещаемой городом суммы.
Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего ему помещения.
Как действовать в случае возникновения судебных споров?
Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика, который подготовит отчет, где будет содержаться величина рыночной стоимости изымаемого имущества.
В ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции. В связи с начальным этапом реновации, судебной практики еще нет, и в каком направлении она будет формироваться (в сторону защиты прав собственников нежилых помещений или в сторону интересов Правительства г. Москвы) предсказать достаточно сложно.
Важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения становится определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не как объект недвижимости, а как бизнес.
Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес в связи сего изъятием, включая упущенную выгоду.
Если отмечать недостатки реновационного законодательства, можно обратить внимание на следующий момент.
Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости.
Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, определенного количества клиентов и соответственно доходов.
Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты в непосредственной близости от станции метро и популярных в районе торговых площадок. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу.
Теперь здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон переносится на несколько кварталов вглубь района. В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов. Его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля.
Здесь вполне возможно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Таким образом, возмещение будет вполне справедливым, а не только равноценным.
ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1199557/#ixzz5IPTl6Han
Проект № 120505-7 во втором чтении. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве (О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации — городе федерального значения Москве)
Статья 1
Внести в Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 19, ст. 683; Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, № 30, ст. 2863; 2004, № 35, ст. 3607; 2007,
№ 27, ст. 3213; 2015, № 1, ст.28) следующие изменения:
- 1) статью 2 дополнить словами «, а также особенностями, устанавливаемыми настоящим Законом в целях реновации жилищного фонда в городе Москве»;
- 2) часть третью статьи 3 признать утратившей силу;
- 3) в статье 4:
- а) наименование статьи дополнить словами «, а также в целях реновации жилищного фонда в городе Москве»;
- б) в части первой:
- абзац первый после слов «Российской Федерации» дополнить словами «а также в целях реновации жилищного фонда в городе Москве;
- дополнить абзацами следующего содержания:
- «определяют содержание программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее также – программа реновации). При этом под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также – реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве и направленных на обновление среды проживания граждан в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве и в целях обеспечения развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территорий;
устанавливают порядок формирования проекта программы реновации, определяющей перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация.
В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма (далее — наниматели жилых помещений), в соответствии со статьей 71 настоящего Закона поддержали включение данных многоквартирных домов в проект программы реновации. При этом к многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 годы, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- утверждают программу реновации жилищного фонда в городе Москве;
- определяют в пределах своих полномочий источники финансирования программы реновации, реализация которой осуществляется в том числе с привлечением средств бюджета города Москвы;
- принимают на основании утвержденной программы реновации решения о реновации жилищного фонда в городе Москве (далее — решения о реновации), содержащие перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу в соответствии с настоящим Законом, с указанием их адресов, информацию об этапах реализации решения о реновации (при наличии), а также сведения о мероприятиях по реализации такого решения и примерных сроках их выполнения;
- устанавливают в соответствии с настоящим Законом порядок и формы выявления и учета мнения граждан при формировании и реализации программы реновации;
- устанавливают в целях реализации программы реновации случаи и порядок разработки и утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) территории, представляющей собой графическое и текстовое описания существующих и планируемых для размещению линейных объектов инженерной инфраструктуры и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства, в том числе сведения о планируемом расположении точек подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям, о предельной свободной мощности существующих и планируемых для размещения указанных сетей, их максимальной нагрузке, утверждают форму такой схемы и состав указываемых в ней сведений;
- устанавливают в целях реализации решения о реновации порядок определения точек подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, электрическим сетям, в том числе их расположения на границе земельного участка и (или) территории, в отношении которых осуществляется подготовка документации по планировке территории в целях реализации решения о реновации;
- устанавливают порядок и условия улучшения жилищных условий собственнику жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, членам его семьи, нанимателю жилого помещения, членам его семьи, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилого помещения по договорам социального найма), при условии, что такие порядок и условия не снижают предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации и иными федеральными законами гарантии улучшения жилищных условий таких граждан;
- устанавливают категории граждан, которым при реализации программы реновации оказывается содействие в организации и осуществлении их переселения, и порядок оказания такого содействия.»;
- 4) в статье 7:
- а) в наименовании слова «перспективного планирования развития» заменить словами «территориального планирования»;
- б) в части первой слово «развития» и слова «, разрабатываемый администрацией города Москвы,» исключить, слова «Совета народных депутатов города Москвы» заменить словами «законодательного (представительного) органа государственной власти города Москвы»;
- в) в части второй слова «перспективного планирования развития» заменить словами «территориального планирования»;
- 5) дополнить статьями 71 – 78 следующего содержания:
«Статья 71. Выявление и учет мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации. Информирование населения по вопросам осуществления реновации
Формы и порядок выявления и учета мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации, в том числе путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устанавливаются нормативными правовыми актами города Москвы с учетом положений настоящей статьи.
В проект программы реновации могут быть включены только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом, в которых собственники и наниматели жилых помещений не менее двух третей жилых помещений
Минстроя России от 20.04.2017 N 13833-АЧ/04
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 апреля 2017 г. N 13833-АЧ/04
- В связи с поступающими обращениями граждан по вопросу выбытия общего имущества в многоквартирных домах из законного владения и пользования собственников помещений в таких многоквартирных домах Минстрой России считает необходимым отметить следующее.
- В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме.
- Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплены права владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
- Частью 4 статьи 37 ЖК РФ установлен запрет для собственника помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения. При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.
Указанные утверждения находят свое отражение в положениях статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ.
При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Складывающаяся сегодня судебная практика также свидетельствует о невозможности принадлежности общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, согласно позиции Арбитражного суда Московского округа (постановление от 3 октября 2016 года N А40-142132/2015) нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества в многоквартирном доме, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были сформированы как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае последующей передачи органами государственной власти субъектов Российской Федерации, оформившими право собственности, данных помещений в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество. При этом право собственности на спорное имущество, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном доме прекратилось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 26 марта 2013 г. N 14828/12 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 10 февраля 2015 г. N 91-КГ14-5).
На основании изложенного с целью недопущения нарушения прав собственников помещений в многоквартирных домах по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирных домах прошу рассмотреть возможность создания при уполномоченном органе государственной власти субъекта Российской Федерации рабочей группы по защите прав собственников помещений в многоквартирных домах в отношении общего имущества. О принятом решении прошу сообщить в срок до 30 мая 2017 г. в Минстрой России по адресу: 127994, г. Москва, ул. Садовая Самотечная, д. 10/23, стр. 1, а также на адрес электронной почты: [email protected].
Дополнительно сообщаем, что с целью оказания методической помощи организациям собственников жилья, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления по вопросам восстановления прав собственников многоквартирных домов на объекты общего имущества Советом НП «ЖКХ Контроль» создана межрегиональная комиссия.
- Заместитель Министра —
- Главный Государственный жилищный
- инспектор Российской Федерации
А.В.ЧИБИС
Программа реновации домов, Федеральный Закон № 494-ФЗ
В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”.
Принят он был быстро, 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.
Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].
Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.
Вопрос 1. Правда ли, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?
Очень бы хотелось бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.
Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.
Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?
Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).
Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.
- В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.
- По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями – об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).
- При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.
- Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации – когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.
Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.
Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?
Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.
Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):
- комплексное развитие территорий жилой застройки,
- комплексное развитие территорий нежилой застройки,
- комплексное развитие незастроенной территории,
- комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.
По понятным причинам, далее мы будем писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.
Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?
В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):
- Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
- Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
- Главой местной администрации во всех остальных случаях.
Вопрос 5. В каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?
Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.
Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:
- подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
- опубликование проекта решения,
- проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
- принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
- проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
- заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
- подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
- определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
- непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.
Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?
Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).
Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).
Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).
Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч.
2 ст. 33 ГрК РФ).
То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.
Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?
Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).
Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).
Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.
Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?
Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):
- многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
- а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
- б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
- в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
- г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
- д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.
Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).
Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?
Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.
Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).
В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).
При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).
Но и это еще не все.
Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).
То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.
В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).
Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).
К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.
Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?
Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.
Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).
Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными.
Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).
Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).
Загрузка...
