Статья 40. Ограничения деятельности управляющей компании

С 6 апреля до 1 января 2021 года в России введён мораторий на ограничение или приостановление коммунальных услуг в случае их неполной оплаты. Рассказываем, какая административная ответственность предусмотрена для управляющих организаций за нарушение этого требования.

Обзор новых законов и письма Минстроя РФ, важных для УО и ТСЖ

Приостановление и ограничение коммунальных услуг за долги

Когда потребитель платит за коммунальные услуги не в полном объёме и его долг превысил два размера месячной платы по нормативу, исполнитель может ограничить или приостановить предоставление ему КУ (п. 118 ПП РФ № 354).

Ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, предупредив заранее потребителя, можно, если есть:

основание – например, долг собственника или проведение планово-профилактического ремонта (п. 117 ПП РФ № 354);
техническая возможность.

Приостановить можно все услуги, кроме отопления и холодного водоснабжения (пп. «в» п. 119 ПП РФ 354).

Приостановка коммунальной услуги – это временное прекращение подачи коммунального ресурса (п. 114 ПП РФ № 354). При ограничении услуг исполнитель временно уменьшает объём подачи коммунального ресурса, то есть предоставляет его непрерывно в меньшем количестве или по суточному графику.

В ПП РФ № 354 нет пояснения, в каком объёме можно ограничить коммунальную услугу за задолженность и какой установить график предоставления услуги при введении ограничения. Эти детали можно описать в договоре на предоставление коммунальных услуг. Если в договоре нет этих условий, исполнитель решает такие вопросы самостоятельно.

Как УО повысить платёжную дисциплину в условиях общей самоизоляции

Мораторий на ограничение и приостановление коммунальных услуг с 6 апреля

Правительство РФ 6 апреля опубликовало постановление от 02.04.2020 № 424, которым до 1 января 2021 года приостановило:

Подробнее рассмотрим каждый пункт. Мораторий на начисления пеней и штрафов за просрочку платежей за ЖКУ касается и жителей МКД, и УО, которые не в полной мере выполнят обязательства по договорам ресурсоснабжения.

До 1 января 2021 года не применяются положения договоров управления многоквартирными домами, которые устанавливают право управляющих компаний взыскивать неустойки, штрафы, пени за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение. Также приостановлено взыскание неустойки, штрафа, пени в случае несвоевременных и (или) внесённых не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт.

С 6 апреля по 1 января 2021 года физические лица могут применять все бытовые приборы учёта коммунальных ресурсов, в том числе и с истёкшим сроком поверки, без проведения очередной поверки. Аккредитованные на проведение этих работ организации обязаны при оформлении заявки сообщать заявителям о переносе сроков и размещать такую информацию на своих сайтах.

В указанные сроки нельзя приостанавливать или ограничивать потребителю коммунальные услуги при их неполной оплате. За нарушение этого требования последует привлечение к административной ответственности.

Отрасль ЖКХ и налоговые льготы: на что УК могут рассчитывать сейчас

Административная ответственность для УО за нарушение требований ПП РФ № 424

Если в период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года управляющая компания ограничит или приостановит оказание потребителю коммунальных услуг в случае неполной оплаты, суд расценит это как нарушение лицензионных требований.

Пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами относит к лицензионным требованиям соблюдение правил, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Согласно указанной части управляющая компания несёт ответственность перед собственниками

за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД;
за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

Также, согласно пп. «б» п. 3 ПП РФ № 1110, лицензионным требованием считается исполнение УО обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Это значит, что управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется

выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению многоквартирным домом,
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме,
предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Таким образом, игнорирование в период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года моратория на ограничение или приостановление коммунальных услуг при неполной их оплате, будет нарушением лицензионных требований.

За осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований управляющая организация может получить административный штраф.

Его размер на должностных лиц – от 50 000 до 100 000 рублей, на юридических лиц – от 250 000 до 300 000 рублей. Также должностным лицам может грозить дисквалификация на срок до трёх лет (ч. 2 ст. 14.1.

3 КоАП РФ).

Берегите себя и соблюдайте лицензионные требования.

Статья 40. Ограничения деятельности управляющей компании

5. Управляющая компания не вправе:
распоряжаться активами акционерного инвестиционного фонда и имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, без согласия специализированного депозитария, за исключением распоряжения ценными бумагами в целях исполнения сделок, совершенных через организаторов торговли;
приобретать за счет активов акционерного инвестиционного фонда и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты, не предусмотренные соответственно инвестиционной декларацией акционерного инвестиционного фонда и инвестиционной декларацией паевого инвестиционного фонда;
совершать сделки, в результате которых будут нарушены требования настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая требования к структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов;
безвозмездно отчуждать имущество, принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, и имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд;

принимать на себя обязанность по передаче имущества, которое в момент принятия такой обязанности не принадлежит акционерному инвестиционному фонду и не составляет паевой инвестиционный фонд, за исключением сделок с ценными бумагами, совершаемых через организатора торговли, правила которого предусматривают поставку против платежа;

получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не иначе как в целях использования этих средств для выкупа инвестиционных паев при недостаточности денежных средств, составляющих этот паевой инвестиционный фонд.

При этом совокупный объем задолженности, подлежащей погашению за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по всем договорам займа и кредитным договорам не должен превышать 10 процентов стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда.

Срок привлечения заемных средств по каждому договору займа и кредитному договору (включая срок продления) не может превышать три месяца;

предоставлять займы за счет имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд;

использовать имущество, принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц, а также имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для обеспечения исполнения собственных обязательств, не связанных с доверительным управлением паевым инвестиционным фондом, или для исполнения обязательств третьих лиц;

приобретать за счет имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, объекты инвестирования у своих аффилированных лиц, за исключением ценных бумаг, включенных в листинг организатора торговли;
приобретать за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, инвестиционные паи иных паевых инвестиционных фондов, находящихся в ее доверительном управлении;
приобретать имущество, принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, которым она управляет;
приобретать имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, а также возмещения суммы собственных денежных средств, использованных управляющей компанией для выкупа инвестиционных паев этого инвестиционного фонда. При этом взимание управляющей компанией процентов за пользование ее денежными средствами не допускается;
отчуждать собственное имущество акционерному инвестиционному фонду, которым она управляет;

отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, находящийся в ее доверительном управлении;

приобретать в состав имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, ценные бумаги, выпущенные управляющей компанией, специализированным депозитарием, оценщиком или аудитором паевого инвестиционного фонда, а также их аффилированными лицами, за исключением ценных бумаг, включенных в листинг организатора торговли.

2. Сделки с опционами, а также форвардные и фьючерсные контракты за счет имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, могут совершаться только в целях уменьшения риска снижения стоимости активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда.

При этом общий размер обязательств по опционам, а также форвардным и фьючерсным контрактам, указанным в настоящем пункте, не может составлять более 10 процентов стоимости активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда.

Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии

Получить заключение эксперта по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии в два клика

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления.

Содержание

Учитывая специфику деятельности субъектов хозяйствования, осуществляющих функции по управлению многоквартирными жилыми домами, одним из принципов их работы является принцип непрерывности.

Зачастую владельцы жилых квартир и коммерческих помещений сталкивались с проблемой, когда руководство управляющей компании, уязвленное аннулированием лицензии или решением о досрочном расторжении соглашения, сразу же прекращало работу после вынесения такого решения.

В настоящее время такое бездействие УК является незаконным и противоречащим ст. 200 ЖК.

Прекращение управлением МКД

Указанной выше нормой закона определен срок прекращения соглашения, заключенного между владельцами и управляющей компанией.

Прекращение деятельности по управлению МКД возможно в день, который предшествует началу возникновения обязательств новой управляющей организации.

При этом ее выбрало собрание, назначили по итогам открытого конкурса по отбору УК либо назначили в порядке ч. 6 ст. 200 ЖК (без проведения открытого конкурса по отбору УК).

Данный принцип един для всех случаев досрочного прекращения договора:

в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников или управляющей компании;
при изменении решения о способе управления МКД;
при аннулировании лицензии управляющей компании;
в случае исключения данных по дому из госреестра.

Обязанности управляющей компании при исключении данных о доме из реестра

Предписание об обязательном ведении хозяйственной деятельности по содержанию МКД, при исключении его из госреестра, прямо предусмотрено ч. 3 ст. 200 ЖК.

Так, в результате изъятия данных о жилом доме из госреестра, либо в результате прекращения действия лицензии или ее аннулировании в порядке, предусмотренном ст.199 ЖК, лицензиат обязан надлежаще выполнять обязательства по договору, управляя многоквартирным домом, оказывая услуги и выполняя ремонтные работы по поддержанию имущества коллективного пользования в надлежащем состоянии до момента:

возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, которая была выбрана на общем собрании владельцев помещений либо выбрана по итогам состоявшегося открытого конкурса по отбору новой УК;
возникновения обязанностей по содержанию МКД организацией, с которой заключено соглашение, где одной стороной выступают собственники площадей, ЖК либо иные специализированные кооперативы;
возникновения обязанностей по содержанию дома согласно договорам, указанным в ч.ч. 1, 2 ст.164 ЖК;
госрегистрации товарищества владельцев помещений, ЖК либо иного кооператива в качестве субъекта хозяйствования.

Порядок прекращения функций управляющей компании

Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрен жилищным законодательством, а также Разделом VI Постановления правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Управляющая компания, чьи разрешительные документы аннулированы или прекратили действовать, а также после исключения жилого дома из госреестра, обязана предоставить субъекту, который будет выполнять обязанности по управлению МКД, все документы, связанные с ведением хозяйственной деятельности по такому управлению, а также техническую документацию на дом.

Срок предоставления документации – 2 рабочих дня с момента наступления вышеуказанных событий.

При передаче документов в обязательном порядке составляется акт. Перечень пакета бумаг, которые подлежат передаче, предусмотрен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.п. 24,26), Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативными документами.

В результате прекращения функций по содержанию многоквартирного дома управляющей организацией, действие соглашений, заключенных с компаниями, которые оказывают услуги или осуществляют ремонтные работы имущества коллективного пользования, также прекращается.

Передача документации

Пунктом 25 вышеуказанных Правил установлена обязанность управляющей компании передать всю документацию касательно МКД организации, которая приняла обязанности по содержанию дома. Кроме документов, указанных в пунктах 24, 26 Правил, передаче подлежат:

регистры (журналы) учета данных ОПУ и соответствующая информация;
регистры (журналы) учета данных;
данные по установлению количества временно проживающих жильцов (акты);
данные об окончании сроков проживания временных жильцов, а также о проживающих в помещении потребителях, согласно заявлениям собственников квартир.

При этом Правилами прямо указано условие по качеству документации: она должна быть актуальна на момент передачи.

Выбор новой управляющей компании собственниками жилья

Право инициировать открытый конкурс по отбору УК имеют владельцы помещений дома и местные органы самоуправления. Предметом такого конкурса является право управления домом и имуществом коллективного пользования, а также право управлять деньгами, предоставляя при этом отчет собственникам.

При исключении данных по дому из госреестра, в течение 15 суток местные власти созывают сборы собственников дома, где решается вопрос с выбором новой управляющей компании (ч. 4 ст. 200 ЖК).

Это является своего рода открытым конкурсом по отбору УК, на который субъекты хозяйствования, имеющие соответствующую лицензию, предоставляют свои кандидатуры. Важно, чтобы собственники заблаговременно были ознакомлены с намерением компании выступать в качестве управляющей организации.

Открытый конкурс по отбору управляющей организации

Власти выступают инициаторами открытого конкурса по отбору УК в следующих случаях:

если собственники на собрании не определились с компанией, которая будет управлять домом;
если решение приняли, но оно не было реализовано;
если сборы не состоялись.

На протяжении 3 дней с момента проведения сборов собственников, местные власти назначают открытый конкурс по отбору УК.

Об административной ответственности управляющей организации. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 05.06.2019)

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
5 июня 2019 года

ВОПРОС. Как следует разграничивать составы административных правонарушений, предусмотренных частью 1 статьи 7.23.3 и частью 2 статьи 14.1.

3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, при привлечении к административной ответственности управляющей организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, в случае невыполнения обязанности по рассмотрению или нарушения порядка рассмотрения заявлений, обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме?

ОТВЕТ. В соответствии с частью 1 статьи 7.23.

3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.

В силу части 2 статьи 14.1.

3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.

2 названного Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 этого кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
В соответствии с частью 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Лицензионные требования к лицензиату предусмотрены статьей 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Помимо требований, перечисленных пунктами 1 — 6.1 части 1 названной выше статьи Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные лицензионные требования (пункт 7).

Так, перечень лицензионных требований предусмотрен пунктом 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110).

Жилищный кодекс Российский Федерации и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года N 416 в соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривают для собственников жилых помещений возможность направлять различные обращения и заявления к управляющей организации.

Такие обращения и заявления могут быть связаны как с выполнением управляющей организацией лицензионных требований, так и с соблюдением последней иных требований по управлению многоквартирными домами. Кроме того, для таких обращений установлены различные порядок и сроки рассмотрения.

Например, согласно части 3.

1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение пяти дней с момента получения обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязана предоставить собственнику реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что требование, содержащееся в названной норме, отнесено к лицензионным требованиям (подпункт «б» пункта 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами), его нарушение управляющей организацией может образовывать объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Требования, изложенные в разделе VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и в пункте 34 раздела VIII названных Правил, предусматривающие предоставление управляющей организацией ответов на обращения в рамках осуществления взаимодействия такой организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, а также порядок и сроки предоставления управляющей организацией собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме различной информации об осуществлении названной организацией деятельности, не являются лицензионными.

В случае нарушения указанных требований управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 7.23.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Учитывая изложенное, квалификация действий (бездействия) управляющей организации, выразившихся в невыполнении обязанности или нарушении порядка рассмотрения заявлений, обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, по части 1 статьи 7.23.

3 или части 2 статьи 14.1.

3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях зависит от существа такого заявления (обращения), а именно от того, связано оно с выполнением управляющей организацией лицензионных требований или с соблюдением иных требований по управлению многоквартирными домами.

При этом при рассмотрении дела об административном правонарушении с учетом требований статей 24.1, 26.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях следует исходить из конкретных обстоятельств каждого дела.

——————————————————————

«Коттеджные» споры: собственник VS управляющая компания

Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».

Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».

Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»).

В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито», к началу июля 2020 г.

спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).

Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5.

Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки — собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.

В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.

Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков.

На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.

По окончании строительства поселка застройщики, оставляя в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками, также идут разными путями.

В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка.

Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.

Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи.

Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг.

При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников.

Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.

Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов.

Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками.

Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.

В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов.

Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании.

В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.

Ответственность ОМСУ за непроведение конкурса по отбору управляющей организации

Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.

Но ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.

Примером такой ситуации может быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.

Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию. Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора.

Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.

Пунктом 4 ст.

200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ, орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.

Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).

В соответствии с пунктом 3 Порядка 289, ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган — ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).

В соответствии с пунктом 5 ст.

200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано, либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Пунктом 4 ст.

161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» указано:
«…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее — «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.

…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.»

Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.
При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75, решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.
Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.
Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:
По части 1 статьи — за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.
По части 2 -за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности, если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.
Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.
Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2017 г. по делу № 7-1309/2017 (в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности):

«…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.

При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки.

Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.

По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока.

В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности.

Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.

Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок».

Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2015 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014: УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.

Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13: Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

Постановление 17ААС от 9 июля 2015 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015: Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи(может, не там искала).

Таким образом, при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.

Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.

По материалам блога Бурмистр.ру.